臺灣士林地方法院103年度訴字第1249號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院103年訴字第1249號民事判決

裁判日期：民國104年08月07日

裁判案由：給付租金等

臺灣士林地方法院民事判決103年度訴字第1249號原告宏國開發工程股份有限公司兼法定代理人 吳榮 共同訴訟代理人 許智勝 律師複代理人 李瑞玲 律師
林妤芬 律師被告政晟建材有限公司法定代理人 蔡宏裕 訴訟代理人 蔡萬金 上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國104年7月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告宏國開發工程股份有限公司新臺幣貳拾柒萬壹仟貳佰柒拾玖元。
被告應自民國一百零三年十一月十五日起至返還坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地之日止，按月給付原告宏國開發工程股份有限公司新臺幣貳拾柒萬壹仟捌佰叁拾元。
原告其餘之訴均駁回。
訴訟費用由原告宏國開發工程股份有限公司負擔十分之一，原告吳榮負擔二分之一，餘由被告負擔。
本判決第一項得假執行。
本判決第二項於原告宏國開發工程股份有限公司按月以新臺幣玖萬零陸佰壹拾元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告宏國開發工程股份有限公司（下稱宏國公司）與被告於
民國98年10月23日簽訂「宏國土資場合作經營契約書」（下稱系爭契約），約定自99年1月1日起由原告宏國公司經營土資場及營建混合物處理場，被告則經營洗砂作業及利用再回收，由原告宏國公司提供土資場內部分土地及通行道路供被告承租設置洗砂場。系爭契約第5條第3項約定被告應支付原告宏國公司洗砂場土地及通行道路之使用費每月新臺幣（下同）27萬1830元；同條第5項約定該契約之地價稅由原告宏國公司及被告就各自使用土地範圍比例負擔。又原告吳榮向訴外人 郭國能 等17人租用坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地），再租予原告宏國公司，由原告宏國公司依系爭契約將系爭土地提供被告使用。
㈡原告並未占用系爭土地，被告現仍持續○○○區○○○○道
路，然被告自103年3月起即未按月繳付上開土地使用費，經原告宏國公司以律師函催告仍未置理，依系爭契約第7條第1項第2款約定：「有下列情形之一時，甲方（即原告宏國公司，以下同）得以書面通知乙方（即被告，以下同）終止本契約：乙方違反契約之約定，經甲方限期改善，屆期仍未改善者。」原告宏國公司已於103年5月1日委由律師去函終止系爭契約。被告自103年3月起至103年6月期間未給付租金，並占用系爭土地，受有利益，致原告宏國公司受有相當於租金之損害，爰依系爭契約第5條約定請求被告給付103年3月份至同年5月份之租金，及依民法第179條規定，請求被告103年6月間占用系爭土地之相當於租金之不當得利，合計108萬7320元（計算式：271830×4＝000000
0），並請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告宏國公司27萬1830元。
㈢依系爭契約第5條第5項約定，系爭土地之地價稅應由被告
支付，又依原告宏國公司與吳榮間就系爭土地之土地租賃契約，應由原告宏國公司支付地價稅，依原告吳榮與訴外人郭國能等17人之土地租賃契約，應由原告吳榮支付地價稅，原告吳榮就被告所欠地價稅債務之履行有利害關係。又被告自99年11月起，除曾於101年11月間負擔當年度地價稅2分之
1外，均未依系爭契約第5條第5項約定給付地價稅，至10
2年11月止，累計未付之地價稅達131萬4870元，此部分款項係由原告吳榮墊付，原告吳榮清償後即承受宏國公司對被告之權利，爰依系爭契約第5條第5項及民法第312條規定，請求被告給付原告吳榮上開代墊之金額。
㈣並聲明：⒈被告應給付原告宏國公司108萬7320元，及自起
訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告宏國公司27萬1830元。⒉被告應給付原告吳榮131萬4870元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地所約定之租金包含附帶土地通行道路使用費，然臺北市○○區○○段○○段000000000000000地號土地上之通行道路自99年1月1日起至104年2月底止遭原告吳榮囤砂、堆置廢棄物而占用，被告無法使用道路，只能另租道路通行，每月因而另支出2萬4000元租金，給付原告宏國公司之每月租金應扣除2萬4000元，始屬合理。且被告曾要求系爭契約之承租條件須比照吳榮與地主間之契約條件，然原告轉租系爭土地與被告，向被告多收土地押金及租金，被告係因遭欺騙而簽立系爭契約。原告 吳榮復 占用系爭土地如附圖所示編號A2部分之土地，系爭土地之租金自應酌減。又系爭土地原為農地，其地價稅係因原告吳榮亂倒廢棄物非法回填、使用農地而產生，應由原告吳榮支付，地價稅已繳交農業回饋金，故不應由被告支付地價稅等語，資以抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執之事項：（本院卷第172頁背面至第173頁）㈠兩造於98年10月23日簽訂系爭契約，約定自99年1月1日起
由原告宏國公司經營土資場及營建混合物處理場，被告則經營洗砂作業及利用再回收，由原告宏國公司提供土資場內部分土地及通行道路供被告承租設置洗砂場。系爭契約第5條第3款約定被告應支付原告宏國公司洗砂場土地及通行道路之使用費每月27萬1830元；同條第5款約定本契約之地價稅由原告宏國公司及被告就各自使用土地範圍比例負擔。系爭契約第7條第1項第2款規定：被告違反契約之約定，經原告宏國公司限期改善，屆期仍未改善者，原告宏國公司得以書面通知被告終止本契約。
㈡原告吳榮向訴外人郭國能等17人租用系爭土地，再租予原告
宏國公司，由原告宏國公司依系爭契約將系爭土地提供被告使用。
㈢被告自103年3月1日起即未繳付系爭土地之土地使用費；
自99年11月起除於101年11月支付系爭土地當年度地價稅2分之1（即21萬9145元）外，亦未支付系爭土地之其餘地價稅款。
㈣原告吳榮已給付系爭土地99至102年度之地價稅合計153萬4015元予訴外人郭國能。
㈤原告宏國公司於103年3月20日委由九品法律事務所寄發函
文予被告，催告被告於103年4月3日前給付租金27萬1830元及地價稅158萬6700元，該函經被告於103年3月21日收受。原告宏國公司又於103年5月1日委由同事務所寄發函文予被告表示終止系爭契約，該函經被告於103年5月2日收受。
四、得心證之理由：原告起訴主張被告租用、占用系爭土地，請求被告給付租金、相當於租金之不當得利及地價稅，被告則抗辯系爭土地及通行之道路遭原告吳榮占用，系爭契約關於租金之約定係因遭原告詐欺而為，且系爭土地地價稅乃因原告吳榮非法回填土地而產生，不應由被告負擔等語。從而，本件所應審究者即為：㈠原告是否占用被告所租用之系爭土地及通行道路？原告宏國公司對被告收取之租金應否減低？㈡被告應否給付系爭土地之地價稅與原告吳榮？爰分敘如下：
㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第421條第1項、第439條前段、第440條第1項分別定有明文。又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還，應償還其價額，同法第179條、第
181條但書亦有明定。再按承租人交付押租金與出租人，在於擔保其租賃債務之履行，諸如租金之給付，租賃關係終了後，租賃物之返還以及遲延返還租賃物所生之損害賠償債務均是；而租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院69年度臺上字第3985號、87年度臺上字第1631號判決意旨參照）。經查：
⒈系爭契約約定由原告宏國公司提供土資場內部分土地及通
行道路供被告承租設置洗砂場，被告則每月給付27萬1830元為使用費，核其性質自屬租賃之法律關係；又系爭契約第5條第2項約定被告應支付系爭土地使用之履約保證金
150萬元（簡易庭卷第12頁），該筆款項屬押金之性質，確已由原告宏國公司收訖，此經原告 陳明 在卷（本院卷第
183頁），兩造對此均無爭執，合先敘明。⒉被告抗辯其曾要求系爭契約之承租條件須比照吳榮向地主
承租系爭土地之條件，其係因遭詐欺而簽立系爭契約云云。惟被告就其上開所述，未能舉證以實其說，且縱原告有向被告施行詐術致被告陷於錯誤而簽立系爭契約，然被告嗣後並未以原告詐欺或意思表示錯誤為由，向原告宏國公司撤銷簽立系爭契約之意思表示，系爭契約自仍屬有效，被告以此拒絕給付租金，尚屬無據。
⒊被告主張系爭契約約定之通行道路為臺北市○○區○○段
○○段000000000000000地號土地上之道路，核與系爭契約第3條第1項約定：「本契約簽訂後甲方應就雙方共同出資1500萬元向臺北市政府繳納土地回饋金、保證金及其他費用，申請坐落於臺北市○○區○○段二小段230、281、282-2、372-1等4筆地號面積1.2336公頃宏國土資場之營運許可證」（簡易庭卷第11頁）之內容相符，且臺北市政府102年1月11日府都建字第00000000000號函核准宏國土資場及營建混合物資源處理場之營業地點亦為臺北市○○區○○段二小段230、281、282-2及372-
1地號土地，有臺北市政府產業發展局102年10月25日北市產業農字第00000000000號開會通知單可稽（本院卷第33頁），堪認被告主張之通行道路確為兩造簽立系爭契約所約定之通行道路。至原告雖主張系爭契約約定之通行道路為自系爭土地經同小段236-3、235-3、235-4、236-1、235-1地號土地之道路，然此與系爭契約所載之土地地號不符，且依臺北市建築管理工程處103年7月11日北市都建施字第00000000000號開會通知單之備註記載（本院卷第39頁），臺北市○○區○○段二小段234、282、
372、232、235-3、235-4、235-1、236-3、236-1等地號土地（下稱235-4等9筆地號土地）為農業用地，不得供土資場使用，兩造係為土資場合作事宜而簽訂系爭契約，自無可能約定應供農業使用之土地為通行道路，是原告此部分主張尚難憑採。
⒋被告雖抗辯原告有占用上開臺北市○○區○○段○○段00
0000000000000地號土地上通行道路之情事云云，然經本院至現場勘驗，當日未見通行道路有遭占用之情事，有勘驗筆錄為憑（本院卷第124頁）。其次，原告否認被告所提出之照片（本院卷第30至32、46、47、76頁）拍攝位置為上開通道，且依該等照片亦無法確切判斷物品堆放位置是否在上開通道上，由被告所提出之空照圖（本院卷第209至214頁），亦無法證明上開通道有遭占用之情形，實難僅憑該等照片、空照圖即認原告有占用通行道路致被告無法由系爭土地對外通行。其次，被告所提開會通知單等文件（本院卷第39、42頁），亦僅能證明臺北市○○區○○段○○段00000000地號土地有遭堆置土石方，並不能證明系爭契約所約定之同段230、281、282-2及372-1地號土地有遭原告占用。又被告主張其因原告占用土地而向第三人租用臺北市○○區○○段○○段00000地號土地通行，惟其所提出之土地租賃契約書乃承租人為蔡萬金之契約（本院卷第21頁），尚難認與被告有關。從而，被告就其主張上開通行道路遭原告占用乙節，亦未能舉證證明，自難遽予採信。
⒌被告另提出照片（本院卷第58頁）主張原告侵占系爭土地
，原告吳榮亦自承附圖所示編號A2之石塊堆為其所有（本院卷第183頁背面），惟系爭土地面積達7024平方公尺，有土地登記第二類謄本可查（簡易庭卷第19頁），經現場勘驗測量，該石塊堆占用系爭土地之面積僅15.15平方公尺，且位在該土地之邊緣，該處並非被告設置洗砂場之主要地點，有臺北市士林地政事務所土地複丈成果圖在卷為憑（本院卷第165頁），是上開石塊堆對被告經營、設置洗砂場並無影響，即無損於被告依系爭契約所得利用租賃物之經濟價值與利益，被告以此抗辯應減低租金，亦屬無據。
⒍依系爭契約約定，系爭土地之租金為每月27萬1830元，履
約保證金即押租金為150萬元，且被告自103年3月1日起未給付租金，此為兩造所不爭執，被告依約有繳交租金之義務。經原告宏國公司於103年3月20日催告被告限期給付租金，被告未於期限內給付，原告宏國公司依系爭契約第7條第1項第2款約定，於103年5月1日以律師函對被告為終止系爭契約之意思表示，要屬有據；該函於10
3年5月2日到達被告，是系爭契約業於103年5月2日終止。從而，原告自得據系爭契約請求被告給付103年3月1日至同年5月2日之租金，共計56萬1197元（計算式：271830×2＋271830×2/31＝561197，元以下四捨五入），又因系爭契約已於103年5月2日終止，則原告本於系爭契約之法律關係請求被告給付自103年5月3日至同年月31日之租金，則屬無據。其次，被告自103年5月3日起，無法律上之原因，繼續占有使用系爭土地，致原告宏國公司無法使用，因而受有損害，該「使用利益」依其性質不能返還，而無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，系爭土地出租之租金為每月27萬1830元，則該相當於租金之不當得利金額，自當以每月27萬1830元計算之；因此，原告宏國公司亦得依不當得利之規定，請求被告給付自103年6月1日至同年月30日占用系爭土地所得利益27萬1830元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年7月31日（簡易庭卷第41頁）起至遷讓返還系爭土地之日止，按月給付原告宏國公司相當於租金之利得即每月27萬1830元。末查，被告於訂立系爭契約時，已給付原告宏國公司150萬元押金，依首揭說明，被告應給付原告宏國公司之數額自應扣除押金金額，經扣除押金金額後，被告仍應給付原告宏國公司27萬1279元，及自103年11月15日起至返還系爭土地之日止每月27萬1830元相當於租金之利得（計算式詳如附表），原告之請求於上開範圍內洵屬有據，逾此範圍則屬無據。
㈢就債之履行有利害關係之第三人為清償者，於其清償之限度
內承受債權人之權利，但不得有害於債權人之利益，民法第
312條定有明文。即民法第312條所稱之第三人承受債權人之權利係一種法律規定之債權移轉，該第三人為清償後，即得按其清償之限度，居於債權人之地位，逕以自己名義代位行使原債權人之權利，無待乎債權人之再行移轉；但第三人欲代位行使債權人之權利，應以該第三人有清償債務之事實做為其承受債權人權利之前提要件，換言之，即必須由第三人基於為債務人清償之目的以自己之名義直接向債權人清償，方屬第三人清償之情形。且第三人清償既由債務人以外之第三人清償債務人之債務，則第三人對於該債務非為自己之債務，應有認識，因此第三人清償，應於清償時表明債務人為孰，以資辨別其係就他人之債務而為清償，是以第三人清償則不惟須認識其所清償之債務係他人之債務，其須經債權人受領之債務更須表明之，俾債權人知所受領。原告 吳榮固 主張其有代被告墊付地價稅之事實，惟查，被告依系爭契約第5條第5項約定，應將地價稅給付原告宏國公司，原告宏國公司即為該地價稅款之債權人，然原告吳榮係將系爭土地99年度至102年度之地價稅43萬8290元、21萬9145元、43萬8290元、43萬8290元，合計153萬4015元交付訴外人即系爭土地之共有人郭國能，有繳納證明書為憑（簡易庭卷第29頁），且為兩造所不爭；依原告吳榮與訴外人郭國能等17人所簽訂之土地租賃契約書第9條第1項約定，系爭土地之地價稅本應由原告吳榮負擔（簡易庭卷第16頁），原告吳榮將上開地價稅款交付訴外人郭國能，乃依照其與郭國能等17人所簽定之土地租賃契約書為給付，自難謂屬民法第312條規定之第三人清償。原告吳榮復無法舉證證明其有向宏國公司代被告清償地價稅，或債權人宏國公司知悉其係代被告為清償等事宜，難以證明原告吳榮之清償係基於為被告清償債務之意思而為，亦難認被告對宏國公司之債務已因原告吳榮對郭國能為清償而消滅；原告吳榮所為債之清償既係基於自己債務之履行，即非居於債之關係之第三人角色至灼，本件尚非屬第三人清償制度相關規定所欲規範之範圍。原告吳榮復非系爭契約之當事人，從而，原告吳榮援引民法第312條、系爭契約第5條第5項約定請求被告清償地價稅款131萬4870元，尚乏所據。
五、綜上，原告宏國公司本於不當得利之法律關係，請求被告給付27萬1279元，及自103年11月15日起至返還系爭土地之日止按月給付27萬1830元，為有理由，應予准許；原告逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本判決第1項所命被告給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行。本判決第2項原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。
中華民國104年8月7日
民事第三庭法官楊舒嵐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國104年8月7日
書記官陳芝箖附表：
㈠履約保證金即押金數額：150萬元。
㈡被告因於103年10月14日前使用系爭土地所應給付原告宏國公司之金額：
⒈103年3月1日至同年5月2日之租金：56萬1197元。
⒉103年6月1日至同年月30日占用系爭土地所得利益：27萬1830元。
⒊103年7月31日至103年8月30日占用系爭土地所得利益：
27萬1830元。
⒋103年8月31日至103年9月30日占用系爭土地所得利益：
27萬1830元。
⒌103年10月1日至103年10月14日占用系爭土地所得利益：
12萬2762元（計算式：271830÷31×14＝122762，元以下四捨五入）。
㈢押金數額扣除上開㈡所載應給付數額：
150萬元－55萬2429元－27萬1830元×3－13萬1531元＝551元（已不足支付103年10月15日占用系爭土地所得利益）。
㈣以押金抵充後，被告應給付原告宏國公司之數額：
⒈103年10月15日至103年11月14日：271830元－551元＝27萬1279元。
⒉自103年11月15日起每月27萬1830元。
附圖：臺北市士林地政事務所複丈日期104年3月24日土地複丈成果圖