裁判字號：臺灣花蓮地方法院96年重訴字第17號民事判決
裁判日期：民國97年02月01日
裁判案由：土地所有權移轉登記等
臺灣花蓮地方法院民事判決96年度重訴字第17號原告申○○訴訟代理人 吳明益 律師訴訟代理人 林政雄 律師被告丑○○被告天○○○被告子○○被告癸○○被告乙○○
邨50被告戌○○○被告酉○○被告丁○○
7號被告丙○○被告戊○○被告寅○○
20號被告卯○○被告巳○○
號被告辰○○前列十四人共同訴訟代理人 羅明宏 律師上列當事人間土地所有權移轉登記等事件，本院於97年1月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
壹、原告方面:
一、聲明:
（一）先位聲明：㈠被告丑○○、天○○○、子○○、癸○○、乙○○、戌○
○○、酉○○、丁○○、丙○○、戊○○、 林椒資 、卯○○、巳○○、辰○○等14人應將花蓮市○○段304、305、3
10、307、231、226、224、225、232地號等9筆土地移轉登記予原告。
㈡訴訟費用由被告負擔。
㈢願供擔保請准宣告假執行。
（二）備位聲明：㈠被告被告丑○○、天○○○、子○○、癸○○、乙○○、
戌○○○、酉○○、丁○○、丙○○、戊○○、林椒資、卯○○、巳○○、辰○○等14人應給付原告新台幣（下同）200萬元，及自95年1月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡訴訟費用由被告負擔。
㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）先位之訴部分:㈠被告等人於95年1月18日就渠等所有坐落於花蓮市○○段30
4、305、310、307、231、226、224、225、232地號等9筆農地（下稱系爭9筆農地），與原告簽訂土地房屋買賣契約書，買賣價款為土地價款每坪單價2,000元整，並依土地權狀登記面積計算償金，原告於簽約當日即開立200萬元之支票予被告之代理人午○○，其餘款項雙方約定俟三七五租約達成解除租約之協議後，再另行價金支付。契約書並約定：「本件買賣標的部份有三七五租約須於95年4月20日前達成解除租約之協議，否則即按特約事項第1款約定解除契約，或由甲方（即原告）承受三七五租約直接過戶給甲方，甲方依約支付償金。」等語，原告乃於95年4月17日與三七五租約承租人庚○○、壬○○、辛○○、己○○等4人簽立協議書。原告委請代書於95年4月18日將協議書，請被告之代理人午○○過目，未料午○○竟未認可，拒絕履行買賣契約，原告乃於95年4月19日以花蓮14支存證信函第98號函達被告代理人午○○，請其履行買賣契約，詬料午○○竟置之不理。本件兩造已合意買賣，且原告已支付200萬元價金，兩造業已達成買賣契約共識，原告並已依約與三七五租約承租人庚○○等人簽立協議書，達成三七五租約之解除，被告等即應依約履行出賣人之移轉土地登記義務。詎被告無故未依約履行，為此提起本訴，請求判決如先位聲明所示。
（二）備位之訴部分：原告如無法訴請履約，依買賣契約書第8條之約定，原告至少得向被告請求已付價金200萬元同額之違約金，即400萬元之損害賠償。
（三）對被告抗辯之陳述：㈠原告就系爭土地買賣，表明僅願買受被告丑○○等人名下
系爭9筆農地，雙方多次協商後，約定於95年1月18日簽約，簽約過程中被告丑○○、子○○等人雖曾前來關心，惟對於午○○與原告所簽訂之買賣契約內容，並未有任何當場提出質疑及表示反對午○○收受訂金之情形，可見午○○所為代理行為未違反被告丑○○等人之意思。
㈡被告等人於簽約後若認為午○○有無權代理之情事，則理
應於簽約後立即通知原告，表明不承認代理行為之效力，然被告竟至95年4月20日原告依約完成三七五租約終止之協議並團知午○○後，始於95年5月2日發函通知原告不予承認午○○之代理權，與常情不符。
三、證據：提出買賣契約書、終止三七五租約協議書、土地登記簿謄本等為證，並聲請傳訊證人亥○○、甲○○。
貳、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述:
（一）系爭9筆農地及另外4筆建地，共有人多達28人，產權分散十分複雜難以處理，共有人決定將田地及建地一同處分買賣，不可拆開個別買賣。被告等人並於94年11月21日共同簽訂第一份授權書，授權午○○辦理上開土地之出賣事宜。詎午○○違反授權約定，擅自將農地部分出賣，被告丑○○等人在午○○與原告簽約時，發現為何只就系爭農地簽訂買賣契約而未包括建地部分買賣，當場提出質疑並反對午○○收受訂金200萬元，且於95年5月2日以存證信函通知原告，表明第三人午○○只就系爭9筆農地與原告簽訂買賣契約不在地主授權範圍內，乃無權代理，聲明不予承認。午○○既係無權代理被告與原告簽訂系爭土地買賣契約，被告並已通知原告不予承認，兩造間並無買賣契約之法律關係。
（二）第二份授權書之授權人僅有午○○之簽名並無任何地主簽名，被授權人欄亦空白，故第二份授權書根本是午○○自行填載，並未獲得任何地主同意，應屬無效。
（三）午○○係無權代理，與原告所簽訂之買賣契約對被告等人不生效力，兩造間並無買賣契約存在，原告請求給付違約金並無理由。
三、證據：提出授權書2份、存證信函，並聲請傳訊證人未○○、午○○。
理由
一、原告起訴主張與被告簽訂系爭買賣契約，並已支付買賣價金200萬元，且已依買賣契約之約定，與三七五租約承租人，達成三七五租約解除之協議，詎被告等人未依約履行出賣人移轉土地登記義務，為此提起本訴，請求判決如先位聲明所示。若原告無法請求被告履約，依買賣契約書第8條之約定，原告得向被告請求已付價金200萬元同額之違約金，即400萬元之損害賠償，請求判決如備位聲明所示。被告則以彼等授權午○○之授權內容係就系爭9筆農地與另外4筆建地一併出賣，不得個別出賣，午○○擅自違反授權契約，僅就系爭農地與原告簽訂系爭買賣契，且被告等人事後亦以存證信函通知原告不承認午○○無權代理之行為，故系爭買賣契約無效，對被告等人不生效力，兩造間既無買賣契約存在，原告向被告訴請履約及損害賠償，均無理由等語資為抗辯。
二、兩造不爭執之事實㈠被告丑○○等人於94年11月21日共同書立第一份授權書乙份
，授權訴外人午○○代為辦理彼等共有土地之出賣事宜（本院卷㈠第225-231頁）。
㈡原告與午○○於95年1月18日就系爭9筆農地簽訂買賣契約書（本院卷㈠第25-31頁）。
㈢原告與訴外人庚○○、壬○○、辛○○、己○○等人於95年
4月17日就上開國興段224、225、226、231、305地號等5筆土地有關三七五租約解除事宜簽訂協議書（本院卷㈠第32-35頁）。
㈣被告於95年5月2日以羅東郵局第299號存證信函，表明午○
○僅就系爭9筆農地與原告簽定買賣契約，不在授權範圍，乃無權代理，聲明不予承認（本院卷㈠第232-233頁）。
三、兩造爭執之要點㈠第一份授權書是否授權午○○將系爭9筆農地及另外4筆建地
一併出賣？午○○就系爭9筆農地部分之買賣契約是否無權代理？㈡第二份授權書將農地、建地出賣，分別授權，是否有效？㈢終止三七五租約之協議書（本院卷㈠第32-33頁）效力為何
？
四、本院之判斷㈠先位之訴部分⑴第一份授權書載明地號及地目附表，建地共4筆、旱地共5筆
、田地共1筆、原地共3筆，建地價金：每坪12,000元整。田地、旱地及原地：每坪價金2,000元整，授權書上蓋有被告等人之印章（本院卷㈠第225-231頁）。故就上開授權書之記載，明確載明買賣標的包括農地、建地等共13筆，雖該授權書未明載農地建地一併出賣，惟就授權書第2條第1項記載：「右列事項由買方（原告）負責處理，與賣方（被告）無涉，包括㈠買賣土地增值稅；㈡地上建築物等處理費。」，第2項記載：「查建地部份有2筆地（地號0000-0000及0000-0000）權利範圍11分之1於民國91年月丑○○君賣給 湯凱 有君同時繳納增值稅新台幣壹拾捌萬元；該部分費用，由本次買方吸收付款。」，第3項記載：「本案買賣筆數及面積已詳加附表一、二及依『所有權狀』為憑，不須作量測。」等語，已就農地建地之處理方式一併載明，應可認定授權書係授權被授權人一併出賣農地建地之意。況證人未○○於言詞辯論時到庭證稱：「…亥○○說有意思要買。地主之一被告丑○○，及被告乙○○及另一人說要賣土地，且建地及農地要一起賣。當時亥○○、午○○都有在場，亥○○說要處理本件土地，且說要委任午○○。」等語（本院卷㈡第59頁）。證人午○○證稱：「…（地主）委託我處理本件土地並寫委託書給我，我就請我弟弟未○○介紹他人處理，後來就找到亥○○，亥○○及未○○說要處理，且當時有說建地與農地要一起處理。…」、「當時地主給我的授權書是農地、建地一起賣，但亥○○後來拿建地與農地分開的授權書來讓我簽名，並寫上所有地主的姓名，地主都不知道，當時買賣契約尚未簽名，且我有說農地和建地要一起賣才行。」等語（本院卷㈡第60-61頁）。故被告授權午○○將農地建地一併出賣之意旨，堪屬真實，午○○僅就系爭9筆農地與原告簽訂買賣契約，已逾授權範圍，且被告已於95年5月2日以羅東郵局第299號存證信函，表明午○○僅就系爭農地與原告簽定買賣契約，不在授權範圍，乃無權代理，聲明不予承認（本院卷㈠第232-233頁），為兩造所不爭執，系爭9筆農地買賣契約，自屬無效。
⑵原告雖主張授權事項欄中尚記載右列事項有關出賣土地等細
節委請被授權人辦理等語，顯見被告等人僅就前述土地相關資訊及價格、授權期限等權利範圍事項明示彼等之意思，其餘細節皆委請午○○辦理，午○○自得就授權書所載土地範圍之全部或一部為處分買賣等語。惟此所謂「出賣土地等細節」，應係指技術性之問題，例如：何時簽約、在何處簽約、價金如何支付等等。本件授權書既已就農地建地之處理方式一併載明，此屬於授權範圍之限制，而非技術性之細節問題，故原告上開主張，自不足採信。
⑶證人亥○○證稱：「授權書上有農地、建地多筆，他們有說
要賣，但沒說要一起賣。」等語（本院卷㈡第83頁），因亥○○是本件買賣之仲介者，且午○○證稱：「…亥○○後來拿建地與農地分開的授權書來讓我簽名。」等語（本院卷㈡第61頁）與亥○○證稱：「…原告說沒有那麼多錢，只能買農地，我有去跟午○○，午○○說可以，所以就將農地、建地的授權書分開提出給我，所以才有第二份授權書，但我不知道是何人所寫，不是我寫的。」等語（本院卷㈡第83頁），關於攸關農地、建地分別授權之第二份授權書的來源互相推委，證人亥○○前揭證詞，攸關自身利益，不足採信。
⑷第二份授權書，如前所述，亥○○證稱係午○○簽名後提出
交予伊，午○○證稱係亥○○提出予伊讓伊簽名，證人即代書甲○○證稱：「（第二份授權書是何人所寫？）是我寫的，但代理人是由午○○簽名。」（本院卷㈡第86頁），就第二份授權來源交待不清，惟係午○○在第二份授權書上簽名等情，已堪認定。但第二份授權書之授權人僅有午○○之簽名並無任何地主簽名，被授權人欄亦空白，有第二份授權書卷可稽（本院卷㈡第66-73頁），顯見第二份授權書是午○○自行填載，並未獲得任何地主同意，而第一份授權書，被告係授權午○○將農地建地一併出賣，午○○自無權將農地與建地再分別授權，故該第二份授權書無效，不得作為被告等人授權之依據。
⑸依買賣契約書約定，原告須在95年4月20日前與三七五租約
承租人達成解除租約之協議，原告主張已於94年4月17日與國興段305、231、226、225、224地號等5筆土地之三七五租約承租人庚○○、壬○○、辛○○、己○○共同訂立之協議書是否發生終止三七五租約之效力，故已完成履約條件。然查，前開5筆土地之共有人庚○○、壬○○、辛○○、己○○亦同時為共有土地之三七五租約承租人，該三七五租約之出租人則為全體共有，如欲終止三七五租約，亦應由全體土地共有人協議終止，否則亦不生任何效力。茲該協議書僅有承租人兼共有人庚○○、壬○○、辛○○、 林善九 等4人，並無其他共有人之簽名，足認該終止三七五租約之協議，係屬無效。原告既未依買賣契約條件完成履約，自無權請求被告移轉系爭9筆農地之所有權。
㈥綜上，系爭9筆農地之出賣，係午○○無權代理所為，被告
等人已表示不承認午○○無權代理之行為，且原告亦未完成買賣契約約定之終止三七五租約之協議，被告等人既非系爭9筆農地之出賣人，自不必負履約責任。原告請求被告等人履行買賣契，為無理由，應予駁回。
㈡備位之訴部分
原告主張若原告無法請求被告履約，依買賣契約書第8條之約定，原告得向被告請求已付價金200萬元同額之違約金，即400萬元之損害賠償云云。惟系爭9筆農地之出賣，係午○○無權代理所為，被告等人已表示不承認午○○無權代理之行為，已如前述，被告等人既非系爭9筆農地之出賣人，自無違約而應另行支付違約金。從而，原告上述請求，為無理由，應予駁回。
五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國97年2月1日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法官湯文章上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中華民國97年2月1日
法院書記官黃倪濱