臺灣高等法院111年度上字第619號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院111年上字第619號民事判決

裁判日期：民國111年09月28日

裁判案由：拆屋還地

臺灣高等法院民事判決111年度上字第619號上訴人富美宮法定代理人 彭垂樑 訴訟代理人 湯凱立 律師被上訴人 陳柏安 兼訴訟代理人 陳賜海 上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國110年12月24日臺灣新竹地方法院109年度訴字第683號第一審判決提起上訴，並為訴之擴張及減縮，本院於111年9月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。查本件上訴聲明原為：㈠先位聲明：⒈被上訴人陳柏安應將門牌號碼新竹市○區○○路0號未辦保存登記建物占用新竹市○○段000○00地號土地（下稱系爭土地），如原判決附圖（下稱附圖）所示編號A部分，面積為118.27平方公尺之地上物（下稱系爭建物）拆除，並將該部分土地騰空返還予上訴人。⒉陳柏安應給付上訴人新臺幣（下同）3萬3,442元，及自110年2月25日民事變更聲明狀繕本送達翌日止至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒊陳柏安應自108年11月1日起至返還上開土地之日止，按月給付上訴人5,257元。㈡備位聲明：⒈被上訴人陳賜海應將系爭土地上之系爭建物拆除，並將該部分土地騰空返還予上訴人。⒉陳賜海應給付上訴人3萬3,442元，及自110年2月25日民事變更聲明狀繕本送達翌日止至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒊陳賜海應自108年11月1日起至返還上開土地之日止，按月給付上訴人5,257元（本院卷104頁）。嗣兩造不爭執陳賜海因繼承取得系爭建物所有權之事實（本院卷第106、389頁），上訴人於本院審理中不再區分先備位聲明及先備位被告，並迭經擴張、減縮請求給付之金額，最終聲明如後述，核屬訴之擴張及減縮（然經擴張、減縮後請求之金額未超過在原審請求之金額），且經被上訴人同意（本院卷第404、405頁），並不再主張依民法第421條規定請求租金（本院卷第527頁），與首開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、本件上訴人主張：伊為系爭土地之所有權人，與陳柏安前就系爭土地面積40.353坪（約134平方公尺），自99年間起成立不定期限租賃關係（下稱系爭租約），每年一期，每年租金為4萬130元，然陳柏安就108年之租金並未繳納，伊於108年10月15日以存證信函（下稱系爭存證信函）催告其15日內訂定租賃契約並繳納租金，逾期未訂定即終止租約，陳柏安於翌日收受後並未置理，系爭租約已於108年10月31日終止，陳賜海為系爭建物所有權人，系爭建物自108年11月1日起已無權占有系爭土地，伊自得依民法第767條第1項前段、中段規定請求陳賜海拆屋還地，及依民法第179條規定請求占用土地之不當得利，計算至111年7月31日止，扣除陳柏安已提存之金額，仍不足清償5萬5,930元，及自111年8月1日起應按月給付5,606元，被上訴人應負不真正連帶責任。爰求為命：㈠陳賜海應將系爭土地上之系爭建物拆除，並將該部分土地騰空返還予上訴人。㈡陳柏安應給付上訴人5萬5,930元，及自111年7月5日起至騰空返還上開土地之止，按週年利率5％計算之利息，並自111年8月1日起至騰空返還上開土地之日止，按月給付上訴人5,606元。㈢陳賜海應給付上訴人5萬5,930元，及自111年7月5日起至騰空返還上開土地之止，按週年利率5％計算之利息，並自111年8月1日起至騰空返還上開土地之日止，按月給付上訴人5,606元。㈣前二項之任一被上訴人為一部或全部給付，其餘被上訴人於給付之範圍内免給付義務之判決（未繫屬本院者，不予贅述)。
二、被上訴人則以：陳賜海之祖父即訴外人 郭漢水 自39年間即與上訴人就系爭土地成立不定期租賃契約，嗣經上訴人同意而由陳賜海之父即訴外人 陳金土 於68年間出資興建系爭建物，陳金土於97年間死亡後，由陳賜海繼承取得系爭建物所有權，陳柏安與上訴人成立系爭租約為租地建物契約，故系爭建物有合法占有權源，非無權占有。又上訴人於108年間片面通知調漲租金，強迫簽訂二年定期租約，伊並未同意，上訴人因而不寄送租金繳納通知單，陳柏安遂將108年至111年租金合計16萬700元提存以為清償，故伊並未積欠租金，亦無不當得利等語，資為抗辯。
三、原審就系爭建物部分為上訴人全部敗訴之判決，上訴人提起上訴，擴張及減縮後之上訴聲明：㈠原判決（除確定部分外）廢棄。㈡陳賜海應將系爭土地上之系爭建物拆除，並將該部分土地騰空返還予上訴人。㈢陳柏安應給付上訴人5萬5,930元，及自111年7月5日起至騰空返還上開土地之止，按週年利率5％計算之利息，並自111年8月1日起至騰空返還上開土地之日止，按月給付上訴人5,606元。㈣陳賜海應給付上訴人5萬5,930元，及自111年7月5日起至騰空返還上開土地之止，按週年利率5％計算之利息，並自111年8月1日起至騰空返還上開土地之日止，按月給付上訴人5,606元。㈤前二項之任一被上訴人為一部或全部給付，其餘被上訴人於給付之範圍内免給付之義務。被上訴人答辯聲明：上訴駁回
四、兩造不爭執事項：（本院卷第106、405頁）㈠系爭建物為陳金土興建，由陳賜海繼承取得所有權之事實，
有繼承系統表、遺產分割協議書、房屋稅籍資料(原審卷第2
21、223、第235至239頁）在卷可憑。㈡上訴人就其所有系爭土地（分割自同段486之3地號土地），
面積40.353坪（即134平方公尺），自99年間起即與陳柏安成立不定期限租賃關係，每年一期，至107年間每年租金為4萬130元，陳柏安均有給付等事實，有土地所有權狀、富美宮基地租用費收執聯、塹港富美宮管理委員會108年7月5日
（108）築富宮字第029號函、土地登記第一類謄本、(原審卷一第17、129至133、137、181、357、359頁）在卷可查。
㈢陳柏安已辦理清償提存108年至111年租金合計16萬700元，有
提存書及國庫存款收款書在卷為證（本院卷第415至421、42
5、427頁）。
五、本件上訴人主張其已終止系爭租約，依民法第767條第1項及第179條規定，請求陳賜海拆屋還地，及請求被上訴人給付占用系爭土地之不當得利，被上訴人為不真正連帶債務關係等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：
㈠按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無
約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定，民法第439條、第440條第1項、第3項定有明文。再依土地法第103條規定：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。」復按土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨（最高法院74年台上字第2562號判決先例要旨參照）。且按租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。而現代建築技術發達，房屋之使用期限一般超過20年，如租賃雙方於租期滿20年時未達更新契約之合致，契約即行消滅，對承租人之保障欠週，且有礙社會經濟利益，故88年4月21日公布修正增訂民法第449條第3項之規定，使租用基地建築房屋者，不適用同條第1項之20年租賃期限。準此，於民法第449條第3項規定增訂前締立之租地建屋契約，締約未逾20年，房屋未至不堪使用情形，租賃契約仍然有效存續期間，民法第449條第3項規定已生效施行，除該規定之適用有侵害當事人之既得權，損害其信賴保護外，其契約期限約定之法效即應適用該規定（最高法院108年度台上字第2684號判決要旨參照）。
㈡上訴人終止系爭租約是否合法？⒈上訴人主張陳柏安積欠租金，經其於108年10月15日以系爭存
證信函催告15日內給付，逾期則終止契約。陳柏安於翌日收受後，逾期仍未給付，系爭租約已於108年10月31日終止云云，並提出系爭存證信函及收件回執為證（原審卷一第18至19頁、本院卷第161頁），然為被上訴人所否認，並辯稱上訴人於108年間片面通知調漲租金，強迫簽訂二年定期租約，其不同意，上訴人即不依往年繳費方式寄發租金繳款通知書，陳柏安只能將租金辦理提存等語，並提出塹港富美宮管理委員會108年7月5日函為證（原審卷一第137頁）。
⒉經查，陳柏安於99年間起與上訴人就系爭土地成立不定期限
租賃契約，且迄至107年間，均有如數繳納年租金4萬130元之事實，為兩造所不爭執（不爭執事項㈡），而陳柏安承租土地，其上早已有系爭建物，系爭建物後方與富美宮後側相鄰，一樓並開設「通應壇」數十年，有兩造提出之現況照片可佐（本院卷第135至139、197至215頁），且依被上訴人提出之歷年來基地使用費收據（原審卷一第63至127頁）可知，郭漢水於47至79年間、陳金土於80至98年間均有繳納租金，足見上訴人明知陳柏安家族數十年來承租系爭土地作為建築房屋基地使用，陳金土於68年間出資改建系爭建物，上訴人此後數十年仍持續收取租金，顯見亦同意繼續為租地建屋租賃關係，至為明確，上訴人稱系爭租約非租地建屋契約云云，自不可採。參照首開說明，兩造間之系爭租約為不定期限之租地建屋租賃關係，自有土地法第103條規定之適用。
⒊陳柏安至107年間均有如數繳納年租金，則於108年間並未積
欠租金額達2年以上。而上訴人寄發系爭存證信函以「台端使用富美宮土地雖有定期繳納費用，但未訂立租約，繳納費用性質為民法第421條之租金或179條使用補償金，定義不明，為免產生紛爭，請台端憑寄出郵戳15日內，洽本宮管理委員會訂立租賃契約，以確立租賃關係存在，保障台端權利，如逾期未洽本委員會訂立租賃契約者，視為放棄土地使用…。」等詞（原審卷一第18至19頁），記載陳柏安均有定期繳納費用，顯非催告陳柏安繳納積欠租金，而係要求陳柏安於15日內與上訴人訂立書面租賃契約。且參照塹港富美宮管理委員會108年7月5日函文所載，上訴人通知包含陳柏安在內之承租戶簽訂2年期租賃契約，並將調整租金為每年每坪1,500元等情（原審卷一第137頁），上訴人亦自承當時有準備好租賃契約，有約定租賃期限為2年，租金調漲為1年6萬元等語（本院卷第195頁），並提出其他承租人經通知後簽立之土地租賃契約書條文版本供參（本院卷第233至379頁）。
可知上訴人寄發系爭存證信函是催告被上訴人簽立二年期之定期書面租賃契約，並調漲租金，並非陳柏安有何積欠租金或有土地法第103條所規定之情形。且上訴人亦非依民法第442條聲請法院增減其租金，而係單方欲調漲租金，則被上訴人不同意與上訴人簽立租約，自屬有據。上訴人以系爭存證信函所為之催告，於法不合，上訴人主張於108年10月31日已終止系爭租約，自不可採。
㈢上訴人依民法第767條第1項前段、後段請求陳賜海拆屋還地
，及依第179條規定請求被上訴人給付占用土地之不當得利，有無理由？⒈上訴人並未合法終止系爭租約，系爭租約仍為有效存在，則
系爭建物坐落於承租之系爭土地，自屬有權占用，且有法律上原因，則上訴人依民法第767條第1項前段、後段請求陳賜海拆除系爭建物返還土地，為無理由，不予准許。
⒉上訴人與陳柏安間仍應依系爭租約約定之年租金額4萬130元
為據，則上訴人依第179條規定以申報地價年息10%計算，請求被上訴人依不真正連帶關係給付占用土地之5萬5,930元，及自111年7月5日起至騰空返還上開土地之止，按週年利率5％計算之利息，並自111年8月1日起至騰空返還上開土地之日止，按月給付上訴人5,606元等，於法不符，應予駁回。
六、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項及第179條規定，請求㈠陳賜海將系爭建物拆除，並將該部分土地騰空返還；㈡陳柏安應給付上訴人5萬5,930元，及自111年7月5日起至騰空返還上開土地之止，按週年利率5％計算之利息，並自111年8月1日起至騰空返還上開土地之日止，按月給付上訴人5,606元；㈢陳賜海應給付上訴人5萬5,930元，及自111年7月5日起至騰空返還上開土地之止，按週年利率5％計算之利息，並自111年8月1日起至騰空返還上開土地之日止，按月給付上訴人5,606元；㈣前二項之任一被上訴人為一部或全部給付，其餘被上訴人於給付之範圍内免給付之義務，均為無理由，不應准許。原判決就此部分為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，結論並無二致，仍應予維持，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中華民國111年9月28日
民事第二庭
審判長法官陳容正
法官邱琦法官紀文惠正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年9月28日
書記官李昱蓁