裁判字號：臺灣臺南地方法院91年訴字第1953號民事判決
裁判日期：民國92年08月08日
裁判案由：租佃爭議
臺灣臺南地方法院民事判決九十一年度訴字第一九五三號
原告辛○○
戊○○庚○○兼右三人訴訟代理人己○○住同右被告乙○○住台南
甲○○住台南丁○○住同右右一人訴訟代理人丙○○住同右右當事人間請求租佃爭議事件，本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：
（一）渠等所有坐落台南縣○○鄉○○○段三小段八七八號土地由被告承租耕作，被告因已無在該土地耕作，原告乃依台灣省耕地租約登記辦法第六條第一項第四款之規定「承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作」而提出終止租約之調解，被告雖辯稱渠等未耕作係受高鐵徵收土地及施工之影響云云，惟事實並非如此，高鐵未徵收施工前，被告始終未在土地上種植任何農作物，只是在高鐵徵收時隨便種一些甘蔗爭取補償費而已，歸仁鄉公所現場勘查謂已整地亦非事實，因照片上整地部分係鄰地及地號八七六地號土地，並非系爭土地，且高鐵之施工並未影響土地之耕作。
（二）又原告自繼承登記完竣後，一直未收到被告之租金，被告雖辯稱訴外人 張勝堯 曾向渠等收取租金云云，惟折合租期只到民國八十五年，自八十五年以後，被告即未再付租金，積欠租金至今已達六年之久，依耕地三七五租約條例第十七條第三項，原告有權提出終止租約之要求。
（三）綜上所述，被告等已違反「台灣省耕地租約登記辦法第六條第一項第四款」之規定及耕地三七五減租條例第十七條第三項之規定。
（四）爰終止原告與被告間就台南縣○○鄉○○○段三小段八七八地號土地之租賃契約，聲明：被告應將坐落台南縣○○鄉○○○段三小段八七八地號土地返還原告。
二、被告則以：
（一）渠等前向原告承租系爭土地耕作，租金由原告之胞弟張勝堯收取，後原告四人之胞弟張勝堯、 張勝凱 出售系爭土地各六分之一應有部分予原告丁○○及甲○○，其後即無人向被告收取租金，被告雖曾於八十六年間將租金自動送往辛○○處，但被拒收，此後數年亦無人來收取租金，於歸仁鄉公所也有調解見證。
（二）交通部高速鐵路工程局曾於八十六年十一月二十七日發函予被告甲○○，該函文內容記載：「高速鐵路台南縣歸仁鄉路段工程用地範圍內之農作物，業經台南縣政府民國八十六年七月廿二日府地用字第一二五九○○號等公告徵收及完成發價在案，現本工程訂於八十六年十二月起陸續進入施工，其範圍內之用地，請勿繼續種植或作其他之使用，俾免造成台端之損失」。
（三）被告有在系爭土地上輪流種植甘蔗、玉蜀黍、地瓜等作物，而高鐵約在這兩年開挖施工，並曾補償被告於系爭土地上部份農作物之損失，至於未補償農作物損失之部份，係因高鐵放置物品在道路上，大型機器如載運肥料之小貨車、翻土之耕耘機無法進出耕地，為安全之緣故，被告才未繼續耕作，只有整地除草。迄至九十一年十一月五日才請人用耕耘機挖土整地，但目前高鐵仍在施作，有鐵條放於道路上，所以無法耕作。
（四）爰聲明：駁回原告之訴。
三、經查，坐落台南縣○○鄉○○○段三小段八七八地號土地（下稱系爭土地，原面積０點三０六五公頃，於八十七年二月二日徵收四一三平方公尺，再於九十年十二月十四日因辦理公告徵收分割出同段八七八之二地號，分割後剩餘面積０點二０九二公頃），於三十八年六月二十一日，由 張竅嘴 出租予 施昆龍 ，租賃期間自三十八年一月一日起至四十三年十二月三十一日止，到期後續訂租約，嗣後承租人變更為被告三人，出租人則於七十四年間變更為 張春發 ，再於七十七年十一月間逕行變更出租人為原告與訴外人張勝堯、張勝凱之事實，除為兩造所不爭執外，並有台南縣歸仁鄉公所九十一年十一月五日所民字第０九一００一八一九五號函文及所附台南縣私有耕地租約副本影本一份附卷可稽，而系爭土地係於七十六年八月十一日因繼承原因（原因發生日期七十五年十二月二日），由原告與訴外人張勝堯、張勝凱取得分別共有，應有部分各為六分之一，嗣於八十一年四月二日被告丁○○因買賣原因取得系爭土地應有部分六分之一，被告甲○○則於八十五年十月八日因拍賣原因取得系爭土地應有部分六分之一等情，亦有原告所提土地登記謄本附卷可稽，堪信為真實，惟原告以被告積欠租金長達六年及系爭土地繼續一年以上不為耕作主張終止租約，請求返還系爭土地云云，既為被告所否認，並以前開情詞置辯，則本件自應審酌原告得否依耕地三七五減租條例第十七條第一項規定行使終止權﹖及終止權行使之方式為何﹖爰分述如下：
（一）按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：地租積欠達兩年之總額時。耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款定有明文。
１、查，原告主張被告僅繳納至八十四年租金之事實，除為被告所不爭執外，並有被告所提收據影本附卷可佐，堪可採信，被告雖辯稱：原告父親過世後，原告均委由訴外人張勝堯收取，嗣因被告丁○○、甲○○分別取得系爭土地應有部分各六分之一後，即無人向被告收取租金，被告雖曾於八十六年間將租金自動送往辛○○處，惟遭拒收，又因土地面積減少，被告不知租金額為多少云云，惟依前開收據所載，被告於原告尚未因繼承取得系爭土地應有部分之前（即七十五年十二月二日之前），多由訴外人張春發於前開收據上蓋章，偶爾由原告辛○○（七十一年收取七十年地租）或張勝堯（七十三年、七十四年收取七十二年度、七十三年度、七十四年度地租，並由張春發蓋章）代收，而於原告與訴外人張勝堯、張勝凱變更為系爭土地之出租人後，則由原告戊○○收受七十六年度、七十七年度地租，由訴外人張勝堯收受七十八年度、七十九年度、八十一年度、八十二年度、八十三年度、八十四年度之地租，及八十一年度至八十四年度之租金均為二千八百元等情以觀，堪認原告變更為系爭土地之出租人後，並非均由訴外人張勝堯收取租金，是被告辯稱因原告辛○○阻止張勝堯繼續收取租金後，因不知由何人代表收錢而未繳納云云，自不足採。又系爭土地於八十五年四月雖曾因徵收而減少面積０點０四一三公頃，惟被告既曾於八十六年前往原告辛○○處欲繳納八十五年度租金，益見被告對於系爭土地因徵收而減少面積後應繳納之租金額並無疑義，是被告辯稱渠等因不知應繳納之租金額致未繳納云云，亦不可採。
２、又按依照本條例及租約規定繳付之地租，出租人無理由拒絕收受時，承租人憑村里長及農會證明，送請鄉（鎮、市、區）公所代收，限出租人於十日內領取，逾期得由鄉（鎮、市、區）公所斟酌情形，照當地當時市價標售保管，其效力與提存同，耕地三七五減租條例第十條定有明文。查，本件被告辯稱八十六年間曾拿租金予原告辛○○，惟遭拒收云云，雖經原告辛○○自承：伊要求張勝堯不要收租金後，被告才拿租金要給伊，並要伊續約，惟伊不同意等語（參本院九十一年十二月十八日言詞辯論筆錄），惟被告於出租人無理由拒絕收受租金時，仍應依前開規定辦理或依提存法規定為清償提存，本件被告既未以前開方式處理，致積欠租金達二年總額以上，出租人自得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款主張終止租約。
３、惟按民法第四百四十條第一項載，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付，如承租人於其期限內不為支付者，出租人得終止契約，此項規定，於出租人依耕地三七五減租條例第十七條第三款終止契約時亦適用之。又終止契約，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之，民法第二百六十三條準用第二百五十八條亦有明文。查，前開私有耕地租約因出租人未申請收回自耕，已自九十二年一月一日起至九十七年十二月三十一日止續訂租約六年，出租人仍為六人，即原告四人與訴外人張勝堯、張勝凱一節，除有卷附之租約書在卷可佐外，並有被告所提台南縣歸仁鄉公所核定承租人續訂租約通知書影本仍列出租人為辛○○等六人一紙附卷可證，是訴外人張勝堯、張勝凱雖已非系爭土地之出租人， 惟渠 等既仍係前開耕地租約之契約當事人，本件自應由全體出租人（即原告及訴外人張勝堯、張勝凱）向承租人為終止租約之意思表示，始生終止之效力。本件原告除未定期催告被告繳納積欠之租金外，縱認原告於訴訟中之書狀或言詞已有催告之意思表示，然原告四人所為終止租約之意思表示，既非由全體出租人為之，則揆諸前開說明，自不生終止租約之效力。
（二）又原告另以被告非因不可抗力繼續一年不為耕作為由，主張終止租約返還系爭租賃物云云，姑不論被告是否符合前開耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款之事由，然本件耕地租約既非由全體出租人向被告為終止租約之意思表示，則依前開說明，亦不生終止租約之效力。
四、綜上所述，前開耕地租約尚未因全體出租人為終止租約之意思表示而終止，從而，原告請求返還系爭土地予原告，為無理由，應予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段。中華民國九十二年八月八日
臺灣臺南地方法院民事第二庭~B法官林育幟右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十二年八月八日~B法院書記官黃淑櫻