裁判字號：臺灣臺中地方法院94年訴字第289號民事判決
裁判日期：民國94年11月04日
裁判案由：返還保證金
臺灣臺中地方法院民事判決94年度訴字第289號原告福宴樓有限公司法定代理人丁○○訴訟代理人 林益輝 律師複代理人 陳建勛 律師
己○○被告丙○○訴訟代理人 朱元宏 律師複代理人 黃紫芝 律師
蘇哲科 律師 張志隆 上列當事人間請求返還保證金事件，本院於94年10月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣玖拾萬零伍佰伍拾元及自民國九十三年十一月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九；餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣參拾壹萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣玖拾萬零伍佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國87年11月間向被告承租台中縣○○鎮○○路○○○○○○○○○○○號房屋作為經營福宴樓餐廳使用，雙方約定租賃期間自87年11月1日起至93年10月31日止，每月租金為新台幣(下同)100,000元，並由原告交付被告保證金1,000,000元，於租賃期滿交還房屋時由被告無息返還，嗣雙方於93年10月間洽談繼續承租上開房屋之條件，未能獲得共識後，原告託人(戊○○、甲○○)商得被告同意延長至93年11月7日返還房屋，原告事後將承租上開房屋期間所自行施作之裝潢、生財器具拆遷後，已依約於93年11月7日按原狀交還上開房屋予被告，不料，被告竟遲遲拒不返還上開保證金1,000,000元，屢經催索，均不得要領，為此提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告1,000,000元及自93年11月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息，㈡原告願供擔保請准宣告假執行，㈢訴訟費用由被告負擔。
二、被告則辯稱：被告於93年10月間得知原告不願承租上開房屋後，已另租予他人作為經營喜宴樓餐廳使用，並約定於93年11月1日交付房屋，斷不可能又同意原告延後至93年11月7日始返還房屋，原告於租賃契約屆滿後未按期交還所租賃之房屋，應依契約第6條第2款約定支付違約金1,000,000元；又依兩造所訂立之租賃契約第4條第4款約定，原告交還房屋時應負責「維持現狀」，亦即按租賃屆滿時之現狀交還房屋，不料，原告搬遷時竟連同與上開房屋附合之裝潢設施一併拆遷，損害被告之權利，經洽工修復之費用為6,687,914元，應由原告負損害賠償責任。爰以上開違約金及修復費用與原告所請求之保證金抵銷，抵銷後，原告即不得再要求被告返還保證金等語。並聲明：㈠原告之訴駁回，㈡如受不利之判決，被告願供擔保免為假執行，㈢訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於87年11月間向被告承租台中縣○○鎮○○路○○○○○○○○
○○○號房屋作為經營福宴樓餐廳使用，並由原告交付被告保證金1,000,000元，雙方約定租賃期間自87年11月1日起至93年10月31日止，每月租金為新台幣(下同)100,000元，上開保證金1,000,000元於租賃期滿交還房屋時由被告無息返還(原告起訴狀所附之租賃契約書為真正)。
㈡ 嗣兩造 於93年10月間洽談繼續承租上開房屋之條件，未能獲得共識而作罷。
㈢原告於93年11月7日將上述房屋交還被告。
㈣原告於搬遷時，對於如被告答辯㈡狀證物四之照片所示下列裝潢設施，作下列處置：
⒈如照片①之水晶燈、燈具有拆除。
⒉如照片②所示抽屜櫃門、玻璃櫃的跨架。
⒊如照片③之舞台底座的門、布簾、音響設備、冷氣均有拆除。
⒋如照片④，沒有格板，只有拆除置物櫃的門。
⒌如照片⑤的箱型冷氣有拆除。
⒍如照片⑥的空調電路板有拆除。
⒎如照片⑦的消防設備有拆除⒏如照片⑧消防水帶有拆除，但是線路沒有剪斷。
⒐如照片⑨房間門、消防設備（水帶）有拆除。
⒑如照片⑩壁櫃、房門有拆除、燈具也拆除。
⒒如照片⑪房門有拆除。
⒓如照片⑫房門均有拆除。
⒔如照片⑬冷氣管線有拆除。
⒕搬遷後的廚房如照片⑭。
⒖如照片⑮燈具有拆除。
⒗如照片⑯拆除燈具、剪斷電線。
⒘如照片⑰搬走組合式的冰箱。
⒙如照片⑱水溝蓋有拆除。
⒚如照片⑲有拆除白鐵板，油煙罩、料理台、蒸台、水溝蓋拆除搬走。
⒛如照片⑳有拆除牆壁上白鐵板，油煙罩、料理台、水溝蓋拆除搬走。
如照片㉑天花板，是拆除組合式冰箱的狀況，拆除置物架、水溝蓋。
如照片㉒有拆除冷氣空調主機、變壓系統。
原告沒有剪斷如照片㉓電源開關。
原告沒有毀損如照片㉔百頁窗、櫃門、壁紙。但有拆除壹台冷氣。
原告搬走後二樓儲藏室的現狀如照片㉕所示。
四、法院得心證之理由：㈠被告關於原告遲延交還房屋之違約金抗辯部分：
⒈被告並未同意原告延至93年11月7日始返還房屋：
被告辯稱得知原告不願繼續承租系爭房屋後，已將該房屋另租予他人作為經營喜宴樓餐廳使用，並約定於93年11月1日交付使用等情，已為原告所肯認(原告94年8月19日準備書狀參照)，堪認屬實，則被告既已將系爭房屋另租他人，並允諾於系爭租賃契約屆滿翌日即93年11月1日交付使用，衡情，自無又同意原告延後至93年11月7日始交還系爭房屋之理；再參酌證人即受原告之託而向被告商量延後搬遷之縣議員戊○○證述：當初係被告先找證人戊○○要求原告依約搬遷交還房屋，證人戊○○未徵得被告同意即透過甲○○轉知原告可延長一週搬遷，證人戊○○事後再向被告表示延長一週搬遷，但被告並不同意等語(本院94年7月26日言詞辯論筆錄第5頁參照)，足見被告並未同意原告延後一週搬遷。至於證人即受原告之託而向被告商量延後搬遷之台中縣議會議長服務處主任甲○○於本院94年7月26日言詞辯論時固證述：「原告法定代理人到議長服務處找我，我就打電話給被告本人及證人戊○○談，本來要求延長15天，被告本人後來答應延長一週搬遷」等語，然而證人甲○○隨後又證述：「(問：當初確定有打電話給被告本人？)有，因為時間迫在眉睫，找了被告好幾次，都找不到人」等語(同日筆錄第5頁參照)，則證人甲○○既然未能找到被告本人直接對話，顯然無從由被告本人直接向證人甲○○表示同意原告延長一週搬遷，事理至明，而證人甲○○證述伊當初受託要求被告同意延長搬遷時，除企圖去電被告要求延後搬遷之外，另曾找證人戊○○商量等語，又證人戊○○在未徵得被告同意即逕行透過甲○○轉知原告可延長一週搬遷等情，亦據證人戊○○證述在卷，兩相對照結果，可見證人甲○○證述同意延長一週搬遷等語，應是證人戊○○未徵得被告同意即自行透過甲○○轉知原告。此外，原告即未再舉何證據證明確已獲得被告同意延長一週搬遷，本院審酌上情，因而認定被告並未同意原告延至93年11月7日始返還房屋。
⒉被告抗辯抵銷之違約金以23,750元為適當：
按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。
本件兩造所訂立之租賃契約第6條第2款約定「乙方(指原告)於終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金(原保證金)新台幣壹佰萬元…」等語，參酌上述民法之規定，核其性質應屬給付遲延之損害賠償總額預定，據此，兩造所約定之違約金是否過高而應依民法第252條予以酌減？自應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害以決定之(最高法院88年度台上字第1968號判決意旨參照)。經查被告將系爭房屋出租予原告，每月租金為100,000元，租約屆滿後，原告本應於93年10月31日交還上開房屋，卻延遲至93年11月7日始交還該房屋等情，詳如前述；又被告已將系爭房屋另租予他人經營喜宴樓餐廳使用，每月租金為95,000元，並約定於93年11月1日交付使用，嗣因延後交屋而減少租金收入為23,750元等情，亦據被告具狀辯稱在卷，本院審酌被告因原告遲延交還房屋所受之損害既僅為23,750元，雖其與原告訂立之租賃契約約定遲延交還房屋之損害賠償總額預定為1,000,000元，爰依民法第252條規定予以酌減為23,750元。
㈡被告關於原告拆除裝潢設施之損害賠償抗辯部分：
⒈原告搬遷時拆除系爭房屋之裝潢設施應負賠償責任：
⑴兩造擬簽署之租賃契約第4條第4款原以電腦打字記載「
房屋有改裝設施之必要，乙方(指原告)取得甲方(指被告)之同意後，始得自行裝設，但不得損害原有建築。乙方於交還房屋時，並應負責回復原狀」等語，嗣於兩造正式訂約時，則將該條款最後一句「並應負責回復原狀」刪除，改以手寫方式載明「並應負責維持現狀」等語，可見，兩造約定原告徵得被告同意而施作之裝潢設施，於租約屆滿後，原告仍應照屆滿時之現狀交還房屋，而非將所施作之裝潢設施拆除後照出租時之原狀交還房屋。
⑵另證人即原告公司之股東乙○○於本院94年7月26日言
詞辯論時證述：伊原向被告承租系爭房屋經營通吃圍爐餐廳，承租之初原約定租金為每月280,000元，嗣因經營餐廳需另作裝潢而與被告商量調降租金為每月11、12萬元，但約定所施作之裝潢於租約屆滿後歸屬被告，以利被告再出租予他人使用，嗣以5,000,000元將承租上開房屋之權利轉讓予原告公司作為經營福宴樓餐廳使用，原告所支付之5,000,000元係作為購買通吃圍爐餐廳承租系爭房屋之權利金而已，並未約定購買特定之物品，轉讓後伊成為原告公司之股東等語，益見兩造正式訂立契約時，合意將「並應負責回復原狀」文句刪除，而另約定原告交還房屋時「並應負責維持現狀」等語，應係被告考量將來系爭房屋出租之便利，而要求原告保留裝潢施設而按照租約消滅時之現狀交還房屋。至於證人乙○○於臺灣臺中地方法院檢察署94年度偵字第13670號毀棄損壞案件偵查中證述「(問：租金？)12萬，談的時候就是12萬」、「(問：有和丙○○約定不租時裝潢歸他？)合約有這樣寫，之後我有經丙○○同意才把裝潢頂給丁○○」等語，經本院闡明後，兩造均表示不願再傳喚乙○○到庭作進一步說明(本院94年10月25日言詞辯論筆錄第1頁參照)，本院審酌上開偵查案件著重於丁○○所涉毀棄損壞之刑事責任，與本件民事訴訟已有不同，且證人乙○○於本院審理時針對訟爭事項作證，所證述內容又較完整，而於偵訊時之證述則較片斷，不易了解其證述內容之全貌，尚難遽而推翻乙○○於本院審理時證述內容之真實性。
⑶至於證人即原告公司之股東 楊本鄉 於本院94年8月25日
言詞辯論時證述：因原告公司係頂讓通吃圍爐餐廳之店繼續經營，但通吃圍爐餐廳原先裝潢不敷使用而有重新施作之必要，如租約消滅後須回復出租時之原狀交還房屋，原告公司無法同意，故要求將文字修改為維持現狀，所謂維持現狀係指房屋結構建築現狀而言，至於原告公司所施作之裝潢仍可拆遷等語，倘若屬實，則應於契約約定由原告按照系爭房屋結構原狀交還房屋，或註明原告有權將所施作而與房屋附合之裝潢設施拆遷等語，而非記載原告交還房屋時「並應負責維持現狀」等語，證人楊本鄉關於原告於契約消滅時有權拆除所施作而與系爭房屋附合之裝潢設施之證述內容，明顯與契約約定內容不符，應係基於原告公司之股東所作迴護之詞，尚不足採。
⑷承上所述，原告搬遷時，違反系爭契約之約定，而將
該房屋之裝潢設施一併拆除、搬離，自應對被告負損害賠償責任。
⒉被告抗辯抵銷之損害賠償金額以75,700元為可採：
被告抗辯原告違約拆除系爭房屋之裝潢設施(詳如兩造不爭執事項所載)致其受有損害，其損害金額在75,700元範圍內，為原告所不爭執(原告94年8月19日之準備書狀參照)，堪認屬實。至於被告抗辯損害超過上開金額部分，則為原告所否認，被告雖提出損害金額明細表、統一發票、銷貨單、請款單、估價單及收據等件為證(詳參被告94年3月30日答辯㈡狀所附被證三號)，然而，該等文件係將系爭房屋另租予他人經營喜宴樓餐廳而重新裝潢之費用，而重新施作之裝潢，又與系爭租賃消滅時之房屋現狀不同等情，亦為被告所自認(本院94年8月25日言詞辯論筆錄第1、2頁參照)，是尚無依據上開文件遽而認定被告抗辯之損害金額為可採；又被告雖曾聲請將損害金額多寡送鑑定，但事後又不願墊付鑑定費用，經本院闡明有關損害金額多寡事項應由被告負舉證責任後，被告仍捨棄就損害金額乙節送請相關機構鑑定(本院94年10月25日言詞辯論筆錄第2頁參照)，此外，被告復未舉何證據證明所受損害超過75,700元，其此部分抗辯自不可採。本院審酌上情，而因認定被告抗辯抵銷之損害賠償金額以75,700元為可採，逾上開金額為不可採。
㈢綜上所述，原告於契約屆滿並交還房屋後，被告應依約於93
年11月7日返還保證金1,000,000元予原告，經被告表示以對原告之上述違約金債權23,750元及損害賠償債權75,700元與之抵銷後，原告對於被告之保證金債權在99,450元(23,750元+75,700元=99,450元)範圍內，已因抵銷而消滅。從而，原告請求被告給付保證金900,550元(1,000,000元-99,450元=900,550元)，及自93年11月8日起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據，應予准許；至於原告請求逾上開金額及利息部分，尚嫌無據，應予駁回。又原告及被告 陳明 願供擔保分別聲請宣告假執行、免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
五、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項。
中華民國94年11月4日
民事第一庭法官王永春正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國94年11月4日
書記官