裁判字號：最高行政法院96年判字第80號判決
裁判日期：民國96年01月18日
裁判案由：所有權登記
最高行政法院判決
96年度判字第00080號上訴人甲○○被上訴人臺北縣三重地政事務所代表人乙○○上列當事人間因所有權登記事件，上訴人對於中華民國93年8月18日臺北高等行政法院92年度訴字第2933號判決，提起上訴。
本院判決如下：
主文上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理由
一、上訴人及其他原審原告等共97人於民國91年10月30日向被上訴人提出申請書，主張被上訴人就坐落臺北縣三重市○○○段353建號建物（重測前為臺北縣三重市○○○段長泰小段6929建號，下稱系爭建物），門牌號碼臺北縣三重市○○○路○○○巷○○號地下層，以74年12月24日74重登字第44748號所為准為訴外人 陳肇木 之建物所有權登記，乃登記名義人未經全體住戶同意，盜用全體住戶之印章於合建房屋分配協議書上，並持上開協議書向臺北縣政府工務局申請變更設計執照，再向被上訴人申請而取得，乃向被上訴人申請塗銷訴外人陳肇木系爭建物之所有權登記，並登記為上訴人等所有。經被上訴人以91年11月14日北縣重地登字第0910018430號函（下稱原處分）予以否准，上訴人等不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起行政訴訟。主張：（一）陳肇木係肇聯建設股份有限公司（下稱肇聯公司）負責人 陳肇發 之胞弟，其明知肇聯公司所承造系爭建物，屬城中城社區全體住戶共有，竟未經全體住戶之同意，於74年間，盜用全體住戶之印章於合建房屋分配協議書上，並持之向臺北縣政府工務局申請變更設計執照，因而取得系爭建物所有權，該合建房屋分配協議書（共同部分）為自始無效，故陳肇木自始即未取得系爭建物地下層所有權，系爭建物所有權應仍屬全體住戶共有。（二）土地登記規則第7條所謂法院判決，並未明文限定為民事法院判決，且本件土地登記正確性已遭陳肇木侵害，因此，本件非單純屬私權爭議。（三）被上訴人對於人民申請登記時之相關文件，均應有詳查其是否為真正之義務。且依土地法第68條第1項前段之規定，地政機關對登記之錯誤、遺漏應負損害賠償責任，則就系爭建物分配協議書之印章是否真正，被上訴人應要求全體申請人提出印鑑證明書加以詳查，乃被上訴人竟未為之，逕予相信陳肇木所提之印章為真正，足徵被上訴人之行為顯有過失，致為錯誤之登記。復依土地登記規則第144條第1項第2款明定，本件被上訴人因有疏失致錯誤之登記，上訴人等自得訴請塗銷等語，為此求為撤銷訴願決定及原處分；另求為命被上訴人塗銷系爭建物陳肇木之所有權登記，並登記如原審起訴狀區分所有權人名冊所載全體區分所有權人各區分所有權比例之所有權登記。
二、被上訴人則以：（一）按建物一經登記完畢，不但具有公信力，而且具有對抗他人之效力。次按土地登記規則第7條規定：依本規則登記之土地權利，除本規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。因此已登記之土地權利，除有土地登記規則第143條規定因權利之拋棄．．．等或法院之確定判決等致權利消滅時，應申請塗銷登記外，非有法律上原因，經法院判決塗銷確定者，登記機關不得為塗銷登記。（二）系爭建物依使用執照登載其主要用途分別為中庭商場及防空避難室，並領有前臺北縣警察局三重市戶政事務所核發之門牌號地下層證明，依土地登記規則第82條規定，其非屬共用部分，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記；非屬共用部分之權利範圍及位置，應依當事人合意為之。被上訴人於74年12月24日74重登字第44748號收件申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記，並依法公告30天，公告期間並無任何利害關係人提出異議，依法於75年2月14日辦竣登記。系爭建物之起造人為 曾麗美 等65人（含陳肇木），並於74年11月21日以74使字第2155號取得使用執照在案；又起造人等65人於取得使用執照後，同意依原申請許可建築之配置圖分配，分別取得該建物之所有權，特於74年12月10日立合建房屋分配協議書為據（共同使用部分另立協議書），由各起造人分別於協議書之基地坐落、層次、面積、權利範圍及住所欄下認章，上訴人及其他原審原告未於建物所有權第一次登記公告期間提出異議，至今歷經16年多，逕行請求被上訴人塗銷已為之登記，顯逾民法第125條規定之請求權消滅時效期間；又本件既經依法公告並完成登記，且該分配協議書之印章是否係屬偽造，非登記機關所能審認，是上訴人及其他原審原告縱認系爭建物之登記有無效或得撤銷之原因，應提起民事訴訟，俟獲有塗銷登記之勝訴判決後，再憑以申辦塗銷登記手續（內政部74年12月2日台（74）內地字第365559號函參照）。（三）按建築物之起造人，為建造該建築物之申請人，其權利取得係原始取得性質，非基於他人既有之權利而取得，此與依法律行為而繼受取得者有別。另依民法第3條第2項規定「如有用印章代簽名者，其蓋章與簽名生同等之效力」。又依69年1月23日內政部修正公布之土地登記規則第37條第1項1款規定，權利人單獨申請建物所有權第一次登記時，不需檢附印鑑證明。復依建物所有權第一次登記法令補充規定第22點第2款規定，區分所有建物分配協議書與測量申請書所蓋全體起造人印章相同者，免附印鑑證明。再者，土地登記規則第144條第1項第2款所謂「主管機關認定偽造」，係指在行政機關無法認定時，應移送檢調機關調查。是本件登記申請書、合建房屋分配協議書、委託書所蓋之印章與測量申請書所蓋全體起造人印章既均相同，依上開規定，無需要求申請人檢附印鑑證明，更無從審認其印章之真正，被上訴人依法所為之登記，並無疏失或錯誤，自無土地登記規則第144條規定之適用等語，資為抗辯。
三、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：（一）系爭建物之使用執照記載，主要用途分別為中庭商場及防空避難室，並領有門牌證明；而系爭建物之起造人曾麗美等65人（含陳肇木），於取得使用執照後，同意依原申請許可建築之配置圖分配，分別取得該建物之所有權，特立合建房屋分配協議書為據（共同使用部分另立協議書），經陳肇木持蓋有各起造人分別於基地坐落、層次、面積、權利範圍及住所欄下認章之協議書，向被上訴人申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記，經被上訴人以74年12月24日74重登字第44748號收件，嗣被上訴人依法公告30天，公告期間並無任何利害關係人提出異議，遂於75年2月14日辦竣登記，建號為臺北縣三重市○○○段長泰小段6929號（重測後建號為臺北縣三重市○○○段○○○號），門牌號碼為臺北縣三重市○○○路○○○巷○○號地下層（防空避難室1,431.17平方公尺，中庭商場558.17平方公尺，共計1,988.88平方公尺），所有權人為陳肇木，權利範圍為所有權全部，有74年11月21日74使字第2155號使用執照、建築改良物登記謄本、建物測量成果圖、74年12月9日北縣重戶字第25818號臺北縣警察局三重市戶政事務所函、74年12月10日合建房屋分配協議書、75年1月4日75北縣重地1字第0054號建築改良物所有權登記聲請書、被上訴人75年1月4日北重地1字第0054號函稿及公告函稿等影本附卷可稽，經核並無「記入登記簿之事項」與「登記原因證明文件所載內容」不符之情事，即並無錯誤登記之處。（二）系爭建物所有權第一次登記，既係依登記當時之土地法及土地登記規則等相關登記法規完成收件、審查、公告等法定程序，登記完畢其權利即屬確定。本件登記後經16年餘，上訴人及其他原審原告於91年10月30日主張系爭建物地下層現登記名義人陳肇木盜用全體住戶之印章於合建房屋分配協議書，請求被上訴人塗銷陳肇木之所有權並登記予上訴人及其他原審原告，縱認原登記原因有瑕疵，應否更正，涉及妨害原登記之同一性及變更原登記所示之法律關係，揆諸土地法第43條、第69條、土地登記規則第7條、第13條、第144條第1項規定，及本院48年判字第72號判例、85年度判字第339號判決意旨，僅能依民事訴訟程序以資解決，非被上訴人所可依職權辦理更正而自為塗銷登記。（三）本件上訴人及其他原審原告等主張被上訴人未就系爭合建房屋分配協議書審認其上印章之真正，亦未要求申請人檢附印鑑證明，主張被上訴人顯有土地登記規則第144條第1項第2款之疏失而錯誤之登記云云。查本件附於原處分卷之登記聲請書、合建房屋分配協議書、委託書等所蓋之印章與建物測量成果圖上之測量申請書所蓋全體起造人印章既均相同，被上訴人依辦理系爭建物所有權第一次登記時之土地登記規則第26條第2款及第37條第1項第1款、建物所有權第一次登記法令補充規定第22點第2款規定，無需要求申請人檢附印鑑證明，更無從審認其印章之真正，被上訴人依法所為之登記，並無疏失或錯誤，自無土地登記規則第144條第1項第2款規定之適用。是上訴人及其他原審原告上開主張，並無足採，被上訴人無從逕為塗銷陳肇木之所有權登記並登記予上訴人及其他原審原告等詞，為判斷基礎，因而駁回上訴人及其他原審原告在原審之訴。
四、本院按：「依本規則登記之土地權利，除本規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。」土地登記規則第7條定有明文。此項規定無非因已為之土地登記，即足據以認定權利人有登記所示之私權，若予塗銷，自對權利人之私權產生影響，此項登記苟未經權利人申請，或依土地登記規則之規定予以塗銷，自須憑對私權爭執有審判權之民事法院判決塗銷，登記機關始得為塗銷登記。至行政法院關於土地登記之裁判，係就人民土地登記之公法上權利爭執所為裁判，與私權之爭執無涉，且該裁判係就確定前之登記處分是否違法予以判斷，登記確定後，除法令另有規定外，該登記即非得依行政爭訟程序予以爭執，自非行政法院判決所得判決塗銷，是前開規定之法院判決塗銷，係指民事法院之判決塗銷而言。經查：（一）系爭建物之起造人曾麗美等65人（含陳肇木），於取得本件大廈使用執照後，訂立合建房屋分配協議書，同意依原申請許可建築之配置圖分配分別取得該大廈之所有權。嗣陳肇木持經各起造人認章之協議書，向被上訴人申請就系爭地下層建物單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記，經被上訴人以74年12月24日74重登字第44748號收件，審查無誤後，復經被上訴人依法公告30天，公告期間並無任何利害關係人提出異議，遂於75年2月14日辦竣所有權人為陳肇木之登記，為原審依法認定之事實。（二）上訴人及其他原審原告於91年10月30日向被上訴人申請塗銷系爭建物之所有權登記，揆之上開規定及說明，系爭建物所有權第一次登記既已確定，上訴人及其他原審原告未提出民事法院判決塗銷系爭建物所有權登記之判決，其請求予以塗銷，自無從准許。（三）本件上訴人及其他原審原告向被上訴人申請之事項，乃塗銷系爭建物所有權之登記，而非請求為錯誤登記之更正，上訴人及其他原審原告於提起行政訴訟後，另行主張被上訴人應就錯誤之登記為更正云云，非本件行政爭訟程序所得審究。（四）上訴人提起上訴雖主張：１、原判決所載「登記原因證明文件所載之內容亦有瑕疵，而發生爭執，僅能訴請司法機關審判，以資解決，依憑確定判決，辦理更正登記」之「確定判決」，並不限於民、刑事判決，倘獲有行政法院之確定判決，當亦得依憑該確定判決向該主管機關辦理更正登記，是原判決就此顯有重大誤解。次依最高法院52年度台上字第2301號判決意旨，上訴人既於原審提出陳肇木盜用全體住戶之印章於合建房屋分配協議書上，並持之向臺北縣政府工務局申請變更設計執照，其因而取得系爭建物所有權，足見陳肇木顯係「惡意」取得系爭建物所有權，此「惡意」登記名義人陳肇木當不受登記效力之保護，上訴人自得訴請塗銷之，原判決就此未為詳盡其調查義務，亦未表明何以未調查之理由，實有判決不備理由違背法定之情事。２、依最高法院90年度台上字第1372號判決及內政部72年1月14日台內字第123055號函示意旨，系爭建物面積近2,000平方公尺，影響上百位住戶之權益，地政機關更應確實審核本案合建房屋分配協議書上之印章與印鑑章是否相符，其未盡此確實審查之義務，即有重大過失而為錯誤登記，依據土地登記規則第144條第1項第2款之規定，該受理地政機關即得報請其主管地政機關塗銷之，故上訴人申請被上訴人塗銷登記，即屬於法有據。至於本件登記當時之建物所有權第一次登記法令補充規定第22點第2款有關「免附印鑑證明」之規定，顯係刻意減低地政機關之審查義務，間接影響人民之權益保障，且未有母法之「明確性授權」，實違反法律保留原則，應不生效力。是以，原判決據以認定被上訴人之注意義務，顯屬判決適用法規不當之違背法令。縱認有該要點之適用，然遍觀全案卷宗，並無該要點所謂「建物測量成果圖上之測量申請書」，既無「建物測量成果圖上之測量申請書」，則如何比對其上之印章與登記聲請書、合建房屋分配協議書、委託書等所蓋之印章是否相符。是原判決遽為認定有所謂之「建物測量成果圖上之測量申請書」，進而認定其上印章與原處分卷之登記聲請書、合建房屋分配協議書、委託書等所蓋之印章相同，有建物所有權第一次登記法令補充規定第22點第2款「無須檢附印鑑證明」之適用，而為「被告依法所為之登記，並無疏失或錯誤，自無土地登記規則第144條規定之適用」之認定，原判決就此關鍵證據未詳為調查審酌，實顯有判決違背證據法則之違背法令。３、系爭建物既屬「共同使用部分」，本應由全體區分所有權人所共有，雖得依法申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記而為個人單獨所有，然須經全體區分所有權人「合意」並共同簽立合建房屋分配協議書，此觀諸本件合建房屋分配協議書之記載即明，惟遍觀全案卷宗，並無「共同使用部分分配協議書」存在，則原判決就陳肇木私自盜蓋印章申請登記之行為，以及被上訴人如何審核等節之關鍵證據未詳為調查審酌，顯有判決違背證據法則之違背法令云云，揆諸前開規定及說明，均無從據以推翻原審認被上訴人依土地登記規則第7條駁回上訴人之申請係屬合法之認定。上訴意旨指摘原判決違誤，求為廢棄，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件上訴為無理由，爰依行政訴訟法第255條第1項、第98條第3項前段、第104條，判決如主文。
中華民國96年1月18日
第三庭審判長法官鄭淑貞
法官黃合文法官吳明鴻法官鄭小康法官帥嘉寶以上正本證明與原本無異中華民國96年1月19日
書記官阮桂芬