臺灣臺北地方法院100年度重訴字第766號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院100年重訴字第766號民事判決

裁判日期：民國100年11月22日

裁判案由：履行買賣契約

臺灣臺北地方法院民事判決100年度重訴字第766號原告 朱木炎 訴訟代理人 陳明宗 律師複代理人 張曉佩 被告 張春草 訴訟代理人 丁福慶 律師複代理人 洪嘉傑 律師訴訟代理人 葉壔鈞
張瀛文 上列當事人間請求履行買賣契約事件，本院於民國100年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應於原告給付新臺幣壹仟貳佰陸拾萬元之同時，將如附表所示不動產所有權移轉登記予原告。
訴訟費用新臺幣壹拾參萬伍仟貳佰元由被告負擔。
事實及理由按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基
礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告起訴時係依兩造間之買賣契約，請求被告將如附表所示房地所有權移轉登記予原告。嗣於訴訟繫屬中，追加以兩造間買賣契約書第11條第3項約定為請求權依據，請求被告給付新臺幣（下同）280萬元，且變更訴之聲明如後列原告聲明項下所載。核其所為訴之變更、追加，與舊訴係本於同一基礎事實，合於前開規定，應予准許。
原告起訴主張：
㈠伊於民國100年1月15日透過知見不動產仲介經紀股份有限公
司（下稱知見公司）之仲介，向被告買受如附表所示房地（下稱系爭房地），約定價金為1,400萬元。伊已依約給付第1期款140萬元，詎被告拒不交付辦理系爭房地所有權移轉登記所需證件予承辦代書，致承辦代書無從辦理系爭房地所有權移轉登記，且縱已屆約定之最遲辦理點交日100年2月25日，被告仍拒不配合辦理所有權移轉登記，經伊發函催告，被告亦置之不理，爰依兩造間之買賣契約，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予伊。
㈡被告雖稱其得依系爭買賣契約書第11條第3項約定行使任意
解約權云云，然上開約定之真意乃被告如擅自解約、不為給付、給付不能或有違約情事，致伊解除系爭買賣契約時，被告除應賠償伊所受損害，並應返還伊已付價金，且給付與所受領價金同額之懲罰性違約金，而非系爭買賣契約有何得任意解約之機制。被告曲解上開約定之真意，不足採信，其主張解除契約，亦無理由。
㈢退步言之，倘鈞院認被告依系爭買賣契約書第11條第3項之
約定解除契約為有理由，則伊亦得依上開約定，請求被告返還伊已付價金140萬元，另給付與所受領價金同額之懲罰性違約金等語。
㈣聲明為：
⒈先位聲明：被告應於原告給付1,260萬元之同時，將如附表所示房地所有權移轉登記予原告。
⒉備位聲明：
①被告應給付原告280萬元，及自準備㈢狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
②願供擔保請准宣告假執行。
被告則抗辯：
㈠伊係因 吳政道 或其所屬之知見公司惡意欺瞞之行為，始於不
明市場行情之情形下，誤以1,400萬元出售系爭房地，而與市價存有至少高達700萬元之價差，伊得依系爭買賣契約書第11條第3項之約定行使任意解約權，伊已於100年8月9日發函解除系爭買賣契約，契約既經解除，原告請求履行買賣契約，自屬無據。退步言之，如鈞院認伊前開抗辯並無理由，因原告尚未依約付訖價金，伊得主張同時履行抗辯權，在原告給付餘款前，拒絕辦理系爭房地所有權移轉登記。
㈡再者，原告雖主張如伊得解除系爭買賣契約，其即得請求伊
返還已付價金140萬元，另請求伊給付同額之懲罰性違約金云云，惟：
⒈兩造於簽訂系爭買賣契約書時，另訂有不動產買賣價金履
約保證申請書，約定由訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）辦理買賣價金履約保證，是原告所支付之價金140萬元，係由僑馥公司依履約保證關係保管，伊迄今並未收受任何價金，自應由原告向僑馥公司請求返還，伊並無返還責任。
⒉另系爭買賣契約書第11條第3項雖約定於賣方擅自解約時
，賣方同意另給付與所受領價金同額之懲罰性違約金予買方。然原告於系爭買賣契約解除後尚得向僑馥公司取回已付價金，要難謂受有損害，原告既未受有損害，則其請求懲罰性違約金140萬元，該數額顯然過高；又伊於發現可能遭詐欺致賤賣系爭房地後，旋於100年1月17日上午9時委請吳政道及代書轉知原告勿將第1期款匯入信託專戶。
惟原告仍堅持於同日上午9時31分匯款，則其縱因該匯款而受有任何損害，該損害之發生亦屬可歸責於原告，伊得依民法第252條、第217條第1項規定，請求鈞院免除違約金之給付等語。
㈢聲明為：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
兩造不爭執之事項：
㈠被告於99年12月14日與知見公司簽訂專任委託銷售契約書（
見本院卷第57-60頁），委託知見公司銷售系爭房地，委託期間為99年12月14日至100年3月15日，委託售價為1,400萬元。
㈡兩造於100年1月15日透過知見公司員工吳政道之仲介，簽訂
系爭買賣契約書（見本院卷第3-10頁），約定由原告向被告買受系爭房地，價金為1,400萬元。
㈢原告於100年1月17日上午9時31分將第1期價金140萬元匯款至僑馥公司價金履約保證專戶（見本院卷第95頁）。
㈣原告於100年2月22日發函予被告，催告其於文到3日內提供
相關證件辦理系爭房地所有權移轉登記（見本院卷第11頁）。
㈤被告於100年8月9日發函予原告，表明解除系爭買賣契約之意（見本院卷第52頁）。
得心證之理由：
㈠原告主張兩造已於100年1月15日簽訂系爭買賣契約書，約定
由其以1,400萬元向被告購買系爭房地等情，為被告所不爭，且有該契約書在卷可稽，堪信為真，是以兩造間就系爭房地締有買賣契約，應可認定。被告雖辯稱：其係受知見公司仲介人員吳政道之詐欺，誤認系爭房地價值約1,400萬元方與原告締約，其已依系爭買賣契約書第11條第3項之約定解除契約，原告無權請求其移轉系爭房地所有權云云，然查：系爭買賣契約之價金係經兩造達成合意，兩造即應同受拘束，縱使被告係受他人詐欺方決意以1,400萬元出售系爭房地予原告，亦僅於被告舉證證明原告對此明知或可得而知時，方得撤銷締約之意思表示（參見民法第92條第1項但書規定），應先指明。再者，系爭買賣契約書第11條第3項係約定：「本約簽訂後，乙方（即被告）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（即原告）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」（見本院卷第8頁），係針對因賣方（即被告）有違約情事導致買賣契約遭解除時，賣方所應負之返還價金及賠償義務所設規範，細繹此約定之文義，並未賦予賣方於契約成立後得無條件解約之權利，至臻明確，則被告以此為據發函解除系爭買賣契約，自不生解約之效力，被告以前詞置辯，誠非有理。
㈡又按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所
有權之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務；因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第348條第1項、第367條、第264條第1項分別定有明文。是以於買賣契約中，出賣人及買受人之主給付義務各為交付其物並移轉所有權及給付價金並受領標的物，於一方未為給付前，他方得主張同時履行抗辯拒絕給付。經查：系爭買賣契約書第5條第2項約定：「乙方（即被告）應於100年1月17日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約代書收執，以便辦理產權移轉登記作業」（見本院卷第5頁），系爭買賣契約未經被告合法解除，兩造仍須繼續履約，如前述，被告迄未依前開約定履行移轉系爭房地所有權予原告之義務，原告亦僅給付部分價金140萬元，則原告依前開約定，請求被告於其給付價金尾款1,260萬元之同時，將系爭房地所有權移轉登記予原告，於法即無不合。
㈢綜上所述，原告依據兩造間之買賣契約，請求被告於其給付
1,260萬元之同時，將系爭房地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。另原告就先位聲明已獲勝訴判決，就其備位聲明部分，即無庸再予審理，併予指明。
㈣本案事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，於茲不贅。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國100年11月22日
民事第七庭法官陳婷玉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年11月22日
書記官吳鸝稻附表：
┌────────────────┬───┬──┬──────┬────┐│土地標示│││面積│權利範圍│├───┬────┬───┬───┤地號│地目││││縣市○鄉鎮市區○段○○段│││（平方公尺）││├───┼────┼───┼───┼───┼──┼──────┼────┤│臺北市○○○區○○○段│四小段│189│建│28.00│1/5│├───┼────┼───┼───┼───┼──┼──────┼────┤│臺北市○○○區○○○段│四小段│189-3│建│88.00│1/5│└───┴────┴───┴───┴───┴──┴──────┴────┘┌──┬────┬────┬─────┬─────────┬──┐│建號│基地坐落│建物門牌│建築式樣主│建物面積│權利│││││要建築材料│（平方公尺）│範圍│││││及房屋層數├────┬────┤││││││樓層面積│附屬建物││├──┼────┼────┼─────┼────┼────┼──┤│638│臺北市松│臺北市松│鋼筋混凝土│第1層：│平台：│全部│││山區寶清│山區南京│造5層樓房│79.00│10.37││││段四小段│東路5段│││││││189、189│291巷5弄│││││││-3地號│24號│││││└──┴────┴────┴─────┴────┴────┴──┘