裁判字號：臺灣桃園地方法院94年訴字第89號民事判決
裁判日期：民國95年01月25日
裁判案由：返還車位
臺灣桃園地方法院民事判決94年度訴字第89號原告甲○訴訟代理人 王鏡嵐
周美玲 律師被告丁○○訴訟代理人戊○○上列當事人間請求返還車位事件，於民國95年1月11日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應將坐落於桃園縣中壢市○○段第三二五一地號土地，其上建物之地下層，建號為桃園縣中壢市○○段第四一九二號，其中編號第三號、面積壹拾壹點零貳平方公尺、位置如後附中壢地政事務所複丈成果圖所載之停車位遷讓並交還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告以新台幣伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：除願供擔保聲請宣告假執行外，餘如主文所示。
二、陳述：
(一)坐落桃園縣中壢市○○段第3251地號土地，其上建物即門牌號碼桃園縣中壢市○○○街○號（下稱系爭建物）之地下層建號為桃園縣中壢市○○段第4192號，其中面積11.02平方公尺編號3之停車位（下稱系爭停車位）為原告所有，惟被告竟聲稱系爭停車位係其向訴外人楊 吳秋菊 買受取得，按公寓大廈管理條例第4條第2項明文禁止分離出售，果若被告所辯系爭停車位係被告出資向訴外人 楊吳秋菊 購得等語屬實，亦僅被告與訴外人楊吳秋菊間所成立之債權債務契約，與原告無涉。
(二)訴外人 吳新朋 於民國92年7月間，經本院90年度執字第1288
7號強制執行事件拍定取得系爭建物及其共同使用部分（包括系爭停車位），嗣於92年9月16日原告向訴外人 吳新明 買受其前述拍定之部分，並於同年10月2日辦理所有權移轉登記完畢，是原告建物專有部份，基地應有部分及共同部分之權利範圍為：專有部分：中壢市○○段4236建號，7層建物之第1層，面積為87.89平方公尺，附屬平台面積為9.26平方公尺，附屬花台面積為1.24平方公尺。基地應有部分為中壢市○○段○○○○○號，權利範圍萬分之241。共同部分即建號中壢市○○段○○○○號，權利範圍為萬分之450。而被告建物專有部分、基地應有部分及共同部分之權利範圍為：專有部分為中壢市○○段4225建號，7層建物之第4層，面積11
2.33平方公尺、附屬陽台面積13.70平方公尺，基地應有部分為中壢市○○段○○○○○號，權利範圍萬分之268。共同部分即建號中壢市○○段○○○○號，權利範圍為萬分之136。由上開兩造專有部分面積以觀，被告之專有部分面積尚大於原告，然就第4192建號而言，被告登記之權利範圍僅有萬分之
136，原告登記之權利範圍卻有萬分之450。系爭大樓就建號第4192號登記狀況可區分為：「萬分之100多」及「萬分之400多」兩類，兩者所依附之主建號前者計有27個主建號，後者計有15個主建號，而原告主建號4236號正係後者15個其中之一。而本件現場停車格劃分為15格，本件並無被告所稱之分管契約存在，即本件就建號4192號部分於建商最初興建時，即規劃15格停車位並隨同主建物售出予15戶，是就建號4192號部分，有向建商買受停車位者，即登記權利範圍為「逾萬分之400」，未買受者即登記權利範圍為「逾萬分之
100不逾200」。
(三)系爭大樓並未成立管委會，亦無分管契約，地下停車層並無專人管理。系爭大樓名為：「好彩頭」，而據卷內桃園縣政府工務局建管課檢送83桃縣建管使字第287號使用執照案卷，第1頁明載有：「停車造冊應於發照前列管(已列管 瑛敏 7/9)」等語，又該案卷所附之地下層平面圖所標示編號3之停車格，與目前系爭停車位相符，是系爭大樓自始即由建商劃分15格停車格，屬特定15戶所有其物權，該15戶於建號4192部分登記上必須權利範圍逾萬分之400，用以表彰其等就停車位之權利，此亦有證人乙○○、丙○○於本院證述明確。訴外人楊吳秋菊有向建商買受系爭停車位，並經建商交付使用，而楊吳秋菊向建商所購得包括土地及建物部分，經本院90年度12887號強制執行事件拍賣，由訴外人吳新朋拍定取得，本院所發給吳新朋之權利移轉証明書載：「共同使用部分第4192建號持分450/10000隨同主建物移轉」，是吳新朋取得系爭停車位，而吳新朋已將其拍得之部分全部移轉予原告，原告自亦取得系爭停車位。
(四)被告辯稱：「有關停車位之使用，性質上乃就共同部分基於分管契約取得」云云，已與事實不符，即系爭建號4192號停車位僅為特定之15戶所有，業如前述，況被告所提出其與訴外人楊吳秋菊之買賣切結書，其上字跡通篇至尾，甚至不同人之簽名，字跡竟出自同一人之手，故原告鄭重否認該切結書形式之真正。退步言之，假設該切結書為真正，則按民法第758條不動產物權之轉移取得，非經登記不生效力，及公寓大廈管理條例第4條第2項專有部分不得與建物共同部分之應有部分分離為移轉，被告並未於85年間辦理移轉登記，即就共同部分建號4192號變更登記為萬分之450，是以被告與訴外人楊吳秋菊間之買賣切結書縱令形式為真正，亦僅屬私人間相對性債權契約，當然不得對抗經由法院拍賣程序取得物權之訴外人吳新朋，更不得對抗吳新朋之後手即原告。蓋以物權登記具公示性依土地法第43條規定，吳新朋及原告係信賴登記應受保護。
三、證據：提出土地登記第二類謄本2紙、建物登記第二類謄本2紙、建物登記第一類謄本2紙、台灣桃園地方法院不動產權利移轉證書影本、建築改良物登記簿謄本影本各1份，照片
9張為證。並聲請本院勘驗現場及訊問證人乙○○、丙○○。
乙、被告方面：
一、聲明：
(一)原告之訴駁回。
(二)如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。
二、陳述：
(一)被告本為系爭大樓區分所有權人，於購屋之初，未併購停車位，然嗣於85年11月10日被告向訴外人楊吳秋菊買受取得系爭停車位。系爭停車位之使用，性質上乃就共有部分基於分管契約所取得之使用收益權能，與區分建物而各就其專有部分享有單獨所有權之情形有間。依分管契約取得權利之轉讓，本質上與共有部分之應有部分轉讓尚屬二事，亦與公寓大廈管理條例第4條第2項之規定有間。
(二)按建築法第102條之1及建築技術規則建築施工編第59條之
1之規定而設之停車空間，即一般所謂「法定停車空間」，而「法定停車空間」之登記方式，依其是否兼防空避難室使用，有無使用上獨立性等不同之情況，又分為共有部分及專有部分兩種，室內法定停車空間未兼防空避難室使用，且有使用上獨立性者，於申辦建物所有權登記時，得併入主建物內辦理測繪登記，反之，則依土地登記規則關於共有部分之方式辦理登記。本件系爭停車位位於桃園縣中壢市○○段第4192建號，而該地號顯係依共有部分之方式辦理登記，此觀之系爭4192建號建物登記謄本之登記面積包含屋頂突出物、雨遮、地下層自明。又系爭大樓係公寓大廈管理條例施行前之建物，即便各區分所有權人就系爭建物之應有部分有所不同，應有部分較大之區分所有權人就特定部分，亦無從直接行使所有權，而須經各共有人以分管合意之方式取得系爭停車位之使用權，是本件以共有為登記方式之地下停車位買賣，區分所有權人間停車位之買賣，並非停車位部分所有權之買賣，而係訴外人楊吳秋菊基於分管共用部分共有人之身分，以支付價金方式，分管取得具有共用性質之系爭停車位使用權，嗣被告基於共用部分共有人之身分，支付價金取得楊吳秋菊之使用權，於私法自治原則及所有權分化為權利客體之趨勢考量下，系爭停車位使用權並非不得為獨立買賣之標的，原告主張被告所取得之權限僅係債權，顯屬有誤。
(三)按區分所有建物之共有部分，除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分移轉，土地登記規則第94條定有明文，又此係區分所有權與公共設施利用權一體性之具體明文，是專有部分與共用部分之應有部分應一併移轉，惟因系爭停車位屬約定專用部分，本質為使用權，係隨分管契約變動而變動，變動結果，僅係共用部分約定專用或分管主體之變更，原則上，喪失系爭停車位之原分管主體，並不喪失其共用部分之應有部分，取得系爭停車位之新分管主體，亦不增加共用部分之應有部分，雖專有部分與共用部分之應有部分之變動，連帶可能使受讓者繼受分管主體，但在受讓前，讓與者將系爭停車位讓與其他區分所有權人，則因分管契約之變動，使讓與者喪失系爭停車位之分管地位，此時受讓專有部分之人，雖同時亦受讓共有部分之應有部分，但並未取得停車位之使用權。從而，專有部分與共用部分之應有部分雖須一併移轉，但約定專用之系爭停車位使用權，並不當然隨同移轉。
(四)訴外人 吳楊秋菊 於85年11月10日，將爭停車位出售予被告之情節，業如前述，又被告將其所有之車輛停放系爭停車位已近10年，且並未產生糾紛，足見訴外人吳楊秋菊將系爭停車位出售予被告後，在大樓住戶默示同意下，已發生變更分管契約內容之效力，依上開說明，被告應已取得系爭停車位之使用權。而本院91年度執字第12887號就拍賣系爭建物之拍賣公告，並未記載拍賣標的含停車位，原告自應再查證系爭建物拍賣時，系爭停車位是否仍由訴外人吳楊秋菊使用。系爭大樓係大樓住戶共有，各區分所有權人各持有應有部分萬分之136至450不等，有建物登記謄本可稽，而住戶有36戶，地下室僅15個汽車停車位，原告自可推知並非每位區分所有權人，均有權使用停車位，就如何使用停車位一節，應另有約定。是原告主張其有系爭建物之應有部分，即可使用系爭停車位，並非可採。再者，公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布施行，而系爭建物係於83年間完成建物登記，有建物登記謄本可稽，依法律不溯及既往之原則，原告應可推知在公寓大廈管理條例公布施行前發生之事件，未必均可適用上開條文。又原告既知公寓大廈管理條例業已施行，就拍賣標的是否含停車位一節，理應向該大樓之管理委員會或大樓其他住戶查詢，被告將其車輛停放在系爭停車位，已近10年，系爭停車位已由被告使用，實屬可得而知之事。原告未為上開行為，逕自認為拍賣標的含系爭停車位，難認其係善意第三人，自應受其前手與其他共有人分管契約之拘束。
(五)不動產物權取得設定喪失變更非經登記不生效力，惟系爭停車位非以單獨所有權之形式為登記，此觀之建物登記簿謄本即明，又據原告自承被告占有使用系爭建物本為其他區分所有權人所知悉，其他區分所有權人對於原告占有使用系爭停車位並未曾提出爭執，直至原告請住戶代轉請被告移車，換言之，被告行使約定專用之權限業經其他區分所有權人所知悉而未曾提出反對之事實，亦屬無待證明。
三、證據：提出建物登記謄本紙、買賣切結書、房屋買賣契約書各1份為證。
丙、本院依職權向桃園縣政府調閱系爭大樓竣工圖及使用執照等案卷及調閱本院90年度執字第12887號卷宗。
理由
一、原告起訴主張原告之前手即訴外人吳新朋於92年7月間，經本院90年度執字第12887強制執行事件中拍賣標得桃園縣中壢市○○段○○○○○號土地，及其上「好彩頭」7層建物中之建號4236號、5949號（增建部分）即門牌號碼桃園縣中壢市○○○街○號，暨其共同使用部分（建號4192號）權利範圍萬分之450之區分所有權，並於92年7月25日取得上述不動產之權利移轉證書，嗣於同年9月16日，吳新朋將前述其所拍得之部分轉賣予原告，且於同年10月2日辦理所有權移轉登記完畢，而吳新朋之前手即訴外人楊吳秋菊向系爭大樓原始取得人乙○○，購買系爭房地時，即已連同購買系爭停車位，並將該停車位面積計入共同使用部分之登記權利範圍萬分之450內，是原告購得系爭房地之共同使用部分面積登記權利範圍萬分之450，自包含系爭停車位在內，故被告占有使用系爭停車位，並無正當權源等語。
二、被告則以：其係系爭大樓之區分所有權人（建號：4225號，門牌號碼:桃園縣中壢市○○○街○○○號4樓，共同使用部分建號4192號權利範圍萬分之136），於85年11月10日向訴外人楊吳秋菊購買系爭停車位之使用權，本院執行處拍賣公告並未記載查封及拍賣之標的包括系爭停車位，是該買賣契約並非無效，被告使用系爭停車位有正當權源，原告自拍定人吳新朋處購得之權利不包括系爭停車位使用權，被告係有權占有使用系爭停車位等語，資為抗辯。
三、原告主張其之前手吳新朋於92年7月間經本院90年度執字第12887號強制執行事件拍賣標得系爭房地區分所有權，並於92年7月25日取得系爭房地之權利移轉證書，嗣於同年9月16日，吳新朋將前述其所拍得之部分轉賣予原告，且於同年10月2日辦理所有權移轉登記完畢，而吳新朋之前手即訴外人楊吳秋菊向乙○○購買時，併連同購買系爭停車位。而被告購買系爭大樓之建號4225號（門牌號碼：桃園縣中壢市○○○街○○○號4樓）及共同使用部分建號4192號權利範圍萬分之136之區分所有權，並未購買停車位，而迄今被告占有使用系爭停車位之事實，業據其提出土地、建物登記謄本各一份為證，且為被告所不爭執，本院復依職權調閱本院90年度執字第12887號執行卷，查明屬實，堪信原告此部分之主張為真實，惟被告以前揭情詞置辯，是本件兩造之爭點為：
(一)原告之前手即吳新朋拍定取得系爭房地有無包含系爭停車位之使用權﹖
(二)被告主張其已取得系爭停車位之使用權是否有理由﹖
四、關於原告之前手拍定取得系爭房地，有無包含系爭停車位之使用權﹖經查，本件系爭房、地，原係由系爭大樓之原始取得人乙○○出售予訴外人楊吳秋菊，嗣訴外人楊吳秋菊向新竹商業銀行股份有限公司（下稱新竹銀行）借款，並提供系爭房、地為擔保，設定抵押權後，惟無力清償借款債務，經新竹銀行就系爭房、地聲請強制執行，而由本院以90年度執字第12887號予以強制執行，由原告之前手吳新朋拍定（其中共同使用部分即建號4192號隨同主建物一併移轉不另定底價，權利範圍為萬分之450），並於92年7月25日至本院執行處領取不動產權利移轉證書等情，為兩造所不爭，亦經本院調閱上揭執行卷，查明屬實。又依系爭共同使用部分即建號4192號之登記簿謄本記載，系爭公共設施面積包括地下室面積在內，且依本院向桃園縣政府工務局函調之系爭大樓竣工圖、使用執照申請書，地下室係作為停車位、配電室、自用儲藏室、防空避難室，系爭大樓之所有停車位均無單獨所有權等情，有建物謄本、竣工圖、使用執照申請書在卷可稽，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。次查系爭大樓起造時即規劃有42戶房屋，及共同使用部分之地下室作為停車場使用，而其中有部分建號4194、4195、4196、4197、4198、41
99、4238、4242、4243、4244、4245、4246、4247號等建物面積均為87.89平方公尺（見卷內建物登記謄本），與系爭房屋專有部分建號4236號面積相同（見卷內建物登記謄本），惟前揭建號4194、4195、4196、4197、4198、4199、42
38、4242、4243、4244、4245、4246、4247號房屋無平面車位，其共同使用部分之權利範圍，分別為萬分109，而建號4236號房屋擁有停車位，共同使用部分之權利範圍為萬分之
450等情，為兩造所不爭執，並有建物謄本在卷可憑，雖被告所提出原告不爭執之被告與乙○○所訂定之房屋買賣契約書、土地買賣契約書內容均未有關於停車位之約定，然證人乙○○於本院審理時證稱:「（問:所有的建物是否都有停車位？）停車位不是與建物一戶配一格，是另外買的。」「（問:有買停車位的人，在登記上是否有註明？）有買的人，代書就會辦理。」自堪信上開事實為真實。準此，堪認系爭大樓停車位係計入共同使用部分之權利範圍，從而，有購買停車位之區分所有權人，其共同使用部分之權利範圍，自較無購買停車位之區分所有權人大。況被告亦為系爭大樓之區分所有權人，其專有部分建號4225號建物面積112.33平方公尺比系爭建物面積87.89平方公尺，多24.44平方公尺，但被告之共同使用部分之權利範圍僅萬分136，且其自承買受時並無併購停車位，故其共同使用部分較有停車位使用權者少，自屬當然。又訴外人楊吳秋菊向乙○○買系爭房地時已併購系爭停車位，亦為兩造所不爭，而系爭房地於92年7月間拍賣時，就此共同使用部分第4192建號之權利範圍萬分之450記載:隨同主建物一併移轉不另定底價，而由原告之前手 吳新棚 得標承買（見卷內本院90年度執字第12887號不動產權利移轉證書附表），自不因原拍賣公告就此共同使用部分未載明併含系爭停車位，而認系爭停車位不在拍賣範圍之內，從而，系爭停車位係在原告之前手吳新朋標得共同使用部分範圍之內，堪予認定，則原告之前手吳新朋就系爭房地經本法院發給不動產權利移轉書，即已依法取得系爭停車位之使用權，嗣吳新朋轉讓其前述所標得買受之部分予原告，原告自亦已取得系爭停車位之使用權。
五、被告主張其已取得系爭停車位之使用權是否有理由﹖
(一)按區分所有建築物之出賣人，如保留共有部分之專用權，分別附隨於專有部分出賣時，倘他區分所有人明知有此情形而買受，縱未明白約定，亦應視為保留專用權之默示承認，與共有物之約定分管相類，各區分所有人應受其拘束，僅專用權人使用該專用部分不得違反共有物之使用目的，致妨害大樓及住戶之安全而已，最高法院80年度台上字第1104號判決可資參照。又共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在，最高法院48年台上字第1065亦著有判例可資參照。是公寓大廈管理條例實施前，區分所有建築物之建築商，於出售其區分所有權時，以契約約定將該建築物之特定共用部分供特定區分所有權人使用，倘無違反強制或禁止之規定，成立分管契約，各區分所有權人及其受讓人，應受其拘束。
(二)查系爭大樓之出賣人乙○○係於公寓大廈管理條例實施前分層分戶出售系爭大樓之區分所有建物，該大樓地下層固為該大樓各區分所有權人之共同使用部分，然乙○○分層分戶出售系爭大樓而與各承購戶簽訂房屋買賣合約書、土地買賣契約書時，以共同使用部分所登記權利範圍之差異，將地下層停車位予以排除共用及被告亦自承其向乙○○購屋時，並未購買停車位之事實，已如前述。是堪認系爭大樓之區分所有權人，於向乙○○簽約購屋時即可知悉乙○○有保留地下層停車位之專用權另行分別附隨於房屋出售之情形，而仍買受房屋，依前開說明，即應視為各停車位由附購該車位之特定區分所有權人專用之默示承認，此與共有物之約定分管相類，且無違反強制或禁止之規定，原告由原區分所有權人轉售而購得上開系爭房屋，被告自系爭大樓原始取得人處購得其屋，自均應受其拘束。
(三)查訴外人楊吳秋菊於85年11月10日將系爭停車位之使用權移轉予被告乙節，固據被告提出系爭停車位買賣切結書一件為證，惟該買賣切結書已經原告否認其真正，而訴外人楊吳秋菊已難尋覓致本院無法訊問以辯前述系爭停車位買賣切結書之真正，然本件訴外人楊吳秋菊既原為系爭大樓住戶，且其已自系爭大樓原始取得人處購得系爭停車位，雖自受系爭大樓各停車位由附購該車位之特定區分所有權人專用約定之保護，惟本件姑不論被告所提出之前述系爭停車位買賣切結書是否為真，亦僅屬楊吳秋菊單獨出售系爭停車位予被告之情，惟楊吳秋菊既未移轉系爭停車位所相對應於共同使用部分之應有部分予被告，更未移轉其位於系爭大樓之全部土地及建物之應有部分予被告，自與最高法院48年台上字第1065判例所述之情事有間，而難認為「停車位由附購該車位之特定區分所有權人專用」之契約對其仍屬有效。又被告亦係系爭大樓住戶，就其所稱受讓系爭停車位一事，其除提出前述系爭停車位買賣切結書一紙外，未能提出系爭大樓管理委員會或住戶會議同意等證據以供本院審酌，是被告所稱其與楊吳秋菊間移轉系爭停車位之行為，充其量僅為其與楊吳秋菊間之債權契約，自不發生發生變更分管契約內容之效力，準此，被告即未取得系爭停車位之使用權。而訴外人楊吳秋菊既尚未喪失系爭停車位之分管地位，則原告之前手吳新朋經由本院拍賣標得系爭房地之所有權，自一併取得系爭停車位之使用權，被告主張其已取得系爭停車位之使用權，即無理由。
六、綜上所述，原告依民法第767條前段之規定請求判令被告將系爭大樓地下室編號第3號系爭停車位遷讓並交還，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦於判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、本判決所命給付之價額未逾新台幣50萬元，爰依職權宣告假執行，是原告 陳明 願供擔保聲請宣告假執行，自無必要，又被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國95年1月25日
民事第一庭法官陳婉玉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年1月25日
書記官劉雅玲