臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
108年度南簡字第1418號
原 告 吳文煌
訴訟代理人 顏雅嫺 律師
被 告 黃建霖
訴訟代理人 蘇國欽 律師
蘇清水 律師
蔡宜均 律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國109年8月19日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將臺南市○○區○○路○段○○○號房屋（如附圖所示，
編號A，面積二八點八一平方公尺；編號B，面積二八點八一平方
公尺；編號C，面積三點七七平方公尺；編號D，面積四七點九四
平方公尺之建物）騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一０九年九月八日起至遷讓返還上開房屋之日止，
按月給付原告新臺幣參萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣壹拾萬元為原告預供擔保後
，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一，或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，
此民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件原
告起訴時原訴之聲明第2項請求「被告應自民國109年9月8日
起至遷讓返還第1項房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同
）35,000元」，嗣於109年8月14日具狀變更訴之聲明第2項
為「被告應自109年9月8日起至遷讓返還第1項房屋之日止，
按月給付原告30,000元」（見本院卷第237頁），核其所為
係於同一基礎事實下，減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開
說明，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
原告於60年間即向財政部國有財產署南區分署（下稱國有財
產署）承租位於臺南市○○區○○段○○○○號土地（下稱系
爭土地），並依國有財產署之國有基地租約契約所示，定期
辦理續約。原告於系爭土地上建造門牌號碼臺南市○○區○
○路○段000號房屋（下稱系爭房屋），原告為系爭房屋之
事實上處分權人。被告與原告於100年2月8日簽訂系爭房屋
之租賃契約（下稱系爭租賃契約），為不定期限之租約，租
期始於100年2月8日，租金約定每月27,000元，自第三年開
始每月租金給付調整為30,000元。嗣原告多次向被告表示就
系爭房屋欲收為自用，惟被告皆不願遷讓返還，原告遂於
108年7月16日以台南地方法院郵局存證號碼934號存證信函
，向被告表示將於108年9月7日，將系爭房屋收回自住，並
終止系爭租賃契約。惟被告仍不願遷讓返還系爭房屋，爰依
民法第455條、第767條1項前段規定，請求被告返還系爭房
屋；並依民法第179條規定，請求被告自108年9月8日起至返
還系爭房屋之日止，按月給付原告30,000元。並聲明：如主
文第1、2項所示。
二、被告則以：
被告承租之系爭房屋現址為被告經營「包成羊肉」所用，而
包成羊肉原由原告傳承原告之子訴外人 吳源基 及子媳訴外人
王金密 共同經營，後因原告家族私人因素不克經營，始將包
成羊肉營業之硬體（房屋）及軟體（經營配方及相關商業機
密、人員）一併移轉給被告，雙方並簽訂系爭租賃契約與包
成羊肉經營權之轉讓契約書（下稱系爭轉讓契約）。依系爭
轉讓契約特約事項第6點約定：「原店址之房地除非政府收回
，仍應由乙方（按即被告）承租，不得異議。」，且系爭租
賃契約與系爭轉讓契約內容，首先店址一致，再者系爭轉讓
契約書之甲方雖為訴外人王金密，然向國有財產署承租系爭
房屋之人為原告，顯見原告知情且同意或授權訴外人王金密
與被告簽立系爭轉讓契約，故系爭租賃契約與系爭轉讓契約
應係互為補充，原告應負表見代理人責任。又原告已高齡86
歲有餘，系爭房屋之環境，無論是陡聳的樓梯，或是位居2
樓的衛浴設備，顯不適合老年人自住，原告主張未收回自住
而終止租約云云，應無理由。且包成羊肉遠近馳名，在租賃
店址永續經營對經營者有重大意義及商業利益，若任由原告
在被告經營有成之情形下收回系爭房屋，對被告顯失公平。
並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告
免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代
理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。
但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第
169條定有明文。又無權代理或表見代理，除欠缺代理權外
，非具備代理其他之要件，不能成立。故無代理權，又非以
他人代理人名義而與第三人為法律行為者，當不發生無權代
理因本人承認而對本人發生效力，或使本人負表見代理授權
人責任之問題（最高法院70年度台上字第2160號民事判決意
旨參照）。本件原告主張本件系爭租賃契約業經原告表示欲
收回自用終止系爭租賃契約，為被告所否認，並抗辯系爭租
賃契約與系爭轉讓契約應一體觀之，原告就系爭轉讓契約，
應負表見代理之責。依系爭轉讓契約第6條約定，系爭房屋
除非政府收回，仍應繼續由被告承租，原告不得收回等情。
惟觀諸系爭轉讓契約其上並無原告之姓名，且無原告之子吳
源基書寫代理原告簽訂系爭轉讓契約之字樣，依上開說明，
系爭轉讓契約並未具備代理之其他要件，自不符合表見代理
之情事。再者，依證人吳源基於本院審理時證述：伊當時並
無將系爭轉讓契約上記載原店址房地除政府回收，仍應由乙
方承租，不得異議之約定，並未告訴原告等語（見卷第178
頁）。足徵，證人吳源基當時與被告簽立系爭轉讓契約之際
，並無代理原告與被告簽立系爭轉讓契約之意等情甚明。綜
上，系爭轉讓契約其上並無證人吳源基代理原告簽立之字樣
，且證人吳源基簽立系爭轉讓契約之際，亦未以原告之代理
人自居，而簽立系爭轉讓契約。再者，觀諸，系爭轉讓契約
書其上記載，甲方保證出租人已同意轉租等情（見卷第39頁
），益徵，原告並未授權證人吳源基或王金密簽立系爭轉讓
契約書等情無訛。若系爭轉讓契約書係證人吳源基或王金密
依據原告之授權所為之簽立，則其上應有代理之字樣，而非
僅為甲方保證出租人已同意轉租等字樣出現。且系爭轉讓契
約書亦有記載，若出讓人違反系爭轉讓契約之約定，有賠償
之規範。從而，系爭轉讓契約書其上雖記載：原店址之房地
除非政府收回，仍應由乙方承租，不得異議之字樣。然依上
開說明，系爭轉讓契約書其上並無代理之字樣，並未符合表
見代理之情事，當不發生無權代理因本人承認而對本人發生
效力，或使本人負表見代理授權人責任之問題。從而，被告
抗辯原告應就系爭轉讓契約負表見代理之責，係屬無據，自
非可採。
㈡不定期之房屋租賃，出租人有收回自住之必要者，依土地法
第100條第1款規定，得終止租賃契約，收回自住。所謂收回
自住，非僅限於收回供自己居住之用，並包含收回以供自己
營業之使用者在內。又租約終止後，出租人除得本於租賃物
返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有
人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請
求返還租賃物。本件原告主張欲將系爭房屋收回自用，經本
院至系爭房屋現場履勘時，系爭房屋一樓內部放置被告經營
羊肉生意之廚房器具、餐桌及洗衣槽等物，可經由系爭房屋
一樓之鐵架樓梯通往二樓，系爭房屋二樓有一間房屋、一間
浴室，該浴室外有裝設電熱水器等情，有本院勘驗筆錄及照
片附卷可查（見卷第79頁至87頁），顯見，依系爭房屋現況
而言，確實可供人居住使用。再者，系爭房屋現況雖為經營
羊肉生意之廚房器具。然原告收回後，亦可將系爭房屋一樓
改裝成可供自己居住之環境使用。況且系爭房屋所處位置位
於府前路上，生活環境相當便利，原告居住於系爭房屋因附
近熱鬧繁榮，對於其生活自理亦相當便利。應認原告確有將
系爭房屋收回供己自用之正當理由及必要，故原告主張系爭
房屋有土地法第100條第1款收回自住之事由，應屬正當。
㈢無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返
還，應償還其價額，民法第179條、第181條但書亦分別定有
明文。又無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益
為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損
害，自得依民法第179條前段之規定，請求相當於租金之不
當得利（最高法院61年台上字第1695號判決要旨參照）。本
件系爭租賃契約經原告於108年7月16日以存證信函通知被告
應於108年9月7日終止，業經被告收受，並以存證信函回覆
原告其認為終止租約不合法等情，有存證信函附卷可查（見
調卷第27頁至第29頁），足認系爭租賃契約於108年9月7日
業已終止。惟本件被告迄今仍占用系爭房屋，對系爭房屋仍
具有管領支配力，則其自系爭租賃契約終止後即屬無權占有
系爭房屋，依前揭說明，原告依民法第179條規定請求被告
給付相當於租金之不當得利，核屬有據。依據系爭租賃契約
第3條之約定，自第三年每月參萬元等情，有系爭租賃契約
附卷可查（見調卷第23頁），而原告自100年2月開始出租與
被告，至終止系爭租賃契約之日止，已租賃超過3年，故原
告請求依系爭租賃契約所定租金為30,000元，應可認為係被
告無權占有系爭房屋所受相當於租金之不當得利，亦應以此
等標準為計算依據，系爭租賃契約既已於108年9月7日終止
，則原告請求109年9月8日起至返還系爭房屋之日止，被告
應按月給付原告30,000元，堪認有據。
四、綜上所述，本件原告依民法第767條、第455條、第179條及
土地法第100條之規定，請求被告應將系爭房屋（如臺南市
安南地政事務所109年1月13日第600號複丈成果圖所示：編
號A，面積28.81平方公尺；編號B，面積28.81平方公尺；編
號C，面積3.77平方公尺；編號D，面積47.94平方公尺之建
物）騰空遷讓返還予原告，及被告應自109年9月8日起至遷
讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告30,000元，為有理由
，應予准許。
五、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被
告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，依職權
宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依聲請宣告被告
預供擔保後，各得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與本判
決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國109年9月4日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官葉淑儀
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表
明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送
達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年9月4日
書記官許榮成