臺東簡易庭108年度東簡字第89號民事判決

臺灣臺東地方法院民事簡易判決　　　　108年度東簡字第89號
原　　　告　 林小琳
訴訟代理人　 傅爾洵 律師
複　代理人　 陳世昕 律師
被　　　告　 王福發
訴訟代理人　 葉仲原 律師
上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國108年9月2日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將臺東縣○○鄉○○○段○○○○號建物（即門牌號碼臺
東縣綠島鄉南寮二○○號）之所有權應有部分二分之一移轉登記
予原告。
被告應自民國一○九年一月一日起至移轉前項建物所有權應有部
分二分之一予原告之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項已到期部分得假執行，但被告如按月以新臺幣壹萬
元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴
訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時聲明：「
㈠被告應將臺東縣○○鄉○○○段○○○號建物（門牌號碼臺
東縣綠島鄉南寮200號，坐落同段831地號土地上，下稱系爭
建物）之所有權應有部分2分之1移轉登記予原告。㈡被告應
給付原告新臺幣（下同）40,000元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息5%計算之利息；另自民國108年5月
1日起至移轉前項建物所有權應有部分2分之1予原告之日止
，按月給付原告10,000元。」，嗣於108年9月2日當庭減縮
聲明如後所示（見本院卷第61頁），核與前揭規定相符，自
應准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：緣坐落臺東縣○○鄉○○○段○○○○號土地（下
稱系爭土地）為兩造所共有，應有部分各2分之1，系爭建物
則為被告所有，現作為經營民宿使用；被告於92年間為取得
系爭土地之土地使用同意書以興建系爭建物，遂與原告約定
自91年起至100年12月31日止承租原告所有系爭土地應有部
分2分之1，出租前3年免付租金，自94年1月起每月給付租金
3,000元，租期屆滿後系爭建物所有權為兩造共有（下稱系
爭契約甲）；而系爭契約甲租期屆滿後，兩造於101年續約
，復於106年1月1日締結租賃契約（下稱系爭契約乙，與系
爭契約甲合稱系爭契約，下同），約定被告向原告承租系爭
土地應有部分2分之1，租期自106年1月1日起至107年12月31
日止，租金每月10,000元，租期屆滿後被告不得請求續約，
系爭建物並為兩造共有；詎系爭契約乙租期屆滿後，被告未
依約將系爭建物移轉登記為兩造共有，而系爭契約乙未載明
應有部分比例，依民法第817條第2項規定推定為均等，其自
得請求被告移轉系爭建物所有權應有部分2分之1予原告；又
被告自108年1月1日租期屆滿時起即無權占用系爭土地全部
，而無法律上原因受有相當於租金之利益10,000元致原告受
有損害，被告雖於108年4月22日給付120,000元，惟被告迄
今拒絕移轉系爭建物所有權應有部分2分之1且拖欠相當於租
金之不當得利4個月始一次繳納，實難期被告按時清償而有
預為請求之必要，其亦得請求被告給付自109年1月1日起至
移轉登記系爭建物所有權應有部分2分之1時止之不當得利；
又自系爭契約內容可知，兩造係以系爭建物所有權應有部分
2分之1作為租賃系爭土地之對價，原告始同意以顯不相當之
租額出租系爭土地應有部分2分之1與被告，被告抗辯系爭契
約乙為贈與契約並經撤銷云云自無足取，爰依系爭契約乙、
民法第817條第2項及第179條規定請求被告給付等語。並聲
明：如主文第1項、第2項所示。
二、被告則以：不爭執系爭土地為兩造共有、系爭建物則為其所
有，及兩造前有簽立系爭契約等節；惟系爭契約乙僅約定系
爭建物應由兩造共有而未約定對價，是系爭契約乙就其應將
系爭建物所有權應有部分2分之1移轉登記為原告所有部分應
屬贈與，其自得依民法第408條第1項規定以答辯狀撤銷，原
告請求移轉登記系爭建物所有權應有部分2分之1自無理由；
至於原告所提系爭契約甲非屬本件請求權基礎，且租金之數
額本屬兩造自行約定，原告縱免除租金亦不影響租賃契約之
定性，而無對價顯不相當之問題，是兩造約定租約期滿後移
轉系爭建物所有權應有部分2分之1確無對價關係而屬贈與契
約之聯立，且系爭建物尚未移轉登記，其自得依法撤銷；又
其於108年4月22日匯款120,000元至原告帳戶，是原告請求
不當得利亦無理由；未來如獲勝訴判決，將依系爭契約乙繼
續支付租金等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡
如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第62頁反面至第63頁）：
㈠系爭土地為兩造所共有，應有部分各2分之1，系爭建物則為
被告所有；兩造前於106年1月1日以系爭契約乙約定被告向
原告承租系爭土地2分之1，租期自106年1月1日起至107年12
月31日止，租金每月10,000元，租期屆滿後被告不得請求續
約並應將系爭建物移轉為兩造共有。
㈡被告自108年1月1日起以系爭建物繼續占用系爭土地全部，
並於108年4月22日匯款120,000元與原告。
四、是本件爭點厥為：㈠原告依系爭契約乙之約定請求被告將系
爭建物所有權應有部分2分之1移轉登記為其所有，有無理由
？被告抗辯系爭契約乙屬無償贈與而為撤銷有無理由？㈡原
告依民法第179條規定請求被告自109年1月1日起按月給付10
,000元有無理由？
五、本院之判斷：
㈠原告依系爭契約乙之約定請求被告將系爭建物所有權應有部
分2分之1移轉登記為其所有，為有理由：
⒈按各共有人之應有部分不明者，推定其為均等，民法第817
條第2項定有明文。查兩造前於106年1月1日以系爭契約乙約
定被告向原告承租系爭土地應有部分2分之1，租期自106年1
月1日起至107年12月31日止，租期屆滿後被告應將系爭建物
移轉為兩造共有等節，已如㈠所述，則原告依系爭契約乙
及前揭規定，請求被告將系爭建物所有權應有部分2分之1移
轉登記為其所有，應屬有據。
⒉被告固辯稱系爭契約乙關於移轉系爭建物為兩造共有部分屬
無償行為，而為贈與契約之聯立，其已於108年8月6日以答
辯狀撤銷贈與云云。經查：
①按稱贈與者，謂當事人約定，一方以自己之財產無償給與他
方，他方允受之契約；贈與物之權利未移轉前，贈與人得撤
銷其贈與；其一部已移轉者，得就其未移轉之部分撤銷之，
民法第406條及第408條第1項固定有明文。惟按，解釋意思
表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之詞句，民法
第98條亦有明文。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真
意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真
意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最
高法院101年度台上字第79號判決意旨參照）。
②觀諸系爭契約乙（見本院卷第8頁），其上記載：「立契約
書人王福發（下稱甲方）向林小琳（下稱乙方）承租坐落於
○○鄉○○○段○○○○號，兩人各持2分之1權利之土地，租
約期限自106年1月1日至107年12月31日止，甲方每月支付乙
方租金新臺幣壹萬元整，租期一年一期，甲方每期一月十五
日前應將一年租金自動存入乙方提供帳戶，契約期滿甲方不
得提出續約，地上物權並為甲乙雙方共有，恐口說無憑，特
立此書為證，雙方各持乙份自存。」，佐以系爭契約甲本約
定系爭建物為兩造共有，可知被告係為繼續使用、收益原告
所有系爭土地應有部分2分之1，始簽立系爭契約書同意將系
爭建物於租期屆滿時移轉為兩造共有，而與每月租金共同作
為被告使用、收益系爭土地之對價，是被告上揭行為性質上
非屬贈與而為有償之債權行為，被告前揭所辯顯將系爭契約
乙關於系爭建物移轉為兩造共有部分割裂解釋，而與系爭契
約乙文義不符，自無足採。
⒊承上，系爭契約乙既非無償贈與契約，被告自不得依民法第
408條第1項規定撤銷。從而，原告依系爭契約乙及民法第81
7條第2項規定，請求被告將系爭建物應有部分2分之1移轉登
記為原告所有，為有理由。
㈡原告請求自109年1月1日起按月給付相當於租金之不當得利
10,000元，為有理由：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，此觀民法第179條前段規定自明。又依不當得利之法則
請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受
有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之
利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土
地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念；承租
人於租賃關係終止後，繼續占用租賃標的物，乃無法律上原
因獲得相當於租金之利益，致出租人受有不能使用收益租賃
物之損害，應返還其所得利益；按土地法第97條第1項固規
定，城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價
年息10%為限，惟按城市地方供營業用之房屋，承租人得以
營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比
，其基地所約定之租金，自不受上開規定之限制。依土地法
第105條規定準用同法第97條規定，此於租用基地建築房屋
應亦同。是以，租地建屋如係供營業用之房屋，即非一般供
住宅用之房屋可比，自無適用土地法第97條、第105條規定
之餘地（最高法院61年台上字第1695號判例、95年度台上字
第2244號、107年度台上字第1820號判決意旨參照）。查被
告於系爭契約乙租期屆滿後仍以系爭建物占用系爭土地全部
，已如㈡所述，堪認被告自108年1月1日系爭契約乙租期
屆滿時起即無權占用系爭土地，無法律上原因而受有使用土
地之利益，致原告受有損害，揆諸前揭說明，原告依民法第
179條規定請求相當於租金之不當得利，自屬有據。
⒉次查被告占用系爭土地全部作為系爭建物基地並經營民宿使
用乙節，為被告所自承（見本院卷第43頁），是依上說明，
本件相當於租金之不當得利數額自不受土地法第97條及第10
5條規定限制。本院斟酌系爭土地交通尚屬便利，且被告占
有使用系爭土地經營民宿之經濟價值與用途、可能之利得及
系爭土地之價值等情，依社會通常之觀念，並參酌系爭契約
乙之租金約定，認原告主張按月以10,000元計算相當於租金
之不當得利，核屬有據。
⒊又按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提
起之，民事訴訟法第246條亦有明文。查被告所有系爭建物
現既占有系爭土地全部，則於被告依系爭契約乙將系爭建物
所有權應有部分2分之1移轉登記與原告前，被告就系爭土地
仍繼續受有相當於租金之不當得利致原告受有損害；而被告
迄言詞辯論終結時止仍拒絕依系爭契約乙為移轉登記，堪認
被告確有到期不履行之虞，則原告就被告履行前相當於租金
之不當得利提起將來給付之訴，亦屬有據。
六、綜上所述，原告依系爭契約乙、民法第817條第2項及第179
條規定，請求被告將系爭建物所有權應有部分2分之1移轉登
記予原告，並請求被告自109年1月1日起至移轉系爭建物所
有權應有部分2分之1與原告之日止，按月給付原告10,000元
，為有理由，應予准許。
七、末按命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判
決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，
債務人已為意思表示，強制執行法第130條第1項定有明文。
本判決第1項命被告應將系爭建物所有權應有部分2分之1移
轉登記予原告，性質上係命被告為一定之意思表示，於判決
確定時，視為其已為意思表示，性質上不宜假執行，故此部
分爰不依職權宣告假執行。至於本判決第2項部分係依民事
訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依
同法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假執行；並依同
法第436條第2項適用同法第392條第2項規定，依聲請宣告被
告如預供擔保後，得免為假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，
於判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國108年9月30日
臺東簡易庭法官鍾晴
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時
表明上訴理由（應按他造當事人之人數檢附繕本）。
中華民國108年10月1日
書記官郭岱毓