裁判字號：臺灣臺南地方法院94年簡上字第181號民事判決
裁判日期：民國95年04月25日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺南地方法院民事判決94年度簡上字第181號上訴人戊○○
甲○○共同訴訟代理人丁○○被上訴人丙○○訴訟代理人乙○○上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國94年9月30日臺灣臺南地方法院台南簡易庭94年度南簡字第442號第一審判決提起上訴，經本院於95年4月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人戊○○、甲○○分別給付超過新台幣柒仟零伍拾貳元、新台幣貳仟參佰零捌元部分，及該部份假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（除撤回起訴部分外）均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人戊○○負擔百分之十一、上訴人甲○○負擔百分之四，餘由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：均未於言詞辯論期日到場，惟據其等於準備程序期日到場所為之陳述及提出之書狀如下：
一、聲明：求為判決：原判決廢棄；被上訴人在原審之訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）上訴人雖以其為建物門牌號碼台南長榮路5段406巷26號房屋（下稱系爭建物）之所有權人為由，主張上訴人無權占有該屋之111室、112室及205室，然上開房間係第三人 蔡黛鈴 出資興建之未辦保存登記建物，第三人蔡黛鈴已於民國（下同）94年6月24日對上訴人提出返還所有物之訴訟，正由本院94年度訴字第1013號審理中，被上訴人若欲行使民法第767條物上請求權，必須被上訴人係所有權人始得為之，因此，被上訴人曾依民事訴訟法第182條之規定，請求停止本件訴訟程序，但原審未採用逕予判決，於法未合；況本院新市簡易庭94年度新簡字第251號對被上訴人與第三人建橋企業股份有限公司（下稱建橋公司）間之返還不當得利訴訟，已裁定准許在本院94年度訴字第1013號訴訟終結前停止該案訴訟程序。
（二）原審認定之上訴人應給付之租金數額係按套房原約定之租金數額計算之，然上訴人原給付之租金數額係涵蓋屋內所有動產設備，縱認被上訴人依法院之拍賣程序取得系爭建物之所有權，但對原先即置放在房屋內之動產並未取得所有權，因此，原審漏未查及被上訴人僅能請求上訴人給付原租金數額之一部分，而非全部。
（三）被上訴人向執行法院投標買受系爭建物時，拍賣公告係記載不點交，參照最高法院60年度台上字第4615號判例意旨，上訴人與系爭建物前所有權人間之租賃契約對被上訴人應繼續存在，從而，被上訴人以上訴人無權占有為由，作為本件之請求依據，於法無據。
（四）上訴人戊○○僅使用系爭建物中編號111號房間，並未使用編號112號房間，被上訴人雖稱編號112號房間為上訴人戊○○之女 黃安安 居住等語，然編號111號、112號房間係分屬不同樓層，黃安安僅是就讀國中之小女生，上訴人戊○○豈會讓伊單獨居住在與母親所居住之樓層不相同之房間內？
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提拍賣公告及民事裁定各1份為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）系爭建物係被上訴人向執行法院投標買受，被上訴人已持執行法院所核發之權利移轉證書於94年2月5日向地政機關辦妥所有權移轉登記，被上訴人係所有權人，依民法第767條之規定，請求上訴人遷移，並依被上訴人實際占有系爭建物之天數，返還不當所得之利益，自屬有據。
（二）縱第三人蔡黛鈴主張系爭建物為伊所有，對被上訴人提起本院94年度訴字第1013號返還所有物之訴訟，姑不論該案之訴訟結果如何，權利義務關係係存在被上訴人與第三人蔡黛鈴間，原審並未因上開訴訟之提起，而停止本件訴訟程序，自屬有據。
（三）上訴人主張被上訴人未扣除屋內動產設備之使用代價，逕以原定租金數額計算不當得利之數額一節，亦與事實不符，蓋被上訴人原起訴請求依每月新台幣（下同）5,000元為依據，計算上訴人不當得利之數額，嗣減縮為以每月4,000元為計算之標準，減縮之1,000元即足以扣除屋內動產設備之租金。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提工程合約承包書1份為證。
丙、本院依職權調閱本院94年度訴字第1013號、91年度執字第616號卷宗。
理由
甲、程序方面：
一、本件上訴人戊○○、甲○○均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，應依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文，而此規定，依同法第463條第2項規定，於第二審訴訟程序準用之。又按上開規定，於簡易訴訟事件第二審上訴程序準用之，同法第436條之1第3項亦定有明文。經查：
被上訴人原起訴主張上訴人甲○○應將系爭建物205室遷讓交還被上訴人，並自94年2月25日起至遷讓交還之日止，按月給付原告4,000元之損害金，嗣因上訴人甲○○早已於94年6月25日搬遷，於本院審理時乃將起訴之聲明關於命被上訴人甲○○遷讓房屋部分撤回，並得上訴人甲○○同意在案，自已生撤回之效力；至請求甲○○給付損害金部分，則因其占用時間自94年2月25日起至同年6月24日止，共計4個月，以每月4,000元計算，共計16,000元，乃將訴之聲明更正為為上訴人甲○○應給付被上訴人16,000元（見本院卷第37頁），依上開規定，自應予以准許，關於上開撤回部分，其訴訟已不存在，本院即毋庸再予審酌，合先敘明。
三、又按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序。民事訴訟法第182條第1項固定有明文。惟按民事訴訟法第182條第1項既明定法院得命中止訴訟程序，則有同條項所定情形時，應否命其中止，法院本有自由裁量之權，並非一經當事人聲請，即應命其中止，最高法院28年抗字第164號著有判例可資參照。查：系爭建物中編號111、112、205室三間套房雖已由被上訴人取得所有權，但目前由第三人蔡黛鈴主張伊才是出資興建之所有權人，依民法第767條之規定，向被上訴人提起所有物返還請求權，由本院94年度訴字第1013號案件審理中，業為兩造所不爭執（見本院卷第37頁），並經本院依職權調閱上開卷宗查閱無訛，自足信為真實。然查：
上開編號111號套房係系爭建物第二層內編號111的房間、編號112號套房係第一層西側編號112號房間、編號205號套房係第三層內編號205號房間，業經本院94年度訴字第1013號事件之承辦法官於94年9月23日到場勘驗，並囑託地政機關繪製複丈成果圖在案，且為兩造所不爭執（見本院卷第36頁），上開三間套房僅是系爭建物中第1至3層內之隔間小套房，在使用上及構造上並無獨立性，能否謂有獨立於系爭建物之所有權存在，已非無疑，是原審本於其自由裁量之權，認無庸於本院94年度訴字第1013號訴訟終結前裁定停止本件訴訟程序，於法並無不合，上訴人陳稱本件訴訟程序應先裁定停止云云，洵屬無據；至於本院新市簡易庭94年度新簡字第251號對被上訴人與第三人建橋公司間之返還不當得利訴訟，已裁定准許在本院94年度訴字第1013號訴訟終結前停止該案訴訟程序一節，固據上訴人提出本院民事裁定影本1份為證，然該裁定對本院並無拘束力，上訴人自不得執該裁定為由，而認本件訴訟程序應先裁定停止。
乙、實體方面：
一、本件被上訴人起訴主張系爭建物為其所有，因上訴人戊○○無權占有其中編號111號、112號房間，上訴人甲○○無權占有其中編號205號房間，本於民法第767條物上請求權及不當得利之法律關係求為命上訴人戊○○、甲○○分別給付48,880元、16,000元之判決等語。上訴人則以被上訴人並非上開三間房間之所有權人，且戊○○僅使用編號112號房間，及被上訴人向執行法院拍賣取得系爭建物所有權之拍賣公告既然記載不點交，被上訴人即應繼受系爭建物前所有權人與上訴人間之法律關係，不得主張上訴人係無權占有系爭建物等語置辯。
二、經查：被上訴人主張伊為系爭建物之所有權人，該建物係伊向本院民事執行處投標買受，並已辦理所有權移轉登記，業據伊提出不動產權利移轉證書及建物登記謄本各1份為證，且經本院依職權調閱本院91年度執字第616號卷宗查閱無訛，自足信為真實。系爭編號111號、112號、205號房間係系爭建物內部隔間之小套房，已如前述，被上訴人主張伊亦為系爭三間房間之所有權人，自屬有據，上訴人陳稱系爭三間房間係第三人蔡黛鈴出資興建，第三人蔡黛鈴始為所有權人云云，委無足採。
三、又查：被上訴人主張上訴人戊○○占有系爭建物中編號111號、112號房間，上訴人甲○○占有其中編號205號房間一節，其中上訴人戊○○、甲○○對伊等分別占有編號112號房間、編號205號房間並不爭執（見本院卷第37頁），自足信為真實。至於上訴人戊○○雖抗辯稱編號111號房間非其占有使用云云，然查：戊○○於原審94年4月21日審理時陳稱除占有112號房間外，尚包括111號房間等語，且原審承辦法官於94年8月30日到場勘驗時，111號房間之鑰匙亦在上訴人戊○○持有當中，戊○○除當場將111號房間鑰匙交出外，對被上訴人主張該房間亦為其占有使用一節，並未提出反對之陳述（見原審卷第38頁、第68頁），是上訴人於本院審理時改稱編號111號房間非其占有使用云云，顯係事後卸責之詞，不足採信，從而，被上訴人主張系爭編號111號房間亦為上訴人戊○○占有使用，應堪採信。
四、至於被上訴人向本院執行處投標買受系爭建物時之拍賣公告雖記載：「查封時，該建物隔間為數十間套房，據債權人代理人稱：系爭建物分租數十人。經轄區警局查訪及債務人提出部分租賃契約，其中部分房間於查封前租賃關係即已存在，以上等語，應買人應自行查證，拍定後不點交」等語，則作為買受人之被上訴人是否得基於所有權之法律關係行使權利？茲分述如下：
（一）按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由，最高法院72年度台上字第1552號判決亦同此見解。
（二）上訴人原因其等與系爭建物之前所有權人即第三人建橋公司間有租賃契約存在，而占有使用其中編號111、112、205號房間，因此，上訴人得否執其等與第三人建橋公司間之租賃契約對抗被上訴人，而主張有權占用？
1、上訴人戊○○部分：按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。又按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條亦有明定。經查：上訴人戊○○主張其係向被上訴人之前手建橋公司承租系爭建物111室及112室，承租時間已超過五年，之前都是1年簽1次租賃契約，後來沒有簽書面契約等語（見原審卷第28頁），則依上開民法第451條之規定，可見上訴人戊○○與第三人建橋公司間未再訂書面契約後之租約視為不定期限之租約，依上開民法第425條第2項之規定，上訴人戊○○自不得對被上訴人主張該租約繼續存在。另上訴人戊○○雖辯稱被上訴人同意讓其免費再住1年云云，惟為被上訴人所否認，上訴人戊○○復未能舉證證明被上訴人同意讓其免費居住，是上訴人戊○○辯稱其係有權占有使用系爭建物編號111室及112室房間云云，自不可採。
2、上訴人甲○○部分：上訴人甲○○辯稱其係向被上訴人之前手建橋公司承租系爭建物編號205室，租金每月4,000元，租期自93年6月5日起至96年6月4日止，租約尚未屆滿云云，惟查：上訴人甲○○委任之訴訟代理人 蔡鍾興 於原審94年4月21日言詞辯論期日審理時到庭陳稱：「甲○○是民國93年6月5日開始承租到93年11月4日，每月租金4,000元（提出租約影本1份），契約到期後，沒有再簽立新的書面契約，但仍住在26號的205室，建橋公司也繼續收取每個月4,000元租金。
」等語（見原審卷第38頁至39頁），並提出上訴人甲○○與第三人建橋公司於93年6月5日所簽訂之房屋租賃契約書影本一件為證，其上記載之租賃期間為6個月即自93年6月5日起至93年11月4日止，有該租約影本附於原審卷可稽。
上訴人甲○○嗣於原審94年8月11日審理時雖改稱其與建橋公司之租約係自93年6月5日起至96年6月4日止云云，並提出另外1份訂約日期亦為93年6月5日之租約影本為證，惟第三人建橋公司不可能在93年6月5日同時與上訴人甲○○訂立兩份內容不同之租約，第二份上訴人甲○○所提出租期至96年6月4日之租約，顯係上訴人甲○○在被上訴人提起本訴訟後，另與第三人建橋公司所補訂，並將訂約日期回溯記載為93年6月5日，其內容顯非真實。上訴人甲○○與第三人建橋公司之租賃情形，應以上開上訴人甲○○之訴訟代理人蔡鍾興於原審第一次言詞辯論期日即94年4月21日到庭陳述等語為可採。則依上開情形及民法第451條之規定，上訴人甲○○與第三人建橋公司之租賃契約視為不定期限之租約，依上開民法第425條第2項之規定，上訴人甲○○自不得對被上訴人主張該租約繼續存在。是上訴人甲○○辯稱其係有權占有使用系爭建物編號205室云云，自不可採。
（三）再按所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第765條、第767條分別定有明文。上訴人既因執行法院拍賣系爭不動產，無人應買而承受取得其所有權，自得基於其所有權行使權利，並不因拍賣公告記載拍定後不點交而有異，最高法院83年度台上字第695號著有判決可資參照。
（四）查系爭建物已因執行法院拍賣而由被上訴人買受，並辦妥所有權移轉登記，業如前述，則拍賣公告上雖載明拍定後不點交等語，惟此僅表示執行法院於拍賣時不負點交之責而已，並非謂上訴人因此即取得有權占用之權源，而上訴人既不得執其等與前手之租賃關係對抗被上訴人，其等又未能舉證證明有其他占用權源，則被上訴人主張上訴人無無權占用系爭建物等情，即屬有據。
五、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又按不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。最高法院著有61年台上字第1695號判例可資參照。經查：被上訴人係於94年2月25日取得系爭建物之所有權，有建物登記謄本1份附於原審卷可稽，而上訴人戊○○係於94年8月30日將系爭建物中編號111、112號房間之鑰匙交還被上訴人（見原審卷第68頁），上訴人甲○○陳稱使用系爭編號205號房間至94年6月25日止（見本院卷第37頁），故上訴人戊○○、甲○○分別於94年2月25日起至同年8月30日止、94年2月25日起至同年6月25日止無權占有使用系爭建物中編號111、112、205號房間，並因而造成被上訴人無法使用上開房間之損害，依前開最法法院判例意旨及民法第179條之規定，被上訴人請求上訴人戊○○、甲○○給付相當於租金之損害金，自屬有據。
六、次按都市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第97條第一項定有明文。又所謂土地及建築物之總價額，土地法施行法第25條規定，土地價額，依法定地價；建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額。再按土地法第九十七條第一項之規定，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權。最高法院43年台上字第392號著有判例可資參照。查：
（一）系爭建物係位於台南市○○路○段○○○巷，附近多為住家，台南市○○路○段○○○巷臨近延平市○○○○路五段及公園南路路口，附近商家林立，此經原審到場勘驗屬實，並製有勘驗筆錄在卷可稽（見原審卷第68頁），並參酌上訴人甲○○與第三人建橋公司就系爭建物205室原約定之租金為每月4,000元，上訴人戊○○與第三人建橋公司就系爭建物111、112室原約定之租金為每間每月租金3,500至4,000元（嗣因上訴人戊○○擔任系爭建物之管理員，故減為每間每月租金2,000元），系爭建物均是供上訴人居住使用等情，認系爭建物相當於租金之不當得利，以土地及其建築物申報總價額年息百分之10為適當。又系爭建物94年度之房屋課稅現值為3,572,500元，其坐落基地即台南市○區○○段○○○○○○○○號土地、面積356平方公尺，93年1月份之申報地價為每平方公尺4,560元，有被上訴人提出房屋稅籍證明書及土地謄本各1份附於原審卷可稽，而系爭建物共區隔為75間套房，亦據被上訴人陳稱在卷（見原審卷第19頁），基此計算，出租系爭建物內之套房，承租人所取得之租金收益每月為577元【計算式：（356×4,560+3,572,500）×0.1÷12÷75=577，元以下四捨五入，以下同】等情，本院認被上訴人主張每間房間每月之損害金，以577元為適當，逾此範圍之請求，即屬無據。
（二）再依每間房間每月577元計算被上訴人所得請求之損害金，上訴人戊○○無權占有期間自94年2月25日起至94年8月
30日止，其應給付被上訴人之損害金為7,052元（計算式：577×2=1,154，1,154÷28×4＋1,154×5＋1,154÷31×30＝7,052）。而上訴人甲○○無權占有期間自94年2月25日起至94年6月25日止，其應給付被上訴人之損害金為2,308元（計算式：577×4=2,308）。
六、綜上所述，被上訴人本於民法第179之規定，請求上訴人戊○○、甲○○分別給付損害金7,052元、2,308元部分，為有理由，應予准許，逾此所為請求，為無理由，應予駁回。又，上開應准許部分，係適用簡易訴訟程序所為命被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由（除撤回起訴部分外）。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
五、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第463條、第385條第1項前段、第79條、第85條第1項但書，判決如
主文。中華民國95年4月25日
民事第四庭審判長法官高榮宏
法官陳金虎法官陳淑勤以上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中華民國95年4月26日
書記官林賢輝