臺灣嘉義地方法院民事判決
112年度嘉小字第239號
原告君臨天下社區公寓大廈管理委員會
法定代理人 楊家祥
訴訟代理人 陳俊銘
被告 賴儷文
訴訟代理人 賴旭星
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國112年5月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣30,000元，及自民國112年5月13日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣30,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、原告之法定代理人於訴訟進行中變更為楊家祥，業據其聲明承受訴訟，核與民事訴訟法第170條、第175條第1項規定相符，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴之聲明第一項原為：被告應給付原告管理費新臺幣(下同)54,600元，及自起訴狀副本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。嗣於民國112年5月12日言詞辯論期日更正為：被告應給付原告30,600元，並自112年5月13日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。核原告所為訴之變更，屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開法條，並無不合，自應准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
(一)被告係原告所管理君臨天下社區（下稱系爭社區）門牌號碼為嘉義縣○○鄉○○村○○○0000號建物(下稱50-8號建物)及96號建物(下稱96號建物)之區分所有權人，原告為合法成立之系爭社區管理委員會，被告所有之50-8號建物積欠109年7月至111年4月、111年12月，共計23個月之管理費，每月600元；96號建物積欠109年8月至111年6月、111年8月至10月、112年2月至3月，每月600元，共28個月之管理費，共計30,600元。被告經催討卻遲不支付，而依社區規約請求給付管理費。另50-8號建物109年7月部分，因此部分是在109年8月15日之前所以不請求。
(二)對被告抗辯之回應：
1、此金額係原告於109年8月25日完成存摺印鑑變更後，依照前保全公司108年12月底所張貼在公告欄「108年度君臨天下社區管理費繳款及移交清冊(起訖日期為107年4月27日至109年8月14日」，且原告多次製作公告分送全體住戶說明管理費繳交注意事項外，並特地於109年8月31日寄發存證信函通知被告訴訟代理人賴旭星相關社區現況及請其依規定繳交管理費，被告為賴旭星家族成員50-8號建物及96號建物都長年委由賴旭星出租，賴旭星及其妻於系爭社區的房產所生之管理費紛爭均經本院以110年度簡上字第106號、111年度小上字第13號、111年度小上字第5號確定在案，而50-8號建物及96號建物都是店面式住宅，依照社區規約有實際營業之96號建物本應收取1,200元，然於106年12月30日住戶大會，96號建物租客針對此部分提出異議，故目前針對96號建物仍是請求600元管理費。
2、另被告所爭執系爭社區109年2月1日會議之合法性及109年8月15日之後被告將管理費繳至前主委 蕭龍吉 (已於109年1月13日屆期卸任)其個人所聘之管理員 江元瑋 、 邱俊龍 及劉 家瑞 所收取管理費是否生清償效力，就會議的合法性業經本院109年度訴字第131號民事判決確認有效，並歷經臺灣高雄高等行政法院109年度訴字第447號、臺灣高等法院台南分院110年度上字第258號、上字第132號判決駁回確定均認定該會議有效；而關於清償效力部分，本院110年度簡上字第106號、111年度小上字第13號、111年度小上字5號等判決亦判決駁回確定，而認109年8月15日之後給付給前主委聘僱之管理員並不生清償效力，且本院110年度簡上字第106號係賴旭星與系爭社區之事件，而被告近年來都委由父親出租與管理事務，故該案判決之爭點，亦於被告與原告間具有相當之爭點效。是被告於109年8月15日後對無受領權之邱俊龍、江元瑋、 劉家瑞 為給付，自不生清償效力。
(三)並聲明：被告應給付原告30,600元，並自112年5月13日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、被告則以：
(一)50-8號建物及96號建物是被告所有，全部有繳管理費，是繳給舊的管委會，有開立收據給我。
(二)原告的管理資格有疑義，目前仍在上訴中，因為主任委員 何佩玲 並沒有支付管理員之薪資，而舊管委會所聘的保全陳科長並沒有把帳冊移交給新的主委，所以原告所提出的移交清冊不知道從何而來，本院109年度訴字第131號的判決理由為何佩玲所騙取，該案判決理由錯誤引用94年錯誤規約的第22條常務委員之規定，正確應為依108年規約為全體委員選出，109年2月1日會議是故意以「A、B區委員所開的會議」，真正的規約第15條、第22條是「不分區選出委員」及「全體委員選出主委」及「非常務委員選出主委」，而另案於112年5月3日臺灣高等法院臺南分院開庭(112年度上字第80號)有向該院提出證據調查，是原告亦應就94年住戶大會決議有通過為舉證，如果該案我方仍為敗訴，所有的費用我都願意繳交。
(三)並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行。
三、本院之判斷：
(一)原告主張被告係50-8號建物、96號建物所有權人，係系爭社區之住戶，50-8號建物並未將109年7月至111年4月、111年12月，共計23個月之管理費，每月600元；96號建物並未將109年8月至111年6月、111年8月至10月、112年2月至3月，每月600元，共28個月之管理費，共計30,600元，繳納給原告等情，業據其提出存證信函影本、管理費欠繳明細、建物登記謄本、系爭社區住戶管理規約等件為證(見本院卷第7頁至第15頁、第23頁至第66頁)，並為被告所不爭執，是此部分事實，堪信為真實。
(二)被告抗辯原告之前法定代理人何佩玲之選任程序違反系爭社區住戶規約，何佩玲並非原告之合法之主任委員，故被告向原來蕭龍吉擔任主任委員之管委會及該委員會改選後新的管委會雇用之管理員繳納管理費，已生清償之效力，原告不得再向被告請求給付等語。經查：
1、本院109年度訴字第131號請求交付帳冊等案件（下稱前案），由本案原告之前法定代理人何佩玲與訴外人 邱耀進 、 鄧任竣 、 張世杰 等人為前案原告，訴外人蕭龍吉、 張桂美 、 張瓈月 等人為前案被告，前案原告主張109年2月7日所召開之管理委員會選任訴外人蕭龍吉為主任委員等之決議不合法，向前案被告蕭龍吉等人請求將系爭社區自104年起迄今之公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、會議紀錄、催款信函、訴訟文書、印鑑、存簿及餘額等物品移交與前案原告，該判決於事實及理由欄四㈢1、㈤2中認定：「舊主委蕭龍吉於107年1月13日當選主任委員，迄109年1月13日2年屆滿，即應視為解任主任委員之職務。」、「君臨天下社區於109年2月1日會議決議由何佩玲為主任委員，邱耀進為副主任委員，鄧任竣為財務委員、張世杰為監察委員，該次會議係屬合法。是君臨天下社區於109年2月1日會議後，即已合法成立管理委員會」，有該前案判決影本附卷可參(見本院卷第213頁至第224頁)。由此足認原告起訴時之由何佩玲擔任前主任委員之管理委員會為系爭社區合法之管理委員會，何佩玲為合法之前主任委員。又 蕭龍吉嗣 以原告之前主任委員何佩玲為被告，提起確認會議決議無效訴訟，請求確認109年2月1日所召開之會議無效，主張何佩玲非合法之主任委員，經本院109年度訴字第593號判決駁回蕭龍吉之請求，並經臺南高分院110年度上字第258號判決以蕭龍吉已非系爭社區之區分所有權人，起訴確認會議決議無效並無確認判決之法律上利益而駁回其上訴確定，此有該二判決內容附卷可資佐證(見本院卷第351頁至第384頁)。可見被告並未能舉證推翻上開何佩玲非為原告合法之前主任委員之認定，堪認何佩玲係經合法程序推舉為原告之主任委員甚明，又何佩玲擔任系爭社區111年度第一次區分所有權人住戶大會暨第26屆委員選舉會議之主席，該次會議推選出楊家祥擔任主任委員，並經主管機關中埔鄉公所核備等情，此有系爭社區111年度第一次區分所有權人住戶大會暨第26屆委員選舉會議紀錄、第26屆第一次管理委員會議記錄、公寓大廈管理組織報備證明及嘉義縣中埔鄉公所112年度2月22日中鄉建字第1120002729號函在卷 可佐 (見本院卷第305頁至第316頁、第321頁至第330頁)，是何佩玲及楊家祥均為原告之合法主任委員。至被告聲請傳喚證人 陳永枋 及聲請向大新保全公司調閱系爭社區94年規約及95年社區規約之部分，因被告欲證明是何佩玲主委的身分是否合法(見本院卷第399頁)，惟此部分業經本院認定如前，故本院認無傳喚及調查之必要。
2、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。依上開系爭社區住戶管理規約第39條規定，本社區店面住戶每月管理費為600元。被告既為系爭社區之區分所有權人，依社區住戶規約負有繳納管理費之義務，經原告定期催告仍未繳納管理費，原告依系爭社區規約之約定，得向被告請求所積欠之管理費用，自屬有理由。
3、按依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其受領者，債之關係消滅；持有債權人簽名之收據者，視為有受領權人。但債務人已知或因過失而不知其無權受領者，不在此限；向經債權人承認之第三人為清償，經其受領者，生清償之效力，民法第309條、第310條第1款定有明文。經查：
(1)原告於主任委員何佩玲就任後之109年8月15日張貼公告，內容略為「一、…社區管理委員會109年2月1日正式成立並由何佩玲女士擔任本屆主任委員，舊主委蕭龍吉於109年1月13日任期屆滿解任，已無權再行使主委權責。三、後續接獲大新保全嘉義分公司告知，與本社區委任契約已於109年7月31日到期不再續簽，目前刻正辦理事務結清作業，且將於近期辦理新、舊管理委員會交接作業，故大新保全於8月1日起已無權責再執行管理費收納事務。五、…在新、舊管委會尚未完成交接責任未釐清前，同時也要確保社區住戶們權益，呼籲社區全體住戶即刻起暫緩繳交管理費，俟後續初步完成交接規劃後，管委會將會另行公告，恢復繳納管理費及繳納方式。」（見本院卷第389頁至第387頁）；同日另張貼通報略以「日前接獲大新保全嘉義分公司告知，與本社區委任契約已於109年7月31日到期不再續簽，目前刻正辦理事務結清作業，並將於近期辦理新、舊管理委員會交接作業，請管理室警衛執勤同仁，即日起（8月15日）不得再向社區住戶催繳及代收管理費用，若衍生後續管理費明細交代不清，管委會將追究當日值勤同仁相關責任並追討款項。」（見本院卷第391頁）；嗣於109年9月23日再公告，內容略為「新保全公司將於10月1日起進駐，目前管理費在新管理公司萬宇保全進駐前，暫時由財務委員鄧任竣先生代收，自8月14日起管委會只認定財務委員及後續新保全公司所開立收據有效，其餘收據恕不予承認日後亦將依法追討所積欠之管理費；…。」（見本院卷第393頁）足認原告在新任主任委員就任後即以公告方式，揭示於109年8月14日起應向新聘保全公司人員或財務委員鄧任竣繳納管理費，方為合法。被告為該社區住戶，對於上開公告、通報，不可諉為不知。又原告已於109年2月1日合法推舉何佩玲為主任委員，前任主任委員蕭龍吉之任期業於109年1月13日屆滿而解任等情，業如上述，故蕭龍吉以原告名義，自聘原任管理員江元瑋、邱俊龍、劉家瑞等3人，繼續留任，此為蕭龍吉個人之行為，對原告而言，自不發生聘任之效力。再者，原告原所簽約之真光公寓大廈管理維護有限公司（由大新保全公司負責社區管理）於109年8月17日亦函告原告管理委員會，雙方之社區管理合約至109年7月31日屆滿，此有該公司109年8月17日真字第1090817號函附卷可稽（見本院卷第385頁）。上開社區管理合約既已屆期而未續約，則該公司原所聘任之管理員江元瑋、邱俊龍、劉家瑞，與原告間自然無任何聘用關係存在，亦無代表原告受領管理費繳納之權限自明。
(2)被告固辯稱已將管理費繳納予舊管理委員會，並提出管理費收據為證(見本院卷第257頁至第290頁)，惟觀諸被告提出之管理費收據：
①50-8號建物之109年7月至111年4月、111年12月，每個月600元，共計23個月之管理費部分，原告就109年7月管理費部分聲明不請求(見本院卷第398頁)，被告所提出之109年8月至110年2月之管理費收據為江元瑋所收取(見本院卷第289頁)、110年3至5月之管理費收據為劉家瑞所收取(見本院卷第285頁)、110年6月至12月之管理費收據為江元瑋所收取(見本院卷第287頁)、111年1月之管理費收據為劉家瑞所收取(見本院卷第283頁)，除缺少111年2月至4月、12月之收據外，未能證明已有繳納管理費，而所繳納部分都是向無代表原告受領管理費繳納之權限之江元瑋及劉家瑞繳納，並無生清償之效力，是此部分被告縱將款項繳納給劉家瑞或江元瑋，亦不生對抗原告之效力。
②96號建物之109年8月至111年6月、111年8月至10月、112年2月至3月，每月600元，共28個月之管理費部分，被告所提出之109年8月至9月之管理費收據為江元瑋所收取(見本院卷第277頁)、109年10月至12月之管理費收據為邱俊龍所收取(見本院卷第275頁)、110年1月至2月之管理費收據為邱俊龍所收取(見本院卷第273頁)、110年3月至8月之管理費收據為江元瑋所收取(見本院卷第271頁)、110年9月之管理費收據為江元瑋所收取(見本院卷第269頁)、110年10月至12月之管理費收據為劉家瑞所收取(見本院卷第267頁)，除缺少111年1月至6月、8月至10月、112年2月至3月之收據外，被告未能證明已有繳納管理費，而所繳納部分都是向無代表原告受領管理費繳納之權限之邱俊龍、江元瑋及劉家瑞繳納，並無生清償之效力，是此部分被告縱將款項繳納給劉家瑞、邱俊龍或江元瑋，亦不生對抗原告之效力。
4、從而，原告請求被告給付50-8號建物之109年8月至111年4月、111年12月，每月600元，共計22個月及96號建物之109年8月至111年6月、111年8月至10月、112年2月至3月，每月600元，共28個月之管理費部分，共計30,000元，洵屬有據，應予准許。至原告就50-8號建物之109年7月之管理費，既表明不請求，則應予駁回。
四、綜上所述，原告依住戶規約之法律關係請求被告給付積欠之管理費30,000元，及自112年5月13日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。
五、本件係依民事訴訟法第436條之8適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20之規定，應依職權宣告假執行。又被告 陳明 願供擔保免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
本院審酌後，認均於判決結果不生影響，爰不逐一論敘。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。依職權確定本件訴訟費用額為1,000元（第一審裁判費），應由被告負擔。
中 華 民 國 112 年 5 月 26 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 謝其達
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路
308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
民事訴訟法第436條之24第2項規定：對小額程序之第一審裁判之
上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
中 華 民 國 112 年 5 月 26 日
書記官李珈慧