裁判字號：臺灣高等法院100年重上字第796號民事判決
裁判日期：民國101年11月20日
裁判案由：土地所有權移轉登記等
臺灣高等法院民事判決100年度重上字第796號
上訴人 王文良 訴訟代理人 黃旭田 律師
林昶燁 律師 許文彬 律師 林如君 律師被上訴人 宋大美 訴訟代理人 陳勵新 律師
張衛航 律師 林美倫 律師複代理人 張鈞綸 律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，上訴人對中華民國100年9月16日臺灣士林地方法院100年度重訴字第6號第一審判決提起上訴，並為聲明之擴張，本院於101年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴及擴張之訴均駁回。
第二審訴訟費用（含擴張之訴部分）由上訴人負擔。
事實及理由
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項準用第255條第1項第2款定有明文。經查本件上訴人雖於原審主張依買賣之法律關係，請求被上訴人於上訴人給付價金之同時，移轉買賣標的物之所有權登記；而於本院始追加主張依買賣契約約定之履約程序，請求被上訴人於上訴人向銀行申貸新臺幣（下同）5,040萬元並清償被上訴人就買賣標的物設定抵押權所擔保之一切債務，以及給付契約之相關費用後，匯入雙方所約定信託專戶之同時，將買賣標的物騰空點交予訴外人 王建人 等語。惟上訴人於本院追加之訴，仍係就被上訴人是否應將買賣標的物所有權移轉登記予上訴人之同一基礎事實為請求，已據其釋明在卷，其追加合法，合先敘明。
二、本件上訴人主張：上訴人向被上訴人買受臺北市○○區○○段2小段第836、836-1地號土地，及其上第378建號即門牌號碼臺北市○○區○○路2段179巷81弄1號房屋（下稱系爭房地），並於民國96年3月20日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），約定總價金為5,600萬元，並與訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）訂定履約保證契約，由該公司擔保買賣雙方確實依約給付價款及交屋等事宜。嗣上訴人已依約將簽約款560萬元存入僑馥公司之不動產信託專戶，並經被上訴人領取其中之280萬元，詎被上訴人領款後經上訴人催告卻拒不履約，爰依系爭契約約定，求為判命被上訴人應於上訴人給付5,040萬元之同時，將系爭房地所有權移轉登記予上訴人所指定之訴外人王建人所有等語（惟原審為上訴人敗訴之判決，上訴人據此提起上訴）並擴張聲明暨上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將臺北市○○區○○段二小段836地號、面積388平方公尺，同小段第836-1地號、面積29平方公尺土地，暨地上建物即臺北市○○區○○路二段179巷81弄1號（第378建號）房屋所有權移轉登記為王建人所有，並於上訴人向銀行申貸5,040萬元並清償被上訴人就系爭房地設定抵押權所擔保之一切債務，以及給付契約之相關費用後，匯入雙方所約定信託專戶，即「花旗（臺灣）商業銀行營業部，戶名：僑馥建築經理股份有限公司不動產價金信託專戶，帳號：00000000000000」之同時，將上開房地騰空點交予王建人。
三、被上訴人則以：依系爭契約約定，系爭房地應於96年5月30日前完成所有權移轉登記，然上訴人卻於上開履行期屆至前，以系爭土地上有水溝及駁坎為藉口，要求被上訴人減少價金，並通知訴外人 柯玉秋 地政士暫停辦理系爭房地所有權移轉登記，其拒絕受領系爭房地之行為已構成給付遲延。且被上訴人嗣於96年8月22日發函催告上訴人履行所有權移轉登記及給付價金等義務，惟上訴人不予置理，即應負給付遲延之責，被上訴人乃於同年9月10日以存證信函解除系爭契約。系爭契約既經解除，上訴人自不得復請求被上訴人履約。
又上訴人於締約前從未對被上訴人表示其購買系爭房地之目的係為拆除地上物後重建，被上訴人亦從未向上訴人擔保系爭土地上並無水溝駁坎，且系爭契約就此問題並無任何註記，顯見此非契約重要之點。又兩造對系爭土地之屬性亦無特別約定，自不能僅以系爭土地上存有水溝及駁坎，即認有何瑕疵存在，並進而拒絕受領系爭房地。且被上訴人從未與上訴人合意暫緩辦理系爭房地所有權移轉登記。又上訴人以地下室無法全面開挖、造成經濟利用價值之減損為其主張瑕疵之論據，欠缺建築法規、實證及論理之基礎。被上訴人解除契約，為權利之正當行使，並無違反誠信原則等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴及擴張之訴均駁回。
四、兩造不爭執之事實：㈠兩造於96年3月20日簽訂不動產買賣契約，約定由上訴人買
受被上訴人所有臺北市○○區○○段2小段第836、836-1地號土地，及其上第378建號門牌號碼臺北市○○區○○路2段179巷81弄1號房屋，總價金為5,600萬元。嗣上訴人已將560萬元存入僑馥公司之不動產信託專戶，其中280萬元已由被上訴人領取，惟被上訴人尚未移轉所有權登記予上訴人，上訴人亦未給付被上訴人尾款。
㈡系爭土地存有水溝及駁坎，且系爭房屋現仍由訴外人 許逖 占用中。
㈢被上訴人於96年8月22日以存證信函通知上訴人盡速履約，再於96年9月10日以存證信函通知上訴人解除系爭契約。
五、兩造爭執要點為：㈠兩造締約時，是否以系爭土地日後可供開發再使用為契約之重要事項？㈡系爭土地上面存有水溝及駁坎，是否減少系爭土地使用價值或效用，而構成重大瑕疵？㈢上訴人得否以系爭土地存有水溝及駁坎之瑕疵為由請求減少價金、暫緩辦理系爭不動產所有權移轉登記、並拒絕給付全部價金？㈣被上訴人得否以上訴人給付遲延為由，解除契約？上訴人得否請求被上訴人移轉系爭房地所有權登記？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：
㈠兩造締約時，是否以系爭土地日後可供開發再使用為契約之
重要事項？⒈經查上訴人主張其買受系爭土地之動機，在於拆除地上物
並興建房屋，因此有利用系爭土地建造地下室之必要等語。從而上訴人若認為系爭土地上不得存有水溝及駁坎，以利於興建房屋，否則將不願購買；則上訴人即應向被上訴人表明此為契約必要之點，並於系爭契約特別加以約定，系爭土地上不得存有水溝及駁坎，否則被上訴人即應負債務不履行責任。惟系爭契約並未就此加以約定，且衡諸一般社會通念，亦無所謂「房屋老舊即必然立即改建」之經驗法則，因此不能認為兩造曾經默示合意以系爭土地日後可供開發再使用為契約之重要事項。
⒉至於證人 江正基 即住商不動產經紀人雖於原審到庭結證稱
：曾帶上訴人去看房子，當時前屋主許逖在場，上訴人問水溝在土地外或內，許逖說在土地外面，上訴人有說買受系爭房地要自住，可能會改建；被上訴人在簽約前，曾告訴江正基，水溝在土地之外等語，固有言詞辯論筆錄可稽（見原審卷第142至143頁）。惟被上訴人否認之，並辯稱江正基僅為居間人，並非被上訴人之代理人等語，而上訴人就此並未另行舉證以實其說。且兩造於締約前並未就系爭土地向地政機關申請複丈，以確認系爭土地界址內並無水溝或駁坎，亦未諮詢專業建築師之意見，益證兩造並未以系爭土地日後可供開發再使用為契約之重要事項。是上訴人此部分主張，並不可採。
㈡系爭土地存有水溝及駁坎，是否減少系爭土地使用價值或效
用，而構成重大瑕疵？⒈所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀
念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。
⒉經查系爭土地上雖存有水溝及駁坎，為兩造所不爭執。然
該等設施乃為配合當地地形及水土狀況而興建之擋土或排水設備，具有保護邊坡穩定及疏導水流功能，且位於系爭土地靠近山坡之邊緣位置，並未妨害系爭房地之一般使用。又依照一般社會通常交易觀念，不能認為買受土地之目的必然在於拆除地上物而興建新建物，已如前述，自不能因系爭土地邊緣處存有水溝及駁坎，即認為系爭土地可供使用之面積減少，而逕行認定欠缺應有之價值、效用或品質。且上訴人並未舉證證明被上訴人曾保證上開水溝及駁坎並非位於系爭土地內，因此自亦不得認為系爭土地具有瑕疵。是上訴人此部分主張，亦屬無據。
㈢上訴人得否以系爭土地存有水溝及駁坎之瑕疵為由請求減少
價金、暫緩辦理系爭不動產所有權移轉登記、並拒絕給付全部價金？⒈按系爭契約第5條第2項約定，上訴人於簽約時應給付第一
期款560萬元，被上訴人則應於96年3月20日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約代書收執，以便辦理產權移轉登記作業。而依第6條第5項約定，上訴人如須以買賣標的向金融機構申辦之貸款支付尾款時，應於用印後21日內確認貸款額度及辦妥相關之對保借款手續。且依第9條第5項約定，兩造應於所有權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交；若因相關作業遲延者，最遲不得逾96年5月20日。又兩造嗣後復合意變更點交日期為96年5月30日，有系爭契約、確認書影本可證（見原審卷第9至13、72頁）。則解釋契約並探求當事人之真意，應認為兩造必須於96年5月30日前分別給付價金與移轉系爭房地所有權登記。惟上訴人並未於96年5月30日前受領點交並配合辦理系爭房地所有權移轉登記，為上訴人所不爭執，則依上說明，上訴人即屬遲延受領點交及系爭房地所有權移轉登記。是被上訴人此部分所辯，即屬可採。
⒉而上訴人雖辯稱兩造已合意暫緩辦理所有權移轉登記云云
。惟查證人柯玉秋即辦理本件所有權移轉登記之代書於原審審理時到庭證稱：被上訴人於簽約當天已將系爭房地過戶所需之證件資料交付柯玉秋，且由柯玉秋代辦完納稅捐。然在辦理系爭房地移轉登記之前，因上訴人以雙方尚有爭執為由，通知柯玉秋暫停辦理過戶，致系爭房地未能依約移轉登記予上訴人，但被上訴人並未要求暫停等語，有言詞辯論筆錄可證（見原審卷第144頁）。且被上訴人曾於96年8月22日以存證信函催告上訴人儘速依約辦理系爭房地之移轉登記，亦有存證信函影本可稽（見原審卷第61至63頁）。則據此足證被上訴人並未同意停止辦理所有權移轉登記，否則豈有催告上訴人履約之理。至於兩造於締約後雖曾協商減少價金，惟據此並不足以證明兩造曾合意變更上訴人受領系爭房地所有權移轉登記之期日。此外上訴人並未舉證以實其說，是其此部分主張，並不足採。
⒊次按買受人除有交付約定價金之義務外，尚有受領標的物
之義務，民法第367條定有明文。是買受人如對出賣人依債務本旨提出之給付拒絕受領，因而拒絕給付價金，不僅構成受領遲延，並應負給付遲延責任。上訴人雖主張：系爭土地有瑕疵，從而係因不可歸責於上訴人之事由而遲延受領點交及系爭房地所有權移轉登記云云。惟兩造締約時，並未以系爭土地日後可供開發再使用為契約之重要事項，且系爭土地雖存有水溝及駁坎，但並未減少系爭土地使用價值或效用，並不構成重大瑕疵，均如前述。則被上訴人既已依約交付移轉系爭房地所有權之相關文件，並函催上訴人點交系爭房地，衡情即已依債之本旨提出給付，上訴人依約即應受領點交及配合辦理系爭房地所有權移轉登記，不得片面請求減少價金、並暫緩辦理系爭不動產所有權移轉登記，亦不得拒絕給付全部價金。是上訴人此部分主張，即屬無據。
㈣被上訴人得否以上訴人給付遲延為由，解除契約？上訴人得
否請求被上訴人移轉系爭房地所有權登記？⒈按系爭契約第5條第2項約定，上訴人於簽約時應給付第一
期款560萬元；餘款5,040萬元部分，若上訴人須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，則應於貸款核撥之當日將核貸之款項轉存匯入信託專戶。第5條第3項則約定，上訴人應依約完成價金給付，且於買賣標的完成所有權移轉登記、點交手續無誤後，即由僑馥公司將被上訴人應收之買賣價金餘款結算後匯入被上訴人指定之帳戶，有系爭契約影本可稽（見原審卷第10頁反面、11頁）。又兩造依約必須於96年5月30日前分別給付價金與移轉系爭房地所有權登記，亦如前述。惟本件因上訴人片面要求暫停辦理所有權移轉登記，因此並未辦理貸款，業經證人柯玉秋於原審到庭結證屬實，有言詞辯論筆錄可證（見原審卷第
144頁），則據此足證上訴人確實因可歸責於己之事由遲延給付價金。是被上訴人此部分抗辯，即屬可採。
⒉至於證人 沈濟民 律師雖曾於原審到庭證稱：上訴人曾經要
求減少價金800萬元，被上訴人曾經提及減少200萬元，但後來沒有達成協議；隔了很久，上訴人又來談減200萬元的事，但被上訴人不願意，因為已經解約了等語，固有言詞辯論筆錄可按（見原審卷第146頁）。惟據此僅足以證明兩造曾經協議減少價金，但不足以證明被上訴人同意變更上訴人應給付買賣價金之期限，附此敘明。
⒊次按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當
期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約，民法第254條定有明文。經查上訴人係因可歸責於己之事由而遲延給付買賣價金，已如前述。則被上訴人於96年8月22日以存證信函催告上訴人履約，再於96年9月10日以存證信函通知上訴人解除系爭契約，有存證信函影本可證（見原審卷第61至64頁），並為兩造所不爭執。則系爭契約業經被上訴人合法解除，上訴人即不得請求被上訴人移轉系爭房地所有權登記。是上訴人之主張，即屬無據。
六、綜上所述，上訴人依系爭契約約定，請求被上訴人應將系爭房地所有權移轉登記為訴外人王建人所有，並於上訴人向銀行申貸5,040萬元並清償被上訴人就系爭房地設定抵押權所擔保之一切債務，以及給付契約之相關費用後，匯入雙方所約定信託專戶之同時，將上開房地騰空點交予王建人，並非正當。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴及擴張之訴均為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國101年11月20日
民事第七庭
審判長法官鄭三源
法官劉勝吉法官邱琦正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年11月21日
書記官蕭詩穎附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。