裁判字號：臺灣臺北地方法院104年訴字第1710號民事判決
裁判日期：民國105年12月30日
裁判案由：返還買賣價金等
臺灣臺北地方法院民事判決104年度訴字第1710號原告 楊森 評訴訟代理人 陳守文 律師複代理人 郭千華 律師被告全陽建設股份有限公司法定代理人 楊光鎮 訴訟代理人林凱律師
詹奕聰 律師 張淑敏 律師上列當事人間返還買賣價金等案，本院於民國105年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣玖拾伍萬元，及自民國一百零四年四月二十三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十八，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣叁拾貳萬元供擔保後，得假執行；但被告以新台幣玖拾伍萬元供擔保，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張、聲明
(一)主張：原告於民國102年11月10日以新台幣（以下同）1,250萬元，向被告公司購買其預定建築坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○○號土地(下稱系爭土地)上之「仁愛好樣」集合式住宅大樓預售屋建案(下稱系爭建案)，原告購買其中之B6-3F戶(下稱系爭房地)，雙方並簽訂系爭契約，原告於兩造訂約後，亦按系爭契約之約定如期繳交各期買賣價金，迄今合計共已繳納195萬元予被告公司。原告近日內偶然得知系爭土地上先前曾於81年5月間發生大火(下稱系爭火災)致20人喪生，簽約時並不知悉，當地靈異事件頻傳，系爭房地應屬曾發生非自然原因死亡事件之凶宅，普遍對於一般人之居住品質及心理層面均有負面影響，而影響購買意願及購買價格，造成該房屋經濟性之價值減損，係屬物之瑕疵無疑，被告出售具有價值減損瑕疵之系爭房地予原告，而具有交易價格減損之重大瑕疵，嗣原告於104年3月18日以 台北 信維郵局第3076號存證信函主張解除契約並請求返還買賣價金，被告自有返還所受領價金之義務，另本件不動產買賣交易因被告違反瑕疵擔保責任致系爭契約解除，是依系爭契約書第27條第2項約定被告應交付違約金予原告，因原告已支付價款
195萬元已逾越本約買賣標的總價款1,250萬元之百分之15即187萬5,000元，依系爭契約第27條第2項但書之約定，被告應按本約買賣標的總價款1,330萬元之百分之15即187萬5,000元作為違約金給付原告。縱認原告前揭主張無理由，本件被告於銷售時，代銷人員隱瞞系爭房地曾發生非自然死亡事件存有價值減損之重大瑕疵，顯已違背據實告知義務及誠信原則；而原告購買系爭房地原係為供家人自住，然家人得知系爭房地曾發生非自然死亡事件且靈異事件頻傳後均心生畏懼而表示不願入住，原告購屋之目的業已無法達成；又原告因系爭房地存有價值減損之重大瑕疵而主張解除系爭契約，故未支付第六期買賣價金，原告係基於一般消費者立場捍衛己身權利，並非惡意違約，而系爭契約解除後，被告仍可繼續銷售系爭房地而獲有利益，且被告為一大型建設公司，營建資金充足，尚無因原告遲延給付價款而影響建案工程進度及公司營運之虞，然被告解除系爭契約並沒收195萬元價金將導致原告面臨家庭經濟重大危機，依雙方社會地位、經濟狀況衡量，被告沒收195萬元違約金顯影響原告家庭經濟狀況甚鉅，其數額確屬過高，又系爭契約乃被告制訂之定型化契約，兩造實力明顯懸殊，系爭契約違約金條款如此制定無非顯然有利於被告，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形為違約金衡量之標準，原告依民法第252條規定請求酌減違約金至零，被告沒收之價款自無法律上原因，應依民法第179條負返還責任。原告依民法第
359條、第259條第1項之規定及系爭契約第27條第2項之約定，於先位聲明請求被告公司返還其已繳付之系爭房地買賣價金暨給付違約金3,825,000元；或依民法第179條之規定，於備位聲明請求被告公司返還其已繳付之系爭房地買賣價金195萬元。
(二)聲明：1.先位聲明：⑴被告應給付原告3,825,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⑵原告願供擔保，請求准予宣告假執行。2.備位聲明：⑴被告應給付原告195萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⑵原告願供擔保，請求准予宣告假執行。
二、被告答辯、聲明
(一)答辯：內政部核定之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項、定型化契約範本，其內容並未有規範基地或原有建物曾發生非自然死亡事故或其他工安意外列為瑕疵及應記載事項，及內政部核定之不動產說明書應記載及不得記載事項、成屋改良物瑕疵情形應記載是否曾發生火災，而預售屋之應記載事項則未將前揭瑕疵情形載明，預售屋瑕疵情形僅有是否有輻射汙染、鄰損等，益徵預售屋之銷售與成屋之銷售確有不同，預售屋之標的為尚未興建之新建物，自無可能發生一般房屋交易市場所稱之在出賣人持有房屋產權期間，在專有部分發生非自然死亡事故之情事，當無構成瑕疵減損之可能，系爭火災時間為81年5月間距今已23年，過後曾改作倉庫使用(104年度重上字第938號判決，第4頁倒數第3行至第5頁倒數第2行)，且衡以系爭建案又為新建案，原告曾委由信義房屋銷售系爭房地，而信義房屋於網路上揭示系爭房地之出售總價高達1,498萬元，相較於原告向被告公司購買系爭房地之總價1,250萬元，整整高出248萬元，益證系爭房地之交易價值並未因火災事故而有任何減損。縱有瑕疵，依原告所提報導系爭火災之新聞照片，其中10則新聞照片及報導，係100年3月6日之華視新聞網報導，足見原告於系爭買賣契約書成立前，已知悉系爭火災一事，且原告亦為房屋仲介人員，依證人即系爭建案代銷公司職員 梁文嘉 於本院104年度訴字第1708號(下稱另案)104年7月6日之開庭具結證述之內容:「(法官問:是否認識原告?)認識，原告是我一個客戶楊先生介紹的，原告要買房子，是透過楊先生介紹給我，他們要買的房子就是仁愛好樣。」、「(法官問:買賣過程中，有無提到仁愛好樣預售屋的土地，之前曾經發生過火災?)有，我跟原告1、楊先生講過，這是公司要求的，…公司要求我們，客戶進來後帶看客戶模型，會提到這件基地原先是做甚麼的，當時有提到大概20幾年前有火災，該基地當時是做保齡球館使用…。」、「(法官問:與楊先生、原告1提到仁愛好樣預售屋基地曾經發生火災時，他們二位有何反應?)我先認識楊先生，楊先生以買方來說，年紀比較輕,我們比較像朋友的聊天，楊先生聽到時有驚訝，但我們跟他說這是20幾年前的事情…」、「(被告訴訟代理人問:可否告知楊先生的全名?) 楊森評 」等語，明顯可稽系爭建案所在地前址為發生火災意外保齡球館之事，乃系爭建案代銷公司及房屋銷售人員所知悉並已告知原告，原告不得解除系爭契約。系爭契約並經被告合法解除並沒收原告所付價金。原告雖得依民法第252條規定請求法院經審酌減至相當之數額，惟系爭建案部分購地，部分合建，其總成本為918,516,622元，其中系爭建物之建築成本為7,276,738元，加計銷售費用797,978元及17%營利事業所得稅752,298元結果，被告出售房地之利潤為3,672,986元。此為被告所失利益，應由原告負責賠償予被告，故所受積極及消極損害共4,470,964元，較兩造約定買賣總價15%違約金1,875,000元高出許多，故被告沒收買賣總價15%違約金，並無違約金過高情事。又原告請求返還過高違約金之請求權既於本案判決確定時發生，並於斯時屆其清償期，被告於本判決確定翌日起始負其給付遲延之責任。是以，買方就法定遲延利息部分之請求，應自本案判決確定之翌日起算,方為法之所許。
(二)聲明：1.原告先位及備位之訴均駁回。2.如受不利判決，被告願供擔保，請免予假執行。
三、不爭執事項：原告於102年11月1日與被告訂立系爭契約，約定由原告向被告購買系爭房地，買賣價金為1,250萬元，原告已繳納第一至五期價金共195萬元，被告於104年3月2日寄送第6期款催繳存證信函予原告，原告於104年3月3日收受。
被告再於104年3月19日以存證信函通知原告於文到7日內繳交第6期價款，逾期未繳即以該函解除系爭契約書，原告於104年3月20日收受，被告於104年3月20日委託志遠法律事務所以存證信函致原告並表示如未給付買賣價款將依系爭契約第27條解約及沒收其已付買賣價款，原告於104年3月30日收受，被告復於104年4月9日委託志遠法律事務所以存證信函通知原告解除系爭買賣契約，並沒收原告已繳價金，原告於104年3月18日以存證信函通知被告解除系爭買賣契約，請求返還已付買賣價金195萬元及給付同額懲罰性違約金，被告於104年3月19日收受。
四、就下述爭點，略述理由：
(一)原告主張依民法第259條第1款、系爭契約第27條第2項約定，請求被告返還已繳之價金及給付違約金，是否有據？
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例）。
次關於凶宅之定義，依一般理解，係指曾發生兇殺或自殺致死情事之房屋，此因素雖或未對此類房屋造成直接物理性之損傷，或通常效用之降低，惟依我國社會民情，曾發生非自然身故情事之房屋，仍會嚴重影響購買意願及價格，而造成該房屋之市場接受程度降低，雖出賣人對於其出售之房屋是否發生「兇殺或自殺致死之情事」，固有說明義務，然若非他人加工或自行加工致死，則非屬「兇殺或自殺致死之情事」，而不得認屬物之瑕疵。
2.次查，內政部核定之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項、定型化契約範本，其內容並未有規範基地或原有建物曾發生非自然死亡事故或其他工安意外列為瑕疵及應記載事項之情；再佐之內政部核定之不動產說明書應記載及不得記載事項，成屋改良物瑕疵情形應記載是否曾發生火災，而預售屋之應記載事項則未將前揭瑕疵情形載明，預售屋瑕疵情形僅有是否有輻射汙染、鄰損等，益徵預售屋之銷售與成屋之銷售確有不同，不得以預售屋建造之前之事故，執為系爭契約所預定買賣房地之固有瑕疵。此外，依證人即系爭建案代銷公司職員梁文嘉於另案104年7月6日之開庭具結證述之內容:「(法官問:是否認識原告?)認識，原告是我一個客戶楊先生（即楊森評）介紹的，原告要買房子，是透過楊先生介紹給我，他們要買的房子就是仁愛好樣。」、「(法官問:買賣過程中，有無提到仁愛好樣預售屋的土地，之前曾經發生過火災?)有，我跟原告1、楊先生講過，這是公司要求的，…公司要求我們，客戶進來後帶看客戶模型，會提到這件基地原先是做甚麼的，當時有提到大概20幾年前有火災，該基地當時是做保齡球館使用…。」、「(法官問:與楊先生、原告1提到仁愛好樣預售屋基地曾經發生火災時，他們二位有何反應?)我先認識楊先生，楊先生以買方來說，年紀比較輕,我們比較像朋友的聊天，楊先生聽到時有驚訝，但我們跟他說這是20幾年前的事情…」、「(被告訴訟代理人問:可否告知楊先生的全名?)楊森評」等語（本院卷1第219-221頁），明顯可證被告已善盡告知義務，原告否認知悉火災之情，與上結證證言相左，無可採取。是縱認原有保齡球館發生大火致生非自然死亡身故為前揭所稱之凶宅，然原告已於簽約前即已知悉前揭情事，依民法第355條第1項規定，被告不負擔保之責，原告據以主張其已合法解除系爭契約，請求被告返還價金及給付違約金，均無可採。
(二)原告主張依民法第179條規定，請求被告返還已繳價金，是否有據？
1.按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第229條第1項、第254條、第359條分別定有明文。原告不得解除系爭契約已如前述，其自有依約給付價金之義務，被告曾催告原告依約給付價金等情，復如上兩造不爭執事項所載，則不論原告是否拒絕收受被告104年4月9日之解約函，亦因被告已於前函表示解除契約（本院卷1第192頁），或已於本件繫屬中為上開答辯經原告收受而得認系爭契約業經被告合法解除。
2.原告雖另主張系爭契約為定型化契約違約金條款對消費者保障未洽云云，惟查：系爭契約固屬定型化契約，而「定型化契約條款，如有下列情事之一者，且按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二加重他方當事人之責任者。三使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四其他於他方當事人有重大不利益者。」固有民法第247條之1規定，惟上開法文所稱「按其情形顯失公平者」，係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷有顯失公平之情形而言。然系爭契約第27條第3項第1款就違約金約定之記載，核與內政部100年3月間公告修正之預售屋定型化契約應記載及不得記載事項、預售屋買賣契約書範本第25條但不得超過房地總價款百分之十五意旨相符，該範本記載得視為合理公平之標準，因此系爭契約第27條第3項第1款之約款，即無該當顯失公平之情形，原告此部主張，並無足採。
3.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明文。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待債權人請求給付後始得核減。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例要旨參照）。且違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀態及當事人所受損害以為酌定標準，並須就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益加以衡量（最高法院49年台上字第807號、51年台上字第19號判例要旨參照）。末按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。依前述，被告依約解約後，原告已繳款項悉數作為賠償被告之違約金，但以本約買賣標的總價款15%為限等內容，核屬違約金約定之性質，是被告援引該等條款，主張以系爭房地總價款15%，為買賣雙方所約定之違約金，其得沒收，尚非無據，惟依前揭說明，法院仍得審酌該約定違約金是否過高。經參考另案確定判決（最高法院105年度台上字第1654號民事裁定維持台灣高等法院104年度重上字第938號民事判決）就相同建案、相同被告所確認之標準及一般客觀事實、社會經濟狀況及義務違反程度、當事人所受損害情形等一切情狀，認以系爭房地總價款15%為違約金，尚屬過高，應予酌減為系爭房地總價款8%即1,250萬元（1,250萬元×8%＝100萬元）較屬適當（經扣減原告應付之100萬元違約金後，原告尚得請求返還95萬元）。原告主張約定違約金應酌減至零云云，及被告以原告為房地仲介，其所受損害大於約定違約金，抗辯不應酌減云云，因查無應另予特別審酌而應為與上開確定判決不同標準之差別原因（原告之仲介身分於定型化契約無約定之情形下，不應因其職業或專長而為差別待遇），本院無法遽採。
4.另給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時未按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，亦為同法第203條所明定。本件原告依不當得利法律關係請求被告返還已繳房地價款扣除應沒收之違約金，為無確定期限、無從另為約定利率之債務，是原告自得依上開規定請求被告自起訴狀繕本送達被告翌日即104年4月23日起起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被告抗辯應自確定時起方負給付遲延責任云云，與上述規定不符，尚無可取。
五、綜上所述，原告先位主張其已合法解除系爭契約，被告應給付違約金及返還價金，為無理由，應予駁回；備位主張就違約金依民法第179條規定請求被告返還已繳之買賣價金，於95萬元，及自104年4月23日起起至清償日止，按週年利率5%計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。就原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本件判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國105年12月30日
民事第四庭法官詹駿鴻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年12月30日
書記官王文心