臺灣高雄地方法院民事判決
112年度雄簡字第1565號
原告 曾崇興
訴訟代理人 陳富勇 律師
被告 洪子軒
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○街○○○號房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣陸萬陸仟壹佰玖拾肆元，及自民國一一二年八月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一一二年五月二十四日起至騰空返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項及第三項到期部分得假執行。
事實及理由
壹、程序方面
被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：兩造於111年10月12日簽立租約（下稱系爭租約），約定被告向伊承租門牌號碼高雄市○○區○○○街000號房屋（下稱系爭房屋），租期自111年12月1日至112年11月30日止，每月租金新臺幣（下同）38,000元，被告並給付押租金76,000元予伊。詎被告自112年2月起即未給付租金，經伊多次催繳均置之不理，經伊於112年5月2日以存證信函（下稱甲存證信函）限期催告被告繳清，未獲置理，伊再於同年月23日以存證信函（下稱乙存證信函）向被告為終止租約之意思表示。而被告尚積欠112年2月1日至同年5月23日之租金142,194元未為清償，且被告仍繼續占有使用系爭房屋，爰依系爭租約、民法第179條及擇一依第455、767條之規定起訴。聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告142,194元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應自112年5月24日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告38,000元。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由
㈠原告請求返還系爭房屋部分
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項定有明文。又按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定，該擔保金抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年度台上字第516號判決意旨參照）。再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條復規定甚明。
⒉經查，原告主張兩造於111年10月12日簽立系爭租約，租期自111年12月1日至112年11月30日，每月應於1日前給付租金38,000元，被告並給付押租金78,000元予伊。詎被告自112年2月起即未給付租金，經伊多次催繳均置之不理，經伊於112年5月2日以甲存證信函限期催告被告繳清，未獲置理，伊再於同年月24日以乙存證信函為終止租約之意思表示等情，業據提出系爭租約、系爭房屋建物謄本、甲存證信函暨回執、系爭房屋現場照片為憑（見本院卷第15至第23、第65至第67頁）。又被告已於相當時期受合法通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項前段準用同條第1項前段之規定，視同自認，堪認原告上開主張之事實為真實。則被告積欠之租金扣除原告自承已收受之2個月押金後，已逾2個月，應認系爭租約於112年5月24日終止。原告依民法第455條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據。
㈡原告請求積欠租金部分
按承租人應依約定日期支付租金，民法第439條前段定有明文。次按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年度台上字第2108號、87年度台上字第1631號判決意旨參照）。又系爭租約第3、4條亦約定：「租金每月38,000元正，…」、「租金應於每月1日以前繳納，…」（見本院卷第15頁）。查本件被告自112年2月起即開始積欠租金，業經本院認定如前，則原告主張被告自112年2月1日起至同年5月23日止積欠之租金142,194元，扣除被告已給付之押租金76,000元後，應給付66,194元（計算式：142,194-76,000=66,194），亦屬有據。逾此部分之請求，為無理由，不應准許。
㈢原告請求相當於租金之不當得利部分
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條分別定有明文。而無權占有他人之房屋及土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。查，本件系爭租約已於112年5月24日終止，而被告於系爭租約終止後仍繼續占有系爭房屋，係無法律上原因而受有相當租金之利益，併觀兩造原約定系爭房屋之租金每月38,000元，自應以該數額作為計算不當利益之基準。從而，原告依民法不當得利之規定，請求被告給付自112年5月24日起至系爭房屋騰空遷讓返還予原告為止，按月給付以38,000元相當於租金之不當得利，亦屬有據。
四、綜上所述，原告依系爭租約、民法第455條、第179條之規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並給付原告66,194元及自112年8月7日起至清償日止（見本院卷第37頁送達回證），按週年利率5%計算之利息，及自112年5月24日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告38,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又原告依民法第455條規定所為請求既有理由，其另依民法第767條第1項前段規定請求遷讓返還系爭房屋部分，自無庸審酌，附此敘明。
五、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 112 年 12 月 19 日
高雄簡易庭法 官林容
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 112 年 12 月 19 日
書記官冒佩妤