裁判字號：臺灣臺南地方法院92年訴字第550號民事判決
裁判日期：民國92年08月08日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣台南地方法院民事判決九十二年度訴字第五五○號
原告丙○○訴訟代理人 彭冀湘 律師被告甲○○
乙○○右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院判決如左：
主文被告甲○○應將坐落門牌號碼為台南縣○○鄉○○路○○巷○○○弄○號之房屋全部遷讓交還原告；及自民國九十二年三月五日起，至遷讓前開房屋之日止，按月給付原告新台幣二萬元。
被告乙○○應將前開房屋三樓遷讓交還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○負擔。
本判決於原告以新台幣叁拾萬元供擔保後，得為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告二人分經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：
（一）聲明：⑴先位聲明：求為判決：被告甲○○應將坐落門牌號碼為台南縣○○鄉○○路○
○巷○○○弄○號之房屋全部遷讓交還原告，並應給付原告自民國九十二年二月二十二日起至遷讓交還前開房屋之日止，按月以新台幣二萬原計算之損害金暨利息，並 陳明 願供擔保，請准宣告假執行等語。
⑵備位聲明：求為判決：
①被告甲○○應將坐落門牌號碼為台南縣○○鄉○○路○○巷○○○弄○號之房
屋壹、貳樓暨未保存登記建物全部遷讓交還原告，並應給付原告自民國九十二年二月二十二日起至遷讓交還前開房屋之日止，按月以新台幣二萬原計算之損害金暨利息。
②被告乙○○應將前開房屋三樓遷讓交還原告，否則，應自民國九十二年二月二十二日起，按月給付原告租金新台幣八千元。
③請准原告提供擔保宣告假執行。
（二）陳述：⑴原告於民國（下同）九十一年十二月十七日，自鈞院民事執行處之拍賣程序中
，拍得被告甲○○所有坐落台南縣○○鄉○○路○○巷○○○弄○號（原門牌號碼為台南縣仁德鄉上崙村上崙子二之三十號，後門牌整編號碼如上）之土地暨房屋乙棟（下稱系爭房屋），鈞院則於同年十二月二十三日核發不動產權利移轉證書予原告，並於九十二年一月三日登記完畢為原告所有。
⑵原告取得系爭房屋所有權後，乃多次央請被告甲○○遷讓房屋，惟被告甲○○
竟拒不交屋，原告遂請律師發函通知被告甲○○交還房屋，亦無下文，原告迫不得已始提起本件訴訟。
⑶鈞院民事執行處九十一年十二月二十三日九十一年度執字第七一０八號塗銷查
封登記函文附記第六項雖記載「假扣押查封時，據債務人稱並據警局查報：系爭建物一、二樓係債務人自住，三樓自八十六年六月起出租朋友乙○○，應買人請自行查證，拍定後不點交。」，但經原告查知：被告乙○○早於台南縣○○鄉○○村○○路○○○巷○○號購買房地乙棟居住，何須再向被告甲○○承租系爭房屋三樓，故原告主張被告甲○○與乙○○間，就系爭房屋三樓並無租賃關係存在，原告本於所有物返還之法律關係，依先位訴之聲明，請求被告甲○○將系爭房屋全部遷讓房屋交還原告，並依不當得利返還及侵權行為損害賠償請求權之法律關係，自被告甲○○接獲律師函之第五日即九十二年二月二十二日起至交還系爭房屋止，按月給付原告新台幣二萬元暨利息。
⑷若被告甲○○與乙○○間主張雙方有租賃關係存在，原告則依民法第四百二十
五條第二項規定，主張該租賃契約期限已逾五年（自八十六年六月起至今）或未定期限，不適用第一項「買賣不破租賃」規定，即該租賃契約對原告不生效力。
⑸備位訴之聲明部份：
①若鈞院仍認被告甲○○與乙○○二人，就系爭房屋三樓所成立之租賃契約對原
告有效，原告則主張以本件起訴狀繕本送達為終止與被告乙○○間之租賃關係，並請被告乙○○一併交還三樓房屋，若上開租約無法終止，則被告乙○○應自九十二年二月二十二日起，按月給付原告租金八千元。
②被告甲○○部份，則依所有物返還、不當得利及侵權行為之法律關係，請求如備位訴之聲明第一項，併此敘明。
（三）證據：提出權利移轉證書影本一紙、土地、建物登記謄本各一份、所有權狀二紙、律師函暨回執影本各一一紙、鈞院函文影本二紙、照片一份等為憑，並請求履勘現場。
二、被告抗辯：被告二人均未於最後言詞辯論期日到庭，惟依其前到庭所為陳述略以：
（一）被告甲○○部份：我現在沒有工作，且我另有租給乙○○，而我跟乙○○之間沒有訂立租約。乙○○以支付水電費作為租金的代價。
（二）被告乙○○部分：我每個月十日付給甲○○五千元，我打算繼續承租三樓。而這個月的房租我還沒有給付給甲○○，我會直接付給原告。我另外在德南路的房子在我離婚後，就給我太太及小孩住，我並沒有住在那邊，我是跟我太太常吵架，我才搬出來租屋在外面住。
三、兩造不爭之事實及爭執內容：
（一）原告主張系爭坐落台南縣○○鄉○○段○○○○號土地暨其上建物（台南縣○○鄉○○路○○巷○○○弄○號）原為被告甲○○所有，經本院九十一年度執字第七四００七號強制執行事件拍賣結果，原告所拍得，已於同年十二月二十三日核發不動產權利移轉證書予原告，並於九十二年一月三日登記完畢為原告所有等情，為被告所不爭執，復有原告所提之不動產權利移轉證書影本一紙在卷足憑，此部分事實堪認為真。
（二）被告二人主張系爭房地現仍為被告甲○○佔有使用中，其中三樓部分另出租於被告乙○○，惟兩造間並未立有書面契約，乙○○應給付之租金為每月五千元，繳至九十二年三月，自九十二年四月起即未再繳納予被告甲○○等情，亦經原告表示不爭執並記載於筆錄，被告就此部分事實亦免其舉證責任，同應認屬真實。
（三）原告本件請求被告二人將系爭房地交付，並給付相當於租金之不當得利等情，惟為被告二人所拒絕，被告甲○○辯稱：伊現沒有工作，無其他住處等語；被告乙○○則辯稱：因伊原承租系爭房屋，現雖由原告標買取得，伊願繼續承租等語為辯，是本件兩造之爭點即在於：①被告二人有無權利繼續使用系爭房屋而得拒絕交付之理由、②原告所主張相當於租金之不當得利請求權如何計算等二項為斷。
四、得心證之理由：
（一）本件原告起訴所為聲明，其先位聲明係基於被告間就系爭房屋之三樓並無租賃關係存在，或縱有租賃關係存在，惟因被告二人間之租賃契約並未經公證，依民法第四百二十五條第二項之規定，不得對抗買受人為前提，而其備位聲明則以被告二人間之租賃關係得對抗買受人，原告起訴既有先位聲明及備位聲明，自應先審究其先位聲明是否有理由，苟其先位聲明為有理由，自應就其先位聲明審判，不必再審酌其備位聲明，核先敘明。
（二）按被告甲○○原有之系爭房地，業經本院依強制執行程序拍賣而由原告標受，並已核發權利移轉證書予原告及辦妥所有權移轉登記，債務人與買受人間仍成立買賣關係，被告甲○○既為出賣人，除負有所有權移轉登記予原告之義務外，另應負交付買賣標的物予原告之義務，被告甲○○所辯伊現無工作，無其他住處云云，核非得援為繼續佔用系爭房地之理由，此外被告甲○○亦無其他證據足資認定其有何不必交付系爭房屋予原告之權利，從而原告請求被告甲○○將系爭房屋遷讓交還原告，自無不合，應予准許。
（三）被告乙○○雖向被告甲○○承租系爭房屋之三樓，以供其偶爾回台南地區之住居所，惟依被告二人所陳，其二人原屬朋友關係，就系爭房屋三樓所成立之租賃契約，並未訂立書面，且其二人亦未主張該租賃契約之起迄期間，是被告二人間之租賃契約核屬不定期限之租賃，原告依民法第四百二十五條第二項之規定，主張被告間之租賃契約對原告不生效力，自無不合，被告乙○○抗辯其有繼續承租系爭房屋三樓之權利，願繼續支付每月租金五千元予原告而繼續承租系爭房屋之三樓云云，核不足採，原告既起訴請求被告二人遷讓房屋，自屬對被告乙○○所為繼續承意之要約予以拒絕，被告乙○○自不得妨礙原告請求被告遷讓系爭房屋。
（四）又關於系爭房屋之使用對價為何，原告主張被告甲○○繼續使用系爭房地，其每月受有相當於租金二萬元之不當得利等情，為被告甲○○所未爭執，原告就此部分之主張亦免其舉證責任，再原告前曾委由其訴訟代理人代發律師函，催告被告甲○○應於收受該律師函後十五日內搬離，該律師函業於九十二年二月十七日送達於被告甲○○收受，有該律師函暨回執影本各一份在卷足憑，是被告甲○○應於九十二年三月四日以前搬出系爭建物，其未依催告搬離，則被告甲○○自九十二年三月五日起即應負債務不履行之責任，而其仍繼續佔有使用系爭房屋，其受有相當於租金之不當得利，而原告因未能使用其買受之系爭房屋，受有損害，則原告基於不當得利返還請求權，請求被告甲○○自九十二年三月五日起至遷讓系爭房屋予原告之日止，按月給付原告二萬元之不當得利，自無不合，應予准許。
（五）另本件原告之訴雖分為先位聲明及備位聲明，惟觀其本意乃在請求被告二人能將其所標買之系爭房屋遷讓交還原告，而其先位聲明僅就被告甲○○為請求，惟實際佔有使用系爭房屋之人，除被告甲○○外，另被告乙○○亦就系爭建物三樓部分佔有使用中，該三樓之後面房間內，仍堆放乙○○女兒之圖書用品，三樓前面房間則為有乙○○女友之衣物，茲乙○○與甲○○間之租賃契約既屬不定期限租賃關係，自不得以此租賃契約對抗原告，原告本於所有物返還請求權，自得請求被告乙○○自系爭房屋三樓遷出，茲原告已於備位聲明中表明此請求意旨，且此請求亦與其先位聲明未有抵觸，應認原告本訴亦已表明對被告乙○○為請求之真意存在，是原告對乙○○請求遷讓系爭房屋三樓部分，亦有理由，應一併而為判決。另原告對乙○○請求自九十二年二月二十二日起至交還系爭房屋三樓之日止，按月給付相當於租金一萬二千元之不當得利部分，被告乙○○與被告甲○○間就系爭房屋三樓部分係存有租賃關係，尚非不當得利，雖屬不定期租賃而不得對抗原告，惟原告基於不當得利返還請求權，請求被告乙○○按月給付相當於租金一萬二千元之不當得利等情，即屬不合，緣此部分之請求係屬原告之備位聲明部分，且與其先位聲明互有抵觸，無庸再為審酌，附此敘明。
（六）綜上所陳，本件原告之訴，其先位之訴請求被告甲○○遷讓系爭房屋，並自遲延之日（九十二年三月五日）起至交還系爭房屋之日止，按月給付相當於每月二萬元租金之不當得利部分為有理由，應予准許，其超過此部分之請求，亦即自九十二年二月二十二日起至九十二年三月四日止之不當得利部分，為無理由，應予駁回；另其關於請求被告乙○○自系爭房屋三樓遷出，將房屋交還原告部分，雖誤將之列為備位聲明中，惟考其本意，仍屬其為達訴訟最終目的所必要，且與先位聲明並無抵觸，基於一次糾紛一次解決之訴訟經濟目的，核應在本訴一併而為判決。
（七）原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所依據，應予駁回。
五、據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，並依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第八十五條但書、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國九十二年八月八日
臺灣台南地方法院民事第一庭~B法官王國忠右為正本係照原本作成如對本判決不服須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中華民國九十二年八月十八日~B法院書記官孫鈴堯