臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決
106年度板簡字第472號
原 告 陳菊
陳信成
共 同
訴訟代理人 舒正本 律師
複 代理人 王俊權 律師
被 告 倪郁 均
訴訟代理人 陳鄭權 律師
楊安騏 律師
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，經本院於民國106年4月
20日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號之一之房屋遷讓
返還原告。
被告應自民國一○六年二月二十日起至遷讓第一項房屋之日止，
按月給付原告新臺幣伍萬元，並自應給付之翌日起至清償日止，
按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項至第二項已到期部分得假執行。但被告如以新臺幣
肆佰貳拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明，不在此限。民事訴訟法第255條
第1項第3款定有明文。另按原告於判決確定前，得撤回訴之
全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。
民事訴訟法第262條第1項定有明文。本件原告起訴聲明請求
：（一）被告 倪郁均 應將新北市○○區○○路○○○號之1之房
屋遷讓返還予原告。（二）被告倪郁均應自民國106年2月20
日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下
同）105,000元，並自應給付之翌日起至清償日止，按年息
百分之五計算之利息。嗣原告於106年3月17日提出民事追加
被告狀，追加歐亞電子股份有限公司為被告，並擴張聲明為
（一）被告倪郁均、歐亞電子股份有限公司應將新北市○○
區○○路○○○號之1之房屋遷讓返還予原告。（二）被告倪郁
均應自106年2月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給
付原告105,000元，並自應給付之翌日起至清償日止，按年
息百分之五計算之利息。之後又於106年3月29日提出民事追
撤回加被告狀撤回對於被告歐亞電子股份有限公司之請求，
並縮減聲明為（一）被告倪郁均應將新北市○○區○○路○○
○號之1之房屋遷讓返還予原告。（二）被告倪郁均應自106
年2月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告105
,000元，並自應給付之翌日起至清償日止，按年息百分之五
計算之利息。而被告倪郁均對於原告撤回被告歐亞電子股份
有限公司之請求並未反對，揆諸首揭規定，應予准許，合先
敘明。
二、原告起訴主張：
（一）緣被告於105年2月20日向原告承租門牌號碼新北市○○區
○○路○○○號之1之房屋（下稱系爭房屋），租金每月35,0
00元，租賃期限自105年2月20日起至106年2月19日止，有
房屋租賃契約可稽。嗣於租賃期限屆滿前，原告於106年2
月13日以板橋站前郵局第28號存證信函通知被告，請其於
租約到期遷離。惟被告拒絕遷離系爭房屋，乃提起本件訴
訟。‧
（二）按兩造間之房屋租賃契約第5條第2項約定：「乙方於租約
終止或租賃期滿時，應立即將房屋遷讓交還，不得向甲方
請求遷移費用或任何補償。」；第7條第2項約定：「乙方
於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期
滿之翌日起，乙方應支付按房租三倍計算之違約金；甲方
如有其他損害，乙方並應負賠償責任。」等語。
（三）查兩造間之租賃契約業於106年2月19日屆滿，且原告於10
6年2月13日以板橋站前郵局第28號存證信函通知被告不再
續約，請其於租約到期搬離，惟被告迄今仍不遷讓返還系
爭房屋。為此，爰依兩造租賃契約之法律關係提起本訴，
求為判決：（一）被告倪郁均應將新北市○○區○○路○○
○號之1之房屋遷讓返還予原告。（二）被告倪郁均應自10
6年2月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告
105,000元，並自應給付之翌日起至清償日止，按年息百
分之五計算之利息。
（四）對於被告抗辯之陳述：
依原告陳菊與訴外人 陳威 全間土地租用契約書上所載，在
105年2月19日租約終止後未續租，乙方即 陳威全 均放棄地
上物所有權，任憑甲方處置。原告主張房子所有權歸原告
。至於被告所提臺灣高等法院判決，因為原告非判決的當
事人，所以該判決效力不及於原告。
三、被告則以：
（一）原告並不具有系爭房屋之事實上處分權，不得片面主張不
續約要求被告遷讓房屋，更不得依租約主張任何違約金：
被告為歐亞電子股份有限公司（下稱歐亞公司）負責人
，為覓適合之工廠，乃於103年12月30日向原告等人承租
門牌號碼：新北市○○區○○路○○○○○號房屋（下稱系爭
房屋），租期自104年1月1日起至104年12月31日止，每月
租金35,000元，此有103年12月30日房屋租賃契約可證，
而因承租時原告等人有出具系爭房屋所坐落新北市○○區
○○段○○○段00地號土地所有權狀及房屋稅繳款書等資
料，原告才不疑有他認為原告確係系爭房屋之事實上處分
權人因而與渠簽約，進而於105年2月20日續約。詎料，被
告突接獲訴外人陳威全委請 凌見臣 律師寄發之台北信維郵
局第4227號存證信函，指稱被告自104年1月25日起即未按
月給付渠租金云云，被告實感詫異，乃委請陳鄭權律師寄
發桃園府前1362號存證信函，澄清被告均有按月繳納租金
予原告等語。然訴外人陳威全竟因此對被告提出竊佔罪告
訴，案經臺灣新北地方法院檢察署106年度偵字第3977號
案件為不起訴處分，該不起訴處分書亦肯認訴外人陳威全
方為系爭房屋事實上處分權人，此亦有另案臺灣高等法院
104年度上易字第1095號判決可參，按此案涉及標的物為
新北市○○區○○路○○○號房屋，但因該房屋為訴外人陳
威全所興建，故該案亦認為訴外人陳威全方具有事實上處
分權，亦具有決定續租與否之權利。基此，雖原告寄發板
橋站前郵局第28號存證信函，表示租約到期而不續租等語
，但被告亦有委請陳鄭權律師寄發國史館郵局第81號存證
信函，表示原告是否有權擅自終止租約仍有爭議，希望仍
能續租三年等語。故今原告雖提起本訴要求被告返還租賃
物並給付違約金云云，但原告既非系爭房屋事實上處分權
人，當無權本於租約主張任何權利。
（二）被告與原告租約期滿，並無另外跟訴外人陳威全訂定租約
等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。若受不利判決，被告
願供擔保請准宣告免為假執行。訴訟費用由原告負擔。
四、原告主張之事實，業據提出房屋租賃契約、板橋站前郵局第
28號存證信函、回執、系爭房屋之課稅現值等件影本為證。
而被告不否認有向原告租賃系爭房屋及收受原告寄發之存證
信函，惟就原告之請求則以前詞置辯，提出經濟部商業司公
司資料查詢表、103年12月30日房屋租賃契約、105年2月20
日房屋租賃契約、台北信維郵局第4227號存證信函、桃園府
前1362號存證信函、板橋站前郵局第28號存證信函、國史館
郵局第81號存證信函為證。是本件所應審酌者為原告之請求
是否有理由？經查：
（一）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455
條前段定有明文。次按租賃定有期限者，其租賃關係於期
限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文，如無同法第
451條所定視為以不定期限繼續契約情事，依同法第455條
規定，承租人應於租期屆滿時返還租賃物，否則，即應負
給付遲延責任（最高法院69年台上字第4001號判例意旨參
照）。又按租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他
方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租
賃物有所有權為要件。（最高法院64年台上字第424號判
例要旨參照）。
（二）經查，依兩造所簽訂之系爭租賃契約第5條第2項約定：「
乙方（即被告）於租約終止或租期屆滿時，應立即將房屋
遷讓交還，不得向甲方請求遷移費用或任何補償等語」，
此有系爭租賃契約影本1件附卷為憑，可知兩造約定系爭
租賃契約租賃期間屆滿後，被告應立即遷讓返還系爭房屋
。查，系爭房屋之租賃契約租賃期間於106年2月19日因屆
滿而消滅，且原告已於106年2月13日先以存證信函通知被
告不再續約，請其於租約到期搬離，揆諸上開說明，被告
自應將系爭房屋返還予原告，原告基於系爭租賃契約第5
條第2項之約定及民法第455條規定，請求被告遷讓返還系
爭房屋，為有理由，應予准許。
（三）至於被告辯稱原告對於系爭房屋無事實上處分權，提出臺
灣高等法院104年度上易字第1095號判決為憑，惟遭原告
否認，並提出原告與訴外人陳威全間土地租用契約書，並
主張依該契約書第三條記載，在105年2月19日租約終止後
未續租，乙方即陳威全自願無條件放棄地上物所有權，任
憑甲方（即本件原告）處置。故原告取得系爭房子所有權
等語。惟查，縱使被告辯稱原告對於系爭房屋無事實上處
分權為真，惟依前開最高法院64年台上字第424號判例要
旨所示，租賃契約，並不以出租人對於租賃物有所有權為
要件，是即便原告等對系爭房屋無事實上處分權，並不影
響原告等之出租人地位，是原告於租期屆滿後，向承租人
請求返還租賃房屋，於法有據，是被告前述所辯應無足採
。
（四）另按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金
。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害
之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方
法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行
債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行
債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。又違
約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質
者，本件違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時，
被上訴人除請求違約金外，固得依民法第二百三十三條規
定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償
約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約
預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害。最高法院著
有62年台上字第1394號判例可資參照。又約定之違約金過
高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦定有明文
。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及
當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。約定之違約金苟
有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無
應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法
院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減，亦有最高
法院79年台上字第1915號、79年台上字第1612號判例可參
。查本件契約第7條第2項約定「乙方於終止租約或租賃期
滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應
支付按房租三倍計算之違約金；甲方如有其他損害，乙方
並應負賠償責任。」觀之前揭契約內容，除違約金外，尚
得請求損害賠償之明確約定，應認為懲罰性違約金，則原
告除得請求違約金外，亦得主張遲延利息損害賠償。惟本
件原告主張關於本件契約第7條第2項之按3倍租金計算之
違約金，被告雖未抗辯約定之違約金過高，然依上開最高
法院判例意旨，本院非不得於調查事證認定當事人約定之
違約金過高時，依職權酌減之。是依上開說明，衡諸本件
原告因被告於租約終止後未即時遷讓系爭租賃房屋而繼續
占用，原告固因此受有損害，惟所約定按照租金3倍之違
約金，顯然過高，而審酌原告除上開相當租金之損害外，
尚因耗時耗費以訴訟或其他方式請求被告返還該屋，亦受
有其他損失等一切情事，認兩造約定之違約金應核減至按
月以50,000元計算為允當，故原告僅得請求自系爭租約終
止之翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付違約金50,
000元，從而，原告請求被告給付自系爭租約終止翌日即
106年2月20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付違約金
50,000元為有理由，逾此部分之請求，則非所許。
五、從而，原告依租賃契約之法律關係，請求（一）被告應將新
北市○○區○○路○○○號之1之房屋遷讓返還予原告。（二）
被告應自106年2月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月
給付原告50,000元，並自應給付之翌日起至清償日止，按年
息百分之5計算之利息為有理由，應予准許，逾此部分之請
求，則非所許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果
不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、本判決第1項至第2項已到期部分係適用簡易訴訟程序所為被
告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行及依被告聲請宣告被告
得供相當擔保金額而免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國106年5月11日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官顏妃琇
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國106年5月11日
書記官陳嬿如