裁判字號：臺灣高等法院88年上字第1666號民事判決
裁判日期：民國89年03月28日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高等法院民事判決八十八年度上字第一六六六號
上訴人商林投資股份有限公司法定代理人 陳翔中 訴訟代理人 周羣 律師複代理人 周仕傑 律師被上訴人甲○○籍設台北縣中和巿南山路二三六弄十六號四樓右當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國八十八年十一月三日台灣桃園地方法院八十八年度訴字第九六二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，與該部分假執行之聲請，及訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應將坐落桃園縣中壢市○○路○○○號地下一樓房屋全部遷讓返還予上訴人，及自民國八十八年十一月七日起至遷讓返還房屋之前一日止，按月給付上訴人損害金新台幣捌萬元。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔十分之九，餘由上訴人負擔。
本判決第二項於上訴人以新台幣壹佰壹拾伍萬元為上訴人預供擔保後得假執行。
事實
壹、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人應將坐落桃園縣中壢市○○路○○○號地下一樓房屋（下
稱系爭房屋）全部遷讓返還予上訴人，及自民國（下同）八十八年六月一日起至遷讓返還房屋之前一日止，按月給付上訴人損害金新台幣（下同）八萬元整。
㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以援用外，補陳略稱：㈠被上訴人於系爭房屋內違法經營ＫＴＶ酒店，經桃園縣政府工務局罰款並斷水斷電。上訴人於八十八年一月收到工務局函之前確實不知被上訴人違法使用。
㈡依租賃契約第六條約定，上訴人本即有隨時終止租賃契約之權限，上訴人依該條之約定終止租約，於法並無不合，亦無違反誠實信用原則。
三、證據：除援用原審之立證方法外，補提：台灣桃園地方法院八十六年度壢簡字第八六八號民事判決（見本院卷第十六、十七頁）、桃園縣政府工務局八十八年十一月一日八八桃縣工建（戊）字第一三九三六號函（見本院卷第十八頁）、戶籍謄本（見本院卷第三十四頁）等件影本為證，並聲請向桃園縣政府工務局函查於八十七年十二月三十一日前是否曾通知上訴人或曾行政處分過上訴人，及傳訊工務局承辦本案人員攜帶相關卷宗資料到院說明。
貳、被上訴人方面：被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作任何聲明或陳述，爰引用原判決所載之陳述，及原審之立證方法。
理由
一、被上訴人經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人主張：被上訴人向伊承租系爭房屋，竟擅自違法經營「飛上彩虹ＫＴＶ」酒店，違反租賃契約第七條，且因其違法使用，致遭桃園縣政府工務局裁罰，經伊於八十七年五月七日終止租約，被上訴人仍無權占有使用系爭房屋，侵害伊權利，而受有利益，爰依民法第一百八十四條、一百七十九條及七百六十七條之法律關係，請求被上訴人自系爭房屋遷讓並返還租賃物，及自八十八年六月一日起至遷讓房屋前一日止，以每月八萬元計算之損害金等判決。被上訴人於原審時則以：上訴人於簽約時即知悉被上訴人租屋係經營ＫＴＶ酒店之用，且不可能獲得營業登記證，仍與被上訴人簽約，嗣再以被上訴人未合法使用租賃物而終止租約，顯為詐欺等語，資為抗辯。
三、本件上訴人主張八十七年七月一日與被上訴人訂定租賃契約，將系爭房屋出租於被上訴人，租期自八十七年六月一日至八十九年五月三十一日止，租金每月八萬元，惟被上訴人違反建築法經營飛上彩虹ＫＴＶ酒店，違反租賃契約第七條之合法使用規定，經伊於八十八年五月六日以存證信函通知被上訴人終止租賃契約等事實，業據上訴人提出租賃契約書（見原審卷第十一至十七頁）、桃園縣政府工務局八十七年十二月三十一日八七桃縣工建（戊）字第一五○二七號（見原審卷第十八頁）、八十八年一月二十二日八八桃縣工建（戊）字第二一七號（見原審卷第十九頁）、八十八年三月二十四日八八桃縣工建（戊）字第一九五三號（見原審卷第二十頁）、八十八年四月八日八八桃縣工建（戊）字第一八二六號（見原審卷第二十一頁）、八十八年四月二十七日八八桃縣工建（戊）字第三八六二號（見原審卷第二十二頁）、八十八年八月十八日桃縣工建（戊）字第九三三○號（見原審卷第四六頁）、八十八年五月六日台北榮星郵局存證信函第一八二號（見原審卷第二三至二六頁）、房屋稅繳款書（見原審卷第二九頁）、訴願書（見原審卷第四七至五五頁）等件影本及建物登記謄本（見原審卷第二七、二八頁）為憑，復為被上訴人不爭執，自堪信為真實。
四、本件上訴人可否合法終止租賃契約，應視其終止權之行使，有無違反誠信原則。經查：
㈠系爭房屋原係上訴人出租予訴外人 劉俊裕 ，劉俊裕於未得上訴人同意下，將系爭
房屋轉租給被上訴人，後因劉俊裕積欠租金，經上訴人訴請返還房屋並經強制執行程序，但因部分房屋為第三人即被上訴人占有致無法執行，兩造乃於八十七年七月一日簽訂租賃契約，租期自八十七年六月一日起至八十九年五月三十一日止，故訂約期日與承租期間之始日不符，則上訴人於將系爭房屋再次出租予向原承租人劉俊裕轉租之被上訴人時，對被上訴人租用房屋係供營業使用，當已知悉，此觀之上訴人於八十八年五月六日以存證信函表示終止時稱「台端．．．承租．．．房屋，約定供台端合法營業使用．．．」之語（見原審卷第二十三頁）可知，是上訴人稱其之前不知被上訴人為營業使用，尚難採取。
㈡次查，本院向桃園縣政府工務局函查結果，桃園縣政府於八十七年十二月三十一
日前雖未通知上訴人違反建築法第七十七條規定及對上訴人科處罰緩，有桃園縣政府八九府工建字第七三七四號函附卷可稽（見本院卷第三十六頁），惟系爭房屋係位為住宅區，為上訴人所是承，且上訴人出租系爭房屋係供被上訴人「合法營業」之用，已與住宅區係供住宅使用之目的不符，則原約定營業使用即已違反建築法之規定，是上訴人嗣再以被上訴人違反建築法規定使用為由，終止租約，即有違誠信原則，其終止並不合法。
五、上訴人固不得以被上訴人違反建築法使用而終止租約，然依兩造不爭之租賃契約第六條之約定：「甲方於租賃期間內皆有權提前終止租約收回租賃物，且提前終止租約時甲方得於一個月前以書面通知乙方，乙方並應無條件接受，絕無異議。」，依此規定，上訴人於被上訴人無違約事由時，本得隨時提前於一個月前通知被上訴人，而終止租約。本件被上訴人因於住宅區內經營「ＫＴＶ酒店」，違法使用系爭房屋為營業行為，桃園縣政府工務局乃命上訴人恢復原狀並科處罰鍰，有桃園縣政府工務局八十八年三月二十四日八八桃縣工建（戊）字第一九五三號、八十八年四月八日八八桃縣工建（戊）字第一八二六號、八十八年四月二十七日八八桃縣工建（戊）字第三八六二號（見原審卷第二十頁至二十二頁）、八十八年八月十八日桃縣工建（戊）字第九三三○號（見原審卷第四六頁）附卷可按，被上訴人繼續違法使用系爭房屋，致上訴人一再為桃園縣政府科處罰鍰並「禁止繼續違法使用」，則上訴人依此條約定，終止租約，難謂有何違反誠信原則。查上訴人於八十八年九月二十三日在原審即以準備書狀主張依契約其本得隨時終止契約，該書狀於八十八年十月七日送達被上訴人，亦有送達證書在卷可考（見原審卷第六十二頁），是本件租賃契約，依兩造契約第六條約定，已於八十八年十一月六日合法終止。
六、兩造間之租賃契約既已合法終止，被上訴人繼續使用系爭房屋，即屬無權占有，上訴人本於民法第七百六十七條所有物返還請求權之規定，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，即有理由。又被上訴人迄今仍佔有系爭房屋，惟租金僅繳至八十八年五月三十一日止，為被上訴人於原審所不爭執，是其於終止租約後之使用，侵害被上訴人之所有權，且為無法律上之原因而受有利益，致上訴人受有相當於租金之損害，上訴人本於侵權行為、不當得利之法律關係，請求被上訴人自八十八年十一月七日起至遷讓返還房屋之前一日止，按月給付上訴人相當租金之損害金八萬元，核屬有據。
七、至被上訴人於上訴人依系爭租約第六條合法終止前，繼續使用系爭房屋，乃本於租賃關係使用，並非無權占有，亦非無法律上原因，被上訴人於該期間之使用，應支付者為租金，而非損害金，是上訴人本於侵權行為、不當得利等法律關係，請求被上訴人給付八十八年十一月六日終止租約前之租金，為無理由。
八、綜上所述，上訴人主張依租約第六條終止兩造之租賃關係，為可採信，從而上訴人本於租約終止後之所有物返還請求權，請求被上訴人應自系爭房屋遷讓及以被上訴人無權占有，不法侵害其權利，應賠償上訴人因此所受之損失，或可獲得相當於租金之利益，請求被上訴人給付自八十八年十一月七日起至遷讓返還房屋之前一日止，以每月八萬元計算之損害金，洵有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，於法尚有違誤，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示，並依聲請酌定如主文第五項所示相當擔保金額為假執行之宣告。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第四百六十三條、第三百九十條第二項、第三百八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國八十九年三月二十八日
臺灣高等法院民事第十六庭
審判長法官阮富枝
法官王聖惠法官周美月右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國八十九年三月三十一日
書記官洪雪娥附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。