臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 102年度羅簡字第132號
原 告 金蘭陽 不動產有限公司
法定代理人 游碧華
原 告 黃智良
上二人共同
訴訟代理人 陳守文 律師
被 告 王民綉
訴訟代理人 黃豪志 律師
上列當事人間給付報酬事件，本院於中華民國101年10月28日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟柒佰肆拾元，由原告金蘭陽不動產有限公司
負擔四分之一即新臺幣壹仟壹佰捌拾伍元，餘由原告黃智良負擔
。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告於民國102年3月6日與原告金蘭陽不動產有限公司（下
稱金蘭陽公司）簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷
售契約），委託原告自102年3月6日起至102年3月21日止，
銷售被告所有坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號土地之應有
部分10000分之60暨其上同段1464建號即門牌號碼宜蘭縣○
○鎮○○路○○號6樓之2房屋（下稱系爭不動產），約定委託
銷售價額為350萬元，並於系爭委託銷售契約第5條第1項約
定：「買賣成交者，甲方（賣方即被告）同意給付乙方（即
原告金蘭陽公司）成交總價款百分之四之服務報酬，…。」
、第8條第1項至第3項約定：「甲方同意乙方得為買賣雙
方之代理人。甲方承諾買方之要約條件或買方提出之購買
總價、付款方式及其他購屋條件已符合本契約之委託條件者
，買賣契約即為成立。此時若買方為履行買賣契約而給付定
金者，甲方同意乙方無須再行通知甲方即得全權代理收受定
金。前項定金，甲方同意定金暫由乙方保管，於買賣契約
簽訂時作為簽約款之一部。」、第12條第3款約定：「買賣
契約因第8條第2項而成立後，甲方反悔不賣或因可歸責於甲
方之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼續履行契約者，甲方
應給付委託總價額4%與乙方。」等語，嗣被告與原告金蘭陽
公司於102年3月10日簽訂契約內容變更合意書，約定委託銷
售期間自102年3月10日起至102年3月21日止，委託銷售價額
為340萬元，再於102年3月18日簽訂契約內容變更合意書（
下稱系爭合意書），約定委託銷售期間自102年3月18日起至
102年3月21日止，委託銷售價額為330萬元，價款支付方式
為頭期款（簽約）總價款10%、第2次（備證）總價款10%、
第3次（完稅）總價款10%、尾款（交屋）總價款70%，並於
特約條款載明：「賣方隨屋附贈固定裝潢、固定燈飾、瓦斯
爐1台、排油煙機1台、流理台1組。買方同意於正常過戶交
屋後，讓賣方以租賃方式繼續使用至102年8月底，租金另議
。」等語。是依系爭委託銷售契約第8條第1項、第2項約定
，被告已同意原告金蘭陽公司得為被告之代理人，並承諾買
方之要約條件或買方提出之購買總價、付款方式及其他購屋
條件符合委託出售條件者，買賣契約即為成立。
㈡嗣原告黃智良於102年3月21日向原告金蘭陽公司表示願以系
爭合約書所載價格、付款方式、特約條款內容向被告買受系
爭不動產，並交付票據號碼AD0000000號、發票日102年3月5
日、發票人良安企業社即黃智良、受款人王民綉、面額30萬
元、付款人陽信銀行羅東分行之支票1紙（下稱系爭支票）
予原告金蘭陽公司，作為定金，而原告金蘭陽公司亦依系爭
委託銷售契約第8條第3項約定代被告收受保管，是依系爭委
託銷售契約第8條第2項約定，原告黃智良與被告間就本件買
賣之標的、價格及付款條件等意思表示已一致，本件買賣契
約業已有效成立。原告金蘭陽公司旋以電話、存證信函向被
告報告前揭情事，並邀約被告出面簽訂不動產買賣契約書，
竟遭被告拒絕，然本件買賣既已成立，被告依民法第568條
第1項規定，及系爭委託銷售契約第5條第1項約定，即應給
付原告金蘭陽公司服務報酬13萬2千元（計算式：330萬元×
4%＝13萬2千元）。縱認原告金蘭陽公司不得依上開約定請
求被告給付服務報酬13萬2千元，然本件買賣契約成立後，
被告反悔不賣，顯係可歸責於被告之事由，致無法簽訂買賣
契約乙節，業經證人 陳琨 錤於102年10月17日本院言詞辯論
時證述明確，則依系爭委託銷售契約第12條第3款約定，被
告仍應給付原告以委託銷售總價額330萬元之4%計算之違約
金13萬2千元。
㈢又原告黃智良同意買受系爭不動產，並交付系爭支票作為定
金，經原告金蘭陽公司代理被告收受，依民法第248條規定
推定本件買賣契約業已成立，惟被告竟拒不出面簽訂買賣契
約書，亦拒不依約給付原告金蘭陽公司服務報酬，致系爭不
動產遭原告金蘭陽公司聲請假扣押查封登記在案，足見本件
買賣已因可歸責於被告之事由，致不能履行，而原告黃智良
所交付之系爭支票，現仍由原告金蘭陽公司代被告收受保管
中，則依民法第249條第3款規定，被告自應給付原告黃智良
30萬元。
㈣對被告抗辯之陳述：
依系爭委託銷售契約第8條第1項、第2項約定，原告金蘭陽
公司即有權以被告代理人地位向原告黃智良為出售系爭不動
產之要約意思表示，經原告黃智良表示願依被告所提出售條
件買受系爭不動產，而向原告金蘭陽公司為承諾之意思表示
，則依民法第103條規定，原告金蘭陽公司所為或所受意思
表示，均對被告發生效力，故於102年3月21日被告與原告黃
智良間就本件買賣已因雙方意思表示一致而成立，並不因其
等有無見面而受影響，至於被告所提購屋條件中之租金、地
政士、履約保證、稅負等均非屬買賣契約必要之點，自不影
響契約之成立，是其所辯顯非可採。
㈤為此，爰依上開規定及約定提起本訴等語，並聲明：
⒈被告應給付原告金蘭陽公司13萬2千元，及自起訴狀繕本送
達之翌日即102年5月30日起至清償日止，按週年利率5%計算
之利息。
⒉被告應給付原告黃智良30萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日
即102年5月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：
㈠依證人 陳琨錤 於102年10月17日本院言詞辯論時之證詞，可
知原告金蘭陽公司未曾向被告報告買方為原告黃智良，致使
原告對締約相對人為何人毫無所悉，自無從為承諾本件買賣
之意思表示；再者，依系爭委託銷售契約第8條第2項約定，
本件買賣契約須就購買總價、付款方式、其他購屋條件意思
表示合致，契約方為成立，然本件買賣雙方就其他購屋條件
，諸如附贈之傢俱、是否購買其餘傢俱、簽約金為33萬元、
交屋後之租期、租金、履約保證、地政士、稅負等，意思表
示均尚未合致，難謂成立買賣契約，自不符合民法第568條
第1項規定及系爭委託銷售契約第5條第1項約定，被告應給
付原告金蘭陽公司服務報酬即委託總價額4%之要件。況且，
被告亦曾於102年4月15日以羅東郵局第185號存證信函通知
原告黃智良以該函所載購屋條件購買系爭不動產，惟原告黃
智良於102年4月16日收受該信函後，均未見其回覆被告，而
被告迄今保留系爭不動產未為出售，足見被告並無反悔不賣
或可歸責之事由，是原告金蘭陽公司依系爭委託銷售契約第
12條第3款約定，請求被告給付違約金13萬2千元，自屬無據
。
㈡又系爭委託銷售契約之效力僅及於原告金蘭陽公司與被告間
，並未及於原告黃智良，且承前述，本件買賣契約尚未成立
，而被告亦未收受並提示系爭支票，則原告黃智良依民法第
249條第3款規定，請求被告給付30萬元，亦無理由等語，資
為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、本件原告主張被告於102年3月6日與原告金蘭陽公司簽訂系
爭委託銷售契約，委託原告自102年3月6日起至102年3月21
日止，銷售被告所有系爭不動產，約定委託銷售價額為350
萬元，並於系爭委託銷售契約第5條第1項、第8條第1項至第
3項、第12條第3款為上開約定，嗣被告與原告金蘭陽公司於
102年3月10日簽訂契約內容變更合意書，約定委託銷售期間
自102年3月10日起至102年3月21日止，委託銷售價額為340
萬元，再於102年3月18日簽訂系爭合意書，約定委託銷售期
間自102年3月18日起至102年3月21日止，委託銷售價額為33
0萬元，並載明上開價款支付方式、特約條款，嗣原告黃智
良於102年3月21日向原告金蘭陽公司表示願以系爭合約書所
載價格、付款方式、特約條款內容向被告買受系爭不動產，
並交付系爭支票予原告金蘭陽公司，惟原告黃智良與被告就
系爭不動產迄今均未簽訂買賣契約書之事實，業據其提出專
任委託銷售契約書1份、契約內容變更合意書2份、系爭支票
1張、定金收據1份、土地及建物登記第二類謄本各1份為證
（見本院卷第18頁至第23頁、第25頁至第26頁、第43頁至第
46頁），且為被告所不爭執，堪認原告此部分主張，係屬真
實。是本件兩造間有爭執應予以審究者在於：㈠原告黃智良
與被告間有無成立買賣契約？㈡原告金蘭陽公司依民法第56
8條第1項規定、系爭委託銷售契約第5條第1項約定，請求被
告給付服務報酬13萬2千元，有無理由？㈢原告金蘭陽公司
依系爭委託銷售契約第12條第3款約定，請求被告給付違約
金13萬2千元，有無理由？㈣原告黃智良依民法第249條第3
款規定，請求被告給付30萬元，有無理由？
四、本院茲就上開爭執事項審究如下：
㈠爭點一：原告黃智良與被告間有無成立買賣契約？
⒈按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立
，民法第345條第2項固有明定。然該條所謂標的物及價金，
非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包
括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付
方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就
買賣標的物及價金為約定，惟就其於具體內容，例如付款方
法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定，
且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已
有互相同意。又不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人
須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約
等重要事項。買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其
他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約
與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約
所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立
本約。買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先擬定，以
作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立（
最高法院93年度台上字第441號判決、最高法院79年台上字
第1357號判決、80年台上字第1883號判決要旨參照）。又苟
當事人間，除標的物及價金外，尚約定將買賣價金之清償時
、地或其他交易上之重要事項列為「必要之點」者，衡諸契
約自由原則，應非法所不許（最高法院84年度台上字第2295
號判決要旨參照）。
⒉經查：
⑴依原告金蘭陽與被告所訂系爭委託銷售契約第8條第2項之約
定，係以買方提出之購買總價、付款方式及其他購屋條件已
符合本契約之委託條件者，買賣契約始為成立。而參諸系爭
委託銷售契約第4條第1項及系爭合意書第4條僅約定付款方
式為：「頭期款（簽約金含定金）：總價款10%、第二期（
備證款）：總價款10%、第三期（完稅款）：總價款10%、第
四期（交屋款）：總價款70%」（見本院卷第18頁、第23頁
），然就各期買賣價金之付款方法、確切時點、所有權移轉
登記時期、標的物何時交付、稅負等則未為約定，依上開判
決要旨，該等事項應認亦屬本件買賣契約是否成立之重要事
項，自有待當事人本人互相協議並達成共識；再觀諸系爭委
託銷售契約第4條第2項至第4項約定：「甲方同意配合買
方協辦金融機構貸款，此一貸款視同交屋款部分。甲方設
定抵押權部分，同意在買方金融機構貸款撥款前塗銷或協議
由買方承擔或代清償之。如買方需辦理履約保證時，買賣
價款於交屋前暫時保留於乙方指定之金融機構，甲方願全力
配合辦理。」（見本院卷第19頁），再參以被告在委賣系爭
不動產前，已就系爭不動產設定最高限額228萬元抵押權予
訴外人台新國際商業銀行股份有限公司，此有原告提出之土
地及建物登記謄本各1份在卷可稽（見本院卷第43頁至第46
頁），顯見本件買賣關於付款之方法，其中包括買方是否貸
款、貸款金額所得是否作為買賣價金之一部分、被告抵押債
務實際積欠若干、該抵押債務是否由原告黃智良概括承受等
，亦有待當事人本人互相協議並達成共識；另參以系爭合意
書第4條之特約條款載明：「買方同意於正常過戶交屋後，
讓賣方以租賃方式繼續使用至102年8月底，租金另議。」（
見本院卷第23頁），而原告黃智良於定金收據上特約條款復
為相同之記載（見本院卷第26頁），足見關於被告交付系爭
不動產後，仍繼續使用系爭不動產所應給付之租金若干，尚
有待當事人本人互相協議並達成共識，單憑系爭委託銷售契
約、系爭合意書及原告黃智良所簽定金收據之內容，尚不能
據以履行而達成訂約之目的，是依首揭判決要旨，上開付款
方法及其他購屋條件，當為買賣雙方所重視之要素，並為買
賣契約成立之「必要之點」。然本件關於上開付款方法及其
他購屋條件，尚未經被告與原告黃智良協議並達成共識，此
業經證人陳琨錤於102年10月17日本院言詞辯論時證述明確
（見本院卷第114頁至第115頁），且為兩造所不爭執，自難
謂被告與原告黃智良已就上開買賣契約必要之點達成意思表
示之合致，則依民法第153條第2項前段之反面解釋，被告與
原告黃智良之買賣契約即難認為已成立。故原告金蘭陽公司
以前詞主張被告與原告黃智良間就買賣價金及標的物既已達
成意思表示之合致，買賣契約即已成立云云，自非可採。
⑵再按代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為
，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行
為。但其法律行為，係專履行債務者，不在此限，民法第10
6條定有明文。查系爭委託銷售契約第8條第1項固約定：「
甲方（即被告）同意乙方（即原告金蘭陽公司）得為買賣雙
方之代理人。」（見本院卷第19頁），並無違背前揭民法第
106條之規定，然該約定僅泛稱被告同意原告金蘭陽公司得
為買賣雙方之代理人，並未就代理權授權之範圍加以約定，
則就此部分自應參酌契約之意旨及相關條文之約定據以判斷
，而由系爭委託銷售契約第4條、第8條第4項、系爭合意書
第4條約定之趣旨，可知本件關於攸關買賣雙方權益之重要
事項，諸如前述付款方法、所有權移轉登記時期、標的物何
時交付、稅負、租金等，及書面買賣契約之訂立，均約定需
由買賣雙方當事人自行為之，足見上開部分均非被告授權原
告金蘭陽公司得為代理之權限範圍。惟承前述，被告與原告
黃智良間就上開未經授權代理之範圍，並未曾協議並達成共
識，自難謂被告與原告黃智良間已成立本件買賣契約。是原
告金蘭陽公司以前詞主張其已因被告之授權，而代被告向原
告黃智良為意思表示，並代受意思表示，本件買賣契約業已
成立云云，亦無可採。
⒊綜上所述，被告與原告黃智良間就前述付款方法、所有權移
轉登記時期、標的物何時交付、稅負、租金等買賣契約必要
之點之意思表示，既未經協議而達成合致，本件買賣契約即
尚未成立，原告仍以前詞主張本件買賣契約業已成立云云，
顯不足採；被告以前詞置辯，自屬有據。
㈡爭點二：原告金蘭陽公司依民法第568條第1項規定、系爭委
託銷售契約第5條第1項約定，請求被告給付服務報酬13萬2
千元，有無理由？
⒈按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報
酬，民法第568條定有明文。又系爭委託銷售契約第5條第1
項約定：「買賣成交者，甲方（賣方即被告）同意給付乙方
（即原告金蘭陽公司）成交總價款百分之四之服務報酬，…
。」。
⒉查被告與原告黃智良並未因原告金蘭陽公司居間斡旋而成立
系爭不動產買賣契約，且被告就系爭不動產迄今均未因原告
金蘭陽公司居間斡旋而簽訂任何買賣契約，已如前述，則依
上開規定及約定原告之居間報酬請求權猶未發生，原告據此
請求被告給付服務報酬13萬2千元，自非有據。
㈢爭點三：原告金蘭陽公司依系爭委託銷售契約第12條第3款
約定，請求被告給付違約金13萬2千元，有無理由？
⒈按系爭委託銷售契約第12條第3款約定：「買賣契約因第8條
第2項而成立後，甲方（即被告）反悔不賣或因可歸責於甲
方之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼續履行契約者，甲方
應給付委託總價額4%與乙方（即原告金蘭陽公司）。」。
⒉因此，被告應給付前揭約定之違約金予原告金蘭陽公司，其
前提為本件買賣契約業已成立，然本件買賣契約並未因第8
條第2項而成立，詳如前述，則原告據此請求被告給付違約
金13萬2千元，亦屬無據。
㈣爭點四：原告黃智良依民法第249條第3款規定，請求被告給
付30萬元，有無理由？
⒈按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立
；又契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，
該當事人應加倍返還其所受之定金，固為民法第248條、第2
49條第3款所明定。惟按定金契約屬要物契約，除應經當事
人合意外，並以交付定金為成立要件。又支票雖係有價證券
，惟其本身係不代替物，原不能充作定金，故當事人之一方
交付支票予他方，充作定金，雙方必均有代物清償之意思，
契約始視為成立（71年3月13日司法院第一期司法業務研究
會研究意見意旨參照）。
⒉查本件被告與原告黃智良間就系爭不動產尚未成立買賣契約
，且系爭支票本質上雖係有價證券，惟其本身之功能為利用
信用之工具，非為金錢之其他代替物，況亦無證據證明系爭
支票具有代物清償之意，自與定金之要件不符，尚難僅以原
告黃智良單方面交付系爭支票，即認被告與原告黃智良間就
系爭不動產買賣契約已成立或視為成立。再者，被告亦未收
受及提示系爭支票，此業經證人陳琨錤於102年10月17日本
院言詞辯論時證述明確（見本院卷第118頁），而原告黃智
良復未證明其受有何損害，又本件買賣契約未能成立，係雙
方尚未就買賣契約其他必要之點合意，屬不可歸責於雙方事
由所致，故原告黃智良依上開規定請求被告給付30萬元，自
屬無據。
㈤綜上所述，被告與原告黃智良就系爭不動產既尚未成立買賣
契約，則原告金蘭陽公司依須以買賣契約成立為前提要件之
民法第568條規定、系爭委託銷售契約第5條第1項及第12條
第3款約定，請求被告給付13萬2千元及其法定遲延利息；而
原告黃智良依民法第249條第3款規定，請求被告給付30萬元
及其法定遲延利息，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援
用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果
，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為原告敗
訴之判決，應依職權確定訴訟費用額為4,740元（即第一審
裁判費4,740元），依同法第78條、第85條第1項規定，由敗
訴之原告金蘭陽公司負擔4分之1即1,185元，餘由原告黃智
良負擔。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項
、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中華民國102年11月11日
臺灣宜蘭地方法院羅東簡易庭
法官蘇錦秀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國102年11月11日
書記官陳靜宜