裁判字號：臺灣高等法院102年上字第746號民事判決
裁判日期：民國102年12月24日
裁判案由：給付租金
臺灣高等法院民事判決102年度上字第746號
上訴人 羅秉坤 訴訟代理人 李明哲 律師被上訴人 黃文秋
劉瀞鎂 共同訴訟代理人 葉建偉 律師上列當事人間給付租金事件，上訴人對於中華民國102年5月24日臺灣桃園地方法院101年度訴字第1205號判決，提起上訴，經本院於102年12月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：訴外人龍雲建設股份有限公司（下稱龍雲公司）於民國81年7月31日以買賣為原因登記取得如附表所示16筆土地（下稱系爭基地），並於82年6月25日在系爭基地興建完竣10層大樓，上訴人於82年8月10日以第1次登記為原因取得其中1戶即門牌號碼桃園縣桃園市○○路○○○號10樓房屋所有權（下稱系爭房屋），龍雲公司於83年7月27日將系爭基地應有部分1萬分之827（下稱系爭土地），以買賣為原因移轉登記予伊等之被繼承人 劉志勳 所有，伊等於83年11月21日再繼承登記各取得系爭土地2分之1所有權，兩造就系爭土地應推定成立租賃關係，並依當地景況以申報地價10%核定年租金，上訴人應按年給付使用系爭土地租金或返還相當租金之不當得利等情。爰依民法第425條之1第1項或第179條之規定，求為核定系爭房屋占用伊等各自所有系爭土地應有部分之99年、100年及101年以後年租金按申報地價10%計算如附表所示租金數額，並命上訴人應各給付被上訴人99年及100年年租金新臺幣（下同）204,682元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自101年1月1日起至取得系爭土地止，於每年1月1日分別給付被上訴人以申報地價10%計算年租金及自給付翌日起至清償日止，按年息5%計算利息之判決。並願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：伊與龍雲公司於82年4月20日簽訂不動產買賣契約書，當天即支付定金1,000萬元，嗣龍雲公司依約於82年4月28日將伊變更系爭房屋起造人，伊再給付2,000萬元予龍雲公司，並以1,424萬元尾款與龍雲公司買回訂金為抵銷，伊在竣工前付訖全部價金，於82年8月10日以第1次保存登記取得系爭房屋所有權，並非自龍雲公司受讓取得，雖龍雲公司於83年7月27日將系爭土地移轉登記與劉志勳，兩造自無適用88年4月21日公布施行而無溯及效力之民法第425條之1第1項規定，成立租賃關係。至原法院100年度訴字第785號確定判決（下稱前案確定判決）因未審酌伊付款期程及變更起造人等事項，所認定兩造符合民法第425條之1要件部分，並無爭點效。而被上訴人請求伊給付系爭土地不當得利部分，業經前案確定判決駁回在案，顯違一事不再理原則。況龍雲公司與系爭基地之地主（包含劉志勳）訂有合建契約，並出具土地使用同意書供龍雲公司興建大樓，劉志勳事後自龍雲公司受讓取得系爭土地，自應承擔龍雲公司提供系爭土地供伊使用、收益之義務，被上訴人所為核定租金及請求，自屬權利濫用且過高等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即依系爭土地申報地價10%核定年租金，上訴人應給付被上訴人99年及100年之年租金本息，及自101年起至系爭房屋使用期限內之年租金均自翌年1月1日起算法定遲延利息之判決；另駁回被上訴人請求核定至上訴人取得系爭土地止之租金數額，以及請求上訴人給付自101年1月1日起算101年年租金遲延利息部分（此部分未據被上訴人聲請不服，已告確定，下不贅述）。上訴人對原判決不利部分，聲明不服，提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、被上訴人主張龍雲公司將系爭房屋所有權讓與上訴人，後將系爭土地所有權讓與其被繼承人劉志勳，兩造就系爭土地具有租賃關係，依或類推適用民法第425條之1規定或不當得利法則，請求核定並請求上訴人給付系爭土地年租金本息等情，為上訴人所否認，並以上開情詞置辯。經查：
㈠、按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，本院48年台上字第1457號判例之本旨，係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用權，民法第425條之1之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化。若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地（最高法院99年度台上字第2344號判決意旨可參）。
1.查上訴人與龍雲公司於88年4月20日簽訂不動產買賣契約書，其中第1條、第2條、第4條、第5條分別約定：「乙方（即龍雲公司）願將其所有後列標示不動產出賣與甲方（即上訴人）而甲方願意依本契約付價承買之。」、「不動產標示：土地：坐落於桃園市○○段埔子小段2037之1等326坪土地（甲方取得土地面積於取得建築物面積比例持分）」、「建物：本案建築基地建築物第十層面積三百壹拾陸坪（依地政機關登錄為準）買賣價每坪壹拾肆萬元為準。」、「買賣總價款新臺幣：肆仟肆佰貳拾肆萬元正。」、「交款辦法：㈠本契約成立日甲方交付乙方新臺幣壹仟萬元正；作為定頭金乙方親收足訖（不另立收據）其餘價款給付方法如下：二、起造人名義變更完成付貳仟萬正。三、尾款於保存登記完成時十五日內給付。由銀行融資給付。」等語（見原審訴字卷30頁），可見上訴人於簽約當日先支付1,000萬元，龍雲公司於82年4月28日申請變更上訴人為系爭房屋起造人（見原審訴字卷37至38頁），上訴人依約於同年4月25日及30日再支付2,000萬元予龍雲公司，惟依第2次變更起造人申請書附表所示，龍雲公司陸續已將各樓層承購戶變更為起造人（見原審訴字卷36頁），且該棟10層大樓在上訴人簽約購入後不到3個月，旋於82年6月25日竣工（見原審訴字卷27頁），依上開建築時程及付款方式，顯異於一般尚未動工之預售屋買賣，上訴人復未能證明其與建築執照及使用執照所載之承造人即訴外人仲明營造有限公司間有何承攬關係存在，則上訴人以變更起造人方式向龍雲公司購買系爭房屋，顯係為保障自身權益，待取得使用執照直接辦理第1次保存登記，避免龍雲公司因財務不佳而無法辦理移轉登記，致損及已交付價金，所預為避險之安排甚明。是上訴人辯以其付訖所有價金而原始取得系爭房屋所有權，並非受讓龍雲公司所取得 云云 ，自無可取。
2.雖被上訴人否認劉志勳出具土地使用權同意書供龍雲公司興建大樓云云，惟證人即劉志勳之父 劉其財 於原審審理時證稱：伊將名下11筆及登記在劉志勳名下5筆土地與龍雲公司進行合建，劉志勳同意由伊處理，但伊並不了解相關程序，由龍雲公司處理土地使用權同意書，伊事後有分到1樓及8樓房屋，劉志勳土地部分並未分到房屋，只有拿到系爭土地等語（見原審訴字卷87頁反面），可見當時係由劉其財全權處理合建事宜，縱劉志勳未在卷附之土地使用權同意書等文件上簽名或蓋章（見原審訴字卷64至67頁），但經被授權人劉其財交由龍雲公司代為處理，且屬合建應備齊之文件，並未逾越授權範圍，自屬有效之文件，被上訴人事後以龍雲公司違約未分屋與劉志勳，否認土地使用權同意書效力云云，即無可取。又合建契約係由地主提供土地，建商籌措資金興建房屋，再依協議各自分配房屋及土地，並互為找補差額。是地主出具土地使用權同意書，供建商申請建築執照之用，惟地主將土地移轉登記與建商後，雙方則依分屋協議，各自取得所分配房屋及基地，斯時地主係新分配土地之所有權人，已非原土地之所有權人。是上訴人執劉志勳出具土地使用權同意書，辯以被上訴人應承繼劉志勳與龍雲公司合建契約，將系爭土地供其無償使用收益云云，自無可取。
3.被上訴人主張龍雲公司將系爭土地讓與劉志勳，嗣其於83年11月21日再繼承取得系爭土地各2分之1所有權乙節，為上訴人所不爭執，復有系爭土地謄本可參（依序見原審簡字卷9至53頁、原審訴字卷85頁），堪信為真實。再按88年4月21日增訂民法第425條之1第1項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」，觀其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第449條第1項20年之限制。爰增訂第1項。」顯係將實務見解明文化之立法，雖民法債編施行法並未為溯及適用之規定，惟性質上房屋必須占有土地，不能脫離土地而單獨存在，龍雲公司在民法第425條之1第1項施行前，先將系爭房屋讓與上訴人，嗣再將系爭土地轉讓與劉志勳，造成房屋與基地脫離現象，向來實務見解為調和雙方利益，依法理推斷成立租賃關係，自得類推適用民法第425條之1第1項之規定，系爭房屋受讓人與系爭土地受讓人間，在系爭房屋得使用期限內有租賃關係存在，用以調和土地、建物不同所有人間之權益，並維護社會經濟及正義，自無權利濫用情事可言。是上訴人辯以本件並無民法第425條之1第1項規定之適用，被上訴人所為核定及請求年租之請求屬權利濫用云云，並無可取。
㈡、末按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，並為租用基地建築房屋準用，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又依土地法施行法第25條規定所謂土地價額土地價額，依法定地價。而法定地價，依土地法第148條規定，係為土地所有人依該法規定所申報之地。另土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要（最高法院92年度台簡上字第20號判決意旨可參）。查系爭房屋屬商業大樓，目前1、3、5、6及地下1樓係富邦銀行及富邦證券使用，2、3樓係SPA生活館，7樓係護理之家，且位處桃園縣桃園市○○路，商店林立，距桃園火車站、高速公路交流道約20分鐘車程，距桃園觀光夜市○○○路上果菜市場及成功國小約5分鐘車程，交通便利等情，業經原審履勘屬實，並有勘驗筆錄可佐（見原審訴字卷112頁）。上訴人並未居住在系爭房屋，縱現未再為出租收益，亦不受土地法第97條第1項規定之租金限制，惟基於處分權主義原則，本院認被上訴人主張以系爭土地申報地價年息10%計算年租金，尚屬允當，上訴人抗辯租金過高，顯無可採。是依系爭土地第二類謄本所載申報地價（見原審簡字卷63至78頁），酌定系爭土地年租金如附表「年租金數額」欄所示，被上訴人各請求上訴人給付99年及100年之年租金204,680元本息，及自101年起至系爭房屋得使用期限內止，依當年度申報地價年息10%計算年租金，並於翌年1月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，為有理由，應予准許。又選擇訴之合併者，謂相同原告對相同被告，以單一之聲明，主張二以上訴訟標的，請求法院擇一訴訟標的而為其勝訴之判決，故法院如認其中一訴訟標的合法且有理由而為原告勝訴之判決後，對其他訴訟標的即無庸再為審酌。準此，被上訴人類推適用民法第425條之1第1項之規定所為核定租金及給付租金之請求，既經認定有理由，本院無庸再審酌其依民法第
179條所為請求部分，附此敘明。
五、綜上所述，被上訴人類推適用民法第425條之1第1項之規定，核定上訴人自99年起至系爭房屋得使用期限內，使用系爭土地年租金如附表各年度租金數額欄所示，上訴人應各給付被上訴人99年及100年之年租金204,680元及自起訴狀送達翌日起（即101年6月6日，送達證書見原審簡字卷86頁）至清償日止，按年息5%計算之利息，以及上訴人自101年起至系爭房屋得使用期限內，依附表所示核定租金數額各給付被上訴人，並自翌年1月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，為有理由，應予准許。從而，原審此部分所為上訴人敗訴之判決，所持部分理由雖與本院不同，但其結果並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中華民國102年12月24日
民事第十六庭
審判長法官王聖惠
法官呂淑玲法官傅中樂正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年12月24日
書記官明祖星附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：
┌──┬──────┬───┬──────┬───────────┬───────────┬──────────────┐│編│地號：桃園縣│面積│被上訴人各自│99年│100年│101年起至系爭房屋使用期限止│││桃園市○○段│（㎡）│之應有部分││││││埔子小段││├─────┬─────┼─────┬─────┼──────────────┤│號││││申報地價│租金數額│申報地價│租金數額│租金數額││││││（元/㎡）│（新臺幣）│（元/㎡）│（新臺幣）│（新臺幣）│├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────────────┤│1.│2032-7│42│20000分之827│9,680│1,681│9,680│1,681│面積×被上訴人各自應有部分×││││││││││該年度申報地價×10%│├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────────────┤│2.│2032-10│106│同上│37,525│16,448│37,525│16,448│同上│├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────────────┤│3.│2032-11│12│同上│9,680│480│9,680│480│同上│├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────────────┤│4.│2032-16│162│同上│同上│6,484│同上│6,484│同上│├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────────────┤│5.│2035-29│115│同上│35,644│16,950│35,644│16,950│同上│├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────────────┤│6.│2035-30│99│同上│40,186.4│16,451│40,186.4│16,451│同上│├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────────────┤│7.│2035-31│112│同上│36,339.2│16,829│36,339.2│16,829│同上│├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────────────┤│8.│2035-34│128│同上│33,275.2│17,612│33,275.2│17,612│同上│├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────────────┤│9.│2037│66│同上│9,680│2,642│9,680│2,642│同上│├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────────────┤│10.│2037-1│4│同上│同上│160│同上│160│同上│├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────────────┤│11.│2037-14│39│同上│同上│1,561│同上│1,561│同上│├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────────────┤│12.│2037-31│15│同上│同上│600│同上│600│同上│├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────────────┤│13.│2037-32│14│同上│同上│560│同上│560│同上│├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────────────┤│14.│2037-33│10│同上│同上│400│同上│400│同上│├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────────────┤│15.│2038-54│48│同上│同上│1,921│同上│1,921│同上│├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────────────┤│16│2038-55│39│同上│同上│1,561│同上│1,561│同上│├──┼──────┴───┴──────┴─────┼─────┼─────┼─────┼──────────────┤│小計││102,340││102,340││├──┼───────────────────────┴─────┴─────┴─────┴──────────────┤│備註│⑴租金數額計算式：面積×被上訴人各自應有部分×申報地價×10%。│││⑵每一地號土地之各年度租金數額，元以下四捨五入。│└──┴────────────────────────────────────────────────────────┘