裁判字號：臺灣高等法院111年抗字第120號民事裁定
裁判日期：民國111年01月28日
裁判案由：聲明異議
臺灣高等法院民事裁定111年度抗字第120號抗告人彰化商業銀行股份有限公司法定代理人 凌忠嫄 代理人 黃晴珮 相對人 林慧鈞 上列當事人間聲明異議事件，抗告人對於中華民國110年12月6日臺灣 基隆 地方法院110年度執事聲字第33號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主文抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理由
一、抗告人於原法院聲明異議及抗告意旨略以：相對人前於民國99年12月2日以附表所示房地（下稱系爭房地）為抗告人設定最高限額新臺幣（下同）1260萬元之第一順位抵押權（下稱系爭抵押權），復於107年2月28日將附表所列基隆市○○區○○○街00巷000號房屋（下稱系爭房屋）出租與第三人 江彥榮 （下稱系爭租賃關係）。嗣相對人之債權人即第三人亞設國際投資股份有限公司（下稱亞設公司）執原法院107年度司促字第1458號支付命令為執行名義，向原法院民事執行處（下稱執行法院）聲請強制執行（即原法院109年度司執助字第267號強制執行事件，下稱系爭執行事件），伊亦參與分配。執行法院於110年6月16日就系爭房地進行第一次拍賣，最低拍賣價格1615萬元，並於拍賣公告載明系爭房屋查封時有承租人居住，拍定後不點交，無人應買；同年10月27日雖將最低拍賣價格減為1453萬5000元，以相同拍賣條件進行第二次拍賣，仍無人應買。伊於110年11月11日具狀聲請除去系爭租賃關係再為拍賣，遭執行法院司法事務官以系爭房地最低拍賣價格高於伊陳報之抵押債權764萬9215元（下稱系爭債權），不能認定系爭租賃關係影響系爭債權受償為由，於同年11月17日裁定駁回（下稱原處分）。然系爭房屋之屋況良好，而鄰房即同街巷413號於109年1月間以1530萬元成交，且執行法院駁回其異議後，於110年11月24日將系爭房地之最低拍賣價格再減為1308萬2000元，以相同拍賣條件進行第三次拍賣，仍無人應買，遂公告自110年12月3日起3個月，仍以相同條件進行特別變賣程序，最低拍賣價格僅市價8.5成，足見系爭房地無人應買乃因存在系爭租賃關係，致一般人顧忌拍定後無法取得占有之故，自有依民法第866條第2項規定除去或終止系爭租賃關係，改以點交為拍賣條件之必要，原處分自有違誤。伊就原處分聲明異議，惟仍經原法院以110年度執事聲字第33號裁定駁回（下稱原裁定），爰提起抗告，聲明：原裁定及原處分均廢棄。
二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1項、第2項定有明文。又在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償所必要（司法院釋字第304號解釋理由書參照）。故所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買，或出價不足以清償擔保債權之情形而言。是於執行法院核定之最低拍賣價額，經拍賣無人應買，或出價低於底價而流標，減價後之最低價額，已不足清償擔保債權時，即得認影響抵押權，而除去租賃關係（最高法院100年度台抗字第15號裁定意旨參照）。準此，成立在後之租賃關係於抵押權有無影響，應審酌該租賃關係之存在是否影響抵押物之交換價值，或減價後之最低價額是否不足清償擔保債權，以決定應否除去租賃關係而為拍賣。
三、查相對人於99年12月2日以系爭房地為抗告人設定最高限額抵押權，復於107年2月28日將系爭房屋出租與江彥榮，租期至111年12月31日止。嗣亞設公司於109年間向執行法院聲請對相對人之財產強制執行（即系爭執行程序），抗告人於110年2月26日聲請就系爭債權參與分配，實行其抵押權。執行法院於110年6月16日、10月27日、11月24日先後以1615萬元、1453萬5000元、1308萬2000元為最低拍賣價格，及於拍賣公告載明「不點交」、「本件查封時有承租人（即江彥榮）居住，拍定後不點交」等語，就系爭房地進行三次拍賣，均無人應買，遂公告自110年12月3日起3個月，以1308萬2000元為應買價格，並以相同條件進行特別變賣程序等情，業經原法院調取系爭執行事件之案卷核閱無訛，並有前開各次拍賣通知及公告、土地及建物登記謄本、他項權利證明、借據、借款契約書、民事聲明參與分配狀等可稽（本院卷第27-4
0、71、84、87-101、111-153頁），應堪認定，故），是系爭租賃關係固為系爭抵押權設定後始成立。然系爭房屋之鄰房即同街巷413號（房屋總面積83.21坪，約275平方公尺）於109年1月間之成交價為1530萬元之情，有抗告人所提內政部不動產交易時價查詢網頁資料可佐（本院卷第43頁），與執行法院就系爭房地囑託估定之市價1531萬0070元相近（系爭房屋總面積為227.73平方公尺），可知第三次拍賣底價及特別拍賣之應買價格，雖僅為市價85％，惟仍高達1308萬2000元；而抗告人陳報之系爭債權原本為764萬9215元，利息為⑴645萬9835元部分自110年1月21日起至清償日止按年息1.44％計算，⑵118萬5123元部分自110年1月21日起至清償日止按年息1.46％計算，⑶4257元部分自110年2月1日起至清償日止按年息8.63％計算（見本院卷第154-1頁債權計算書），各按1年期間計算，利息債權分別為9萬3022元（645萬9835元×1.44％＝9萬3022元，小數點以下四捨五入，以下同）、1萬7303元（118萬5123元×1.46％＝1萬7303元）、367元（4257元×8.63％＝367元），本息合計775萬9907元（764萬9215元＋9萬3022元＋1萬7303元＋367元），系爭房地之最低拍賣價格仍遠高於系爭債權，並無最低價額不足清償擔保債權之情形；另參酌系爭租賃關係之租期至111年12月31日即屆滿，距特別拍賣程序之期限終期即111年3月2日僅有9個多月，亦難認系爭租賃關係之存在對系爭房地之交易價值及第三人之應買意願有影響。從而，原審維持原處分駁回抗告人聲明之裁定，駁回抗告人之異議，核無違誤。抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中華民國111年1月28日
民事第十三庭
審判長法官邱景芬
法官柯雅惠法官邱蓮華【附表】所有人：林慧鈞編號土地坐落面積權利範圍最低拍賣價格(新臺幣元)1縣市鄉鎮市區段小段地號平方公尺基隆市安樂區麥金601-22974.4110000分之3036,480,000元備考
編號建號基地坐落---------------建物門牌建築式樣主要材料及房屋層數建物面積(平方公尺)權利範圍最低拍賣價格(新臺幣元)樓層面積合計附屬建物主要建築材料及用途16425基隆市○○區○○段00000地號---------------樂利二街62巷415號4層樓鋼筋混凝土造1層：41.842層：25.093層：41.844層：41.84屋頂突出物：25.02地下一層：52.10合計：227.73陽台7.08全部6,480,000元備考含共同使用部分6439號建號之持分10000分之30328905基隆市○○區○○段00000地號---------------樂利二街62巷415號4層樓房第一層增建部分：5.01合計：5.01全部122,000元正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中華民國111年1月28日
書記官蘇意絜