臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
103年度重簡字第22號
原 告 台北豪景公寓大廈管理委員會
法定代理人 曾淑真
訴訟代理人 陳貴雲
被 告 吳文吉
被 告 蕭如雲
訴訟代理人 蕭名偉
上列當事人間請求給付管理費事件，於民國103年3月26日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應連帶給付原告新臺幣壹拾貳萬陸仟零壹拾伍元及自民國一
百零三年三月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被
告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條
第1項但書第2款、第3款、第7款定有明文。本件原告原起訴
聲明為：被告吳文吉應給付原告新臺幣（下同）126,015元
及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5
計算之利息，嗣於民國103年1月29日以民事追加被告狀追加
蕭如雲為被告，並變更聲明為：被告應連帶給付原告126,01
5元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分
之5計算之利息，復於103年3月26日言詞辯論期日變更聲明
為：被告應連帶給付原告126,015元及自最後追加起訴狀繕
本送達最後被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算
之利息，經核原告所為之追加及聲明之變更，係基於被告積
欠社區管理費之同一事實所生，各請求利益在社會生活上可
認為同一或關連，與原請求之訴訟及證據資料得相互援用，
堪認屬請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之
終結，末為擴張應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予
准許。又本件被告吳文吉經合法通知，未於言詞辯論期日到
場，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲
請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、原告起訴主張：緣被告吳文吉前於94年5月30日購買門牌號
碼為新北市○○區○○街○段000巷00號5樓之建物，並成為
「台北豪景公寓大廈大樓」之區分所有權人，應遵守台北豪
景公寓大廈管理規約，每月應繳納管理費1,355元，詎被告
吳文吉自95年1月起至102年9月止，均未按其應有部分繳納
管理費，共積欠126,015元，經原告屢次催討，仍未獲置理
，嗣被告吳文吉之上開建物，經鈞院以101年度司執壽字第
103458號強制執行程序由被告蕭如雲所應買，並於102年11
月15日完成所有權移轉登記，該拍賣公告第四條標示:「投
標人應自行查明債務人有無積欠管理費，公共基金等，應依
公寓大廈管理條例第24條規定辦理，並注意拍定後民法第82
6條之1第3項規定之適用問題。」等語，該註明事項已成買
賣契約內容一部分，拍定人當然受此拘束，新區分所有權人
已依民法第301條所定之債務承擔契約承擔原區分所有權人
之債務，顯見被告蕭如雲自被告吳文吉受讓該建物，則被告
蕭如雲依法應對於系爭建物之前手即被告吳文吉就共有物因
使用、管理或其他情形所產生之負擔即上開管理費亦負連帶
清償責任。為此，爰依公寓大廈管理條例第24條及民法第82
6條之1第3項提起本件訴訟，並求為判決如主文第1項所示。
三、被告蕭如雲則請求駁回原告之訴，並以：原告應該優先向被
告吳文吉求償，另外伊是溢價取得系爭建物，被告吳文吉應
該會有溢價的拍賣款，原告應該向被告吳文吉就溢價的拍賣
款求償，且被告吳文吉積欠系爭管理費已達七、八年，原告
都沒有積極向被告吳文吉求償，現在才要伊負連帶責任不合
理等語置辯。
四、法院之判斷：
(一)原告主張被告吳文吉為系爭建物之前區分所有權人，每月應
繳納管理費1,355元，又被告蕭如雲藉由本院強制執行拍賣
程序於102年11月15日受讓系爭建物時，原區分所有權人即
被告吳文吉尚積欠自95年1月起至102年9月止之管理費共計
126,015元，依法應由被告負連帶清償責任等情，業據其提
出系爭建物謄本、管理費收據及拍賣公告各影本乙份為證。
被告蕭如雲對於原告主張前揭被告吳文吉積欠系爭管理費及
自被告吳文吉受讓系爭建物等事實俱不爭執。被告吳文吉則
已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦
未提出準備書狀爭執，依法視同自認，自堪認原告之主張為
真實。
(二)另原告主張被告蕭如雲應對於系爭管理費負連帶清償責任等
語，則為被告蕭如雲所否認，並以上開情辭置辯。經查：
1.按區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委
員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原
區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，公
寓大廈管理條例第24條定有明文。前開條文規定區分所有權
人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一
切權利義務，係指依本條例或規約所定關於公寓大廈、基地
或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係之事項而言，
例如依規約設定公寓大廈共用部分之專用權（法定空地如何
使用、頂樓應如何使用等等），又如依規約所定管理費之計
算方式，對區分所有權人之繼受人亦有拘束力。惟對於繼受
人前手區分所有權人所積欠之管理費，此項債權債務關係原
係存在於社區管理委員會與積欠管理費之前手區分所有權人
之間，依債之相對性原則，本應向原區分所有權人請求，且
其法律關係早已明確，自不在前開法條規範範圍內。再者，
所謂「繼受」乃地位之繼受，亦即後手於繼受時起，應當然
遵守公寓大廈管理條例或該大廈規約之規定，不得以不知規
約或未曾參與規約制定或區分所有權人會議而抗辯，然尚非
繼受前手已發生之債務。而上開條文於92年12月31日修正公
佈前，係規定「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人
依本條例或規約所定之一切權利義務」，因易生疑義，故修
正為現行條文，並於修正說明中明載「將『繼受』修正為『
遵守』，並於『一切權利義務』下增列『事項』文字，以資
明確」之修正理由，益證該法條立法意旨應不含括繼受前手
確定已生之債務。
2.本件被告蕭如雲係藉由本院強制執行拍程序於102年11月15
日始取得系爭房屋之所有權，而成為台北豪景大廈之區分所
有權人乙節，已如前述，則依上開規定及說明，被告蕭如雲
無庸繼受其前手即被告吳文吉所積欠自95年1月起至102年9
月止之管理費共計126,015元，是原告依據公寓大廈管理條
例第24條請求被告連帶給付系爭管理費之主張，核屬無據，
尚難採信。
3.次按共有物應有部分讓與時，受讓人對於讓與人就共有物因
使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。98年1
月23日修正後民法第826條之1第3項定有明文。又公寓大廈
為構造上所使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得
區分為數部分之建築物及其基地，為區分所有建物，即數人
區分建築物而各有其專有部分，並就該建築物及其附屬建物
共同部分共有之建築物。另依公寓大廈管理條例第3條第2款
「.....並就其共有部分按其應有部分有所有權」可知公寓
大廈之共有部分應屬分別共有。故公寓大廈之共有部分，其
性質既為分別共有，故就該共有部分如公寓大廈管理條例有
規定者，從該法之規定，若未規定之部分，則應適用民法分
別共有之規定。復按共用部分、約定共用部分之修繕、管理
、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基
金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例負擔之..
...其費用若區分所有權人會議或規約另有約定者，從其約
定，公寓大廈管理條例第10條亦有規定，申言之，區分所有
權人應負擔之費用僅限於區分所有權人共用部分之修繕、管
理、維護等項目，自不包括區分所有權人之專用部分及基地
應有部分。
4.再查，系爭管理費係因區分所有權人之共有部分因使用、管
理或其他情形所生之負擔，且本件被告蕭如雲係藉由本院強
執執行拍賣程序自被告吳文吉受讓系爭建物之專用部分、共
用部分及基地之應有部分，是被告蕭如雲就被告吳文吉對於
系爭建物之共用部分所生系爭管理費之負擔，依民法第826
條之1第3項規定，自應負連帶清償責任（臺灣高等法院暨所
屬法院98年法律座談會民執類提案第20號研討結果、臺灣高
雄地方法院99年度雄小字第198號、第2008號民事判決參照
）。況系爭建物於本院101年度司執壽字第103458號強制執
行事件之拍賣公告第四條業已標示:「投標人應自行查明債
務人有無積欠管理費，公共基金等，應依公寓大廈管理條例
第24條規定辦理，並注意拍定後民法第826條之1第3項規定
之適用問題。」等語，是被告蕭如雲於應買前本即可查明得
知其前手即被吳文吉尚對原告積欠系爭管理費用之情，其仍
然投標應買，自有願意連帶承擔本件管理費用之意無訛。是
原告依據民法第826條之1第3項請求被告蕭如雲與被告吳文
吉連帶給付系爭管理費，尚屬有據。
5.雖被告蕭如雲辯稱原告應該優先向被告吳文吉求償，另外伊
是溢價取得系爭建物，被告吳文吉應該會有溢價的拍賣款，
原告應該向被告吳文吉就溢價的拍賣款求償，且被告吳文吉
積欠系爭管理費已達七八年，原告都沒有積極向被告吳文吉
求償，現在才要伊負連帶責任不合理云云，然核與上開民法
第826條之1第3項即本件被告吳文吉將系爭建物共用部分之
應有部分讓與被告蕭如雲之要件無涉，自不得作為拒絕負連
帶清償之正當理由，是被告所為之上開辯解，尚屬無據。
(三)從而，本件原告依民法第826條之1第3項之法律關係，請求
被告連帶給付原告126,015元及自最後追加起訴狀繕本送達
最後被告之翌日即103年3月6日起至清償日止，按年息百分
之5計算之利息，為有理由，應予准許。
(四)本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟
法第389條第1項第3款之規定，爰依職權宣告假執行。
五、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第
385條第1項、第85條第2項、第389條第1項第3款，判決如主
文。
中華民國103年4月9日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法官呂安樂
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年4月9日
書記官姚孟君