裁判字號：臺灣臺南地方法院108年訴字第1986號民事判決
裁判日期：民國111年01月06日
裁判案由：請求所有權移轉登記
臺灣臺南地方法院民事判決108年度訴字第1986號原告 莊慶銘 訴訟代理人 徐建光 律師被告祭祀公業 沈六 順法定代理人 沈勇誠 訴訟代理人 沈昌憲 律師複代理人 許云豑
郭子誠 律師被告 沈甲戍 上列當事人間請求所有權移轉登記事件，經本院於民國110年12月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告先位之訴駁回。
被告祭祀公業 沈六順 應給付原告新臺幣壹佰貳拾萬元，及自民國109年8月6日起至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息。
原告其餘備位之訴駁回。
訴訟費用由被告祭祀公業沈六順負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、查原告及被告祭祀公業沈六順主張祭祀公業沈六順（下稱被告公業）於民國106年5月28日召集派下員大會，經派下員推選被告祭祀公業沈六順之管理人為 沈清智 、沈勇誠、 沈有利 、沈甲戍、 沈峻緯 、 沈信雄 、 沈隆榮 等7人。再由上開管理人選舉選出沈勇誠為被告祭祀公業沈六順之代表人等情，業經提出本院106年度訴字第913號民事判決、臺灣高等法院臺南分院106年度上字第279號、最高法院107年度台上字第1571號等確定裁判（本院卷一第111-133頁)為據，並經臺南市柳營區公所以110年11月11日柳所民人字第1100768560號函復在卷（本院卷二第19頁），據此，本件原告主張於起訴時將被告之法定代理人沈勇誠誤載為沈甲戍，並於109年5月11日更正法定代理人之姓名為沈勇誠（見本院卷一第97頁），合於法律規定，應予准許。
二、至於被告沈甲戍雖提出110年9月12日派下員大會會議紀錄（本院卷二第185-191頁）主張其已於110年9月12日召開派下員大會，經到場派下員選任其為管理人代表等語，然依主管機關即臺南市柳營區公所上開函文記載「原管理人代表沈甲戍於本（110)年9月12日召集派下員大會，選任管理人代表，程序與祭祀公業沈六順管理暨組織規約有違，由本所以110年10月7日柳所民人字第1100661750號函駁回。」等語，可知被告沈甲戍該次召開之派下員大會，因違反祭祀公業沈六順管理暨組織規約規定，程序不合法，被告沈甲戍主張其為被告公業之法定代理人，於法不合，難以憑採。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠被告沈甲戍於105年12月23日代表被告公業與原告簽訂土地買
賣契約書（下稱系爭契約書）。約定略以：被告公業出售臺南市○○區○○段000地號、600地號土地（下稱系爭土地），價金議定每坪新臺幣（下同）12,100元計算（以分割後面積計算總價款）。價款全部約1,450,000元正。於簽約同時，原告即交定金600,000元，並經被告公業管理人沈甲戍簽收無訛。雙方買賣契約成立且生效無疑。兩造雖有約定，第2期款於稅單核發時，原告再支付350,000元正，惟卻遲未接獲繳款之通知迄今。
㈡原告購買系爭土地係為路地以供通行使用，是於系爭契約書
附件地籍圖謄本上，尚註明「本案買賣標的為著色部份概略位置，面積及正確位置於分割後為準。」雙方並於系爭契約書13.其他特約事項約定：「…2.本案於民國106年3月份出賣人會議大會完成始辦理分割，分割線以路面柏油路邊線分割出買賣標的，再辦理買賣移轉登記。」然被告卻未依此約定，於106年3月份出賣人會議大會完成，乃有債務不履行，爰依民法第348條第1項請求判決被告移轉系爭土地。被告如抗辯原告尚未給付價金，亦請逕為對待給付判決。
㈢又系爭契約書既已訂明：「本案於106年3月份出賣人會議大
會完成始辦理分割，…再辦理買賣移轉登記。」即係應自106年3月份出賣人會議大會完成後即行辦理土地移轉登記事務，為給付有確定期限者，然自106年3月遲延迄今已逾二年半，而被告公業至今仍未給付，是以本院認移轉登記請求無理由為停止條件，而依民法第254條之規定解除系爭契約，並以本起訴狀之送達為解除契約之意思表示通知，於條件成就時解除契約，復依民法第199條第1項暨買賣契約書第九條規定，因可歸責於被告，被告應將已收定金600,000元加倍即1,200,000元賠償與承買人即原告做為違約金。
㈣聲明：
⒈先位聲明：⑴被告祭祀公業沈六順應將本件買賣提最近一次
出賣人會議大會（應係指派下員代表大會或派下員大會）辦理分割。⑵被告祭祀公業沈六順應依買賣契約書，將分割完成之土地移轉登記並交付予原告。
⒉備位聲明：被告應給付原告1,200,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告答辯略以：㈠被告沈甲戍部分：
⒈原告起訴狀所提出之系爭契約書中，買賣雙方應為原告莊
慶銘及被告祭祀公業沈六順（法定代理人：沈甲戍），依契約相對性法理，本件應與沈甲戍無關，況原告於其備位聲明中僅記載「被告應給付原告新台幣壹佰貳拾萬元」，而其主張被告公業與沈甲戍間究應負何種責任？有研求之餘地，縱原告前於簽約當日提供第一銀行新營分行支票號碼FB0000000號之支票予沈甲戍簽收，然沈甲戍係基於祭祀公業沈六順法定代理人之地位收受，與沈甲戍有何直接關係？原告究以何法律關係請求被告沈甲戍應給付其1,200,000元？均有無疑。
⒉被告公業依其管理暨組織規約第13條規定：本公業財產之
處分，應經派下現員3分之2以上出席，出席人數4分之3以上之同意，或經派下現員3分之2以上之書面之同意，亦即祭祀公業沈六順財產之處分應經派下員大會之決議始得為之，實非沈甲戍一人可得決定，且106年3月間祭祀公業沈六順並未召開派下員大會，如原告認本件祭祀公業沈六順已於何時召開派下員大會，自應由其負舉證責任，是原告應待祭祀公業沈六順召開派下員大會決議買賣契約書約定之事項，始得辦理系爭土地之分割及所有權移轉登記。
⒊至原告請求被告應給付120萬元之違約金，然本件被告公業
尚未召開派下員大會決議上開買賣契約書之事項，並非可歸責被告公業而不為履行，則原告何來請求違約金之有？綜上所述，原告之請求洵屬無據。
⒋聲明：原告之訴駁回。
㈡被告公業部分：
⒈被告公業於106年5月28日召集派下員大會，分別經派下員
推選被告公業之管理人為大房沈清智、二房沈勇誠、沈有利、三房沈甲戍、四房沈峻緯、五房沈信雄、六房沈隆榮等7人，再由管理人選舉選出沈勇誠為被告公業之代表人，惟原管理人即被告沈甲戍並未辦理移交事務，故被告公業約於108年間始輾轉經被告訴訟代理人口頭轉述得知有出賣系爭土地情事，是否真有此事，尚非無疑。再者，原告所給付之簽約金60萬元，被告公業自始至終未曾取得任何一塊錢，而係由沈甲戍私自花用殆盡。
⒉因處分財產涉及全體派下員大會之權益，屬特別決議事項
。上述買賣柳營區人和段474、600地號土地，性質上屬處分財產之行為，自應符合祭祀公業條例第33條規定。是本件買賣契約簽訂縱屬真實，因被告公業由沈甲戍代表簽訂出賣系爭土地契約之法律行為未依祭祀公業條例規定，先經派下員大會議決並做成會議記錄，顯違反此程序要件之強制規定，而不生效力。
⒊又因上開買賣價金款項60萬元，自始皆由沈甲戍自行管理
使用，其當時擔任被告公業代表人，竟未盡管理人義務挪為私用，故該筆款項目前已未在被告公業帳戶内，後續違約金賠償應由沈甲戍負擔全部責任，不應由被告公業應賠償或返還責任。
⒋聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠先位之訴：
⒈按祭祀公業法人應設管理人，執行祭祀公業法人事務，管
理祭祀公業法人財產，並對外代表祭祀公業法人。管理人有數人者，其人數應為單數，並由管理人互選一人為代表人；管理事務之執行，取決於全體管理人過半數之同意。
祭祀公業條例第19條定有明文。本件原告主張：被告沈甲戍於105年12月23日為被告公業之管理人，代表被告公業與原告簽訂系爭契約書。約定略以：被告公業出售系爭土地，價金議定每坪1萬2,100元計算（以分割後面積計算總價款）。價款全部約145萬元正。於簽約同時，原告即交定金60萬元，並經被告公業當時管理人沈甲戍簽收無訛等情，業據提出買賣契約書、土地第二類登記謄本為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。則依前揭規定，被告沈甲戍於系爭契約簽訂當時為被告公業之管理人，依法有管理被告公業財產並對外代表被告公業之權限，系爭契約自屬有效成立。
⒉被告雖主張，關於祭祀公業財產之處分須經派下員大會特
別決議，系爭契約並未經被告公業派下員大會決議同意，不生效力等語。惟查：
⑴按祭祀公業法人派下員大會之決議，應有派下現員過半
數之出席，出席人數過半數之同意行之；依前條規定取得同意書者，應取得派下現員2分之1以上書面之同意。
但下列事項之決議，應有派下現員3分之2以上之出席，出席人數超過4分之3之同意；依前條規定取得同意書者，應取得派下現員3分之2以上書面之同意：章程之訂定及變更。財產之處分及設定負擔。解散。祭祀公業法人之章程定有高於前項規定之決數者，從其章程之規定。祭祀公業條例第33條第1、2項分別定有明文。
又被告公業管理暨組織規約（下稱系爭規約）第13條亦規定：「本公業財產之處分，應經派下現員三分之二以上出席，出席人數四分之三以上之同意，或經派下現員三分之二以上之書面之同意。」（本院卷二第23頁）。據此，關於祭祀公業不動產之處分，除經派下員大會特別決議外，亦可經派下現員3分之2以上書面同意，尚難以系爭買賣標的尚未經被告公業派下員大會同意，即認系爭契約自始無效。
⑵次按「無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人
之承認始生效力。」為民法第118條第1項所定。雖被告沈甲戍主張被告公業40年間召開的派下員大會已經決議通過將系爭土地分配予二房和三房，伊出賣系爭土地有和二房、三房說等語（本院卷一第222-224頁)，未據提出證據證實，尚難憑採，惟依前開規定，系爭土地之處分尚非不能經有權處分之派下員事後承認而生效力，亦難認系爭契約自始無效。
⑶又由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示
為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限。民法第169條亦定有明文。核係為保護善意第三人而設，故本人有使第三人信以為以代理權授與他人之行為而與之交易，即應使本人負其責任。又此本人責任係指履行責任而言，並非損害賠償責任，故本人有無過失在所不問（最高法院44年臺上字第1424號民事裁判意旨參照）。查被告沈甲戍於簽約時為被告公業之合法管理人，雖其未經被告公業派下員依系爭規約第31條規定決議即與原告簽訂系爭買賣契約，然此應屬被告公業之內部事務，難認為原告所明知，更何況系爭契約第9條後段約定「若出賣人不賣或不履行交付買賣標的物，以及中途發生糾葛致不能出賣等情事時，應將已收定金、價金加倍賠償與承買人做為違約金。」等語，更加令人相信被告沈甲戍於簽約時已經取得派下員之授權，否則焉會同意於不能履行時賠償收取金額加倍之違約金？⑷綜上所述，被告沈甲戍與原告簽訂系爭契約時為管理人
，並收受出售系爭土地之定金60萬元，且約定如不履行將加倍賠償違約金，足使原告信任被告公業確可合法出售系爭土地與原告，系爭買賣契約自可拘束被告公業。⒊又依系爭契約第13條特約事項記載：「本案買賣標的為著
色部分，概略位置如附圖，面積及正確位置於分割後為準。本案於106年3月份出賣人會議大會完成始辦理分割，分割線以路面柏油路邊線分割出買賣標的，再辦理買賣移轉登記。」等語（下稱系爭特約），足認系爭買賣標的物並非系爭土地整筆，尚待分割才能登記，且原告與被告公業約定以被告公業於106年3月間召開派下員大會決議分割為辦理買賣標的物所有權移轉登記之停止條件，待條件成就才將買賣標的移轉登記予原告。經查：
⑴106年3月間被告公業並未召開派下員大會，106年5月28
日召開之派下員大會經選任沈清智、沈勇誠、沈有利、沈甲戍、沈峻緯、沈信雄、沈隆榮等人為管理人，再由管理人推選出沈勇誠為被告公業之代表人，被告沈甲戍對推選結果不服，於106年間向本院起訴請求確認 沈勇成 對於被告公業之管理權不存在，案經本院以106年度訴字第913號駁回，臺灣高等法院臺南分院106年度上字第279號民事判決、最高法院以107年度台上字第1571號民事裁定駁回上訴，於107年8月22日才確定，迄本件言詞辯論終結前，被告公業管理人代表沈勇誠尚未召開派下員大會討論系爭買賣契約中買賣標的之分割及處分事宜，將系爭買賣契約等情，有上開裁判書附卷可參，並為兩造所不爭執，堪以認定。
⑵雖被告沈甲戍主張：伊於110年9月12日召開被告公業派
下員大會，經大會改選伊為被告公業管理人代表，且出席的派下員都同意將系爭買賣標的移轉登記給原告等語，並據提出會議記錄一份為證（本院卷二第185-192頁），然被告沈甲戍以該會議紀錄向主管機關臺南市柳營區公所申請備查，已經台南市柳營區公所以110年11月11日柳所民人字第1100768560號函駁回（本院卷二第25頁），且觀該次會議紀錄，並無關於確認系爭買賣標的分割方案之決議，被告沈甲戍此部分主張，亦不可採。⒋綜上，被告沈甲戍代表被告公業與原告簽訂系爭買賣之債
權契約，係有效成立，惟就所有權移轉登記部分附有條件，待106年3月間被告公業召開派下員大會就系爭土地分割決議後辦理所有權移轉登記，惟被告迄未經派下員大會討論辦理系爭買賣標的物之分割，系爭特約所定條件未成就，原告請求被告公業應依買賣契約書，將分割完成之土地移轉登記並交付予原告，為無理由。
⒌至於系爭特約雖約定「本案於106年3月份出賣人會議大會
完成始辦理分割，分割線以路面柏油路邊線分割出買賣標的，再辦理買賣移轉登記。」，僅稱辦理買賣移轉登記時程在106年3月份派下員大會會議後，契約中亦無被告公業應將系爭買賣契約提出於派下員大會之文字記載，原告先位聲明第一項請求被告公業應將系爭買賣提最近一次出賣人會議大會（應係指派下員代表大會或派下員大會）辦理分割，自屬無據。㈡備位之訴：
⒈被告公業部分：
⑴按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：契約
因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條第1、2項分別定有明文。
⑵查被告沈甲戍代表被告公業簽訂系爭契約，效力及於被
告公業，被告公業應受拘束，已如前述。而觀系爭契約第9條約定：「若出賣人不賣或不履行交付買賣標的物，以及中途發生糾葛致不能出賣等情事時，應將已收定金、價金加倍賠償與承買人做為違約金。」等語，而被告公業與原告簽訂買賣契約，卻迄未辦理移轉登記、交付土地，且自106年5月28日派下員大會所生之管理人代表爭議，迄仍未歇，致尚未能辦理移轉登記，足認系爭契約迄未能履行，係可歸責於被告公業，原告備位請求被告公業給付加倍定金金額1,200,000元，核於法有據。
⒉被告沈甲戍部分：
⑴按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，
直接對本人發生效力。民法第103條定有明文。又債權債務之主體，應以締結契約之當事人為準，不問其實際情形如何，應由締約之當事人行使契約上之權利，負擔其義務（最高法院72年度台上字第3585號民事裁判意旨參照）。
⑵觀系爭契約書記載「出賣人祭祀公業沈六順」，契約書
末業出賣人並有「祭祀公業沈六順」及「沈甲戍」之簽章，足認被告沈甲戍係以被告公業管理人之身分，代理被告公業簽訂系爭契約，締約當事人為原告與被告公業，並不存在於原告及被告沈甲戍間，原告依系爭契約請求被告沈甲戍給付違約金120萬元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，為無理由。
四、綜上，原告依據系爭契約，先位之訴請求被告公業將系爭買賣提最近一次出賣人會議大會（應係指派下員代表大會或派下員大會）辦理分割，並將分割完成之土地移轉登記並交付予原告，為無理由，應予駁回。至備位之訴請求被告公業給付違約金120萬元及自民事起訴狀繕本送達翌日即109年8月6日（本院卷一第175頁送達證書參照）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息為有理由，應予准許。其餘備位請求被告沈甲戍給付違約金120萬元及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息為無理由，應予駁回。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國111年1月6日
民事第五庭法官李杭倫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年1月6日
書記官黃怡惠