臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決
111年度彰簡字第41號
原告 陳信一
訴訟代理人 楊振裕 律師
複代理人 鄭絜伊 律師
被告 楊景振
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年6月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告楊景振、邱宏源應自門牌號碼彰化縣○○市○○路00○00號房屋如彰化縣彰化地政事務所收件日期文號民國110年12月17日彰土測字第3161號土地複丈成果圖編號A1至A5所示之第一層磚造建物，及編號B1至B5所示之鐵皮造建物房屋全部遷出，並將該房屋騰空遷讓返還予原告。
二、被告楊景振應給付原告新臺幣（下同）25,000元，及自民國110年12月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
三、被告楊景振應自110年12月13日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告5,000元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告楊景振負擔。
六、本判決第1項得假執行。但被告楊景振、邱宏源如以135,600元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第2項得假執行。但被告楊景振如以25,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第3項於每月屆期後得假執行。但被告楊景振如按月以5,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告楊景振於民國108年11月1日起向原告承租如彰化縣彰化地政事務所收件日期文號110年12月17日彰土測字第3161號土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A1至A5部分之第一層磚造建物，及編號B1至B5部分之第二層鐵皮造建物（門牌號碼為彰化縣○○市○○路00○00號房屋，下稱系爭房屋），約定每月租金為新臺幣（下同）5,000元，被告楊景振應按月於每月5日前給付（下稱系爭租約）。詎被告楊景振自110年3月起即未支付租金，至110年7月共積欠租金25,000元，遲付租金總額已逾2個月。原告於110年5月10日以存證信函催告被告楊景振應於文到7日內繳納租金，惟被告楊景振仍未給付，原告遂於110年5月27日以存證信函通知被告楊景振終止系爭租約，同時請被告楊景振給付積欠之租金，及遷讓返還系爭房屋，惟上開存證信函均因招領逾期遭退回。是以本件起訴狀繕本送達被告楊景振時，作為催告被告楊景振給付已到期5個月之租金之通知，並請被告楊景振於7日內付清所積欠之租金，逾期未付，即終止系爭租賃契約。又被告楊景振於起訴狀送達後仍未依約給付，系爭租約已合法終止，然被告楊景振仍繼續占有使用系爭房屋，致原告受有不能使用系爭房屋之損害，爰請求被告楊景振給付每月相當於租金之不當得利5,000元。另被告邱宏源未經原告同意，亦無任何正當權源，竟居住於系爭房屋內，亦有遷讓系爭房屋返還原告之義務，爰依民法第439條、第440條第1、2項、第455條、第767條第1項之規定，及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：
（一）如主文第1項所示。
（二）被告楊景振應給原告25,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自及自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告5,000元。
（三）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯分述：
（一）被告楊景振：一開始原告出租系爭房屋時，沒有告知系爭房屋的1樓另一部分是出租給美髮店使用，美髮店都會使用我們1樓的廁所，所以後來請原告要做內、外門分隔，但原告都沒有做，另外屋內牆壁斑駁，有跟原告請求重新油漆，原告叫我們先施工他再付錢，但我們把油漆漆好後，原告也沒有給我們油漆的錢，我沒有繼續給付房租的原因是因為請求原告修繕的部分都沒有做；我沒有收到存證信函，當時我是跟原告的配偶承租系爭房屋；另我之前教被告邱宏源的兒子打球，跟邱宏源很好，因為他腳不方便，我就請他一起來住照顧他，我當時有告知原告還有另一個人跟我一起住，原告有同意等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
（二）被告邱宏源：因為我腳截肢，行動不方便，是被告楊景振邀我一起住的等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）原告主張其為系爭房屋之所有權人，原告與被告楊景振間就系爭房屋有租賃契約存在，然未訂定書面租賃契約；被告2人目前均居住於系爭房屋內，且被告楊景振自110年3月起即未支付租金等情，業據原告提出彰化縣地方稅務局房屋稅籍證明書、建築改良物買賣所有權移轉契約書、系爭房屋之照片，並經本院會同地政人員前往系爭房屋勘驗屬實，此有本院勘驗筆錄、附圖在卷可憑。被告楊景振除就自110年3月起即未支付租金，及被告2人目前仍居住於系爭房屋內等情，不爭執外，其餘則以前詞置辯。是本件爭點厥為：1.被告楊景振與原告間就系爭房屋是否有系爭租約存在？2.承上，如系爭租約存在，原告是否已合法終止？原告請求被告2人遷讓系爭房屋，有無理由？3.原告請求被告楊景振給付積欠之租及相當於租金之不當得利，有無理由？得請求之金額為何？茲分述如下。
（二）被告楊景振與原告間就系爭房屋有系爭租約存在：
1.按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。復按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證；自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279條第1項、第3項分別定有明文。是當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內，有拘束當事人及法院之效力，在未經自認人合法撤銷其自認前，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判基礎，不得為與其自認事實相反之判斷（最高法院110年度台上字第2464號判決要旨參照）。
2.查被告楊景振於本院111年6月7日言詞辯論中，於法官詢問答辯理由時，被告楊景振陳稱：「一開始原告將系爭房屋出租給我們時，沒有告知我們1樓的另部分是出租給美髮店使用」等語，是堪認就被告楊景振有向原告承租系爭房屋部分，已在言辯論論時自認。至被告楊景振於同日言詞辯論終前，雖又否認係向原告承租系爭房屋，而是向原告之配偶承租系爭房屋云云，惟被告楊景振並未提出證據以實其說，是此部分難認被告楊景振已舉證證明其自認之內容與事實不符或已經原告同意撤銷自認，故不生撤銷自認之效力，應認被告楊景振與原告間有系爭租約存在。
（三）原告已合法終止系爭租約，原告得請求被告2人遷讓系爭房屋：
1.按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，土地法第100條第3款、民法第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。又民法第450條第3項所定應先期通知終止租約，係指依同條第2項規定，對於未定期限之租賃，隨時任意終止租約者而言，本件係以欠租為理由而終止租約，自無該條項之適用（最高法院60年台上字第223號民事判決意旨參照）。復按契約當事人之一方，因他方遲延給付而催告其履行時，並表明如於期限內不履行，契約視為終止，即係於催告之同時，表示附有停止條件之終止意思，因此他方當事人如未履行契約，則停止條件成就，終止契約之意思表示發生效力。故無須再另為終止契約之意思表示（最高法院83年度台上字第1773號判決意旨參照）。
2.經查，原告與被告楊景振間就系爭租約，並未簽立書面，僅口頭約定，且未約定租賃期間，係為不定期租賃契約。又原告主張被告楊景振自110年3月起即未按期繳納租金，至原告提起本件訴訟時，遲付之租金總額已逾2個月等情，則為被告楊景振所不爭執。被告楊景振雖抗辯其未繳納租金係因原告未依其承諾於1樓設立內外分隔門、未就斑駁處為油漆等語，然此為原告所否認，被告復未能提出證據以實其說，應無可採。而原告以本件起訴狀繕本送達被告楊景振，通知被告楊景振積欠之租金共25,000元，於送達後7日內未繳納，則終止系爭租約，即原告於催告被告楊景振履行時，已表示附有條件終止租賃關係之意思表示。本件起訴狀繕本於110年12月5日寄存送達被告楊景振生效，則被告楊景振應於110年12月12日前繳納租金，惟被告楊景振仍未於催告期限內繳納租金，依上開說明，原告終止租賃關係之意思表示自發生效力，而得依民法第440條第1項之規定，終止租賃關係。是系爭租約業於110年12月13日終止，堪予認定，則系爭租約即於斯時終止，被告楊景振既已失去使用收益系爭房屋之權利，自負有返還租賃物之義務。是原告請求被告楊景振返還系爭房屋及給付所積欠之租金，即屬有據。
3.被告邱宏源部分，其係經被告楊景振同意而居住於系爭房屋，然被告楊景振與原告間之系爭租約因終止而消滅，被告楊景振則無權繼續占有使用系爭房屋，被告邱宏源亦無占有權源，是原告請求被告邱宏源遷讓返還系爭房屋，亦有理由，應予准許。
（四）原告得請求被告楊景振給付積欠之租金25,000元，及自110年12月6日起至返還系爭房屋日止，按週年利率%5計算之利息。及自110年12月13日起按月給付原告5,000元：
1.按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金，民法第421條第1項、第439條第1項前段分別定有明文。查依系爭租約約定被告應按月繳納租金5,000元，是被告於系爭租約終止前，自有依約定給付租金之義務，然被告自110年3月起至110年7月之租金均未支付，是原告請求被告給付積欠租金為25,000元【計算式：5,000元×5個月（即110年3月至110年7月）＝25,000元】，為有理由，應予准許。至被告楊景振辯稱其現沒有辦法繳納租金等語，然此純屬被告有無履行能力之問題，不影響被告依法應負之給付責任，是被告上開所辯，亦不足採。
2.相當於租金之不當得利部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。查原告已於110年12月13日終止系爭租約，業如上述，則被告楊景振於租賃關係終止後，仍拒不遷讓並繼續使用系爭房屋，即屬無法律上之原因而受利益，參以系爭房屋每月租金為5,000元，堪認此金額為被告使用系爭租賃物每月所受之利益，並為原告所受無法使用收益之損害。是原告請求被告楊景振自110年12月13日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當利益5,000元予原告，亦屬有據，應予准許；逾此範圍，之部分則應予駁回。
（三）末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件原告請求被告楊景振給付積欠之5個月租金併自起訴狀繕本送達被告翌日即110年12月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，併應准許。
四、綜上所述，原告依系爭租約、民法第439條、第440條第1、2項、第455條、第767條第1項及不當得利之法律關係，請求被告2人遷讓返還系爭房屋，及被告楊景振應給付25,000元，並應自起訴狀繕本送達翌日起即110年12月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨自110年12月13日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付5,000元，均有理由，應予准許；逾此範圍之部分，則無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與判決
結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供相當擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分之請求，既為無理由而駁回，其假執行之聲請自失所依附，應併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 111 年 6 月 28 日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法 官 李欣恩
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 6 月 28 日
書記官顏麗芸