裁判字號：臺灣臺北地方法院96年訴字第2417號民事判決
裁判日期：民國96年08月14日
裁判案由：返還價金等
臺灣臺北地方法院民事判決96年度訴字第2417號原告乙○○訴訟代理人 呂翊丞 律師複代理人 李宏文 律師被告丁○○上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國96年7月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國95年11月17日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），伊向被告購買坐落台北市○○街○○○號1樓房屋及其基地（下稱系爭房屋），約定買賣總價為新台幣（下同）2,100萬元，被告並於系爭買賣契約所附之「房屋現況說明書」中，確認告知伊系爭房屋並未曾發生兇殺或自殺致死之情事，伊亦於簽約同時支付第1期價款420萬元予被告。 嗣伊 發現系爭房屋曾於77年4月3日發生重大刑事兇殺命案，即當時之住戶 黃清修 遭歹徒於屋內開槍射擊，左胸中彈，流血過多生命垂危，經送醫不治死亡。詎被告明知系爭房屋曾發生該兇殺命案，竟故為不實之說明，致使伊陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約之意思表示，伊自得依民法第92條規定為向被告表示撤銷系爭買賣契約之意思表示。又按房屋交易市場之通常觀念言，屋內曾否發生有人「非自然身故」之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知有該情，多因心生畏怖而無購買意願，並影響系爭房屋之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大瑕疵。被告出賣系爭房屋時，故意不告知該情，有違誠實信用原則，未依債之本旨為給付，應認其有違約之情事，伊亦得依民法第354條、第359條規定解除系爭買賣契約，而伊已於96年1月24日委請律師寄發存證信函以意思表示被詐欺及物之瑕疵擔保責任，向被告為表示撤銷、解除系爭買賣契約之意思表示，被告於翌日（25日）收受該函，則系爭買賣契約既經伊撤銷、解除，被告依民法第179條、第259條規定，自應將伊支付之買賣價款420萬元返還予伊等語。並聲明：（一）被告應給付伊420萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋買賣自始係原告之夫即訴外人甲○○主動敦促其熟識之房屋仲介者即訴外人己○○向被告遊說，並於3日內成交，被告係居於被動配合而為之。又系爭房屋買賣之所以生變，乃因仲介者己○○於取得仲介前金50萬元後不承諾能於短期內幫原告以2,300萬元轉售，致原告欲從中圖取暴利200萬元如意算盤落空，竟藉買賣標的物為凶宅之由欲達悔約之正當性及欲達請求返還已付定金之合理性。再者，95年11月16日下午原告之夫甲○○與仲介者丙○○簽訂「不動產買賣斡旋金議價委託書」，由甲○○以其妻即原告乙○○之名代為簽字，而被告則分別與仲介者己○○簽訂「授權狀」及「買賣不動產定金收據」，雙方並於翌日至甲○○所指定之戊○○代書事務所辦理產權過戶移轉等一切手續。簽約時，買賣雙方在代書及仲介之見證及指示下，在代書備妥之「房地買賣契約書」上分別簽名用印，而房屋買賣契約書最後1頁之「房屋現況說明書」內容之「是否欄」所載事項，簽名用印時係屬空白未劃勾，而仲介或代書均未逐項詢問或朗誦，買方甲○○亦未有任何質疑或異議。嗣甲○○因仲介者己○○無法幫其轉售系爭房屋賺取200萬元，乃欲悔約要求被告將其已付定金返還，並到處宣稱系爭房屋係凶宅，被告故意隱瞞欺騙伊云云，心態顯有可議。再按一般人認知，所稱「凶宅」者，應為「惡死」之住所，須是「發生」地亦為「結果」地為構成要件，否則如是夫妻、兄弟、朋友在家中口角互毆，或酒後亂性拿刀打殺後送醫不治，如該發生地之住所皆謂之為「凶宅」，豈不到處皆是凶宅？又依一般堪輿家所謂「凶宅」係指鬧鬼魅、靈異、不吉之住所而言。查系爭房屋之原先屋主黃清修經營銀樓生意，於77年4月3日上午與侵入之強盜格鬥時遭歹徒槍傷，係由被告將其送往 馬偕 醫院急救，因傷重失血過多在醫院不治死亡，而非當場死於屋內，不能認係「凶宅」，且黃清修死亡後，其妻於隔年將系爭房屋出售予 陳曾靜枝 繼續經營銀樓，陳曾靜枝一家人居住將近10年後，於88年7月間再轉售予被告，被告迄至本件買賣亦住有8年之久，系爭房屋詎黃清修過世後，歷經19年之久，大家都居住平安，亦無所謂凶宅問題存在，更無所謂靈異不吉之事發生。何況上開搶劫銀樓之重大命案，當時不僅鄰里皆知，整個台北市民皆知，原告之夫甲○○住在鄰近豈有不知之理？其購買系爭房屋所費不貲，理應事先查明屋況，為何其當時不問屋況，為何主動求買而急於3天內簽約？那麼乾脆、那麼急？被告無出售系爭房屋之急迫性，更無須隱瞞且無法隱瞞上開命案而欺騙原告。另原告付款時係分別開立面額50萬元、370萬元之支票2紙，指明該50萬元支票係支付仲介己○○之仲介費前金，並於簽約當場交付己○○，縱認原告主張有理，就該50萬元亦不能要求被告一併返還。末按被告為達悔約之目的而藉「凶宅」為由大肆宣染，嚴重減損系爭房屋之價值，對被告應負賠償責任，依民法第247條第1項規定被告當可沒收原告已付之價金充作賠償金。並系爭買賣契約因可歸責於付定金之原告之事由，致不能履行，依第249條第1項第2款規定原告不得請求返還定金等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造於95年11月17日簽訂系爭買賣契約，原告向被告購買系爭房屋，約定買賣總價為2,100萬元，原告並於簽約時支付第1期價款420萬元予被告。
（二）系爭買賣契約所附「房屋現況說明書」中第6項「是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」一欄，經勾選「否」，並其上賣方確認之簽名、蓋章為被告所簽名、蓋章。
（三）系爭房屋於77年4月3日曾發生刑案，當時屋主黃清修遭歹徒於房屋內開槍射擊，左胸中彈，經送醫急救後不治死亡。
（四）原告於96年1月24日以桃園中路郵局第143號存證信函，向被告主張系爭房屋為凶宅，其遭被告詐欺購買系爭房屋，依民法第92條規定向被告表示撤銷系爭買賣契約之意思表示，及主張系爭房屋有滅失或減少其價值等之瑕疵，依民法第354條、第359條規定向被告主張解除系爭買賣契約。
四、兩造之爭點及論述：原告主張系爭房屋為曾發生兇殺致死之「凶宅」，被告故意隱匿未告知原告，致使原告陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約，對原告構成詐欺；又系爭房屋為曾發生兇殺致死之「凶宅」，有滅失或減少其價值之重大瑕疵，遂於96年1月24日以存證信函依民法第92條規定向被告為撤銷系爭買賣契約之意思表示及依民法第354條、第359條規定向被告為解除系爭買賣契約之意思表示之事實，固據提出系爭買賣契約及所附房屋現況說明書、剪報資料、存證信函及回執為證，惟被告否認有詐欺原告及系爭房屋有瑕疵，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項固定有明文。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例資參）。按有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「兇宅」，至於兇宅之定義，依目前房屋仲介公司之規範，係指「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之房屋，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，惟就一般社會大眾言，仍屬於心理層面惡嫌惡狀況，對居住於其內之住戶言，除對居位品質會發生疑慮外，在心理層面止亦會造成相當大的負面影響。因此在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋或不動產，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因此亦造成該等標的之市場接受程度及價格之低落情事。同時具有非自然身故情事之不動產，無論從心理層面或市場接受度而言，皆非一般適於居住之標的，且有明顯異於週遭環境情形，即與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。惟房屋是否因為曾有人於此「發生兇殺或自殺致死之情事」而成為「凶宅」，不僅屬個人主觀面及心理面之範疇，且因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理。因此在判斷一房屋是否為「凶宅」，除應具備「發生兇殺或自殺致死」之「人」應死於屋內外，並應考量案發事情大小、案件經過時間長短等因素，並非以「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之房屋，一概均認係「凶宅」而構成物之瑕疵，否則將影響房市交易之公平性、安全性及發展性。查本件系爭房屋之原住戶黃清修在系爭房屋經營銀樓生意，於77年4月3日上午9時許，遭歹除侵入開槍射擊，左胸中彈，經民眾將其送往馬偕醫院急救，因傷重失血過多於當日中午不治死亡之事實，為兩造所不爭執，並有原告所提出之剪報資料及被告所提出之剪報資料、相驗屍體證明書在卷可稽，堪信為真。果爾，被害人黃清修係因傷勢過重於醫院不治死亡，並非死於系爭房屋內，尚與「凶宅」要件不合。又被告辯稱系爭房屋於案發後不久屋主售予陳曾靜枝，陳曾靜枝居住將近10年後，於88年7月以1,600多萬元間再轉售予被告居住近8年，大家都居住平安，無所謂靈異不吉之事發生等情，業據其提出房地買賣契約為證，核與本院向台北市中山地政事務所調閱系爭房屋歷次變更登記資料大抵相符，亦為原告所不爭，堪信為真。準此，系爭房屋自黃清修命案發生迄至本件買賣，相距達19年之久，並經幾位屋主居住過，且原告亦未舉證系爭房屋自上開槍擊事件發生後有發生靈異不吉之情事，或系爭房屋自該事件發生後其房價一直處於顯低於當地之行情之情事，自難認系爭房屋為「凶宅」。系爭房屋既非「凶宅」，則原告以系爭房屋為「凶宅」構成物之重大瑕疵，向被告主張解除系爭買賣契約，自屬無據，其解除契約並不生效力，故其本於解除契約後回復原狀之法律關係，依民法第259條規定請求被告返還買賣價金420萬元，並無理由。
（二）次按民法上所謂詐欺，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示；又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院18年上字第371號、44年台上字第75號判例參照）。原告另主張：被告明知系爭房屋曾發生上開兇殺命案，竟故為不實之說明，致使伊陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約之意思表示云云，為被告所否認，依上說明，自應由原告就其主張受詐欺之事實負舉證之責任。查原告主張受詐欺，無非以被告在簽訂系爭買賣契約時，於「房屋現況說明書」中第6項「是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」一欄勾選「否」云云。惟查，如前述，系爭房屋雖發生上開槍擊事件，惟與「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之「凶宅」要件不合，故縱認被告勾選「否」，難謂與事實不符而有詐欺行為。又被告雖知系爭房屋於77年間曾發生上開槍擊事件，但依其個人之認識，認定被害人並非於系爭房屋內身亡，非屬凶宅，則其縱有勾選「否」，亦難謂係為故意隱瞞而為不實之說明。況上開槍擊事件發生後，各大媒體均顯著披露，甚為轟動，而原告之夫甲○○係居住在附近之台北市○○路○○○號，並參以其供稱「我在這裡住了20幾年」、「被告常來我店裡買東西所以認識，認識十幾年，我知道他家做生意」、「簽約前我沒有看系爭房屋，因為系爭房屋屋況我很清楚，所以不用看」等語（見本院96年5月16日言詞辯論筆錄），其對於該訊息，自難諉為不知，是原告主張不知系爭房屋發生上開槍擊事件，係受被告詐欺而簽訂系爭買賣契約云云，亦難採信。綜上，原告既非因被告詐欺而簽訂系爭買賣契約，則原告依民法第92條第1項規定撤銷其為簽約之意思表示，並不合法，不生撤銷效力，故其本於撤銷契約後依民法第179條規定請求被告返還買賣價金420萬元，並無理由。
五、綜上所述，原告主張依民法第92條規定撤銷系爭買賣契約及依民法第354條、第359條瑕疵擔保責任規定解除系爭買賣契約，均不可採，從而原告依民法第179條及第259條規定，請求被告返還420萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。
而其假執行宣告之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件為判決基礎之事證已明，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國96年8月14日
民事第六庭法官曾部倫以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國96年8月15日
書記官謝梅琴