臺灣士林地方法院小額民事判決 107年度士小字第1351號
原 告 台北雪梨社區管理委員會
法定代理人 陳秋容
訴訟代理人 許修銘
張明瑟
被 告 林依潔
上列當事人間給付違約金事件，於中華民國107年1月8日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：被告係門牌號碼新北市○○區○○○路○段
○○○號17樓房屋（下稱系爭房屋）所有權人，亦為原告所管
理台北雪梨社區（下稱系爭社區）之區分所有權人，緣訴外
人 陳碧玲 於兩年前向被告承租系爭房屋，但於屋內飼養寵物
，並放任寵物隨地大小便及不注重衛生，導致同樓層樓其他
住戶長期飽受惡臭及環境不潔之苦，嚴重影響生活品質，迭
經勸導無效後，住戶並連署請求原告報請環保局處理。嗣經
原告至系爭房屋現場查察屬實，遂依據公寓大廈管理條例第
16第4款及系爭社區住戶規約第15條第5款規定對被告及訴外
人陳碧玲開立勸導單，請渠等限期改善。然被告及訴外人陳
碧玲依然故我，原告遂依同條例第16第5款規定函請主管機
關協助處理，新北市政府工務局遂於民國106年6月8日派員
至系爭房屋現場會勘，雖訴外人陳碧玲拒絕開門受檢，但已
經檢查人員確認系爭房屋門口及走廊確有蟑螂滋生之情。嗣
原告於106年7月21日管委會例會通過：「…寵物臭味泗溢…
等經管委面勸導三次依法無效，制定開罰新台幣（下同）
6,000至40,000元不等，報請相關單位處置。」，同時再函
請主管機關協處，主管機關亦函請新北市政府環保局會勘，
並於106年9月13日將會勘結果函告原告。且原告為求慎重周
延，並將上開罰則列入106年11月18日區分所有人會議提案
討論，並經會議決議追認。且為維護社區環境及住戶健康，
原告仍持續對被告及訴外人陳碧玲開立勸導單，顯見原告已
對渠等善盡告知、勸導及通知義務，但渠等均置之不理，原
告遂依據上開制訂之罰則，告知渠等前揭行為已違反同條例
第6條、第16條、第22條規定及住戶規約第15、16條約定，
並多次以存證信函通知渠等，應給付違約金88,000元，並於
106年8月28日以醒目之粉紅色紙張列印「社區衛生環境案件
書面勸導單」張貼於系爭房屋大門上，惟渠等仍未予置理，
顯見原告已對渠等善盡三次以上之告知及勸導義務。本件系
爭房屋環境長期髒亂不堪，雖非被告本人所造成，但被告為
系爭房屋所有權人，自應遵守住戶規約，且其既與與造成環
境髒亂之行為人即訴外人陳碧玲訂有租賃契約，並受有租金
之利益，自應善盡善良管理人責任，並及時進行查察或開導
督促訴外人陳碧玲改善，甚至於有必要時終止與訴外人陳碧
玲之租賃契約，而非消極不予理會，繼續任令系爭房屋環境
髒亂，致損及其他住戶之權益，故被告亦應負違約責任。為
此，爰依公寓大廈管理條例及住戶規約等規定提起本件訴訟
等語，並聲明：被告應給付原告88,000元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息。
二、被告則以：伊不否認系爭房屋屋內確實是很髒亂，但伊後來
已將房客訴外人陳碧玲趕走，並已做了二次消毒。伊沒有收
到原告開立之勸導單，伊只有收到原告請求給付違約金之存
證信函等語，資為抗辯。並聲明求為駁回原告之訴。
三、得心證之理由：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條本文定有明文。再按，請求履行債
務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，
應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明
其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此
為舉證責任分擔之原則，最高法院43年台上字第377號判
例可資參照。末按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先
由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張
之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其
所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年
上字第917號判例足資參照。本件原告主張系爭房屋前承
租人陳碧玲前向被告承租該屋期間於屋內飼養寵物，並放
任寵物隨地大小便，致生環境髒亂，伊已多次對被告勸導
單，請被告限期改善未果，伊已盡告知及勸導義務，故被
告應給付伊違約金等情，為被告所否認，並以前揭情詞置
辯，是
本件應由原告就上開有利於己之事實負舉證責任。
（二）經查，被告為系爭房屋所有權人，而原告係管理被告所有
系爭房屋所處社區之管理委員會，原告前將系爭房屋出租
予訴外人陳碧玲，而訴外人陳碧玲承租期間未妥善維護，
任令該屋環境長期髒亂不堪，屢經原告開立勸導單未果等
情，為兩造所不爭執，然原告自承其所開立之勸導單均係
送達至門牌號碼新北市○○區○○○路○段○○○號17樓（即
系爭房屋）之信箱，衡情原告既已知悉被告斯時已將系爭
房屋出租予訴外人陳碧玲，並未實際居住於系爭房屋，則
原告開立之勸導單應僅對於實際居住於該屋之訴外人陳碧
玲發生效力，原告既未將開立之勸導單另對被告之戶籍地
或居所地為送達，自難認該勸導單對被告同生合法通知效
力。綜上，本件原告先前開立之勸導單既未對送達至被告
處，難認原告主張其已對被告善盡告知、勸導及通知義務
乙節為真實，自無由令被告負違約責任之理。
（三）末查，原告雖聲請傳喚時任系爭社區總幹事即訴外人吳順
良、 張雅雰 到庭作證，待證事實為系爭房屋前承租人陳碧
玲於承租該屋期間，於屋內飼養寵物，並放任寵物隨地大
小便，致生環境髒亂，屢經勸導未果等情，然證人經合法
傳喚未到庭，且本院已認原告未對被告盡告知、勸導及通
知義務，尚無由令被告負賠償責任，均如前述，故原告聲
請傳喚訴外人 吳順良 、張雅雰到庭作證核無必要，其聲請
應予駁回，併予敘明。
四、從而，原告依公寓大廈管理條例及住戶規約等規定，請求被
告給付88,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，
按年息百分之10計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用
之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘
明。
六、本件係就民事訴訟法第436條之8第1項適用小額程序所為
原告敗訴之判決，依職權確定訴訟費用額為1,000元（第一
審裁判費），應由原告負擔。
中華民國108年1月15日
士林簡易庭法官張明儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明
上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容
。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如
於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提
上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理
由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中華民國108年1月15日
書記官陳仕偉
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。