裁判字號：臺灣桃園地方法院100年訴字第604號民事判決
裁判日期：民國100年07月28日
裁判案由：減少價金
臺灣桃園地方法院民事判決100年度訴字第604號原告 李佐仁 訴訟代理人 陳沆河 律師被告 林澤燁 訴訟代理人 李長彥 律師複代理人 黃柏承 律師上當事人間請求減少價金事件，本院於民國100年7月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：緣被告於民國99年2月10日與伊簽訂不動產買賣契約書，將坐落桃園縣桃園市○○段○○○○○號（面積3930平方公尺，權利範圍為100000分之317）土地及其上建號2028建物，即門牌號碼為桃園縣桃園市○○路○○○巷○號5樓房屋（下稱系爭A房屋）及地下第一層平面式車位（編號B1第
9號，下稱系爭A車位）出售伊，總價金為新臺幣（下同）4,600,000元，並已全數給付完畢（下稱系爭A買賣）。詎伊買受後，竟有同棟大樓3號7樓（坐落桃園縣桃園市○○段○○○○○號土地及其上門牌號碼為桃園縣桃園市○○路○○○巷○號7樓之房屋，下稱系爭B房屋）住戶 丁仲輝 向伊表示系爭A車位為其所有，制止伊使用系爭A車位。經伊向大樓社區管理委員會，即「全球家OK社區管理委員會」查詢，經該委員會提出於94年3月3日經公證之社區會議紀錄所附社區車位編號名冊，該名冊上記載系爭A車位，為系爭B房屋所有權人所使用，具有分管契約之效力，共有人自應受其拘束，因認被告將應為屬他人所有之系爭A車位，出賣予伊，伊並不知情，致遭他人主張權利，被告應負瑕疵擔保責任，且給付不符債之本旨，同時亦構成不完全給付，而伊所受有無法使用系爭A車位之損害，金額為1,000,000元。爰依民法第349條、第353條、第354條、第359條及第227條之規定，選擇合併，提起本訴，請求被告應給付1,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並願供擔保准為假執行之宣告。
二、被告則以：原告既主張係契約成立時已存在之權利瑕疵擔保責任，自無發生與不完全給付競合之情形，原告為選擇合併，尚有未合。緣訴外人 趙春香 於該社區原有兩筆不動產，即系爭A房屋及系爭B房屋，伊於98年3月27日向趙春香購買系爭A房屋時，即約定其所使用之停車位標號為B1第9號（即系爭A車位），伊始於99年2月10日，再依其向趙春香購買取得之上開系爭A房屋及系爭A車位之所有權及使用權，出賣予原告。至於系爭B房屋則由趙春香出賣予丁仲輝，買賣契約書（下稱系爭B買賣）上並約定停車位為標號B2第30號（下稱系爭B車位）。且伊向趙春香購買系爭A房屋及A車位後，即依約定期向管理委員會繳交系爭A車位之管理費，管理委員會並發放系爭A車位之停車證予伊使用。而依管理委員會出具之繳款明細資料顯示，丁仲輝則僅繳納系爭B車位之管理費，足證其向趙春香所購買之車位確實為系爭B車位，而非系爭A車位，自無權利使用系爭A車位，且對系爭A車位，並無任何權利可資主張。至於社區管理會94年3月3日之會議及社區車位編號名冊開會記錄，係由社區管理委員會以召開臨時會議之方式協議訂之，並無任何規約或經區分所有權人會議同意或有民法第820條共有人過半數及應有部分合計過半數之同意，上開會議紀錄亦無分管協議之效力。則伊已依系爭A買賣契約履約完畢，不得以任何第三人無權向原告請求，即認構成權利瑕疵，則原告無法證明買賣標的物有何權利瑕疵，自不得請求減少價金之損害賠償等語，聲明求為駁回原告之訴，暨如受不利益之判決，願供擔保免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執事項：
㈠、兩造間於99年2月10日簽訂系爭A買賣契約，約定將系爭A房屋及A停車位出售予原告，價金為4,600,000元，原告已如數給付被告，被告亦辦畢系爭所有權移轉登記。
㈡、系爭A停車位依社區管理委員會於94年3月3日經公證之社區編號名冊，屬趙春香所有並得予以使用。
四、爭執事項：原告於買受系爭A房屋後，系爭A車位經訴外人丁仲輝以該車位業經其買受取得所有權而制止原告使用，是否構成權利瑕疵或不完全給付？經查：
㈠、按出賣人依民法第349條規定，就買賣之標的物固應負權利瑕疵擔保責任，然仍以權利之瑕疵於買賣成立後未能除去為前提。倘因法律規定買受人於受買賣標的物之交付後，已取得標的物之所有權，可得對抗第三人時，則其權利已無瑕疵，即不得再使出賣人負瑕疵擔保之責，最高法院77年度台上字第2422號判決意旨參照。次按公寓大廈所附設之停車位，其所有權或使用權之登記或取得方式並非一致，約略可區分為3種形態：其一為單獨編定建號，其二為附屬於共同部分之建號，但應有部分比例較多，其三則附屬於共用部分之建號，但應有部分比例並未增加。而其中附屬於共同部分之建號，但應有部分比例較多之情形：即將停車位空間與一般公共設施合併編定1個建號，但有購買停車位者，在共用部分建號所登記之應有部分比例較未購買停車位者為多，其多出之應有部分比例，即係表彰停車位之權利。此時，停車位所使用之空間雖為公共設施之一部分，但因已藉由登記應有部分比例增加之方式為一定程度之表彰，並由有購買停車位者取得使用之權利，未購買停車位者則不得使用停車位，故其性質乃屬公寓大廈管理條例第3條第5款所稱之「約定專用部分」，且因此項停車位之權利在所有權登記時有一定比例之增加（共用部分之應有部分屬所有權之性質），則其使用權之權源即非單純依附於分管契約之約定，而係同時根基於其在共用部分所登記之所有權之權能，且具有物權之效力，並得據以對抗第三人。就此登記及其表彰之形態而言，分管契約約定由該購買停車位者使用，僅係在上開登記形態下確認其具有使用權之權能而已，並無創設或形成有使用權之權源依據。故因登記取得該共用部分及其依附之專有部分（即所謂主建物）之所有權者，自應一併取得此停車位之所有權及使用權，而自專有部分所有權人單純受讓取得停車位使用權者，如未經就此表彰停車位所增加之應有部分為移轉登記時，即無從取得此部分之所有權，其所受讓取得之停車位使用權，僅係與原專有部分所有權人間之債權契約，亦不得據此受讓契約所謂分管契約而對抗取得專有部分及共用部分（含停車位）之所有權人。否則，購買停車位者在公共設施之應有部分增加比例之登記即失其意義而無實益。至該表彰部分能否詳細計算則屬地政機關登記作業事宜，而非產權之歸屬問題，況既可登記所增加之比例，基本上即無不能計算之問題。
㈡、經查，證人即原所有權人趙春香到院證述：「（問：停車位有無單獨買賣？）可能是有，我買的第一間房子是沒有買車位的，是到了後來有住戶賣房子時，買方只想要買房子不要買車位，我才買了B1-9」、「（問：有房子不一定有車位？）是」、「（問：停車場的共同持分不同？）有車位的持分比較多。我後來買了車位時，有再去登記共同部分持分…我
81、82年間買第一個車位時，大概是90萬元跟賣方買的」等語，並參照全球家OK社區管理委員會於100年6月24日具狀提出之社區車位編號名冊認證書，該社區門牌號碼有387、
389、391、393、397等巷，而同巷如393巷尚有1、2、3、4、5、6、7、8、9、10號，而每一號尚有不同樓層，有高達15層樓，而地下停車場僅有二層，共161個停車位（B1共77個編號、B2共84個編號），並不足以供每一住戶分配一停車位，且依原告所提出A房屋建物謄本之記載，其附屬共同部分之建號僅有同段2163建號，別無其他，應認本件該社區之停車位非屬前述第1、3種之型態，而屬第2種型態之停車位，應堪認定。
㈢、承上，本件社區之停車位既屬前述第2種型態之停車位，因此，登記取得該共用部分及其依附之專有部分（即所謂主建物）之所有權者，自應一併取得此停車位之所有權及使用權，而自專有部分所有權人單純受讓取得停車位使用權者，如未經就此表彰停車位所增加之應有部分為移轉登記時，即無從取得此部分之所有權，其所受讓取得之停車位使用權，僅係與原專有部分所有權人間之債權契約，亦不得據此受讓契約所謂分管契約而對抗取得專有部分及共用部分（含停車位）之所有權人。經查，依原告所提出向被告購買A房屋之不動產買賣契約書，其向被告所購買之不動產，其共同使用部分建號為桃園市○○段2163建號，權利範圍100000分之456，與被告向趙春香購買A房屋之不動產買賣契約書之共同使用部分建號、權利範圍相同，並與土地及建物謄本登記相符（見卷第4、5、28、41、42、43、44頁）；再對照被告所提出趙春香與丁仲輝之買賣契約書，其共同使用部分建號則為桃園市○○段2163建號，權利範圍100000分之444（見卷第46頁），A、B房屋附屬於共同部分之建號權利範圍相當，且原告購買A房屋及停車位之總價為4,600,000元，而丁仲輝向趙春香購買B房屋及停車位之總價則為4,000,000元，足見丁仲輝僅向趙春香購買一個停車位，而非二個至明，是原告主張丁仲輝稱系爭A、B車位均經趙春香出賣而取得所有權等語，顯與前揭其共用部分應增加之登記情形不符，而難採信。故原告主張系爭A買賣，既已實際買受表彰其停車位之專有部分，並移轉所有權，自取得停車位所有權，自得對抗向其主張所有權之丁仲輝，揆諸前揭說明，自無權利瑕疵可言。
㈣、再查，證人趙春香復證述：「我是先買3樓7樓（系爭B房屋），所以是B1-9（系爭A車位），2號5樓（系爭A房屋）是後來才買的，車位是B2-30（系爭B車位），這是原屋主告訴我的…在物件登記是不會出現停車號碼，所以究何戶是配何車位，是跟建商原始購買時就傳承下來的」、「（問：繳交停車費時，是按戶繳交或是以車位編號繳納？）因為我有二個房子所以有二個車位，所以我就繳納二個車位的錢。在我未轉賣前，我繳費時每一個建物門牌就會搭配車位來繳費」、「（問：是哪一戶先賣？賣給何人？）我是先賣給丁仲輝」、「（問：當時有無告訴他要讓他使用何車位？）有，在契約上面有載明，當時我想要保留B1-9（即系爭A車位），所以是將B2-30車位賣給他…價格就是一個車位的價格」、「（問：有無帶他去看車位的位置？）有，他知道…當時丁仲輝並沒有來爭執要使用車位（系爭A車位），因為我跟他說我要保有B1-9號車位。當時賣給丁仲輝時，代書告訴我，以前的停車位無法在土地權狀或建物謄本上呈現特定停車位位置，故跟我說告知管委會由何人收，即可特定。後來我跟丁仲輝一起到管委會去更改B2-30停車位給丁仲輝，我保留2號5樓房子，是B1-9停車位」等語，與被告所提出全球家OK社區管理委員會住戶車位，管理費緻交明細總表內記載94年「393巷2號5樓、趙春香、B1-9」、「393巷3號7樓、丁仲輝、B2-30」之繳費資料相符（見卷第47、50頁），且系爭A車位嗣亦由被告按期繳納停車費，原告向被告購買後，則由原告繳納停車費，而非由丁仲輝所繳納，且丁仲輝自始迄今均僅繳納1停車位，即系爭B車位之停車費，而丁仲輝亦僅買得1停車位之所有權，而非2個停車位之所有權，其因而亦僅取1停車位之使用權，而非2個，且停車位所有權並未特定專用停車位之位置，亦如前述，是丁仲輝基於上開與趙春香間之債權契約，明知所約定出售之車位為系爭B車位，且亦於管委會辦妥登記，揆諸前揭說明，自不得再反於前開約定，而主張就其他車位之使用權。
㈤、至於原告所主張丁仲輝以該社區委員會於94年3月3日經公證之社區會議紀錄所附社區車位編號名冊，該名冊上記載系爭A車位，為系爭B房屋所有權人所使用，而主張有使用權等語，固具有分管契約之外觀。惟查，證人趙春香已證述：後來丁仲輝有向伊表示要停系爭A車位，伊知道管委會有找法律顧問建議做認證書，做的時候伊也不是很清楚，但是在伊與丁仲輝依前述買賣而至管委會變更停車位繳款戶登記前
1個月的事情等語，則趙春香於上開分管契約成立後，其就個人專用部分，自行調換，並為系爭A、B房屋之個別買受人所明知並同意，就契約當事人間，仍具有債權契約之效力，自可對出賣人及繼受出賣人而明知有此債權契約存在之人主張有權占有，即本件被告、趙春香及丁仲輝，而不受分管契約之拘束，是丁仲輝自不得以成立在前之分管契約，向系爭A車位之所有權人，即原告主張有權使用，而應受其成立在後之買賣契約，使用系爭B車位。是原告主張遭丁仲輝主張使用權等情，核屬無據，其自得以所有權人及上開債權契約之約定，對丁仲輝主張為有權之人，而無權利瑕疵可言。此外，證人趙春香雖主張曾對丁仲輝提出刑事竊佔告訴，而經檢察官為不起訴處分確定，然刑事竊佔係以故意為要件，是丁仲輝既係對上情有所誤解，而發生錯誤，難認有故意，因而所為不起訴處分，自非可推認丁仲輝可對系爭A、B車位同時主張為有權利之人，亦併敘明。至於上開社區會議紀錄名冊之認證程序，是否符合分管契約之效力，因尚無其餘共有人以該分管契約向原告主張任何權利，而尚無構成權利瑕疵之情形，自無再探究之必要。
㈥、綜上，原告既無法舉證證明被告出賣系爭A房屋及車位存有權利瑕疵，已如前述，是其以此作為主張被告同時構不完全給付，而請求減少價金等情，則無再審究之必要。
五、從而，本件原告主張依民法第349條、第353條、第354條、第359條及第227條之規定，請求被告應給付1,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請應併予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國100年7月28日
民事第三庭法官陳筱蓉上為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年7月28日
書記官蔡佩媛