裁判字號：臺灣新北地方法院106年訴字第4116號民事判決
裁判日期：民國107年08月24日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣新北地方法院民事判決106年度訴字第4116號原告 黃友泰 訴訟代理人 謝憲愷 律師複代理人 江孟洵 律師被告 王贊盛 訴訟代理人 許進德 律師
劉金玫 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國107年8月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○號土地如附圖所示A、B部分（面積依序為24平方公尺、23平方公尺）之地上物拆除，將該部分土地返還原告及全體共有人。
被告應給付原告新臺幣49,002元，及自民國106年10月17日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣17,000元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣49,002元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：新北市○○區○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）為兩造與訴外人 陳明宏 所共有，原告應有部分為1/5，被告應有部分為2/5。系爭土地上所坐落新北市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼新北市○○區○○路○段000巷00○0號3樓建物為原告所有，被告則為同段2956、2957建號即同棟門牌號碼新北市○○區○○路○段000巷00號1樓、15之1號2樓建物之所有權人。被告於數年前，未經系爭土地全體共有人之同意，擅自於系爭土地如附圖所示A、B部分（面積依序為24平方公尺、23平方公尺）興建地上物占用，已對系爭土地其他共有人即原告等人之所有權造成損害，原告依民法第767條第1項、第821條規定，自得請求被告拆屋還地，將占用之系爭土地如附圖所示A、B部分返還全體共有人，及依民法第179條規定，請求被告給付起訴前5年依系爭土地申報地價年息百分之10計算之相當於租金之不當得利合計新臺幣（下同）78,358元等語。並聲明：㈠被告應將坐落占用系爭土地如附圖所示A、B部分（面積依序為24平方公尺、23平方公尺）之地上物拆除，將該部分土地返還原告及全體共有人。㈡被告應給付原告78,358元及自民國106年10月17日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈢第㈡項聲明原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：被告於70年間即由建商處取得門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○巷○○號1樓、15之1號2樓建物之所有權（該棟樓共5層，被告為1、2樓之所有權人）及所坐落之系爭土地應有部分2/5。被告取得前揭房地後即裝修搬入，於被告遷入之前即已增建系爭地上物，迄今已數十年，當時系爭土地之其他共有人（住戶）彼此對於系爭土地之使用均同意（至少也是無異議），彼此相安無事，原告係於96年間才購得同址3樓房屋與系爭土地持分，且原告搬入後也並未表示異議，至今才提起訴訟。前揭情事，有上址同棟4、5樓房屋之所有人陳明宏所書立經公證之聲明書（被證1）可證。依民法第820條第1項前段規定，系爭土地之使用，早期經過其他住戶同意，3樓房屋即原告之前手因當初未書立書面作為證據，但至少也是默示同意，所以被告並無未得其他共有人同意使用系爭土地之情形。退萬步言，不論過去（原告取得3樓房地所有權以前）或現在，被告擁有1、2樓房屋及系爭土地應有部分2/5，訴外人陳明宏擁有4、5樓房屋及系爭土地應有部分2/5，兩部分相加已超過共有人數半數，且系爭土地應有部分已達4/5，該當於民法第820條第1項前段規定，故被告並非無權占用，無拆除義務，自亦無不當得利之情，不用負擔不當得利返還責任等語。並為答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、查系爭土地為兩造與訴外人陳明宏所共有，原告應有部分為1/5，被告應有部分為2/5、陳明宏應有部分為2/5。系爭土地上所坐落新北市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○巷○○○○號3樓建物為原告所有，被告則為同段2956、2957建號即同棟門牌號碼新北市○○區○○路○段000巷00號1樓、15之1號2樓建物之所有權人。被告於系爭土地如附圖所示A、B部分（面積依序為24平方公尺、23平方公尺）興建地上物占用系爭土地之事實，為兩造所不爭執，並有土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本附卷可稽，且經本院履勘現場及囑託地政機關測量，有本院勘驗筆錄、現場照片、新北市板橋地政事務所107年6月27日新北板地測字第1074001316號函檢送之土地複丈成果圖在卷可證（見本院卷第189至190頁、第31頁、第197至201頁、第207至209頁），而堪認定。
四、本件爭點及本院之判斷：㈠就原告請求被告拆除系爭土地上如附圖所示A、B部分之地上物返還土地部分：
1.按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」、「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」民法第767條第1項、第821條分別定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，此有最高法院85年度台上字第1120號裁判要旨可參。本件原告既否認被告有權占有系爭土地如附圖所示A、B部分，則應由被告就其辯稱非無權占用一節負舉證之責。
2.被告抗辯其於70年間取得系爭土地上前揭已登記之1、2樓房地而遷入居住之前即已增建附圖A、B所示之系爭地上物，迄今已數十年，當時系爭土地其他共有人均同意等情，雖提出訴外人陳明宏於106年10月30日簽立並經公證之聲明書影本1紙（被證1；見本院卷第141至143頁），上載：「本人陳明宏為門牌號碼新北市○○區○○路○段000巷00○0○0號（即建號新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號、00000-000建號）房屋所有權人，本人房屋位於四、五樓（本棟公寓共有五層樓），且本人擁有前揭房屋座落土地○○○區○○段○○○○○○○○○○號，本人擁有五分之二之土地持分。本人72、76年分別取得前揭房屋後，本棟公寓一、二樓前方共有部分即由一、二樓住戶（門牌號碼新北市○○區○○路○段000巷0000000號）使用、收益（如附件照片），本人自始即同意由一、二樓住戶使用、收益前揭共有部分，過去其他樓層之所有人有無異議。」等語，該聲明書附件照片則為附圖所示A部分之地上物照片。然上開聲明書至多僅能證明被告於系爭土地如附圖所示A部分增建地上物有得系爭土地共有人陳明宏同意，並無法用以證明其他共有人亦有同意。且該聲明書不能證明被告系爭於土地如附圖所示B部分增建地上物有得系爭土地全體共有人之同意。因此，被告抗辯其於70年間興建附圖A、B所示之地上物時，已得當時系爭土地全體共有人之同意云云，未能提出證據證明，即無可採。
3.被告另抗辯原告之前手對被告興建占用系爭地上物至少也是無異議，原告於96年間買受系爭土地及其上3樓房屋且搬入後，也未表示任何異議，可認其等至少有默示同意被告使用系爭土地云云。惟按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示，有最高法院29年度上字第762號判例可資參照。又「知悉」，並不等同於「同意」，某人知悉某項事實而不為反對之表示，能否視為同意或默示同意，仍須以該人是否有某項舉動，足以推知其有同意之意思者，始足當之（最高法院95年度台上字第2952號判決意旨參照）。本件被告並未舉證證明原告或其前手買受系爭土地時，即已知悉被告占用系爭土地如附圖所示A、B部分。且原告或其前手縱然知悉系爭土地上如附圖所示A、B部分有系爭地上物坐落占用，亦不等同於同意被告占用該部分土地，揆諸前揭裁判意旨，土地所有人知悉其土地遭人占用而未對占用人為明示反對之表示，其原因多端，或基於情誼，或因權利意識欠缺，或礙於處置能力之不足，或出於對法律的誤解，或因一時未能查悉地上物之所有人為何人等緣由，然此不作為僅係單純沈默，不能因此即認有默示同意之意思。是被告並未舉證證明原告或其前手有何舉動可推知同意其占用系爭土地如附圖所示A、B部分，即不能僅因其占用系爭土地如附圖所示A、B部分多年，且為原告或其前手所知悉或未曾表示異議，即得認原告或其前手皆已默示同意其興建地上物占用系爭土地如附圖所示A、B部分。故被告此部分所辯，亦無足採。
4.被告又抗辯：系爭土地共有人陳明宏已同意其占用系爭土地如附圖所示A、B部分，加計被告就系爭土地之持分，合計共有人數已逾1/2，應有部分已達4/5，符合民法第820條第1項前段規定，故其非無權占用云云。惟按98年1月23日修正前之民法第820條第1項規定：「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」。是未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權除去妨害或請求向全體共有人返還占用部分。又98年1月23日修正後（同年0月00日生效）之民法第820條第1項規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。」。然上開規定於該規定修正生效前所發生之事件，並無溯及適用之特別規定。本件被告自承於70年間即於系爭土地如附圖所示A、B部分增建系爭地上物占用，復未能證明其於興建時已得當時系爭土地全體共有人之同意，自屬無權占用。且按「共有物之出租或出借，屬共有物之管理行為，除契約另有約定外，固應依民法第820條第1項規定，以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；應有部分合計逾2/3者，其人數不予計算。惟共有人為是項管理行為，不僅須符合該項關於多數決之規定，尚須有為全體共有人管理共有物之意思，始足當之。倘共有人未經全體共有人同意占有共有物之全部或一部後，為自己用益將之出借或出租，既非基於管理共有物意思所為，縱其人數及應有部分合計超過上開規定，亦不得謂其為管理共有物之行為。」（最高法院106年度台上字第100號判決參照）。本件被告於系爭土地如附圖所示A部分所增建之地上物為2層樓，且與其所有前開已登記之1、2樓建物內部相通，如附圖所示B部分之地上物則係其前開已登記之1樓建物後方外推之增建，上開增建皆已附屬為被告所有前開已登記之1、2樓建物之一部，而供被告一己使用收益之用，此有本院前開勘驗筆錄與現場照片可稽。是被告顯非基於於管理共有物意思而占用系爭土地如附圖所示A、B部分甚明。則縱使被告於民法第820條第1項規定修正生效之後，取得另共有人陳明宏之同意而占用系爭土地如附圖所示A、B部分，依前開說明，亦無修正後民法第820條第1項前段規定之適用。因此，被告以其與陳明宏就系爭土地之應有部分合計已逾1/2，人數亦逾1/2，而符合修正後民法第820條第1項前段規定為由，辯稱其非無權占用云云，洵無足採。
5.綜上，原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告將系爭土地上如附圖所示A、B部分之地上物拆除，將該部分土地返還原告及全體共有人，應屬有據。
㈡就原告請求相當於租金之不當得利部分：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。本件被告無權占有系爭土地如附圖所示A、B部分，面積依序為24平方公尺、23平方公尺，合計47平方公尺而受有利益，致原告受有損害，原告自得依不當得利之法則，請求被告返還利益。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之不當利益，同時造成土地所有權人之損害，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，上開規定依同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。而上開土地法之規定，僅係為就城市地方建築物之基地租用約定之租金限制其最高額而設。
2.查系爭土地上現有兩造與訴外人陳明宏所有鋼筋混凝土造之5層樓公寓建築物坐落其上，有前開本院勘驗筆錄及兩造上開建物登記謄本、系爭土地登記謄本之登載可證，屬城市地方土地，是原告以上開土地法之規定，作為其請求不當得利之計算標準，自無不合。再按土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地及建物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額。另依土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。是土地法第97條第1項所謂土地申報總價即指該土地之申報地價而言。本件原告請求被告給付本件起訴起回溯5年之相當於租金之不當得利（見本院卷第133頁），而查原告係於106年8月29日提起本件訴訟，有其起訴狀上本院收狀戳可稽（見本院訴字卷第11頁），是回溯5年即為101年8月29日至106年8月28日。次查，系爭土地99年1月至104年12月之申報地價為每平方公尺15,600元，105年1月起迄今為每平方公尺20,960元，此有地價第一類謄本在卷可參（見本院卷第261頁）。本院審酌上情及審酌系爭土地係位於新北市○○區○○路二段491巷之巷道內，周遭多為舊公寓住宅，並審酌系爭土地遭被告以於其前開已登記之1、2樓建物側邊增建附圖A所示之2層樓增建物，及於其建物後方外推增建如附圖B所示之增建物之方式占用，有前開本院勘驗筆錄、現場照片可參等情狀，認本件原告以系爭土地申報地價10%為計算相當於租金之不當得利之計算標準尚屬過高，應以申報地價6%為計算標準，方屬適當。因此被告自101年8月29日起至106年8月28日止，應返還原告之不當利益數額，合計應為49,002元，計算式如下：
⑴101年8月29日起至104年12月31日止共3年又125天：
15,600元×47㎡×6%×125/365×1/5＋15,600元×47㎡×6%×3年×1/5＝3,013元＋26,395元＝29,408元（元以下四捨五入）⑵105年1月1日起至106年8月28日止共1年又240天：
20,960元×47㎡×6%×240/365×1/5＋20,960元×47㎡×6%×1年×1/5＝7,773元＋11,821元＝19,594元（元以下四捨五入）⑶29,408元＋19,594元＝49,002元。
五、從而，原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告應將坐落系爭土地上如附圖所示A、B部分（面積依序為24平方公尺、23平方公尺）之地上物拆除，將該部分土地返還原告及全體共有人，及依民法第179條規定，請求被告給付49,002元，及自起狀繕本送達被告之翌日即106年10月17日起（見本院卷第75頁送達證書）至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、就原告本件金錢請求部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核原告此部分請求勝訴部分，於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告此部分請求敗訴部分，因該部分之訴業經駁回，其此部分假執行之聲請即失依據，應併駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。
結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條、第392條，判決如主文。
中華民國107年8月24日
民事第一庭法官黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年8月24日
書記官張珮琪