臺灣花蓮地方法院99年度訴字第313號民事判決

裁判字號：臺灣花蓮地方法院99年訴字第313號民事判決

裁判日期：民國100年04月29日

裁判案由：給付 仲介 費等

臺灣花蓮地方法院民事判決99年度訴字第313號原告遠東房屋企業社法定代理人 王浚名 訴訟代理人 張照堂 律師
李文平 律師原告 李明 唐訴訟代理人 王安順 複代理人張照堂律師
李文平律師被告 謝明 訴訟代理人 廖學忠 律師上列當事人間請求給付仲介費等事件，本院於民國100年4月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告遠東房屋企業社（下稱遠東房屋）起訴時為獨資商號，負責人為 張簡 劉菊 ，嗣於訴訟程序中變更組織為合夥組織，負責人為王浚名，有商業登記資料查詢可參（本院卷65頁），原告遠東房屋亦於民國100年4月13日言詞辯論期日當庭表示變更原告為遠東房屋企業社，法定代理人王浚名，有筆錄足憑，所為當事人之變更，經被告同意，符合民事訴訟法第255條第1項第1款規定，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：㈠被告於99年6月1日與遠東房屋簽定專任委託契約書，將被告
所有坐落花蓮縣○○鄉○○段449、449-5地號土地（下稱系爭土地）委託遠東房屋銷售。又於99年8月23日獲被告簽署專任委託契約變更同意書（下稱契約變更同意書），將委託銷售價格調低，經遠東房屋努力仲介後，於99年8月26日促成原告 李明唐 （下稱 李明堂 ）與被告，居間仲介服務完成，三方並簽立訂金收據內容如下：「一、茲收到本人（以下簡稱賣方）委託遠東房屋（以下簡稱受託人）代銷之不動產座落花蓮縣○○鄉○○段449、449-5二筆地號。二、售價新台幣每坪參萬肆仟貳佰伍拾元整，買方先支付定金支票貳拾萬元整，餘款尚計新台幣壹仟零陸拾伍萬柒仟貳佰伍拾元。三、雙方預訂民國99年9月10日前往本公司簽訂不動產買賣契約，屆時買方不買訂金沒收視為違約，違約金處理；受託人與買方各二分之一，但不得超過過賣方應付受託人仲介服務費百分之3為限。四、賣方不賣訂金加壹倍返還，另須支付受託人出售總價之百分之三服務費。恐口無憑，特立此據。
」並有三方簽名確認。
㈡詎料被告事後竟反悔，經原告寄發存證信函通知履行買賣契
約後，被告仍置之不理，僅返還當初收受之定金支票，至此，被告拒不履行買賣契約之意已甚顯然，應負違約之責。依三方簽立之訂金收據第四點，遠東房屋得依據上開約定請求被告給付出售總價百分之三之服務費新台幣（下同）000000元（本件買賣契約約定之總價金為10,857,250元，遠東房屋得請求被告給付出售總價百分之三之服務費，即325,718元），李明唐得依上開約定向被告請求返還加一倍之訂金20萬元，或依民法第249條第3款請求被告加倍返還訂金（擇一為勝訴判決）。
㈢被告確係委託遠東房屋代銷系爭二筆土地，並非僅限被告之
持分，就系爭土地之售價為每坪34,250元，總價10,857,250元（訂金200000元＋餘款00000000元＝00000000元）。系○○○鄉○○段○○○○號土地面積1006.75平方公尺，經換算坪及以每坪34,250元計算後，應為10,430,559.21875元（計算式：1006.75平方公尺×0.3025坪/平方公尺×34250元＝00000000.21875元），○○○鄉○○段○○○○○○號土地面積
41.24平方公尺，經換算坪及以每坪34,250元計算後，應為427,272.17元（計算式：41.24平方公尺×0.3025坪/平方公尺×34250元1坪＝427272.17元)，上開數據相加總計為10,857,831.38875元，與約定總價相當，可見委託銷售及買賣標的範圍確實為系爭土地全部，非僅限於被告持分，否則約定總價即不可能如此。訂金收據下方有被告親寫「增值稅以3,284,582元為準，增加不負擔增加部分。」特約事項欄則有「土地面積317坪，每坪單價34250元，總價00000000元」，均足證明被告係委託銷售系爭土地全部，而達成買賣約定之標的亦為系爭土地全部。另買賣契約性質上屬債權契約，被告既已同意出售範圍乃系爭土地全部，要不因其僅部分持分即影響契約之效力。至於被告事後無法履行買賣契約，是否是因被告與其他持分所有人另有其他約定或糾紛以致無法履行原告不得而知。原告已盡查證義務將系爭委託銷售土地之權利狀況，告知買賣雙方，買賣雙方也因此簽立契約，就系爭土地全部達成買賣之意思合致。
㈣專任委託契約書手寫文字為不動產經紀人 林玉鳳 手寫；契約
變更同意書手寫文字為遠東房屋員工 王張簡寶貴 所寫；訂金收據除簽名以外手寫文字，其中一至四條文空格為林玉鳳填寫，特約事項欄位為林玉鳳手寫，至於右側「增值稅」開頭之文字為被告所寫。訂金收據為本件仲介經紀人林玉鳳偕同李明唐之代理人王安順親自前往台北被告處所請伊簽章，簽章之前，被告尚先撥打電話給其合夥人股東（即系爭土地共有人）討論後，要求加註並手寫「增值稅以3,284,582元為準，增加不負擔增加部分。」乃以系爭土地全部範圍去計算之增值稅。另訂金收據下方特約事項明載「土地面積317坪」，亦係以系爭土地全部範圍加以換算與計價，被告對此委託銷售之買賣標的範圍顯然完全明知係指二筆土地全部後，始簽名其上，倘若被告其意非出售全部，又何以願意於訂金收據上簽名？質言之，訂金收據上之代銷標的、買賣坪數、買賣價金、增值稅計算等均是以系爭土地全部範圍計算而得，被告也均看過，其中增值稅部分還是其要求加註，若真與其委託銷售本意有違，根本不可能同意簽約。如今竟為脫免其違約責任，反指稱僅委託銷售部分持分，顯與證據不符。㈤被告及系爭土地其他共有人 謝華龍 、 林宗榮 取得系爭土地之
原因均為買賣，原因發生日期均為78年4月7日，顯見係於同一時間向他人購買取得，其等間之關係極有可能是合夥投資之關係。一般社會上合夥投資購買土地之模式，大多為保障彼此會將合資購買取得之土地以分別共有方式分散登記於名下，用以確保不會有人未得他人同意即擅自出售獲取利益，故一般常情也幾難看到會有只出售部分持分之情形，而大多係推由合夥投資人中一人出面負責出售，此亦為目前數人合夥投資不動產之常態。被告當初會委託銷售標的包括系爭土地範圍全部合情合理，亦無不妥，且其係在看過訂金收據契約上所載委託代銷標的為系爭土地全部，並撥打電話給其股東後同意簽名，顯見其本意確為出售土地全部。
㈥被告委託銷售系爭土地全部，一再表示獲得其他共有人之同
意授權，遠東房屋亦有將上開情況全數轉知李明唐，雙方對於系爭標的的買賣權利範圍皆完全清楚，故被告才會同意簽名。而遠東房屋亦已盡相關查證義務，且一般查證義務所欲保護之對象乃買方，因深怕買方對標的權利狀況不清楚，而本件除遠東房屋已盡查證義務，李明唐也相信被告所稱有受其他共有人同意授權才會願意達成買賣協議，被告在看完訂金收據上請求代銷標的為系爭土地全部之記載、買賣坪數係以317坪總合出售之記載，價金亦係以二筆土地全部加以計算之記載，甚至增值稅亦以二筆土地全部為計算基準之記載，並收受訂金20萬元支票後，同意簽名，顯見對於委託出售之標的範圍已極為清楚自不容其無故毀諾。
㈦經證人王安順證述，被告委託銷售之標的為系爭土地全部，
此不論專任委託契約書、契約變更同意書、訂金收據皆復如此，委託銷售之標的為系爭土地全部。另訂金收據特約事項第一點，「買賣面積以鑑定為準，多退少補。」倘若只是出售應有部分，當無測量土地面積問題。而訂金收據特約事項第二點，「如有地上物請賣方負責清除乾淨交予買方。」被告委託銷售之標的為系爭土地之全部，雙方買賣契約標的亦為系爭土地全部，故才約定地上物應由賣方負責清除才點交土地，此種約定方式顯與只有土地應有部分買賣之方式全然不同。若僅約定出售被告之持分，就不會有上開約定。倘若被告只願意出售權利範圍4/10，則在專任委託契約書上之標示應該會記載「十分之四」，而僅記載「持分」，且後續契約變更同意書、訂金收據，被告鐵定都會堅持記載4/10，然卻未見如此之記載。
㈧依據訂金收據所載，買賣標的、總價均已明白約定，並經原
告、被告三方簽名，則買賣契約意思已經合致。被告事後違約，未進一步完成書面契約，甚至拒絕履行，並將本案糾紛塑造成遠東房屋人員企圖收購系爭土地，倉卒之間以李明唐為人頭云云，實有污衊。爰就遠東房屋方面，依訂金收據第四條約定請求，就李明唐方面依訂金收據第四條前段、民法第249條第3款規定請求（擇一勝訴即可）。並聲明：①被告應給付遠東房屋325,718元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。②被告應給付李明唐20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。③原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠被告與遠東房屋於99年6月1日簽訂專任委託契約，委託出售
標的物係系爭土地之持分，於專任委託契約書第1條不動產標的物標示記載甚明。遠東房屋以仲介不動產買賣為專業，對於簽訂不動產契約之標的物權利範圍特別慎重，於訂約前應早已自土地登記謄本中查證明確，尤其遠東房屋於簽訂專任委託契約時，是以土地持分出售，並在契約書上註記權利範圍持分，與土地登記謄本記載被告就系爭土地持分為4/10相符，而契約變更同意書在備註欄記明「地主人在外地，傳真簽名視同正本」等語，所指之地主（即所有權人）亦為被告，並未及於其他共有人。遠東房屋基於仲介業之職責，應交專任委託契約書予李明唐，並詳細告知受託銷售標的物之範圍。李明唐亦是從事土地買賣為職業，對於本件買賣金額鉅大，絕不至於未詳細瞭解標的物之範圍，即輕率相信遠東房屋人員說詞，就決定買受。故李明唐應知被告僅出售土地持分而已。
㈡遠東房屋經營不動產居間仲介銷售之業務，屬不動產經紀業
，應遵守不動產經紀業管理條例第23、24、26條第2項之規定。然遠東房屋仲介銷售被告所委託之標的物，雙方只簽訂「專任委託契約書」，並未依該條例規定另簽訂「不動產說明書」，是其與李明唐洽談買賣事宜時，對於買賣標的物範圍之說明自必以「專任委任契約書」之約定為準。李明唐同意買受，將定金交給遠東房屋，之後遠東房屋才轉交給被告，被告始簽立訂金收據，足證李明唐係買受「專任委託契約書」約定之標的物而交付定金。遠東房屋人員王安順將收受之李明唐定金交被告時，填妥訂金收據之內容，其上代銷土地記載花蓮縣○○鄉○○段449及449-5兩筆土地，顯然是漏寫上開兩筆土地持分。被告僅出售土地持分，至今仍願履行約定，詎原告逾契約之約定，違反專任委託契約書第8條「本契約非經雙方書面同意不得任意變更」之約定，故意或過失變更委託銷售之範圍，將非被告所有之持分一併銷售，要求將非屬被告所有之土地持分亦一併移轉所有權，致被告給付不能，應非可歸責於被告，屬可歸責於遠東房屋之事由，依專任委託契約第5條第2款約定，應由遠東房屋負賠償之責，不得向被告請求。
㈢由原告之書狀及開庭時訴訟代理人所為言詞陳述，甚且王安
順擔任證人具結後之證詞，均清楚 陳明 被告與遠東房屋簽訂之委託契約書與契約變更同意書所載之標的物相同，並未有變更情形，故契約變更同意書就系爭標的物記載「土地○○○鄉○○段449及449-5二筆」乃指被告所有上開兩筆土地所有權持分4/10。鈞院於100年3月16日言詞辯論訊問證人王安順時，發現王安順在作證台放置文件中，有一份李明唐於99年8月9日簽立之委託斡旋契約書，於第一點記載：「委託人李明唐欲購買謝明等2人所擁有不動產座落於花蓮縣○○鄉○○段449、449-5二筆土地」，然本件標的物僅由被告一人委任遠東房屋出售，又系爭土地係被告、謝華龍、林宗榮3人分別共有，被告與其他共有人中一人，並未擁有該地之全部所有權，由上開委託斡旋契約記載出賣人為謝明等2人，及欲購買謝明2人所擁有之兩筆土地所有權全部，不僅與「專任委託契約書」、「專任委託契約變更同意書」之內容歧異，如遠東房屋與李明唐確有簽訂斡旋契約，不可能發生交易重要項目之出賣人及標的物錯誤之情事發生，顯然原告稱李明唐願意買受其間有斡旋，並非實在，委任斡旋契約書應時臨訟倉促下所作成。況王安順於訂金收據記載之標的物與契約變更同意書完全相同，係遠東房屋與被告簽訂「專任委託契約書」約定之被告持分，原告亦不能任意扭曲其標的物之真意。
㈣原告本件請求僅以訂金收據第四條之規定作為金錢請求之計
算，然而該收據第一、二條為買賣標的物之約定，原告並未引用作為請求權之依據，故兩造約定買賣之土地僅被告持分，益臻顯然。上述收據所載面積及金額僅為概算，確定金額仍以專任委託契約書第1條約定之土地（即被告持分）以每坪34250元為準。當被告收取原告交付定金20萬元之支票後，發現「訂金收據」上買賣標的物語意不明，請求釐清，並在原告未釐清前退還定金支票，原告自承收到被告退還之定金支票，故被告未出售他人之持分，應可採信。
㈤訂金收據上有關增值稅的文字是被告本人所寫被告並不否認
，因為算增值稅必須以土地的全部交易來算，當時被告為確定其個人應負擔增值稅之金額，才寫增值稅以3,284,582元為準，真意在確定被告按其持分計算應負擔之增值稅，即如果買賣成立的話，應繳的增值稅是多少，金額為上限，而非確定之金額，是以此金額再以持分的比例來做上限。訂金收據是原告寫好了以後拿到被告之公司說要交訂金請被告簽名，原告有特別強調是依專任委託契約書的內容來銷售應該給的訂金，所以被告就收取了，並為確定增值稅負擔所以註記上限，非有出售全部土地之意思。訂金收據不能當作契約內容，只是作為已經收到訂金的證據方法，當時是有講到先付訂金，被告持分其他的餘款等到過戶時才精確計算，而且會多退少補，被告簽約時只是關注收到多少錢，後面特約事項所寫只是概述而已。被告收到訂金20萬元後，發現「訂金收據」所載之標的物語意不明，要求原告釐清，但原告支吾其詞，被告直覺有異，乃將訂金支票退還原告，被告無意出售其持分以外之土地，十分明顯。詎原告事後竟依據自己所寫之「訂金收據」之錯誤內容向被告要求，不禁令人懷疑其錯誤之記載，是早已設計之陷阱，則其居心可議，且由遠東房屋王安順於99年8月26日交付被告之定金，該支票之付款人為王安順之子 王俊傑 ，並非李明唐所簽發，並由被告從未與李明唐見面或電話聯絡，應可推知遠東房屋之人員於99年8月26日在台北與被告洽商買賣事宜時認為土地便宜，企圖收購系爭土地，在倉促之間以李明唐為人頭做為付定金之人。㈥依委任斡旋契約書記載李明唐委任遠東房屋斡旋之標的物為
慈勝段449、449-5地號土地「謝明等2人」所有之持分，原告提出之訂金收據記載之標的物不屬謝明2人全部所有，此訂金收據之土地顯非李明唐所要買受者，自不能證明遠東房屋已經完成其仲介銷售之事實。遠東房屋自承已向被告收回定金之支票，則兩造間之委託及原告所稱之買賣契約關係已合意解除。如原告主張被告收受定金時，有成立以「訂金收據」所載之出售系爭土地所有權全部之契約，但其中有非屬被告之持分，致有契約不能給付之情形而無效，遠東房屋仍不能依無效之約定請求仲介費，李明唐亦不能請求加倍返還定金等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如被告受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：㈠被告為花蓮縣○○鄉○○段449、449之5地號土地（即系爭土地）、所有權應有部分十分之四之所有權人。
㈡被告於99年6月1日與遠東房屋簽立專任委託契約書，之後並
簽立契約變更同意書，於99年8月26日與遠東房屋所尋得之買主簽立訂金收據，收受定金支票20萬元。契約及訂金收據如原證一、三、四。
㈢原告所提文書資料形式上為真正。
㈣被告已將定金支票20萬元退還遠東房屋。
五、得心證理由：本件兩造所爭執之處，應在於：㈠被告委託遠東房屋銷售之標的究為被告所有持分十分之四，
或為系爭兩筆土地權利範圍全部？㈡遠東房屋依訂金收據第四條，李明唐依訂金收據第四條、民
法第249條第3款規定（擇一勝訴即可）請求如訴之聲明一、二項所示，是否有理？茲審酌如下。
六、本院之判斷：㈠按解釋意思表示，固須探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，但所用之辭句業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨所用之辭句而更為曲解（最高法院86年度台上字第3042號判例意旨參照）。當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法第277條前段所明定。本件被告於系爭土地所有權之應有部分僅有十分之四乙節，為兩造所不爭執，且有土地登記簿謄本可稽（本院卷8頁）。然本件原告主張，被告係就系爭土地權利範圍之全部，委託遠東房屋居間仲介銷售，惟為被告否認，是原告就上開主張有利於己之事實，應負舉證責任。原告就此，固提出專任委託契約書、土地登記簿謄本、契約變更同意書、訂金收據，及證人王安順等為證。經查：
㈡依兩造均不爭執之專任委託契約書記載（本院卷7頁）：「
委託人（以下簡稱甲方）將不動產標的物委託遠東房屋（以下簡稱乙方）居間仲介銷售，在委託期限內，不得再自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的居間仲介行為，雙方同意訂立本契約書期共同遵循。不動產標的物標示：花蓮縣○○鄉○○段○○○○號、面積1006.75平方公尺，權利範圍『持分』，花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○號、面積
41.24平方公尺，權利範圍『持分』」，「持分」二字是以手寫文字記載，原告自承該手寫文字為遠東房屋員工即不動產經紀人林玉鳳手寫（本院卷45頁書狀記載參照），而原告提出之不動產登記簿謄本亦明確記載原告就系爭土地之權利範圍為所有權應有部分十分之四，國人向以「持分」作為共有人所有權應有部分之稱呼，此為公眾週知之事實，再核對專任委託契約書上就「不動產標的物標示」欄內以手寫文字記載「持分」，而非「全部」，且原告確為系爭土地共有人之一，可見兩造簽立之書面契約即專任委託契約書上既為上開記載，契約上所用辭句業已表示當事人之真意，應認被告所委託銷售之範圍，限於其所有之應有部分十分之四（即持分），而非系爭土地權利範圍全部無疑。
㈢原告固一再表示：被告當初的委託意思是要出售全部的土地
，專任委託契約書上雖記載權利範圍為持分，但當時他也明白表示要出售土地全部云云，惟按契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成立，民法第166條明文可參。本件原告所提出、由遠東房屋使用之制式「專任委託契約書」第8條約定：「本契約非經雙方書面同意不得任意變更或終止之」，遠東房屋自應受此約定之拘束，即於簽訂專任委託契約書後，如欲就契約內容為變更，須經雙方書面同意，而非僅憑原告所述，或其聲請傳喚之證人即遠東房屋合夥人之一王安順（其證詞內容容後詳述），即欲變更契約第8條之約定。遠東房屋與被告於99年6月1日簽立專任委託契約書後，於99年8月23日合意進行契約內容變更，而另簽立書面之契約變更同意書，其上記載「變更前期限99年6月7日，金額新台幣三萬六千元，變更後期限99年8月23日，金額新台幣三萬四千五百元」（本院卷11頁），即遠東房屋僅因被告委託期限原訂為至99年6月7日，欲延長至99年8月23日，及被告原委託出售之價格為每坪三萬六千元，欲變更為三萬四千五百元，就委託期限及委託價格之變更，遠東房屋與被告即依兩造專任委託契約書第8條約定簽立書面之契約變更同意書，俾使變更後之契約內容臻於明確，則依舉輕以明重之法理，專任委託契約書上既在「不動產標的物標示」上記載「權利範圍持分」，如欲變更為「權利範圍全部」，遠東房屋與被告豈有不依專任委託契約書第8條之約定簽立契約變更同意書之理？原告固引用該契約變更同意書，稱其上記載「土地○○○鄉○○段449及449-5二筆」，欲證明被告委託出售之標的為系爭土地所有權全部云云，然細觀契約變更同意書之記載，有「變更前」、「變更後」之欄位，其中就委託期限、金額之變更，是在「變更前」、「變更後」之欄位明確填載上述變更內容，而「土地○○○鄉○○段449及449-5二筆」之文字並無「變更前」、「變更後」之內容記載，顯見該「土地○○○鄉○○段449及449-5二筆」之記載僅係為「特定」專任委託契約書之用途，並未因此記載而將原專任委託契約書委託範圍為權利範圍「持分」變更為權利範圍「全部」，應堪認定。此外，迄至兩造履約過程產生爭議為止，遠東房屋均無法舉證證明其與被告有簽立書面之契約變更同意書，將專任委託契約書上委託標的「權利範圍持分」變更為「權利範圍全部」，是依民法第166條規定及專任委託契約書第8條約定，自難認被告委託出售之土地權利範圍為所有權全部。
㈣為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權
益，促進不動產交易市場健全發展，我國乃於90年10月31日制定不動產經紀業管理條例，遠東房屋為向花蓮縣政府辦理商業登記，營業項目「不動產仲介經紀業、不動產代銷經紀業」（商業登記資料查詢表可參，本院卷65頁），為不動產經紀業者，自應受前開條例規定之規範。該條例第22條第1、3項規定：「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：一、不動產出租、出售委託契約書。二、不動產承租、承購要約書。三、定金收據。四、不動產廣告稿。五、不動產說明書。六、不動產租賃、買賣契約書。第一項第五款之不動產說明書應記載及不得記載事項，由中央主管機關定之。」第23條規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」第24條規定：「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」而依內政部訂頒之「不動產說明書應記載及不得記載事項」規定土地之應記載事項為：
一土地之應記載事項
(一)土地標示及權利範圍：坐落、基地面積、權利範圍。
(二)權利種類：1所有權。2他項權利。
(三)所有權人及其住址。
(四)目前管理與使用情況：1是否有依慣例使用之現況：共有土地有無分管協議及其協議內容。2有無出租或占有情形？
(五)土地使用管制內容：1以主管機關核發之都市計畫土地使用分區或非都市土地
之編定使用種類證明為準，若主管機關未明確記載則說明之。2法定建蔽率。3法定容積率。4開發方式限制：
如都市計畫說明書有附帶規定以徵收、區段徵收、市地重劃或其他方式開發者，應一併敘明。
(六)土地權利登記狀態：1有無他項權利之設定情形？(如：設定抵押權、地上權
、典權、地役權及永佃權，詳如附帶登記簿謄本。)2有無限制登記情形？(如：預告登記、查封、假扣押、
假處分及其他禁止處分之登記，詳如附登記簿謄本。)
(七)重要交易條件：1交易種類：買賣(互易)、租賃。
2交易價金。
3付款方式。
4應納稅額、規費項目及負擔方式：
(1)應納稅額、規費項目：土地增值稅、地價稅、工程受益費、代書費、印花稅、登記規費、公(監)證費。
(2)負擔方式：由買賣雙方另以契約約定。5他項權利及限制登記之處理方式(如無，則免填；如為租賃，免記載)。
遠東房屋既為不動產經紀業者，在本件委託仲介被告所有系爭土地權利範圍十分之四之交易過程中，卻無任何符合不動產經紀業管理條例第22條不動產說明書之製作，亦未依該條例第23條規定將不動產說明書經委託人簽章，持向交易相對人解說情形，致其尋獲之土地買主即李明唐於99年8月9日所簽立之「委託斡旋契約書」，竟記載「委託人李明唐欲購買『謝明等2人』所擁有之不動產坐落花蓮縣○○鄉○○段449、449-5二筆地號」之標的物，而遠東房屋僅受被告一人之委託，被告亦僅擁有系爭土地所有權應有部分十分之四之權利，其卻使買主李明唐簽立上述與專任委託契約書、契約變更同意書內容不符之委託斡旋契約書，且該契約書本不欲提供本院參考，係證人即李明唐訴訟代理人王安順作證時攜帶到庭，由本院法官發現後影印附卷，顯見本件土地仲介過程違反法令，且有重大瑕疵。
㈤原告固然引用訂金收據，並舉證人王安順作為其主張之佐證，惟查：
⒈兩造不爭執之訂金收據（本院卷12頁）記載：「一、茲收到
本人（以下僅稱賣方）委託遠東房屋（以下簡稱受託人）代銷之不動產座落花蓮縣○○鄉○○段449、449-5二筆地號。
二、售價新台幣每坪參萬肆仟貳拾伍元整，買方先支付定金支票貳拾萬元整，餘款尚計新台幣壹仟零陸拾伍萬柒仟貳佰伍拾元。三、雙方預訂民國99年9月10日前往本公司簽訂不動產買賣契約，屆時買方不買訂金沒收視為違約，違約金處理；受託人與買方各二分之一，但不得超過過賣方應付受託人仲介服務費百分之3為限。四、賣方不賣訂金加壹倍返還，另須支付受託人出售總價之百分之三服務費。恐口無憑，特立此據。立據人李明唐，王安順代理，立據人謝明」另在收據中間空白處由被告手寫（被告自承）記載「增值稅以3,284,582元為準，增加不負擔增加部分。」，「特約事項」欄則由遠東房屋不動產經紀人林玉鳳手寫（原告自承，本院卷45頁書狀記載參照）記載「土地面積317坪，每坪單價34250元，總價00000000元。1.買賣面積以鑑定為準，多退少補。2.如有地上物請賣方負責清除乾淨交予買方。」⒉證人王安順結證稱：被告委託之土地坐落於花蓮縣○○鄉○○段449、449-5兩筆土地，權利範圍被告個人是十分之四。
被告權利範圍個人為十分之四沒有錯，另外他有兩個合夥人，一共三個人，被告是代表全部。（法官問：何以在專任委託契約書權利範圍欄記載持分？）我們記載當然是以他的謄本或所有權狀來記載。契約變更同意書是被告同意變更委託期限及金額。（法官問：則依契約變更同意書記載，委託的標的並無變更，與專任委託契約書上約定相同嗎？）是的。（法官問：專任委託契約書記載土地持分，你卻說被告委託出售的標的是土地權利範圍全部，有無其他文件可以證明或有無向被告索取其他合夥人委託被告出售土地的委任書？）這部分沒有，但我們跟被告接洽，被告自始至終都說他可以代表全部。（法官問：你們有要被告提出他有權代表的委任狀嗎？）沒有。（法官問：為何沒有？）因為被告以前是木材工廠的大老闆，他說的話一言九鼎，他是這樣講，所以叫我們相信他，因為在契約變更同意書類別這一項我們有標示土○○○鄉○○段449及449-5二筆，這裡面已經跟被告講好就是這兩筆土地，被告有簽名。（法官問：如果委託的標的也有變更，為何未在契約變更同意書上變更前變更後的欄位記載清楚呢？）這是有點疏忽，但是我們在這邊已經完整記載就是該兩筆土地。簽訂金收據當時我是以李明唐的代理人名義簽立該收據，在委託斡旋契約書李明唐簽給我，包括當天他有簽一張商業本票。訂金收據上「李明唐王安順代理」、下方買方簽章欄「王安順代理」都是我簽的。當時被告、林玉鳳（遠東房屋的營業員）及我在場，簽訂金收據的地點是在臺北被告的公司。契約變更同意書及訂金收據是連貫性的，因為我們一直跟被告談的是被告代表所有的股東來跟我們簽買賣，當天就交付李明唐簽發的面額20萬元的支票，李明唐是叫我先開我這邊20萬元的支票當作訂金，支票發票人是王俊傑，王俊傑是我的兒子。專任委託契約書只是標示被告的持分，被告從頭到尾跟我們講的都是全部，口頭表示也可以代表，所以我們幫被告仲介出售的土地是全部，口頭表示全部，而且這兩份契約變更同意書及訂金收據寫的都是全部的土地。第一個要以書面，第二個口頭也有表示土地全部，因為這兩份資料裡面我們都一直在談全部，訂金收據上面寫的很清楚，特約事項寫土地面積317坪，每坪單價34250元，總價00000000元，當天被告要簽名之前叫我們算好他的土地增值稅，在訂金收據裡面「增值稅以0000000元為準，增加不負擔增加部分」這些文字是被告寫的，兩張文件跟訂金收據當天我們算給他就是以全部土地的增值稅為準，所以從頭至尾一直沒有說被告是要賣他的持分，都沒有這樣講過。被告到99年9月16日才講只同意出售十分之四等語（本院卷48至51頁）。
⒊本院認為：證人王安順為遠東房屋之經理兼合夥人，且住處
即在遠東房屋承租之建物二樓，一樓為遠東房屋之辦公處所，其為本件買方李明唐之代理人，亦自承訂金收據之立據人買方由其簽名，則證人與遠東房屋利害關係緊密，實質上乃立於與被告對立、且利益衝突之地位，其證詞原已不具客觀公正性，其證述事實與其個人利益顯有密切關係，是自難期待證人為公正真實之陳述，基上理由，顯然憑採證人上開證詞。而訂金收據本質即為收受定金之證明文件，遠東房屋因受被告委託銷售土地，居間媒介將訂約機會報告被告後，並將購買者之訂金交付被告，因而使買賣雙方簽訂買賣契約，買賣契約之標的自應為被告簽立之專任委託契約書、契約變更同意書之標的即委託遠東房屋出售之標的，訂金收據上坪數與售價、增值稅之計算，乃至鑑界與清除地上物之特約要求，尚不足以認定遠東房屋及被告間已有同意將系爭專任委託契約關於不動產標的物之範圍由「持分」變更為「全部」之意思表示，且與契約明定要式行為（書面同意）之慎重、明確性要求有悖。此外，參酌原告間成立「委託斡旋契約書」（證人王安順所提，本院卷55頁）所載：「委託人李明唐欲購買謝明等2人所擁有不動產」，則其與系爭專任委託契約委託人僅被告一人之記載均不一致，益難認定遠東房屋、被告間業已另就不動產標的物之範圍達成何等變更合意，及李明唐與被告間就系爭土地所有權全部之買賣意思表示已經合致。
㈥按解釋契約，如契約文字已表示當事人之真意，無須別事探
求者，即無須反捨契約文字而更為曲解。是以，倘契約約定明確，其內容又無違反公序良俗、強制規定，或顯然違反誠信原則之情形，當事人即應受契約約定之拘束，而無「常情」適用之餘地（最高法院97年度台上字第1676號判決意旨可參）。本件專任委託契約書已明載被告委託銷售之不動產標的為系爭土地持分，與被告就系爭土地僅有所有權應有部分十分之四之實情相符，且無證據證明兩造於訂約後有何依專任委託契約書第8條約定經雙方同意以書面變更委託標的將權利範圍持分變更為全部之情形，遠東契約依該專任委託契約執行居間仲介，即應以該契約記載為依歸，不得再以「被告與其他共有人之關係極有可能是合夥投資之關係，按一般社會上合夥投資購買土地之模式，大多為保障彼此會將合資購買取得之土地以分別共有方式分散登記於名下，用以確保不會有人未得他人同意即擅自出售獲取利益，故一般常情也幾難看到會有只出售部分持分之情形，而大多係推由合夥投資人一人出面負責出售，此為目前數人合夥投資不動產之常態」（本院卷45頁反面、46頁書狀）等為辯。而遠東房屋簽約後，並未依不動產經紀業管理條例第22、23條及內政部訂頒之「不動產說明書應記載及不得記載事項」製作不動產說明書，將被告委託之土地權利範圍明白標示，復以不實之受託內容向欲交易之買主李明唐說明，致李明唐簽立與委託人、委託標的均不符之委託斡旋契約書，進而於收受定金證明之訂金收據上，再為被告委託事項相異之記載，實難憑此據認李明唐與被告就系爭土地權利範圍全部之買賣契約必要之點，意思表示已經合致，而被告無法簽約履行給付逾其所有應有部分之系爭土地，難認可歸責於被告。況按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2段定有明文，遠東房屋居間仲介土地，明知被告僅有系爭土地所有權應有部分十分之四，非權利範圍全部，卻在未請被告提出其他共有人委任狀之情形，規避不動產說明書之製作，使李明唐簽立欲購買系爭土地全部之委託斡旋契約書，復在訂金收據上以全部土地為範圍記載面積、總價等足以混淆委託契約範圍之內容，使被告最終無法履行契約而有違約情形，縱認如此，因遠東房屋履行專任委託契約等仲介過程顯有故意、重大過失，如得向被告請求訂金收據第四條約定之服務費，顯然有違誠信原則，其代理之本人李明 唐基 相同理由，亦不得向被告請求已付訂金同額之違約金。
七、從而，原告依訂金收據第四條、民法第249條第3款規定請求被告給付遠東房屋325,718元，給付李明唐20萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應併其假執行之聲請予以駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中華民國100年4月29日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法官楊碧惠上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國100年4月29日
法院書記官林香君