裁判字號：臺灣臺北地方法院97年重訴字第536號民事判決
裁判日期：民國97年08月18日
裁判案由：履行契約
臺灣臺北地方法院民事判決97年度重訴字第536號原告丁○○
丙○○上列2人訴訟代理人 林樹旺 律師
莊志成 律師被告己○○住臺北市
戊○○○住臺北市上列2人訴訟代理人庚○○住臺北縣上列當事人間履行契約事件，本院於民國97年7月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告戊○○○應將其所有坐落桃園縣桃園市○路段一九六二之三地號、面積九十五平方公尺、權利範圍全部之土地、同段一九六四之四地號、面積八五五平方公尺、權利範圍全部之土地及同段一九六四之五地號、面積二七八平方公尺、權利範圍全部之土地移轉登記為原告共有，原告應有部分各二分之一。
被告己○○、戊○○○應將其所有坐落桃園縣桃園市○路段二０一三之九地號、面積二０五平方公尺、權利範圍全部之土地移轉登記為原告共有，原告應有部分各二分之一。
訴訟費用由被告戊○○○負擔百分之九十三，餘由被告己○○負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：兩造於民國76年1月10日訂立不動產預定買賣契約書（以下稱系爭買賣契約），由伊2人購買被告等所有坐落桃園縣桃園市○路段、八德市○○段共27筆土地，約定工業區土地每坪新臺幣（下同）7,700元、特定農業區土地每坪6,727元，買賣價金共計174,285,947元，伊2人已繳清全部買賣價金，惟被告戊○○○所有之坐落桃園縣桃園市○路段1962之3、1964之4、1964之5地號土地，及被告己○○、戊○○○共有之同段2013之9地號土地（以下稱系爭4筆土地），面積分別為95、855、278及205平方公尺，均尚未辦理移轉登記予伊2人，迭經催討，均未置理。系爭4筆土地雖係農地，而伊2人並無自耕農身分，但兩造已有特別約定俟系爭4筆土地可辦理過戶時，被告即應辦理移轉登記予伊2人，故系爭買賣契約並非無效；而農業發展條例於89年才修正，修正後伊2人才能基於系爭買賣契約行使請求權，故時效應從農業發展條例修正後開始起算，至系爭買賣契約第10條雖約定產權登記名義人由伊2人自定，但因必須有第三人之配合，伊2人在法律上無法強制第三人配合，伊2人就系爭買賣契約之請求權並未處於可行使的狀態，故未罹於時效。爰依買賣契約法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告戊○○○應將坐落桃園縣桃園市○路段1962之3地號、面積95平方公尺土地、同段1964之4地號、面積855平方公尺土地及同段1964之5地號、面積278平方公尺土地（權利範圍均為全部）移轉登記為原告2人共有，應有部分各為2分之1。⒉被告己○○、戊○○○應將同段2013之9地號、面積205平方公尺、權利範圍全部之土地移轉登記為原告2人共有，應有部分各2分之1。
二、被告等則略以：系爭4筆土地係特定農業區土地，為法律禁止交易的不融通物，因此系爭買賣契約於訂約當時已違反法律之禁止規定而無效；又系爭4筆土地業經原告設定抵押權在案，伊等亦已受領第2期價款，是伊等確已依系爭買賣契約第4條約定，於76年2月10日交訖辦理系爭4筆土地所有權移轉登記之相關證件，伊等自無債務不履行之問題；況訂約當時，原告2人雖不具自耕農身分，依89年1月26日修正前土地法第30條第1項規定，無法辦理系爭4筆土地之移轉登記，惟依系爭買賣契約第10條之約定，原告2人自可請求伊等將系爭4筆土地移轉登記予有自耕農身分之第三人，原告2人之移轉登記請求權處於可行使的狀態，時效自應從系爭買賣契約訂立時起算，迄原告2人提起本件訴訟時已逾15年而罹於時效，伊等自得拒絕履行等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造於76年1月10日訂立系爭買賣契約，由原告2人向被告等購買坐落桃園縣桃園市○路段、八德市○○段共27筆土地，其中系爭4筆土地為特定農業區土地，原告2人於訂約時不具自耕農身分，其2人已將全部買賣價金交付被告，被告等亦將辦理所有權移轉登記、抵押權設定登記所需文件交予原告，並經原告辦理抵押權設定登記，惟系爭4筆土地現仍登記於被告等名下等情，此為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、土地登記第二類謄本在卷可按（見本院卷第4頁至第
7頁、第11頁至第18頁），堪信為真實。
四、本件之爭點厥為：
（一）系爭買賣契約是否以不能之給付為標的而應屬無效？
（二）若否，原告等基於系爭買賣契約得行使之請求權是否已罹於時效？
五、本院得心證之理由：
（一）關於系爭買賣契約是否無效之部分：⒈按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並
不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有；違反前項規定者，其所有權之移轉無效，89年1月26日修正前土地法第30條定有明文；又以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第246條第1項亦有明定；次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，此觀民法第98條規定即明。又契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，亦有最高法院19年上字第45
3號判例意旨可資參照。⒉本件系爭買賣契約第10條固僅載明「產權登記名義人由甲
方（即原告）自定，乙方絕不異議。…」，而未具體約定關於系爭4筆土地部分俟原告自己取得自耕能力或日後法律解除私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限之限制時，被告即應辦理移轉登記予原告，惟系爭買賣契約所約定之27筆土地中，除系爭4筆土地為特定農業區土地，承受人以能自耕者為限外，其餘均為工業區土地而無相同之限制，是兩造於訂約時關於系爭4筆土地如何辦理移轉登記之真意為何，自應綜合一切證據資料為斷定之標準。查證人即系爭買賣契約之介紹人乙○○及甲○○均到庭證稱：系爭4筆土地係農地，原告等於訂約當時因不具備自耕農身分，無法辦理過戶，故雙方約定先由原告辦理抵押權設定登記，等將來可以過戶時，再辦理過戶給原告等語（見本院卷第68頁反面、第79頁反面），再佐以系爭買賣契約第13條約定：「乙方（即被告）於本年2月10日領取第二期款同時，應交付左列各項證件：……㈤特定農業區除交付移轉證件外，並同時交付辦理抵押權設定所須證件，由甲方（即原告）辦理抵押設定。」，而系爭桃園縣桃園市○路段1962之3地號、同段1964之4地號及同段1964之5地號土地確於76年3月27日共同設定本金最高限額287萬元之第一順位抵押權予原告丁○○，系爭桃園縣桃園市○路段2013之9地號土地則於同日設定本金最高限額48萬元之第一順位抵押權予原告丁○○，有土地登記第二類謄本附卷可佐（見本院卷第11頁至第18頁），與證人乙○○及甲○○證稱：原告等於訂約當時因不具備自耕農身分，無法辦理過戶，故雙方約定先由原告辦理抵押權設定登記等語互核相符，若原告等於訂約時之真意乃欲將系爭4筆土地移轉登記予有自耕能力證明之第三人，而未與被告言明俟系爭4筆土地將來可以過戶予原告2人時，被告等即應辦理移轉登記，衡情原告大可持被告交付之辦理移轉登記所需文件逕自辦理移轉登記予第三人，而無大費周章要求被告另外交付辦理抵押權設定登記所需之文件，並持以辦理抵押權設定登記之必要，足見證人乙○○、甲○○證稱：雙方約定先由原告辦理抵押權設定登記，等將來可以過戶時，再辦理過戶給原告等語，應堪以採信。是本件系爭買賣契約已就不能情形可以除去，而於訂約時並已預期於不能之情形除去後為給付之約定，依民法第246條第1項但書之規定，系爭買賣契約仍然有效，被告等主張系爭買賣契約以不能之給付為標的而應屬無效云云，洵屬無據。
（二）關於原告等基於系爭買賣契約得行使之請求權是否罹於時效之部分：
⒈按請求權，因15年間不行使而消滅；而消滅時效，自請求
權可行使時起算，民法第125條、第128條分別定有明文。所謂請求權可行使時，乃指權利人得行使請求權之狀態而言。至於義務人實際上能否為給付，則非所問（參照最高法院63年度台上字第1885號判例意旨）。
⒉查兩造於訂約時之真意係先由原告就系爭4筆土地辦理抵
押權設定登記，俟將來可以過戶時，再辦理移轉登記予原告等情，業如前述，而土地法第30條之規定係於89年1月26日經總統令公布刪除，是原告基於系爭買賣契約而得請求被告等辦理系爭4筆土地移轉登記之請求權，自係於土地法第30條刪除後始處於可得行使之狀態，而原告係於96年10月30日寄發存證信函催告被告等辦理系爭4筆土地之移轉登記，並於97年3月12日提起本件訴訟，有起訴狀上本院收狀戳及存證信函可參（見本院卷第1頁、第8頁至第10頁），渠等基於系爭買賣契約之所有權移轉登記請求權，尚未罹於消滅時效至明。被告等抗辯原告2人可尋找有自耕能力者登記以行使權利，原告等之所有權移轉登記請求權自系爭買賣契約訂立之76年1月10日起算，迄今業已罹於消滅時效云云，顯非可採。
六、綜上所述，原告本於系爭買賣契約之法律關係，請求被告戊○○○應將坐落桃園縣桃園市○路段1962之3地號、面積95平方公尺土地、同段1964之4地號、面積855平方公尺土地及同段1964之5地號、面積278平方公尺土地（權利範圍均為全部）移轉登記予原告2人，應有部分各2分之1，及被告己○○、戊○○○應將同段2013之9地號、面積205平方公尺、權利範圍全部之土地移轉登記予原告2人，應有部分各2分之1，為有理由，應予准許。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項後段，判決如主文。
中華民國97年8月18日
民事第一庭法官蔡和憲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年8月18日
書記官巫玉媛