臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭民事判決
原 告 Ｂ○○
Ｈ○○
酉○○
寅○○
Ｅ○○
亥○○
戌○○
午○○
巳○○
辛○○
庚○○
地○○
Ｇ○○
號4樓
黃○○
Ａ○○
36號
Ｃ○○
己○○
號
Ｆ○○
子○○
丑○○
卯○○
癸○○
未○○
申○○
Ｉ○○
玄○○
辰○○
壬○○
宇○○
宙○○
Ｊ○○
前列 原告
共 同
訴訟代理人 Ｄ○○
樓
複 代理人 簡坤山 律師
Ｋ○○
被 告 天○
訴訟代理人 Ｌ○○
被 告 甲○○
戊○○
丁○○
乙○○
兼前列三人
共 同
訴訟代理人 丙○○○
上列當事人間調整租金事件，本院於97年9月3日言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
確認附表編號一所有權人欄所示原告與被告天○間就宜蘭縣○○
鄉○○段○○○○號土地於附表編號一「承租範圍」欄所示之範
圍內租賃關係存在，逾此部分租賃關係不存在。
確認附表編號二所有權人欄所示原告與被告丙○○○、戊○○、
丁○○、乙○○、甲○○間就坐落宜蘭縣○○鄉○○段九二五地
號土地於附表編號二「承租範圍」欄所示之範圍內租賃關係存在
，逾此部分租賃關係不存在。
被告天○承租附表編號一「承租範圍」欄所示範圍之年租金，自
民國九十六年十一月二十二日起調整為每年新台幣陸仟貳佰零柒
元。
被告丙○○○、戊○○、丁○○、乙○○、甲○○承租附表編號
二「承租範圍」欄所示範圍之年租金，自民國九十六年十一月二
十二日起調整為每年新台幣陸仟捌佰參拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落宜蘭縣○○鄉○○段923、925地號土地
分屬原告所有（以下簡稱系爭923地號土地、系爭925地號土
地）。而系爭923地號土地於79年間由承租人即被告天○以
坐落宜蘭縣○○鄉○○村○○路○○巷○號（整編前為同路30
號）之房屋共3間（面積42坪，約為138.8平方公尺）即如附
表編號一「承租範圍」欄所示之範圍，以未定期限方式承租
至今；另系爭925地號土地其中如附表編號二「承租範圍」
欄所示範圍則由被告丙○○○、戊○○、丁○○、乙○○、
甲○○之被繼承人 吳雄華 於69年間，以門牌號碼為宜蘭縣○
○鄉○○路○○號房屋（整編前為同路20之2號房屋）且不定
期限方式承租，而吳雄華死亡後，則由被告丙○○○、戊○
○、丁○○、乙○○、甲○○承受其權利。而被告等人承租
上述承租範圍至今多年，且承租之初對於承租範圍並未明確
劃分清楚，而影響承租人與地主權益，為此，依確認法律關
係之規定，請求確認兩造間分別之承租範圍。又查，被告天
○承租附表編號一「承租範圍」欄所示之範圍之原訂年租金
僅1,900元、而被告丙○○○、戊○○、丁○○、乙○○、
甲○○承租附表編號二「承租範圍」欄所示之範圍之年租金
為新台幣（下同）1,710元，然系爭923、925地號土地之公
告現值已達每平方公尺7,200元，且系爭承租範圍附近生活
機能十分便利，是被告所繳納之租金顯然過低，而不合理。
為此，復援引民法第442條前段調高租金法律關係，請求被
告應給付原告之年租金，均按法定地價總價年息8%計算調整
等語。即被告天○向附表編號一之原告承租系爭923地號土
地之承租範圍之年租金，自96年1月1日起調整為按每年土地
申報地價之年息8%計算，並應於每年6月30日以前給付租金
。被告丙○○○、戊○○、丁○○、乙○○、甲○○向如附
表編號二之原告承租系爭925地號土地之承租範圍之年租金
，自96年1月1日起調整為按每年土地申報地價之年息8%計算
。且原告前於95年間即對被告提起調整租金之調解聲請，而
已對被告分別為調整租金之意思表示，是扣除被告分別提存
之金額外，按上述調整租金之比例，並請求判決被告天○尚
應再給付96年度之租金5,729元、被告丙○○○、戊○○、
丁○○、乙○○、甲○○應再給付96年度之租金5,748元。
二、被告天○則以：昔日係以稻穀換算成現金來給付租金，希望
調整租金亦能夠以提高稻穀數量而換算現金之方式來計算，
而不是以原告用土地申報地價年息之計算方式，此外系爭
923地號土地附近並沒有很好的生活機能，原告請求調整之
租金實在過高，希望能再降一點等語為辯。而被告丙○○○
、戊○○、丁○○、乙○○、甲○○則以：並不是不讓原告
調高租金，只是希望原告能以提高稻穀數量來換算現金，系
爭925地號土地距離市區○○○段距離，故需要在家中做點
小生意，否則沒有辦法生活，而附近多是單純住家，大部分
都是沒有工作能力的老人家在住，需要就學就業者，均已遷
居至市區，顯然當地生活機能不佳，故原告主張調整之租金
實在過高等語為辯。並均聲明：原告之訴駁回。
三、經查，附表編號一所示之原告即所有權人與被告天○間就「
承租範圍」欄所示之範圍內有租賃關係存在；附表編號二與
被告丙○○○、戊○○、丁○○、乙○○、甲○○間就「承
租範圍」欄所示之範圍內有租賃關係存在等情，除據原告主
張在卷外，並有被告提出基地租賃契約書、不動產基地租賃
契約書在卷可憑，且均為兩造不爭執，堪信原告此部分主張
可採。且兩造間對承租範圍不明確，恐有爭執，而原告依確
認法律關係，提起訴訟以求分別確認上述租賃關係之範圍，
而使兩造間私法上之爭執能夠明確，且得以確認訴訟達此目
的，自有確認利益，一併敘明。為此爰判決如主文第1、2項
所示。
四、茲被告抗辯原告請求年租金之數額過高等語，則本件應予調
昇之合理租金數額為何？述之如下：
（一）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法
院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第
442條著有明文。又按基地租金數額之調整，除以基地申
報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程
度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租
金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌
事項。以故，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基
地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不
相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，
不定期租賃之出租人非不得依民法第442條規定，訴請法
院調整計算租金之比例，以維公平（最高法院87年度台上
字第1133號民事裁判要旨參照）。經查，如附表編號一、
二所示之租賃關係係屬不定期限租賃契約乙節，為兩造所
不爭執，堪予認定。揆諸前揭說明，如其價值發生提昇之
情形，原告自得依法聲請法院增加其租金數額。查系爭92
3、925地號土地申報地價逐年昇高，於67年10月間之申報
地價為每平方公尺80元、96年1月間之申報地價為每平方
公尺688元，有土地登記謄本在卷可佐。是系爭923、925
筆土地依申報地價參酌以觀，土地之申報地價確實有逐年
昇高之情形，堪以認定。再查，系爭923、925地號土地之
前次移轉現值亦從86、87年間每平方公尺4,500元，升高
為95年間6,600元，至96年間之公告現值7,200元，亦有上
述系爭土地登記謄本附卷可稽，堪可認定。是依系爭土地
公告現值參酌以觀，系爭土地之公告現值亦有成長。綜上
所述，堪認系爭土地無論依申報地價或公告現值予以審酌
，均已發生地價上昇之情形。從而，原告於要求被告協商
提高租金無著後，依民法第442條前段規定，訴請本院提
高系爭土地年租金額，即屬有據。
（二）按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息百分之10為限；而第97條、第99條及第101條之規
定，於租用基地建築房屋均準用之。分別為土地法第97條
第1項及第105條所明定。又按基地租金之數額，除以基地
申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之
程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與
鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百
分之10最高額（最高法院68年度台上字第3071號民事判例
要旨參照）；再按租賃物為不動產者，因其價值之昇漲，
出租人固得聲請法院增加其租金，但增租多少，法院除應
斟酌土地昇值情形及其繁榮之程度外，並應比較鄰地租金
，及承租人使用該不動產所受之利益暨該地一般經濟狀況
，以為判斷標準（最高法院76年度台上字第2159號民事裁
判要旨參照）。經查：原告主張系爭923、925地號土地除
分別出租部分土地予被告，尚有其他承租戶，且其他承租
戶於95年間就其所承租之範圍之租金均已調整為每年按土
地申報地價百分之8計算之租金額，是比照此一租金額，
請求自96年1月1日起調整租金為每年按該筆土地申報地價
8%計算年租金云云。然本院斟酌系爭925地號土地一邊面
○○○鄉○○路呈狹長狀，而面臨上述三鬮路該側有門牌
號碼宜蘭縣○○鄉○○路○○號（屬一層磚造建物上搭蓋鐵
皮頂），目前為被告丙○○○、戊○○、丁○○、乙○○
、甲○○等人居住使用中，屋外有擺設冰箱（被告丙○○
○陳稱為運送養樂多為業而使用）另有擺設飲料、餅乾、
金紙等拜拜物品零售給前往附近廟宇之香客。上開土地周
遭為零星農田與住宅聚落，距離宜蘭縣員山鄉員山公園市
區約1公里、距離宜蘭市中心約4公里；而系爭923地號土
地承租範圍為被告天○所有門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○
路○○巷○號房屋（為一層磚造鐵皮頂），該屋呈T字型，屋
側兩旁及屋後有空地。被告天○所有之房屋位於上述被告
丙○○○等人房屋之後方，周遭為民宅，有一廟宇，四周
住宅與廟宇間有類似廣場之空間，廟宇前方與尚德社區活
動中心相對，上述廟宇與活動中心之出入口是上述三鬮路
35巷通往三鬮路，並均屬員山鄉尚德社區之範圍。上開
土地及房屋周遭住宅寧靜，偶見小販車輛及誦經聲外，無
商店活動亦無商店店面等情，有勘驗筆錄及現場照片附卷
可稽，堪可認定。顯見系爭923、925地號土地坐落位置雖
為住宅比鄰之社區，但非屬市區、雖有對外之聯絡交通，
但非直接面臨稱活機能便利之市區○道，坐落位置亦非商
業發達、設施便利、生活機能完善之商業區。被告等人利
用土地亦均為自行建屋居住使用，被告因此使用土地而獲
取之經濟利益不大。綜上系爭土地價值所呈上升現象及土
地利用狀況等情相互以觀，認原告請求提高系爭923、925
地號土地年租金額，應以系爭土地申報地價年息百分之
6.5為適當。則附表編號一所示承租範圍之年租金即應調
整為每年6,207元（688x138.8x0.065=6207，元以下四捨
五入）、附表編號二所示承租範圍之年租金即應調整為每
年6,833元（688x152.79x0.065=6833，元以下四捨五入
）。至於原告主張上述承租範圍之年租金應隨每年申報地
價而調整等情，然土地價值之昇降，並非為增減租金之唯
一之依據，是並無每年隨申報地價之不同而變異年租金之
給付數額之必要，是原告此部分請求，並無理由。
（三）至於調整租金之時點，如出租人於起訴前向承租人為增加
租金之意思表示者，得溯及為意思表示時起算判決其調高
租金；如出租人未於起訴前未上述意思表示者，則應判決
宣示自起訴時起調高租金。而原告雖主張已於95年間對被
告為調整租金之意思表示，然經本院調閱本院95年度宜
調16號事件，該事件為調整租金之意思表示之出租人並非
本件之原告，自難認本件原告已於起訴前分別對被告為調
整租金之意思表示，故本件調整租金之時點自應為自起訴
時即96年11月22日起調高租金，原告請求自96年1月1日起
調高租金，並無理由。另如附表編號一、二所示之租賃關
係並無約定每年給付租金之日期，故原告請求調整後之租
金應於每年6月30日以前給付，亦乏依據。最末，原告請
求自96年1月1日起調高租金一節，既無理由，則原告請求
被告扣除96年度已給付之租金額後，尚須依調高後之租金
額，補足差額一節，當無理由，一併敘明。
（四）是原告本於繼承關係及租賃關係存續中，援引民法第442
條前段調高租金法律關係，請求判決如主文第3、4項所示
，為有理由，應予准許；至逾此部分之請求，為無理由，
自應駁回。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 97 年 9 月 17 日
臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭
法官蔡仁昭
上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，同
時表明上訴理由，並繳納上訴費用新台幣1,000元；如已於本判
決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理
由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國97年9月18日
書記官 李明威
附表：
┌─┬────────┬───────┬────────┬────────────┐
│編│土地地號 │所有權人│承租人│承租範圍│
│號│ │（即出租人）││ │
├─┼────────┼───────┼────────┼────────────┤
│一│宜蘭縣 員山鄉三泰 │丑○○、地○○│天○│附圖一（即宜蘭縣宜蘭地政│
│ │段九二三地號土地│、子○○、 林博 │ │事務所97年2月19日字364號│
│ │（面積九七五平方│賢、Ｆ○○、林│ │土地複丈成果圖）編號C（│
││公尺）│ 文墉 、庚○○、││面積7.8平方公尺，雨遮）│
│││Ｂ○○、申○○││、編號D（面積71平方公尺│
│││、未○○、 林文 ││，磚造一層鐵皮頂）、編號│
│││彬、 林擇廣 、林││E（面積18.98平方公尺，空│
│││ 振成 、癸○○、││地）、編號F（面積1.32平│
│││Ｉ○○、寅○○││方公尺，化糞池）、編號G│
│││、Ｅ○○、 林義 ││（面積15.67平方公尺，空│
│││哲、Ａ○○、林││地）。│
│││ 慧俊 、亥○○、││附圖二（即宜蘭縣宜蘭地政│
│││戌○○、巳○○││事務所97年6月16日字1489│
│││、午○○、 林溪 ││號土地複丈成果圖）編號A│
│││河、壬○○、林││（面積24.03）│
│││ 素良 、宇○○、│││
│││宙○○、Ｊ○○│││
││││││
││││││
││││││
││││││
││││││
│││││合計：一三八‧八平方公尺│
├─┼────────┼───────┼────────┼────────────┤
││同段九二五地號土│Ｈ○○、地○○│丙○○○、戊○○│附圖一編號A（面積122.50│
│二│地（面積二零七一│、酉○○、林文│、丁○○、乙○○│平方公尺，磚造一層鐵皮頂│
││平方公尺）│墉、庚○○、林│、甲○○│）、編號B（面積30.29平公│
│││榮興、林擇廣、││尺，鐵皮雨棚）│
│││寅○○、Ｅ○○│││
│││、黃○○、林義│││
│││揚、Ｃ○○、林│││
│││朝棟、戌○○、│││
│││午○○、巳○○│││
│││、玄○○、 林良 │││
│││琴、辰○○、林│││
│││ 毓娟 、宙○○、│││
│││Ｊ○○││合計：一五二點七九平方公│
│││││尺│
└─┴────────┴───────┴────────┴────────────┘