臺灣臺北地方法院民事判決
109年度北簡字第16614號
原告 李榮基
被告 鄭憲鴻
訴訟代理人 游佩菁
上列當事人間給付修繕費事件，於中華民國110年4月20日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參仟捌佰陸拾元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原告於訴訟進行中於民國110年4月20日具狀變更訴之聲明（本院卷第195頁），所為應受判決事項之聲明變更為：被告應給付原告新臺幣（下同）35萬7400元，其中35萬4400元自臺灣臺北地方法院109年度司促字第12360號支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。經核，原告所為擴張應受判決事項之聲明，合於前揭法條規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠緣被告於105年9月間，將其名下坐落台北市○○區○○號碼：台北市○○區○○街000巷00號一樓房屋(下簡稱系爭房屋)，以每月租金2萬5000元出租與原告作為居家住宅使用，依照雙方訂定之「房屋租賃契約書」(下簡稱系爭租賃契約)第21條雙方合議，由乙方鋪設該租屋全屋(不含地下室)柚木地板、乙方住滿5年以上，105年9月26日起計，且還屋甲方時，柚木地板除表面正常磨損，無其他任何損壞，甲方同意退還12萬鋪設地板費用。如遇損壞需修繕，修繕費用由該12萬內扣除、第22條如需新增該屋車庫鐵捲門，雙方另行合議，系爭租賃契約簽訂後，系爭房屋由原告進行房舍裝修，惟真正進場打除原有龜裂、破損不堪之地坪，於清除廢棄物後，始發現該房舍西側與鄰屋間有一條約30餘公分寬空隙，修繕人員根本無得進出，復因房舍係於71年即已興建完成，致30餘年來該約30餘公分寬空隙之地坪上，已經或因隔壁棟房舍修興建墜落泥漿、或頂樓置放於牆端之盆栽墜落等，致該空隙之地坪面已高於被告出租原告房舍之室內地面，致房舍室內之地面、及臨西側牆面均可見滲水處處，臥室牆面不得不由原告予加置一層水泥板用以隔絕牆面滲水，至於原協議施作柚木地板，因可預見之地面滲水必然損害柚木地板，故兩造協商將原本擬施作柚木地板之費用，全部移改為地面鋪設防水泥沙地坪後，改鋪設60x60公分之耐磨塑膠地磚替代原擬施作之柚木地板。系爭房屋之屋外，有沿其街巷道地界寬約三公尺空間可作為停放車輛使用，且原告確實需要有停放車輛之空間，商得被告同意，原告打除其原設置之磚造圍牆、經泥作修繕後加置一整片寬約6公尺之不銹鋼電動捲門，俟原告完成被告出租房舍之修繕後，即將完整之修繕項目予以列表、整理為「大理街175巷20號遷入前房屋整理統計」清單一紙(下簡稱系爭修繕費用清單)總計43萬1400元。
㈡兩造復於106年5月許，達成由原告從每月應付租金2萬5000元總額裡扣除1萬元、迄全部扣返達總額43萬1400元止之口頭協議，故而原告自106年6月5日當期起，實際匯款支付租金調整為1萬5000元，同年7月5日該期，實際匯款支付租金亦為1萬5000元。惟106年7月中旬，被告稱彼於中國之工作有狀況、請原告能每月支付予全額2萬5000元租金、俟其工作狀況改善後再通知原告恢復每月扣除1萬元、迄扣返達總額43萬1400元止，被告復稱同年8月5日該期可扣減「大理街175巷20號遷入前房屋整理統計」清單上第五大項「水電整理工程」之1~2項、4~7項等共6項、合計3萬1700元，鑒於被告之懇切請求，故原告從106年8月5日當期應付2萬5000元月租金中，予以扣減1萬1700元後實際匯款為1萬3300元整，復自106年9月5日當期起，改為每月匯款為2萬5000元整，惟迄108年7月搬遷離系爭房屋止，原告之每月支付總額仍維持為2萬5000元。
㈢系爭修繕費用為43萬1400元、加計大台北瓦斯重新配管原告支出2萬6063元、106年2月6日熱水管暴裂改配管支出2萬5000元，3項之總額為48萬2463元，惟系爭修繕費用除第6項「不銹鋼電動捲門」外之5項修繕內容，均確實屬系爭房屋使用30餘年來首次維護之費用。惟迄106年8月5日止，原告僅自各月應付租金內扣款5次、累計扣回5萬7763元；此外系爭費用清單第5項內8、9、10、11、12五個小項共計4萬2300元，為熱水器、爐具、排油煙機、流理台、吊櫥，屬原告遷出時拆除攜離之物品，以及原告遷出時應給付而未給付房租2萬5000元，合計被告應償付與原告35萬7400元(計算式：48萬2463元–5萬7763元-4萬2300元-2萬5000元=35萬7400元)。
㈣並聲明：被告應給付原告35萬7400元，其中35萬4400元自臺灣臺北地方法院109年度司促字第12360號支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被告則以：
㈠被告對原告之交屋日期為108年7月2日及被告於108年7月3日匯給原告5萬元押金之事實並不爭執。
㈡原告並無依租約鋪設木地板。被告從未同意原告打除原設置之磚造圍牆，裝設鐵捲門是被迫於已成事實，又不想與原告興訟，本著與人為善的心態出租房屋，因此不得不將此特約條款寫於第二份合約第23條，保障雙方權益下成立。
㈢被告從未與原告有任何口頭協議。若有同意修繕請原告提出⒈書面同意書、⒉估價單、⒊發票之事實。
㈣被告從未與原告有任何口頭協議，且被告工作根本無原告所謂的有狀況，反是工作勝任愉快。且原告聲稱「只106年6月5日、7月5日給付2期1萬5000元，因被告於106年7月中旬表示中國之工作有狀況，商請原告能每月給付2萬5000元租金，俟其工作狀況改善後，通知原告恢復每月扣除1萬元，迄扣反達總額43萬1400元為止」，原告所言非事實，扣除金額與日期與原告所說不符。由此可證所有爭議系原告自己所認定，被告並未同意上開任何事項。
㈤原告主張106年8月5日該期可扣減「水電整理工程」合計3萬1700元云云，並無此事，被告從未對原告有此承諾，請原告提出證據。原告說被告於106年7月跟他表示被告在中國知工作有狀況，假設果真如此，為何又會跟原告表示106年8月可扣減「水電整理工程」合計3萬1700元，所有事件的所謂爭議，完全由原告自己所捏造，時間排序，所扣金額，完全衝突無法合理解釋，最重要的是所謂的口頭說，完全無證據證實，法律講求證據，請原告提出相關證據以釐清真相。
㈥並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，是民事訴訟如係由原主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。又事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任（最高法院86年度台上字第891號判決意旨參照）。
㈡兩造不爭執之事實：
⒈系爭租賃契約簽訂於105年9月間，系爭租約第21條載「双方合議，由乙方(原告)鋪設該租屋全屋(不含地下室)柚木地板、乙方住滿五年以上，105年9月26日起計，且還屋甲方(被告)時，柚木地板除表面正常磨損，無其他任何損壞，甲方同意退還12萬鋪設地板費用。如遇損壞需修繕，修繕費用由該12萬扣除」、第22條約定「如需新增該屋車庫鉄捲門，双方另行合議」、第23條約定「以該租屋現況出租，如遇前述條款無規定之修繕，由乙方自行負責」。
⒉被告雖對系爭租賃契約是否於108年7月合意終止之事實爭執(本院卷第139頁二)，但言「…當原告要提前搬離，被告只希望原告盡速搬走…」(本院卷第139頁二倒數第3行)，亦即兩造對系爭租賃契約於108年7月合意終止之事實不爭執。
⒊被告已返還5萬元之押金。
㈢原告主張：被告應返還修繕費用總計為43萬1400元為無理由：
⒈按「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限。」民法第437條第1項定有明文，如當事人間有特約者，自應適用該特約，如無特約，原告自應對系爭租賃物有修繕必要、曾通知出租人修繕、出租人不為修繕或該事實為出租人所已知等有利於伊之事實負舉證責任。
⒉兩造之系爭租約第21條載「双方合議，由乙方鋪設該租屋全屋(不含地下室)柚木地板、乙方住滿五年以上，105年9月26日起計，且還屋甲方時，柚木地板除表面正常磨損，無其他任何損壞，甲方同意退還12萬鋪設地板費用。如遇損壞需修繕，修繕費用由該12萬扣除」，由上開特約可知，原告得請求返還12萬元鋪設地板費用，需滿足2要件，其一為「原告住滿五年以上」、其二為「柚木地板除表面正常磨損，無其他任何損壞」始有適用，原告既主張系爭契約自105年9月間簽訂，於108年7月間因兩造之合意而終止，原告居住時間不滿3年，自不適用第21條之約定，故原告主張鋪設地板之費用應由被告負擔已屬無據。原告雖陳稱「…故而兩造再以電話協商，將原本擬施作柚木地板之費用，全部移改為地面鋪設防水泥沙地坪後，改鋪設60x60公分之耐磨塑膠地磚替代原擬施作之柚木地板…」云云(支付命令卷第9頁)，似係指兩造後以電話協商修改租約前開約定，但被告業對前情否認(本院卷第141頁)，原告亦未提出電話協商紀錄，從而，原告之主張自非可採。退步言，原告若認不適用第21條之約定，其亦未提出證據用以證明滿足民法第437條第1項要件，職是，該部分之請求，非屬正當，不應准許。
⒊兩造之系爭租約第22條約定「如需新增該屋車庫鉄捲門，双方另行合議」、第23條約定「以該租屋現況出租，如遇前述條款無規定之修繕，由乙方自行負責」，可見兩造已明白約定如需新增該屋車庫鐵捲門，需有另行合議，始能修繕，惟被告否認有該協議(本院卷第141頁)，原告亦未提出其協議，是故原告主張曾支出拆除圍牆、修建車庫鐵捲門之費用，亦不足採。至於其餘未寫於租約之修繕(如支付命令卷第29頁所列，除了前述地板、鐵捲門以外之修繕等)，依照前開第23條之約定，除非兩造另有合議，否則該等修繕費用原應由原告負責。然原告所謂之「合議」，僅有原告片面之陳述(例如電話協商、口頭協議、兩造商議等等，詳如支付命令卷第9頁所載)，並無相對應的證據以實其說；其所主張之合議亦為被告所否認(本院卷第143、145頁)，原告雖再提出line對話紀錄稱：被告均收受而未有異議之告知云云。然查：
⑴該等回覆均發生於108年5月間(本院卷第101、103、109頁)，而系爭修繕推測應在此之前，是否修繕前即取得被告之同意無法得知。
⑵前揭紀錄中被告之配偶僅回應「明日下午回覆您」、「可否告知預計何時搬走？流理台部分我想知道若留下費用計算，清空後復原請通知，沒問題的話再請給帳號匯回押金」、「確認時間後請告知，謝謝您」(本院卷第103頁)、「一切依約而行」、「您裝設的東西當然是您的，待您確認搬離日期，房屋復原點交無誤亦會退還租金，確認後請告知，謝謝」(本院卷第109頁)，前開紀錄並無何具體之承諾，反能證明被告之配偶稱依系爭租約行事。
⑶何況，該對話紀錄中原證6之圖片均為原告單方面所貼，被告對之並未回應，不能僅以被告在社交軟體之單純沉默(已讀)，推認被告有同意原告該等修繕之意思表示(本院卷第131至137頁)。
⑷更何況，原告所修繕之品項均為自行統計(支付命令卷第29頁)，其記載之真實性如何亦難得知、又究竟於何時修繕、修繕之原因、有無商家開立之發票為之證明，該等資料均付之闕如，如何能認被告對之皆予以瞭解而對之承諾。
⑸綜上，原告請求被告支付其餘之修繕費用亦屬無理。
㈤原告復主張被告應返還大台北瓦斯重新配管費用2萬6063元、熱水管暴裂改配管2萬5000元為無理由：
系爭修繕費用屬於系爭契約第23條之修繕費用，自應適用兩造之特約，該等費用應由原告負擔，原告據以請求已屬無據。更何況，假設應適用民法第437條第1項之規定(假設語氣，本院並不認同)，系爭管線重新配管究竟是原告使用不當所導致？或是他人要求重新配管，原告未徵求被告之意見即予更換？或是因自然耗損致有修繕必要所導致？如有修繕必要是否踐行通知程序？又被告知悉後為如何之反應？該等請求權成立之要件事實原告未提出積極證據供本院審酌，原告逕主張被告應返還該等費用，其主張洵非可採。
㈥原告再主張：曾與被告於106年5月間口頭協議，自106年6月5日起每月原租金2萬5000元，扣除1萬元，直至原告墊付之修繕費用43萬1400元全部扣完為止云云；及原告復主張：承上兩造之口頭協議，惟原告只106年6月5日、7月5日給付2期1萬5000元，因被告於106年7月中旬表示中國之工作有狀況，商請原告能每月給付2萬5000元租金、俟其工作狀況改善後，再通知原告恢復每月扣除1萬元、迄扣返達總額43萬1400元為止云云；及原告再主張：被告復陳稱106年8月5日該期可扣減「水電整理工程」合計3萬1700元，鑒於被告懇切之請求，故原告從106年8月5日應付2萬5000元租金中，予以扣減1萬1700元後，實際匯款為1萬3300元云云等事實，均為被告所否認(本院卷第143、145頁)，原告僅提出前開LINE的對話紀錄為證，然審酌該對話紀錄皆非討論上情而為，原告之主張自屬不能證明。
㈦原告復主張諸如系爭租賃物有設籍、空污問題等情(支付命令卷第11頁、本院卷第115至116頁)，該等陳述縱認實在(假設語氣，本院並不認同)，原告並未據以主張任何賠償，本院自無庸審酌，附此敘明。
四、綜合上述，原告主張系爭修繕費用為43萬1400元、加計大台北瓦斯重新配管原告支出2萬6063元、106年2月6日熱水管暴裂改配管支出2萬5000元，3項之總額為48萬2463元，應由被告負擔該等費用均屬無據，本院自無庸再審酌原告主張之扣除累計扣回5萬7763元、原告遷出時拆除攜離之物品4萬2300元，以及原告遷出時應給付而未給付房租2萬5000元等情是否可採。從而，原告據以請求被告應給付35萬7400元修繕費用，其中35萬4400元自臺灣臺北地方法院109年度司促字第12360號支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，皆無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不一一贅論，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 110 年 5 月 20 日
臺北簡易庭法官趙子榮
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 20 日
書記官陳怡安
計算書：
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費3860元
合計3860元