裁判字號：臺灣高等法院106年上易字第1035號民事判決
裁判日期：民國106年12月27日
裁判案由：返還房屋等
臺灣高等法院民事判決106年度上易字第1035號上訴人 林玉祥 被上訴人 楊徐月妹 上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國106年8月23日臺灣臺北地方法院106年度訴字第1066號第一審判決提起上訴，本院於106年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於民國104年5月28日向被上訴人承租其所有門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○弄○○號地下一樓2室之房間（下稱系爭租賃物），雙方約定租期自104年5月28日起至同年7月28日止，共二個月，每月28日前應繳月租金新臺幣（下同）5,100元，雙方並簽訂租賃契約書（下稱系爭租約）。系爭租約租期屆滿後，上訴人仍繼續繳租並使用系爭租賃物，然自105年9月28日起，即藉故拒繳次月租金，被上訴人於105年11月1日以存證信函催告上訴人於5日內繳清欠租，然上訴人置之不理，迄至同年11月28日已欠繳二個月租金，被上訴人再於105年11月29日以存證信函通知終止兩造租約，故兩造租金已經終止。爰依民法第455條前段、第767條、第439條、第179條等規定，求為命被上訴人應返還系爭租賃物，及自105年9月28日起至返還系爭租賃物之日止，按月給付5,100元之判決。原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭租約約定被上訴人於端午節後三個月應讓上訴人吹冷氣，然被上訴人未履行，且系爭租賃物地板浮水，天花板作響，被上訴人未為修繕，其得拒繳租金等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451條定有明文。又出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款定有明文。被上訴人以上訴人欠租達2個月以上為由，終止兩造租約，則本件自應審究上訴人是否欠租2個月以上，達終止系爭租約之程度。查，被上訴人主張兩造間簽有系爭租約，約定月租金5,100元，於104年7月28日租期屆滿後，上訴人仍繼續繳租並使用系爭租賃物，此經被上訴人提出系爭租約為證（見原審卷第7至10頁），並為上訴人所不爭，堪認兩造有不定期租賃關係。然上訴人自105年9月28日起，即拒繳租金，此經上訴人自認在卷（見本院卷第50頁），其復未爭執有何擔保金可以抵償，被上訴人遂於105年11月1日以存證信函催告上訴人於5日內繳清欠租，逾期未繳即終止租約，然上訴人不予置理，迄至同年11月28日已欠繳二個月租金，被上訴人再於105年11月29日以存證信函終止兩造租約，該意思表示已於105年11月30日到達上訴人等情，業據被上訴人提出系爭租約、存證信函暨信封等為證（見原審卷第7至10頁、本院卷第57至72頁），應堪信為真實。是被上訴人終止兩造租約，於法有據。
四、上訴人雖辯稱兩造有約定被上訴人應於夏季期間提供冷氣，被上訴人並未提供，且系爭租賃物地板浮水、天花板作響，被上訴人未修繕，伊得拒繳租金云云。惟被上訴人否認曾承諾夏季期間提供冷氣，系爭租約亦無相關記載，上訴人空言主張，要無足取。而關於地板浮水、天花板作響等節，上訴人亦未舉證以實其說，且如系爭租賃物確有上開不堪使用之情事，上訴人當無可能自105年9月以後仍居住使用迄今，甚於被上訴人同意減算租金時，仍拒絕繳納及遷出（見本院卷第52頁背面）。足徵被上訴人未提供冷氣、系爭租賃物有瑕疵云云，僅為上訴人拒繳租金之託詞。
五、上訴人雖又辯稱上開存證信函非公文，未前往郵局領取云云。然非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力，民法第95條條第1項定有明文。所謂達到，係指意思表示到達相對人之支配範圍內，相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言。若表意人以書信為意思表示，該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接收時，該書信既已達到相對人之支配範圍內，相對人隨時可了解其內容，依上說明，應認為已達到而發生效力（最高法院75年度台抗字第255號民事參照）。本件被上訴人於105年11月1日、同年11月29日所發之存證信函，經郵務士投遞均無法投交，已分別於105年11月9日、同年11月30日通知上訴人前往臺北吳興郵局招領，此有招領通知附卷可稽（見本院卷第66、57頁），堪認被上訴人催告支付租金、終止租賃契約之意思表示，已到達上訴人支配範圍內，處於隨時可瞭解其內容之客觀狀態，尚無因上訴人拒領存證信函，致被上訴人之意思表示不能到達之情事。
六、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段亦有明定。而無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院著有61年台上字第1695號判例參照）。查，兩造租約已於105年11月30日終止，業如前述。從而，被上訴人請求上訴人於兩造租約終止後，返還系爭租賃物，並給付自105年9月28日起至105年11月30日止之租金，及自105年12月1日起至返還系爭租賃物之日止，按月5,100元計算之不當得利，核屬有據，應予准許。
七、綜上所述，被上訴人依民法第455條前段、第439條、第179條等規定，請求返還系爭租賃物，及自106年9月28日起至返還系爭租賃物之日止，按月給付5,100元之租金暨不當得利，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。至被上訴人依民法第767條規定請求返還租賃物部分，其陳明與上開民法第455條前段之情求，擇一為有利判決，是該部分之請求，即無庸再予審認，附此敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果不生影響，爰不贅述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國106年12月27日
民事第九庭
審判長法官劉坤典
法官蔡和憲法官賴淑芬正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國106年12月27日
書記官秦慧榮