裁判字號：臺灣臺中地方法院100年重訴字第297號民事判決
裁判日期：民國101年09月19日
裁判案由：給付價金等
臺灣臺中地方法院民事判決100年度重訴字第297號原告即反訴被告 林瓊珠 訴訟代理人 林輝明 律師
陳振吉 律師上1人複代理人 劉淑華 律師被告即反訴原告 黃俊鴻 訴訟代理人 許景鐿 律師受告知訴訟人 僑馥建 築經理股份有限公司法定代理人 蔡實鼎 上列當事人間給付價金等事件，本院於民國101年9月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣玖佰叁拾捌萬捌仟肆佰元（按指僑馥建築經理股份有限公司開設在中國信託商業銀行帳號00000000000000號帳戶內之價金），及自民國一０一年九月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告自民國一０一年九月十九日起至清償全部價金新臺幣壹仟陸佰伍拾萬元之日止，按每日給付原告新臺幣玖仟叁佰捌拾捌元。
本訴訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項部分，於原告以新臺幣叁佰壹拾叁萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣玖佰叁拾捌萬捌仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。查：本件原告原起訴聲明：
「一、被告應給付原告新臺幣（下同）9,893,534元，及自民國100年5月12日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、被告應給付原告自100年5月12日起至清償全部價金1,650萬元之日止，按每日給付原告9,893元。」，嗣於10
1年7月6日具狀將第一項聲明減縮為：「一、被告應給付原告9,388,400元，及自100年5月12日起至清償日止，按年息5％計算之利息。」；復於101年8月30日具狀（本院卷三第64頁）將第二項聲明關於「按每日給付原告9,893元」，減縮為：「按每日給付原告9,388元」；又於101年9月3日言詞辯論期日，當庭將上開第一項聲明之遲延利息起算日「自100年5月12日起」減縮為「自本件判決日起」，上開第二項聲明變更為「被告應給付原告自本件判決日起至清償全部價金1,650萬元之日止，按每日給付原告9,388元。」（該次筆錄第3頁），核均屬減縮應受判決事項之聲明，皆合於規定，應予准許。
二、原告起訴主張略以：
（一）緣坐落臺中市○區○○○段○○○○○○○號（面積1公畝93平方公尺，權利範圍10000分之1369）土地，及其上同段9219建號、門牌號碼臺中市○區○○路○○○號房屋（壹層、二層及騎樓面積合計242.50平方公尺，下稱系爭店面）（上開土地及房屋以下合稱系爭房地），原由訴外人 林仲洋 、 蔡佳芳 出賣與 施顯志 ，並登記為原告所有，原告再與林仲洋另訂立租賃契約，由原告將系爭店面出租予林仲洋作為營業使用，租賃期間自100年1月6日起至102年1月
5日止，共2年，每月租金為55,000元，保證金11萬元（下稱系爭租賃契約）。嗣於100年4月4日，兩造就系爭房地訂立買賣契約（下稱系爭買賣契約），買賣價金為1,
650萬元，並同時約定由被告承受系爭租賃契約。惟於10
0年5月4日（原告起訴狀誤為12日）完成系爭房地之所有權移轉登記手續後，被告竟無故拒絕受領系爭房地，拒絕辦理點交程序，並無理要求原告須另購置及附加系爭買賣契約原不包括之物品設備（本院卷一第175頁）及每日16,000餘元之違約金，始願協同完成點交。因被告無故稽延、拒絕受領買賣標的物，經原告數次寄發存證信函通知其受領，仍未獲置理，一再受理遲延，原告乃於100年6月23日以彰化光復路郵局存證號碼326號存證信函，將林仲洋所交付之100年4月份至6月份租金165,000元、押租金11萬元及辦理買賣移轉所必須分擔之地價稅、房屋稅等，合計204,066元，寄予被告。又系爭買賣價金1,650萬元已匯入僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經）開設在中國信託商業銀行帳號00000000000000號之專戶（下稱本件買賣價金專戶）內，僑馥建經已代償6,606,466元，餘9,893,534元，該公司復自行代扣繳稅款43,134元及自行給付仲介費用462,000元，故該專戶內結餘金額為9,388,400元，爰依民法第367條、第205條、系爭買賣契約第3條，請求被告應同意或偕同將上開專戶內之買賣價金餘款，同意僑馥建經交付予原告。
（二）又被告尚有9,388,400元之買賣價金尚未清償，其一再受理遲延，應依系爭買賣契約第10條之約定，給付原告自本件判決日起至給付全部價金1,650萬元之日止，按每日9,
388元之懲罰性違約金。為此，爰依系爭買賣契約第10條之約定，請求如聲明二所示。
（三）並聲明：
１、被告應給付原告9,388,400元（按即本件買賣價金專戶內留存之價金），及自本件判決日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
２、被告應給付原告自本件判決日起至清償全部價金1,650萬元之日止，按每日給付原告9,388元。
３、願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告答辯略以：
（一）原告於100年3月底或同年4月2日至3日間，即知悉林仲洋欲頂讓系爭店面而不予續租，卻於簽訂系爭買賣契約時，隱瞞被告此一重大訊息，並將其與林仲洋間經公證之租賃契約書附於系爭買賣契約內，致被告誤以為系爭房地為甫承租2年租期之店面，每月有55,000元之租金收入。
嗣原告於同年4月6日收取林仲洋給付之100年4月至6月租金，並確認林仲洋不予續租乙事後，仍故意不告知被告；另仲介 陳俊傑 、 黃俊龍 均清楚被告購屋之動機是希望買賣標的有承租3年以上，且租金收益有投資報酬率3％以上之獲利，竟仍違背被告所託事務而為欺騙，甚至於10
0年4月6日被告尚可解約之際，持續隱瞞此不利資訊，致被告在毫無所悉之情況下，分別於同年4月7日、13日各匯款150萬元，嗣於100年4月15日，仲介陳俊傑才將林仲洋不欲續租乙事告知被告，被告雖有被騙的感覺，但因已付300萬元，想抽腿已困難，不得不接受林仲洋不欲續租之事，而繼續完成買受人義務，並請仲介陳俊傑極力為被告爭取系爭店面內哪些固定設備及裝潢是屬於被告的。協商過程中，仲介陳俊傑告訴被告，系爭店面內之菜梯一定是被告的。但於100年5月10日，仲介陳俊傑傳真林仲洋所主張是其所有之設備明細（本院卷一第185、250頁）給被告，要求被告選購，依該明細，則系爭店面內之全部設備都是林仲洋，被告當下更感疑惑，亦深感被騙。被告因不欲選購，遂與林仲洋相約於100年5月23日見面，林仲洋才告知早已於100年3月底及同年4月2日告知原告系爭店面要頂讓之事，且每月租金為5萬元，非55,000元，被告始知從頭到尾都被騙。
（二）簽立系爭買賣契約前，仲介陳俊傑帶看系爭房地，因適逢承租人休假，無法入內查看，故在簽立系爭買賣契約前及簽約時，仲介陳俊傑均未告知系爭店面內之哪些設備及裝潢是屬於出租方或承租方。於100年4月4日簽立系爭買賣契約時，原告及其仲介均以「公證租約之假象蓄意誤導被告」，以致系爭買賣契約就此「應有固定設備乙節」簡略記載。惟兩造於系爭買賣契約書第8條第5點有約定應具備之買賣標的，是原告應提出合於系爭買賣契約第8條第5點所約定之房屋標的，始合於債之本旨而生提出之效果。而依系爭租賃契約第4條之2、4款、第7條、第16條之約定，排除林仲洋所主張之購買設備物品要求，係原告之義務而非屬「買受人之義務」。惟原告於100年5月12日交屋前並未出面與承租方協商有關固定設備歸屬及依系爭買賣契約約定安排被告與承租方換約，遲至100年6月22日，兩造、林仲洋三方始在系爭店面協商，當日是被告第一次進入看屋，原本原告已同意給付28萬元向林仲洋購買林仲洋寫下之「部分設備」，被告亦同意退還林仲洋提早終止租約之違約金11萬元，孰料原告、林仲洋又為如何給付28萬元而談不攏，以致協商破局。翌日，被告為能趕快交屋，乃電聯林仲洋，請林仲洋就系爭店面內之固定設備能留用就留用，能賣就賣，剩下以較便宜價格賣給被告，但林仲洋表示已收到原告之存證信函，警告林仲洋不能搬動，否則要負法律責任，甚至還要求被告以28萬元購買固定設備，但該筆費用原非被告所應支付，故拒絕之。至此，原告雖已將系爭房地之所有權移轉登記予被告，然於約定點交之日即100年5月12日，未能提出符合契約第
8條第5點約定適於點交狀態之房屋予被告，並在承租人林仲洋要求購買設備時，未能適當在應點交房屋予被告時，排除障礙，致使原告應點交系爭房地及協助兩造、林仲洋間換訂系爭租賃契約之債務，一直處於遲延狀態，且經被告於100年6月1日、6月15日先後委請律師發函（參被證五），定期催告原告後，期滿仍未履行，被告深感無奈，不知事情該如何處理，所以決定放棄系爭房地，業於
100年7月8日寄發反證六之存證信函，解除系爭買賣契約。據上，被告何來「違約」？何來未付尾款？又有何可歸責之事由而須負擔違約金之賠償責任？
（三）原告雖曾透過仲介將「租金計算分算」並寄乙紙支票給被告，但被告迄至101年5月21日均未曾提示兌領，代表被告並不認同原告「租金計算分算」之主張（嗣因該紙支票將於101年6月23日屆滿兌領日期，故被告於101年6月15日寄發存證信函給原告，表示將先行提示兌領，以免時效消滅）。另原告與林仲洋於100年7月9日簽立協議書，以28萬元向林仲洋買受「兩造均同意系爭店面原應包括具備之室內設備物品」，但約定於點交房屋予被告無誤後，始付款28萬元，此舉已在被告於100年7月8日以存證信函解除系爭買賣契約之後，自不生拘束被告之效果。
（四）並聲明：
１、原告之訴駁回。
２、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免假執行。
貳、反訴部分：
一、程序部分：查被告提起反訴，原反訴聲明為：「反訴被告應返還反訴原告1,650萬元，及自100年4月30日起至清償日止，按年息
5％計算之利息。」，嗣於101年8月27日具狀（本院卷三第45頁）將遲延利息起算日「自100年4月30日起」減縮為「自100年7月9日起」，復於101年9月3日言詞辯論期日，當庭將上開聲請變更為「反訴被告應返還反訴原告1,65
0萬元，及其中7,111,600元自100年7月9日起，另尚在本件買賣價金專戶內之9,388,400元自本件判決日起，均至清償日止，皆按年息5％計算之利息。」（該次筆錄第2頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第255條第1項但書第3款規定，應予准許。
二、被告提起反訴主張略以：
（一）被告於100年5月23日與林仲洋相約見面，始知林仲洋早在同年3月底及4月2日已告知原告不再續租系爭店面乙事，且於同年5月24日約友人 林東發 及仲介陳俊傑至被告住處時，仲介陳俊傑稱伊於100年月4月6日向林仲洋收取4月份至6月份租金後，當日即告知主管 陳欣裕 及原告之仲介黃俊龍，請仲介黃俊龍轉知原告，但經渠等定調將此事隱瞞不告訴被告等語。而後，被告於100年6月1日、6月15日先後委請律師發函（參被證五），告知原告，應於函達5日內將系爭房地依契約本旨交付予被告，但原告均未予理會。之後，原告於100年6月20日以反證二、反證三之存證信函，約被告、林仲洋於同年月22日至系爭房地見面，於同年月22日會面時，原本原告已同意給付28萬元向林仲洋購買林仲洋寫下之「部分設備」，但原告、林仲洋又為如何給付28萬元，以致協商破裂。之後，原告於同年6月30日（被告書狀誤為20日）又以反證四之存證信函，表明不同意林仲洋提前終止租約及擅自搬動物品；復於同年7月7日（被告書狀誤為8日）以反證五存證信函，約同被告、林仲洋於同年7月9日上午10時，在系爭房地會商處理。但時間至此，被告已不願因原告與林仲洋之糾葛，而影響自身權益，故於同年7月8日寄發反證六之存證信函，解除系爭買賣契約。是以系爭買賣契約因可歸責於原告之事由，致未能依系爭買賣契約第8條第1款約定，於賣方他項權利塗銷後三個工作日內即100年5月12日，完成點交房屋及履行系爭買賣契約所約定協助變更系爭租賃契約事宜，且經被告定期催告後，期滿仍未履行，是以系爭買賣契約業已解除，原告應依民法第259條第
2款之規定，將本件買賣價金專戶已支付原告之7,111,60
0元，及該專戶內尚留存之9,388,400元，合計1,650萬元返還被告。
（二）並聲明：
１、反訴被告應返還反訴原告1,650萬元，及其中7,111,600元自100年7月9日起，另9,388,400元（按即本件買賣價金專戶內留存之價金）自本件判決日起，均至清償日止，皆按年息5％計算之利息。
２、願供擔保，請准宣告假執行。
三、原告就反訴之答辯略以：
（一）被告表示當初購買系爭房地時，係為求出租收益，至少3年以上，每月可獲取多少租金收益等情，均係被告購屋之動機，原告無法知悉，亦無庸瞭解，亦非原告已使用任何保證或不當行為下，使被告有一定之期待；且系爭買賣契約書上，根本無「保證租期三年以上、保證獲利3％」等之特別約定事項，亦非構成系爭買賣契約成立或生效之條件，而屬被告主觀之期望，自不能作為要求原告履約之內涵。另依被告提出之錄音光碟最後錄音內容（參本院卷二第231頁），可知「投資報酬」乙節根本非被告所關注之焦點。況且，原告所有資訊來源均來自證人黃俊龍，證人黃俊龍既不知此虛構之條件，原告又如何知悉？故被告不能執此購屋動機、理由，或其所稱出示仲介業者陳俊傑及其所稱「重申本人購買房屋之具備二要件」，要求原告受該等拘束，更不能以此為由，作為其得以要求或對於原告主張解除契約之理由。
（二）林仲洋於100年4月6日將租金交付仲介陳俊傑，並請陳俊傑轉知原告，其欲於3個月前通知不再續租之意思表示等情，均係系爭買賣契約簽訂後所發生之事，而原告於知悉後亦立即請陳俊傑通知被告，並未對於被告有何隱瞞或欺騙。至於林仲洋於100年7月5日寄發之存證信函（參本院卷二第166-167頁）中提及100年3月中即告知原告欲提前終止租約之時間點應係筆誤。另仲介陳俊傑於100年4月15日（原告書狀誤為16日）將林仲洋要頂讓店面之訊息告知被告後，被告曾提出三方案：①減少價金；②解約；③照程序繼續辦理，等程序完畢再訴訟，嗣被告於10
0年4月21日（原告誤為19日）傳真「同意書」（參本院卷二第17頁）予仲介業者，其上 陳明 要求仲介業者免除被告原本應支付之服務費用165,000元等語，即選擇第一方案，故仲介業者業已就遲延向被告說明頂讓壹節，賠付被告165,000元，作為解決承租方要頂讓他人之訊息之補償，被告自無損失，且之後，被告復於100年4月25日、29日分別再匯入550萬元、800萬元至本件買賣價金專戶，亦足使原告及仲介業者以為本案應可順利辦理完成交屋，否則被告若認其無法脫身，又何必於明知後，再持續匯款。故被告嗣後翻異，毫無誠信。
（三）系爭買賣契約條款與當初原告買得系爭房地時與林仲洋簽立之買賣契約內容、條件均一致，就買賣標的物並無特別約定，應回歸一般買賣契約所認定之基礎，林仲洋交付之設備明細表上所載之生財器具係林仲洋所有，自不在系爭買賣標的物之範圍內，被告自始即不得要求原告另行購置第三人所有之生財器具，更不得拒絕受領標的物。而系爭買賣契約訂立之時，系爭店面早已出租予林仲洋租賃使用中，兩造又均同意由被告承受出租人之地位及權利義務，只須占有改定即可，系爭房地並無不能點交、給付遲延或給付不能之情事。惟被告主觀認為應由原告向承租人購買原本非屬系爭買賣標的物而屬林仲洋所有之生財器具，及以此為由不斷遲延受領，復以此作為解除契約之理由，自無法律上之正當理由。兩造與林仲洋於100年6月22日會談後，林仲洋雖同意以28萬元出售本院卷一第175頁明細表所載物件，但原告希望當場確認在如此條件下，被告是否即可配合辦理交屋手續，惟被告竟要求原告須立即開立28萬元支票給承租方後，才再再宣告交屋條件，被告之要求廣大，致使原告無法當場開立支票，不知被告又有什麼條件，方願配合辦理點交手續，原告萬分無奈，備受折磨，為順利點交，最後不得不另出資28萬元，購買根本非屬系爭買賣標的物而屬於林仲洋所有之生財器具，詎被告仍拒絕受領，而由證人陳俊傑之證述，亦可知本件自始係被告一再刁難，致無法完成點交，顯屬可歸責於被告之事由。
（四）被告與仲介業者陳俊傑、黃俊龍、陳欣裕、林仲洋等人之接觸，並非與原告之交往，實與原告無關，自不能作為拒絕受領之詞語。又被告於100年12月7日所提出之錄音譯文（本院卷二第76-91頁），係未經證人陳俊傑同意所竊錄，不具證據能力而應予排除；且該錄音譯文，應係被告節錄，並非完整之資料，又有被告自行所下之註解，是該錄音譯文不具有真實性；另依證人陳俊傑所述，該錄音係被告請他人參與對話，故意以設計圈套之方式，欲使陳俊傑為不實之證述，是該錄音毫無證據價值，不能作為審理之判斷基礎。
（五）原告自始即係收受每月55,000元之租金，更早已依契約將押租金等費用全部交付予被告，被告自始即無任何損害。
（六）並聲明：
１、駁回反訴原告之訴及假執行之聲請。
２、如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
叁、兩造經法官試行整理並簡化爭點，結果如下（參本院卷二第
259頁至第260頁背面之101年5月21日言詞辯論筆錄第1-
4頁，部分文字依本判決用語調整，部分內容並依該次期日之後兩造更正之陳述調整，合先敘明）：
一、兩造不爭執事項：（本院採為判決之基礎）
（一）臺中市○區○○○段○○○○○○號、面積193平方公尺，權利範圍為10000分之1369之土地，及其上建號9219號門牌號碼為臺中市○區○○路○○○號、面積合計242.50平方公尺之建物（即系爭房地），原係證人林仲洋及第三人蔡佳芳所共有，於99年11月24日由訴外人施顯志 向渠 等買受，詳參原證二之不動產買賣契約書（本院卷一第53-95頁），並登記在原告名下。證人林仲洋於出賣系爭房地後，另與原告訂立租賃契約，即由原告將系爭店面（筆錄記載為系爭房地）出租予證人林仲洋，以作為營業使用，租賃期間自100年1月6日起至102年1月5日，詳參原證一附件之租賃契約書（本院卷一第45-47頁）。
（二）嗣於100年4月4日，被告向原告買受系爭房地，買賣價金為1,650萬元，兩造並訂立原證一之不動產買賣契約書（本院卷一第8-52頁），並約定由被告承受原告與證人林仲洋所訂立之租賃契約，並將前開租賃契約書，作為買賣契約之一部分。
（三）兩造已於100年5月4日，完成系爭房地之房屋及土地所有權之移轉登記手續，由被告取得系爭房地之所有權，被告並先後於100年4月7日支付第1期簽約款150萬元、
100年4月13日支付第2期款150萬元、100年4月25日支付第3期款550萬元、100年4月29日支付尾款800萬元至本件買賣價金專戶，並於100年5月6日代原告清償原告以系爭房地向兆豐國際商業銀行借貸之貸款金額，該銀行於100年5月9日將系爭房地之抵押權塗銷。惟兩造對於應點交之買賣標的有爭執，被告迄未受領買賣標的物，本件買賣尚未完成點交程序，且因被告不同意原告再領取上開專戶之價款，故原告僅受領部分買賣價金【原告主張已受領6,606,466元，僑馥建經復自行代扣繳稅款43,134元及自行給付仲介費用462,000元，故該專戶內結餘金額為9,388,400元（按此部分依101年5月21日期日之後原告更正之陳述調整）；被告則稱原告自專戶受領多少價金，被告不知情。】。
（四）證人林仲洋於100年4月6日將100年4月份、5月份、
6月份租金交付予代原告前來收取租金之證人陳俊傑，並立有被證二之收據（本院卷一第184頁）。證人陳俊傑至
100年4月15日始口頭告知被告關於證人林仲洋要將系爭店面頂讓他人一事。而後，原告於100年6月23日將證人林仲洋所交付之100年4月、5月及6月之租金、押租金及辦理買賣移轉所必須分擔之金額，合計204,066元，以原證四之存證信函寄予被告（本院卷一第119-122頁）。
嗣被告於101年6月15日寄發存證信函給原告（本院卷三第24頁），表示為免時效消滅，將先行提示兌領上開支票，並已於101年6月19日兌領完畢（本院卷三第28頁）。
（五）被告曾於100年4月21日傳真如本院卷二第17頁之同意書予仲介業者。
（六）100年5月10日仲介業者通知兩造進行買賣標的物之點交，為被告所拒絕（被告稱當日仲介業者同時有提供被證三之明細給被告，原告稱對於有無被告所稱的這件事，原告不知情）。之後，原告又以存證信函多次通知被告辦理點交程序，均為被告拒絕。
（七）被告於100年7月8日以反證六之存證信函（本院卷一第221-224頁）表示解除兩造間本件不動產買賣契約，原告於100年7月12日收受該存證信函。
（八）原告於100年7月9日與證人林仲洋簽立協議書（參本院卷二第18-20頁），以28萬元向證人林仲洋購買該協議書所載之附件一物件，原告支付價金之支票（參本院卷二第
188頁）業已兌現。（被告稱依協議書約定應於林仲洋點交後才匯付28萬元，但上開支票於點交前之100年7月18日票載日期就已兌現）。
（九）兩造對於本案卷附書證之形式真正均不爭執。
二、兩造爭執事項：
（一）原告係於何時知悉證人林仲洋欲提前終止上開租賃契約？原告於兩造簽立本件不動產買賣契約前，有無故意隱瞞被告關於證人林仲洋欲提前終止上開租賃契約之訊息？（下稱爭點一）
（二）兩造依原證一之不動產買賣契約書約定之買賣標的是否包括原告於100年7月9日與證人林仲洋簽立如本院卷二第18-21頁協議書之附件一？（下稱爭點二）
（三）就證人林仲洋提早終止租約不符合被告買受系爭房地之預期，被告與仲介業者有無達成由仲介業者折讓仲介費用165,000元，以代此部分損害之合意？（下稱爭點三）
（四）原告主張被告無故拒絕受領系爭房地，拒絕辦理點交程序，有受領遲延之情狀，請求依民法第367條、系爭買賣契約書第3條、第10條約定，提起本件本訴，有無理由？（下稱爭點四）
（五）本件不動產買賣契約是否因可歸責於原告事由（原告未能於100年5月12日提出符合本件不動產買賣契約約定適於點交狀態之房屋予被告），而經被告於100年7月8日寄發存證信函行使解除權而解除契約？被告反訴請求原告返還價金1,650萬元，有無理由？（下稱爭點五）
（六）被告所提其與證人陳俊傑之錄音光碟（按譯文參本院卷二第76-91頁），有無證據能力？（下稱爭點六）
肆、法院之判斷：
一、綜析兩造之攻擊、防禦方法，原告係依據系爭買賣契約第3條之約定，請求被告應同意或偕同將上開專戶內之買賣價金餘款9,388,400元，同意僑馥建經交付予原告，被告則以系爭買賣契約業經被告於100年7月8日寄發反證六之存證信函解除契約云云置辯。故本件首要爭執事項，厥為系爭買賣契約是否業經被告解除契約？（即爭點五前段）經查：
（一）依系爭買賣契約第10條第2點約定：「賣方若未依本約履行各項義務或遲延交屋者，遲延期間（自逾期日起至完成給付日止）每逾一日賣方應按已繳價金千分之一計算懲罰性違約金予買方，於交屋時給付。經買方以書面催告送達七日內仍未履行者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已付之房地價款全部退還買方外，並應按已付價款同額之現金支付違約金。」，可知買方得解除契約，須以書面催告送達七日內，賣方仍未履行為前提。而觀諸被告於100年7月8日寄發反證六之存證信函內容係記載：「．．．三、寄件人（按即被告）曾分別委託 廖健智 律師發函及以寄件人名義函請台端（按即原告）依契約書約定點交房屋及一併賠償遲延交屋之違約金等事。然台端於100年6月9日及6月19日收悉此催告後，均未善意解決因台端違約所造成之寄件人困擾與財產權益嚴重受損。四、寄件人迫於無奈，援引用契約書第十條違約罰則二之條款．．．以此存證信函解除貴我兩造就上述房地產間之買賣契約．．．」等語（本院卷一第222-224頁），故應進一步瞭解被告先前2次催告函文之內容，以明被告據以主張解除契約之事由。而查，被告係於100年6月1日、6月15日先後以被證五（本院卷一第190-199頁）之律師函及存證信函而為催告，100年6月1日之律師函內容為：「．
．．（六）．．．委請貴所律師代為函達林瓊珠小姐，促其於函達五日內依不動產買賣契約書約定之本旨（第8條第5項）將上開房地交付於本人受領，並於交屋同時一併繳付遲延交屋違約金．．．」等語（本院卷一第192頁）；於100年6月15日之存證信函則記載：「主旨：有關本人買受台端座落於台中市○區○○路○○○號之房地，行使減少價金請求權、依約扣罰台端遲延交屋逾期罰款，並敬告台端於函達五日內依約辦理交屋等事宜。詳如說明，請查照。說明：一、．．．本人因承租人終止租約而每月減少租金收益．．．總計四年又六個月租金收益損失達二百九十七萬元整。二、．．．然迄今台端仍未依契約本旨將上開房地交付於本人受領，．．．，自應依不動產買賣契約書第10條第2項之規定，自逾期日起至完成給付日止，按日計罰．．．應計罰違約金五十四萬四千五百元整（違約金實際金額依實際交屋日計算），將於交屋時自尾款中扣除。三、爰敬告台端於函達五日內，速通知本人辦理交屋手續，以免一再延遲交屋，損及雙方之權益是禱。」。細繹該二書函內容，可知被告就系爭租賃契約提前終止一事，係主張減少價金，就原告遲未交屋一事，則依系爭買賣契約第10條第2點之約定，定期催告原告履約，故被告於100年7月8日寄發反證六之存證信函主張解除契約之事由，即為原告未依約交屋乙節，而不包括系爭租賃契約提前終止部分，堪臻明確。故以下就被告解除契約有無理由，僅就原告是否未依約交屋乙節，加以審認，合先敘明。
（二）綜析兩造就交屋一事之爭執，乃在系爭買賣契約之標的物範圍為何？易言之，即兩造依原證一之不動產買賣契約書約定之買賣標的是否包括原告於100年7月9日與證人林仲洋簽立如本院卷二第18-21頁協議書之附件一所示物件（即爭點二）？經查：
１、關於系爭買賣契約標的物之範圍，系爭買賣契約第1條關於「買賣標的」之約定，僅臚列系爭房地之土地、建物及車位標示，第8條關於「點交」之約定，則於第5點記載：「本買賣標的範圍包括共同使用部分之應用部分及房屋現有水電、瓦斯、門窗（含鐵窗、鐵門）、廚房、衛浴設備及固定設備、裝潢，賣方於交屋時應維持或恢復可使用狀態點交。．．．」，第6點記載：「㈠．．．本買賣標的現有增建之違章建築：．．．■其他：一樓活動帆布、二樓雨遮」。而兩造於簽立系爭買賣契約前或簽立時，並未就系爭店面內之哪些設備或裝潢，係屬系爭買賣契約標的物，或包括在系爭買賣契約第8條第5點之內容，為明確、具體之約定一節，則為兩造所不爭執。按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。最高法院18年上字第1727號判例可資參照。是以本院自應審酌兩造締約時之情形，憑予認定。
２、查證人林仲洋所提出在系爭店面內之設備明細，不論是本院卷一第185、253頁所示明細表所載，或是原告於100年7月9日以28萬元向林仲洋購買如本院卷一第175頁所示明細表之物件（另可參本院卷二第20頁原告與林仲洋簽立之協議書附件），均是證人林仲洋另行購買，屬證人林仲洋經營餐飲之生財器具，且當初於99年11月24日由訴外人施顯志向證人林仲洋及第三人蔡佳芳購買系爭房地，並登記在原告名下時，購買之範圍並不包括本院卷一第175、185、253頁所示明細表所載物件等情，除據原告陳明在卷外，復經證人林仲洋、陳俊傑、黃俊龍結證綦詳，析述如下：
⑴證人林仲洋結證稱：「（提示卷一第175頁、第185頁、
第253頁，問：所提示之明細表是否你提出？）．．．因為該店我有投資二百多萬元．．．第253頁的明細表是陳俊傑與我在聯繫哪些東西要留下時，我列出來想請被告確認是否他有需要，如果他不需要我就要帶走，因為這些本來就是我花錢購買的．．．」、「（提示卷一第175頁、第185頁、第253頁，問：所提示之明細表上物件，是否全部是你將系爭房屋出售給原告時就已經留存在系爭房屋內之物件？）是，是我的生財用具。」、「（問：你當初出售系爭房屋給原告時，出售之標的有無包括本院卷一第
175頁、第185頁、第253頁所示明細表上的物件？）我只是出售房屋而已，所有的動產都不包括在我出售給原告的標的內，所以鈞院卷一第175頁、第185頁、第253頁所示明細表上的物件都不是我將系爭房屋出售給原告的買賣標的。、「（問：如搬移第175頁、第185頁、第253頁所示明細表上的物件，會否影響系爭房屋水電、瓦斯、門窗（含鐵窗、鐵門）、廚房、衛浴設備及固定設定、裝潢之使用？）不會。這些都是我購屋後才自行添購的，並不是我購買系爭房屋時，原本系爭房屋即有的物件。」、「第三頁的傳真（按指本院卷二第216頁，同本院卷一第
253頁備證五）是被告要求我傳真給他的，被告表示如果我要撤走，會留下什麼東西在該處，我就傳真第三頁明細，但是是要用錢跟我另外買的，不是當初我出售系爭房屋給原告的買賣標的，因為這都是屬於我的生財器具。我列在第三頁傳真明細是以儘量讓系爭房屋的外觀可以保存美觀，不要破壞裝潢下去列的。」等語（本院卷二第206頁及背面、第207頁背面至第208頁）。
⑵證人黃俊龍結證稱：（本院卷二第51-52頁）①「（問：當初原告取得系爭房屋時，也是透過你的仲介買
得？）是。原告在買得系爭房屋時，賣方就是林仲洋，我是買方即原告的仲介。當時林仲洋就是用來經營餐飲生意。」、「（問：林仲洋出賣給原告後，系爭房屋如何辦理交屋手續？交付的標的物有哪些？）當初林仲洋還在做生意，所以有約定如果林仲洋不做生意，屬於林仲洋的生財器具或是林仲洋的個人物件，林仲洋都可以搬走，當初的買賣契約也是使用制式的契約，與本件契約打字內容一樣，當初也沒有特別就房屋固定物內容去逐一清點或加以約定，因為當時也認為林仲洋會長期經營，所以沒有深入去討論這個問題，就是照一般的條文做解釋。」等語。
②「（提示卷一第175頁、185頁被證三、253頁備證五，
問：各該明細表上所列之物件，在原告向林仲洋買受時，是屬於林仲洋可以搬走的個人物件或生財器具，還是屬於原告的房屋固定物？）當時買賣時並沒有就第175頁的明細討論。185頁被證三是本件二造就房屋固定物有爭執時，請林仲洋開出的明細，當初就承租頂讓一事，用折讓仲介服務費方式處理後，有約定一個交屋的日期，在預定交屋前四天，我要去確認現況部分，如果林仲洋搬走，哪些物品會留下，在現場與林仲洋談，林仲洋說他做生意後花很多錢來增添設備，我說因為你要頂讓，是否把你要頂讓他人的設備開個清單給我，我說我幫你找新的承租方時可以給新的人看，也可以跟買賣雙方報告你要搬走的東西，所以隔了二、三天林仲洋就開了185頁的清單給我，上面還有單價，我收到該清單後，我就把清單交給陳俊傑，請他跟買方說這些東西是林仲洋的，我有跟原告說林仲洋有開出清單，但當下沒有馬上把清單明細交給原告，之後被告對於該清單上有一些搬不走的是固定物，例如菜梯、水塔之類的，我們就這部分來替雙方協商，當時林仲洋表示清單上的都是他花錢購買的，如果要留下來，就要請買方或賣方購買，例如水塔是為了營業才加添的，原本建物不需要這個水塔，也可以用水，該清單上的物件都是林仲洋當初購買該屋時沒有的東西，是後來為了做生意才添購的。因為被告有表示要其中部分的固定物，我就請原告把這些東西買下，但是原告認為林仲洋清單所列的東西，也不是她當初向林仲洋購買房屋時買受的標的，認為不需要另外花錢購買，但是被告說他認為應該是房屋固定物的東西，如果原告不能交付就不願意辦理房屋的點交。我為了圓滿解決，就有幫三方協商，確認被告想要的東西，幫原告去跟林仲洋協商購買的價格，協商很久，三方最後還是沒有共識。．．．」等語。
③「（問：你是否於100年4月19日後幾日告知陳俊傑如卷
一第185頁、175頁之菜梯一定是被告的？）四月十五日協商頂讓事情，交屋約在五月多，我在交屋前四天，才去向林仲洋確認哪些東西是他的，菜梯是整個裝潢起來，我當下自己以為菜梯是原本房屋就有的設備，後來是跟林仲洋確認才知道菜梯是他自己另外花錢添購的，他如果搬走，會回復原狀，把菜梯拆除。我是在沒有跟林仲洋確認前，自己誤會了，才會跟陳俊傑這樣講。」等語。
⑶證人陳俊傑結證稱：「（問：你在場有無聽到陳欣裕就系
爭買賣標的之現況，或是要點交的內容物為何，跟被告如何告知或溝通？）．．．只記得雙方是約定以現況固定物交屋，就如合約書上面所寫的一樣。可以確定當初沒有提到要點交哪些物品。」、「我所稱如合約書上面所寫是指印象中在『買賣仲介專任委託書』之『附隨買賣設備』之『其他』欄有寫以現況固定物交屋．．．」、「（提示卷一185頁明細表，問：明細表中之水塔、廚房不銹鋼工作桌、廚房排風機、抽水馬達、電熱水器、手動式遮風帆布組是否屬買賣標的？）不是，100年4月4日簽約沒有談到這些項目，這是已經後來兩造發生點交糾紛時，在協助處理時，才談到這些項目。當初在洽商本件買賣契約時，買賣標的物就是針對房屋及土地，沒有包含屋內的動產，只有包含房屋的固定物，所謂固定物例如廁所內馬桶等，在本件兩造有爭執的項目中，其中系爭房屋水塔是外裝的，是因為系爭房屋的水壓不夠，林仲洋又另外加裝，所以不是本件買賣標的的房屋固定物；廚房不銹鋼工作桌、廚房排風機都是加裝進去的，不屬於我們認知的房屋固定物；抽水馬達也不屬於房屋固定物，這顆抽水馬達是林仲洋因為系爭房屋水壓不夠，他要作餐廳營業，所以才又另外加裝的；電熱水器、手動式遮風帆布組也都不是房屋固定物，因為本件是不動產買賣，所以重視是房屋本身及土地。」等語（本院卷二第35-36頁）。
⑷據上可知，原告此部分主張，與證人林仲洋、黃俊龍、陳
俊傑之證述，互核相符。且原告最後以28萬元向證人林仲洋購買之物件（參本院卷一第175頁、本院卷二第21頁），依證人林仲洋所提出之照片（本院卷二第186-187頁）顯示，確實均屬證人林仲洋經營餐飲使用並另行添置之生財器具，並非依不動產之通常交易習慣，會被認定係一般建物應附屬之「水電、瓦斯、門窗（含鐵窗、鐵門）、廚房、衛浴設備及固定設備、裝潢」，且該等設備既係供林仲洋營業之需而增添，縱加以移除，對於系爭房地供作一般正常居住使用之通常效用，毫無減損。從而，原告及證人林仲洋一致陳稱：最後由原告以28萬元向林仲洋購買之上開生財器具，並不在原告當初買受系爭房地之範圍內等語，應認符實，堪予採信。
３、是依上述，原告當初買受系爭房地時，買受之標的物既不包括本院卷一第185、253頁所示明細表所載，或是原告於100年7月9日以28萬元向林仲洋購買之物件（參本院卷一第175頁、本院卷二第20頁），又查無其他證據足認原告 委託仲介 銷售系爭房地時，有將該等生財器具列為買賣標的之事實，衡諸情理，原告本件出售之真意應僅及於自己有所有權之系爭房地，而不及於林仲洋所有之各項生財器具；另由證人黃俊龍及陳俊傑之上開證述，亦可知本件買賣雙方之仲介業者亦咸認系爭買賣標的之範圍僅及於系爭房地，而不包括林仲洋所有之生財器具，足見原告主張系爭買賣契約標的物之範圍只有系爭房地，不包括林仲洋所有之生財器具，或原告嗣後另以28萬元向林仲洋購買之物件，亦符合一般不動產仲介交易實務。再參以被告亦未就系爭買賣契約之標的物應包括林仲洋營業使用之何種生財器具，為具體之約定。綜上，本院認為以系爭買賣契約簽立當時之各種情狀，系爭買賣契約之標的物並不包括林仲洋所有供營業使用之各種生財器具，故原告於100年
7月9日以28萬元向林仲洋購買之物件（參本院卷一第17
5頁、本院卷二第20頁），並非原告依系爭買賣契約第8條約定應由買方點交之範圍，洵堪認定。
（三）另查，系爭買賣契約訂立之時，系爭店面早已出租予林仲洋租賃使用中，兩造均同意由被告承受出租人之地位及權利義務，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約附卷可稽，堪信實在。而被告一再爭執者，為林仲洋所使用之生財器具究竟有哪些屬於原告應點交之物，此部分既經本院審認林仲洋所有之生財器具並不在系爭買賣契約範圍，則原告就系爭房地之點交，顯然並無不能辦理點交之情狀存在。是以依兩造所不爭執之事實：即系爭房地原本設定給兆豐國際商業銀行之抵押權既於100年5月9日塗銷，仲介業者又已於100年5月10日通知兩造進行買賣標的物之點交，則原告點交之時間點即有遵守系爭買賣契約第8條第1點：「本買賣標的物應於地政機關產權移轉登記完竣買方付清尾款，完成賣方他項權利塗銷後三個工作日內，賣方辦理交屋手續」之約定，並未遲延點交。至於被告因個人認知，誤以為林仲洋所有之生財器具中，有部分應屬系爭買賣契約之標的物，在原告向林仲洋價購清楚前，不願受領系爭房地，自屬非可歸責於原告之事由，被告以原告未能依約履行交屋手續，依系爭買賣契約第10條第2點約定，主張解除契約，尚屬無據，不生解除契約之效果。
二、關於爭點四：
（一）依上所述，系爭買賣契約既未經被告合法解除契約，則原告依民法第367條、系爭買賣契約書第3條請求被告給付9,388,400元（按即本件買賣價金專戶內留存之價金），及自本件判決日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，並判決如主文第一項所示。
（二）系爭買賣契約第10條第1點約定：「買方若未依本約履行各項義務或交付價金（含票據未獲兌現）者，遲延期間（自逾期日起至完成給付日止）每逾一日買方應加付按該期期款（該期如無需付款則依已付價金）千分之一計算懲罰性違約金予賣方。．．．」。另按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。民法第234條亦有明文。查本件買賣仲介業者於100年5月10日通知兩造進行買賣標的物之點交時，原告並無不能點交之情狀，業經本院審認如前，應認原告已依債務本旨實行提出給付，被告因個人之認知，不願接受，自屬受領遲延。被告既已先後於100年4月7日、13日、25日、29日將系爭買賣契約之全部價金1,650萬元匯至本件買賣價金專戶內，之後，經僑馥建經代償賣方前順位貸款6,606,
466元，復代扣繳稅款43,134元及給付賣方仲介費用462,
000元後，該專戶內結餘金額為9,388,400元等情，業據僑馥建經具狀陳報詳確（參本院卷三第18頁），並有中國信託商業銀行股份有限公司函附之本件買賣價金專戶帳戶交易明細附卷可稽（參本院卷三第15-16頁），則原告依系爭買賣契約第10條第1點約定，主張以被告尚未給付之買賣價金9,388,400元為計算基礎，請求被告給付原告自本件判決日起至給付全部價金1,650萬元之日止，按每日9,388元之懲罰性違約金，亦屬有據，應予准許，並判決如主文第二項所示。
三、關於爭點五後段，即被告反訴請求原告返還價金1,650萬元，有無理由？如上所述，被告以原告遲延交屋為由，主張解除契約，並不可採，系爭買賣契約既仍有效存續，則被告依民法第259條第2款之規定，反訴請求原告將本件買賣價金專戶已支付原告之7,111,600元，及該專戶內尚留存之9,388,400元，合計1,650萬元返還被告，於法不合，為無理由，應予駁回。
被告反訴之請求既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
伍、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證（含爭點一、三、六），核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
陸、按民事訴訟法第77條之2第2項規定，以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額。該條項所稱之「以一訴附帶請求」者，凡是附帶請求與主位請求間有主從、依附或牽連關係者，即有該條項規定之適用（最高法院97年度台抗字第792號裁判可資參照）。兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，且因原告訴之聲明第二項係關於違約金之請求，與第一項聲明間有牽連關係，屬附帶請求，參諸前揭裁判意旨，故本院僅依原告訴之聲明第一項部分酌定擔保金，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
柒、結論：原告之訴為有理由，被告提起之反訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國101年9月19日
民事第五庭法官莊嘉蕙正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年9月19日
書記官王綉玟