臺灣桃園地方法院小額民事判決 101年度桃小字第1218號
原 告 萊爾富國際股份有限公司
法定代理人 汪林祥
訴訟代理人 凌瑞隆
被 告 蔡志誠
上列當事人間請求返還保證金事件，本院於民國102年5月27日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣捌萬捌仟叁佰伍拾元，及自民國一百零一
年八月十九日起至清償日止，按週年利率百分之二十計算之利息
。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：緣原告向被告承租門牌號碼桃園縣桃園市○
○路○○○號1樓之房屋（下稱系爭房屋），兩造並簽有不動
產租賃契約（下稱第一次租賃契約），租賃期間6年，自民
國89年1月5日起至95年1月4日止，並收取押租金新臺幣
（下同）200,000元，待租賃期間屆滿時，兩造復簽訂一租
賃契約（下稱第二次租賃契約），約定租賃期間為8年，自
95年1月5日起至103年1月4日，每月租金77,778元，應
於每月租期之起始日繳納，依據第二次租賃契約第3條第2
點之約定，被告應於租賃關係消滅日起，將押租金無息返還
原告，如有遲延，另自租賃關係消滅之日起至清償日止，按
週年利率20％計算遲延利息。嗣兩造於101年8月19日合意
終止上開租約，扣除原告於101年8月份所應付租金33,872
元及違約金77,778元，押租金尚餘88,350元，況依據兩造另
簽訂之工程同意書，被告允諾原告於系爭房屋施工裝潢，交
還系爭房屋時亦無庸恢復原狀，縱令原告曾變更系爭房屋之
原有空間配置及設施，原告既不負回復原狀之責，且已依約
將系爭房屋之應有原狀返還與被告，被告自應將剩餘之押租
金返還原告，詎被告幾經催告，仍未返還，遂提起
本件訴訟等語。為此，爰依第二次租賃契約之法律關係，請
求被告返還押租金。並聲明：被告應給付原告88,350元，及
自101年8月19日起至清償日止，按週年利率20％計算之利
息。
二、被告則以：上開工程同意書係屬定型化契約，且顯失公平，
應不具效力，況該工程同意書係於第一次租賃期間所簽訂，
其效力應於第一次租賃期間屆至即行消滅，況被告簽署時，
僅同意廁所部分得以重建，該工程同意書上所載之內外牆、
天花板部分，並未勾選同意拆除之選項；且原告於第二次租
賃期間欲裝潢系爭房屋時，應再次經過被告同意，詎原告未
經過被告同意，擅自破壞系爭房屋之內牆、外牆、廁所、天
花板、並更換管線配置，且於兩造租賃關係因合意終止而消
滅後，原告未將系爭房屋回復至承租前之狀態，被告因而支
出回復原狀費用遠超過上開押租金之數額，被告自得以原告
之債務不履行債務與其對原告之押租金返還債務，互為抵銷
，被告自不負返還押租金之責任等語置辯。並聲明：原告之
訴駁回。
三、原告主張其向被告承租系爭房屋，兩造所簽訂之第一次租賃
契約，約定租賃期間6年，自89年1月5日起至95年1月4
日止，並收取押租金200,000元，待第一次租賃契約期間屆
滿時，兩造復簽訂第二次租賃契約，約定租賃期間為8年，
自95年1月5日起至103年1月4日，每月租金77,778元，
應於每月租期之起始日繳納。依據第二次租賃契約第3條第
2項之約定，被告應於租賃關係消滅日起，將押租金無息返
還原告，如有遲延，另自租賃關係消滅之日起至清償日止，
按週年利率20％計算遲延利息。嗣兩造於101年8月19日合
意終止上開租約，扣除原告於101年8月份所應付租金
33,872元及違約金77,778元，押租金尚餘88,350元等情，此
有原告所提出之系爭契約書影本、終止租賃契約書可佐，且
為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、得心證之理由：
原告主張其業已依約將系爭房屋騰空返還被告，扣除租金及
違約金，被告應歸還原告押租金88,350元等情，業據被告以
前詞置辯。經查：
㈠兩造所簽訂之工程同意書應屬有效，其效力及於第二次租賃
期間，縱令原告就內外牆、廁所、天花板有所更動，無庸負
回復之責。
⒈按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，
為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效
。民法第247條之1固有明訂。惟契約雖為一造當事人所預
擬及印製，若他方當事人對於契約條款內容並非僅限於被動
表示同意權限，而是居於與預擬之一造間就條款內容得以協
商調整之地位，且契約內容並未過度減輕預擬一方之責任或
加重他方當事人責任等顯失公平之情事，自難認有上開規定
之適用。
⒉被告雖辯以上開工程同意書乃定型化契約，且對於被告顯失
公平，不生拘束被告之效力等語。經查，一般而言，租賃關
係對於契約兩造具有不同之經濟意義，對出租人而言，多為
租賃物之所有人或占有人，藉由出租其物以充分運用其經濟
資源，並獲取一定的經濟利益，就承租人而言，則是可以較
少的對價，獲得類似於所有人一般占有、使用、收益租賃物
之權利，以營一般或營業生活，承租人選擇暫時性之使用，
而非終局性取得所有權，通常係因資力不足之緣故，由此可
知，承租人之經濟地位及消費能力，劣於出租人居多，故立
法者常會根據社會、經濟之發展情況，並考量租賃之種類、
承租人之經濟地位、租賃市場之供需狀況等，對於租賃契約
特別規範，以維護承租人之生存基礎與交易條件之公平性。
上開工程同意書雖為原告所預擬，且原告屬於以營利為目的
之法人，有別於一般租賃關係中，承租人多處於經濟弱勢之
情況，然被告在租賃關係中既為出租人，其尚有自用財產得
提供予原告，於一定期間內使用收益，並藉此取得租金作為
對價，足見其具有一定之經濟消費能力，其在兩造契約關係
中之締約協商、溝通談判之地位，應不亞於原告，對於該工
程同意書之約款，應非無置喙餘地，被告辯稱有民法第247
條之1規定之適用，亦非無疑，況承租人返還租賃物時，應
以「合於契約之返還狀態」為之，至租賃物返還時應具何種
狀態，尚需探究當事人對於此事具有何種明示或默示之合意
，並衡酌租賃物之折舊與合於約定方法使用所造成之自然耗
損、承租人所負保管維護義務之程度以及一般交易習慣與誠
信原則。系爭房屋本為家居用途，被告既出租與原告，並許
原告作為營業場所之用，該工程同意書授權原告將系爭房屋
之內外牆、格局等內部設施予以改裝整建以達承租目的，與
兩造契約所定之使用方式應屬無違，且租賃關係終止後，原
告雖負返還租賃物之義務，揆諸前開說明，原告於兩造合意
範圍內進行變更，並就變更後之狀態善盡維護之責，待租賃
期間屆至後，就該狀態予以返還，應足認原告已盡「合於契
約之返還狀態」之責任，故該工程同意書約定變更內牆、外
牆、廁所、天花板後，無庸回復承租前之狀態，僅需將使用
收益後應有之狀態予以返還，與租賃契約之本旨，並無相違
，實難認有何減輕原告責任或加重被告義務等顯失公平之情
事，另觀諸該工程同意書之契約本文僅約百餘字，排版尚稱
寬疏，表達方式亦非艱澀難懂，復無專業用語，以被告之教
育程度及職業地位，應能充分理解該工程同意書之權利義務
及其效果，據以決定是否與被上訴人簽署該工程同意書，被
告既非經濟上弱勢，且該工程同意書之約款亦無顯失公平之
情事，自無被告所稱民法第247條之1規定之適用。
⒊另按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，民法第97條定有明文。而所謂探求當事人之真意，
如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事
實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事
人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原
則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符
合公平正義，最高法院96年度台上字第286號判決足資參照
。綜觀該工程同意書之架構，分為3大欄位，分別為「交屋
現況」、「同意施工裝修內容」、「租期屆滿交屋約定」，
而「租期屆滿交屋約定」欄位內，則記載各項目經變更後，
是否需要恢復承租前屋況之約定，且該工程同意書最末另有
「其他事項說明」，則更進一步闡明：「標的物之內外牆可
拆除，於交還房屋時不需恢復」、「標的物內樓梯可拆除，
並加裝鐵樓梯，於交還房屋時不需恢復」、「標的物內廁所
可拆除，於交還房屋時不需恢復」，約定內容均以「交還房
屋時」，作為界定回復原狀之時點，而非以「每次租賃期間
屆至」之日，且工程同意書上亦未記明兩造第一次租賃期間
之屆至日，是被告辯以該工程同意書之效力僅限於第一次租
賃期間，應屬有疑。況兩造於第一次租賃期間屆至前，即續
訂第二次租約，租賃關係並未中斷，原告於第一次租賃期間
屆至時，並無返還系爭房屋之義務，是從該工程同意書之用
語、所定之權利義務內容、以及兩造實際租賃之客觀情況觀
之，該工程同意書之意旨應為兩造租賃關係消滅後，原告就
變更項目是否需要回復承租前狀態之約定，其效力應及於第
二次租賃期間。故而，該工程同意書對兩造應具拘束效力至
兩造合意終止租約之日即101年8月19日止。
⒋復經本院詳查該工程同意書，就「內外牆」、「廁所」、「
天花板」均勾選同意拆除或改建之選項，且約定不需恢復，
復於「其他事項說明」中再次約定，是故原告就上開項目均
有拆除改建之權限，且於租賃關係消滅後，亦無回復承租前
屋況之義務。被告復辯以其簽訂該工程同意書時，其僅就「
廁所」項目同意拆除或改建，其餘項目均未在該工程同意書
上勾選「同意拆除或改建」之選項等語。然觀諸該工程同意
書之悉數內容均屬事先印製而成，並非預留空白欄位供兩造
事後勾選，實難認原告有何事後竄改之可能，且在「同意施
工裝修內容」欄位中，針對每個內部設施設有同意或不同意
拆除或改建之選項，如果被告於簽署該工程同意書時，並不
同意原告承租後進行拆除或改裝，亦應在「不同意」之欄位
上進行勾選，然該工程同意書上均未有任何不同意之記載，
故被告所辯，應不足採。
⒌又被告辯稱其未同意原告進行管線配置之變更，然原告擅自
變更管線，其必須另行雇工回復原狀等語。經查，由被告所
提出之估價單，其上僅有項次11「配水管線」屬管線配置項
目，其餘部分均與管線配置無涉，證人 蔡德村 即被告收回系
爭房屋後為被告進行裝潢之工程人員於102年4月24日言詞
辯論期日具結證稱：伊曾受被告委託裝潢系爭房屋，施作項
目包含水管配設，把外配改為內配，而估價單上所列之項次
11即為廁所管線之重新配置等語。然被告既已同意原告得拆
除重建廁所，且無庸回復原狀，已如前述，對於原本廁所管
線配置等內部結構，自屬在同意範圍之列。故此部分原告應
不負回復原狀之責。至被告辯以其餘管線被改為外配乙情，
並提出照片證明為證，然被告並未能提出承租前之管線配置
之情況，實難認原告曾就其餘管線有所變更，證人蔡德村雖
到庭證稱於整修時，曾發現管線改裝之痕跡等語。然就其所
提出之估價單中，蔡德村僅就廁所部分之管線施作，就其他
部分之管線配置，是否亦如廁所管線如此清楚明瞭，即有可
疑，且蔡德村主要營業範圍為施作水泥磁磚工程，並非水電
專業，其就認定管線配置部分之之證詞，專業度及可信性均
嫌不足，被告復未能提出其他積極證據證明管線配置確實已
遭原告變更，自難認其抗辯為真實。
㈡原告既已負返還系爭房屋之責，被告即不得主張抵銷抗辯，
應悉數返還押租金88,350元。
復按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，
各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第
1項前段定有明文。又按押租保證金之主要目的在於擔保租
金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如
有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然
抵銷之效力。而於抵銷後，猶有餘額，始生返還押租金之問
題，最高法院83年台上字第2108號判例及87年度台上字第
1631號裁判意旨參照。本件被告既已同意原告得拆除改建內
外牆、廁所、天花板，且無庸回復原狀，復未能提出任何積
極證據足認原告未盡回復原狀之責，已如前述，自難請求原
告負債務不履行損害賠償責任，被告所主張之抵銷抗辯，應
屬無據。又原告所預繳之押租金200,000元抵充101年8月
5日至19日之租金、以及提前解約之違約金後尚餘88,350元
，此為兩造所不爭執，被告就上開押租金自負返還之責。
五、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法
定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利
率。民法第229條第1項、第223條第1項訂有明文。依據
系爭契約第3條第2項規定：「乙方（即原告）先前承租本
契約標的物時，業經支付甲方（即被告）保證金新臺幣貳拾
萬元整，雙方同意全部抵作本契約之保證金。甲方於租賃關
係結束當日時，應將保證金無息返還予乙方（以現金或即期
支票為限），不得以任何理由藉故拖延，如拖延返還，甲方
應自租賃關係消滅之日起，至清償日止，按年利率百分之二
十計算之利息。」兩造之租賃關係既於101年8月19日消滅
，已認定如前，原告依據上開約定，請求自該日起至清償日
止，按兩造約定利率週年利率20％計付遲延利息，自屬有據
，應予准許。
六、從而，原告依據第二次租賃契約之法律關係，訴請被告給付
如主文第1項所示，即屬有據，應予准許。又本件係依民事
訴訟法第436條之8第1項適用小額訴訟程序所為之判決，
依同法第436條之20規定，就被告敗訴部分，應依職權宣告
假執行，並依同法第436條之19第1項規定，確定訴訟費用
額為主文第2項。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本
院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此
敘明。
八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條之23
、第436條第2項、第78條、第436條之19第1項、第436
條之20，判決如主文。
中華民國102年6月14日
桃園簡易庭法官林涵雯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年6月17日
書記官陳智仁