裁判字號：臺灣臺北地方法院104年重訴字第923號民事判決
裁判日期：民國105年06月24日
裁判案由：調整租金
臺灣臺北地方法院民事判決104年度重訴字第923號原告 邱仁華 訴訟代理人 羅筱茜 律師複代理人 王曼瑜 被告 郭幸卿 訴訟代理人 陳忠仁 上列當事人間請求調整租金事件，經本院於民國105年6月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告向原告承租坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○號建物全部（門牌衡陽路一一四號）之租金，自民國一百零四年七月二十一日起，應按該建物全部課稅現值及同小段六二０、六二一地號土地全部申報地價之總價年息百分之六計算。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆萬零肆佰捌拾捌元由被告負擔，餘由原告負擔。
事實及理由程序方面：當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一
定法律關係而生之訴訟為限，民事訴訟法第24條第1項定有明文。依兩造簽訂之房屋租賃契約書第9條約定，因該契約所發生之訴訟，兩造合意以原告所轄臺北巿中山區之法院管轄，是本院就本件訴訟應有管轄權。
原告主張：原告於民國93年11月1日將所有坐落臺北市○○區
○○段○○段000○號建物全部（門牌衡陽路114號，下稱系爭房屋）租與被告，約定每月租金新臺幣（下同）125,000元，嗣迭經續約，迄98年11月1日續約時，約定每月租金8萬元，99年10月31日租期屆滿後，因被告繼續使用系爭房屋並繳納租金，原告未即時為反對之表示，依民法第451條規定，兩造間成立不定期租賃關係；系爭房屋坐落之同小段620、621地號土地（下合稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地），98年間公告現值僅每平方公尺501,320元，104年間已昇至每平方公尺813,680元，且系爭房屋鄰近捷運西門站，交通便利，附近商業機能發達，周邊店面月租金每坪約2,143元至3,256元，系爭房屋僅每坪807元，被告將系爭房屋2、3樓轉租所獲收益至少每月105,000元，顯見兩造約定之租金過低，爰依民法第442條請求自本件起訴之日即104年7月21日起增加租金，並依土地法第97條第1項按系爭土地申報地價及系爭房屋課稅現值之總價年息10%計算等情。聲明請求命被告承租系爭房屋之租金，自104年7月21日起，按系爭土地申報地價及系爭房屋課稅現值之總價年息10%計算。
被告辯稱：兩造曾同意系爭房屋之租金額以門牌衡陽路112號
房屋1樓之租金額為準，且系爭房屋之租金應僅按房屋之使用價值計算，近年來國內經濟成長率持續下降，景氣普遍衰退，原告請求調漲系爭房屋之租金為無理由，又系爭房屋租與被告54年間，未據原告盡修繕義務，經被告翻修及裝潢後，方得出租，故原告不得請求調漲租金等語。聲明請求駁回原告之訴。
兩造不爭執事項：（見卷二第161至162頁之105年6月15日言詞
辯論筆錄）㈠系爭房地為原告所有，於49年4月30日因第1次登記取得所有
權，原因發生日期為39年12月21日；系爭房屋登記之主要建材為「磚造」，共有3層，面積合計327.55㎡（含1樓93.94㎡、騎樓18.18㎡、2樓112.12㎡、3樓103.31㎡），約99.08坪；系爭土地面積合計150㎡（620地號131㎡、621地號19㎡），系爭房屋使用系爭土地全部面積。（見卷一第24至27頁之建物與土地登記謄本）㈡原告於93年11月1日與被告訂立房屋租賃契約，將系爭房屋
租與被告，約定每月租金125,000元，嗣迭經續約，迄98年11月1日續約時，約定每月租金8萬元；99年10月31日租期屆滿後，因被告繼續使用系爭房屋並繳納租金，原告未即時為反對之表示，依民法第451條規定，兩造間成立不定期租賃關係。（見卷一第10至23頁之房屋租賃契約、第75至100頁之判決）㈢系爭土地公告現值：98年1月501,320元/㎡、104年1月813,680元/㎡、105年1月866,880元/㎡。
系爭土地申報地價：98年1月147,894元/㎡、104年1月150,208元/㎡、105年1月194,208元/㎡。（見卷二第153頁之地價謄本）㈣系爭房屋104年期房屋稅係按營業用及課稅現值424,300元核
課；系爭房屋鄰近捷運西門站（步行約2分鐘到站），周邊1樓店面每坪租金2,143元至4,257元不等；與系爭房屋相鄰之門牌衡陽路112號房屋，登記主要建材為磚造，共有3層，面積合計178.65㎡（含1樓54.35㎡、2樓62.15㎡、3樓62.15㎡），約54.04坪，104年間每月租金99,000元。（見卷一第74頁之104年期房屋稅轉帳繳納證明、第64頁之地圖、第65至73頁之租屋網資料、第96頁之建物登記謄本、第94頁之信義房屋銷售企劃報告書、卷二第133至135頁之租屋網資料）㈤被告將系爭房屋轉租情形：
⒈1樓：轉租晉安健保藥局。
⒉2樓：轉租 張惠珠 ，供經營名江造型設計名店，100年9月
至102年9月間每月租金7萬元，104年9月至105年9月間每月租金5萬元。（見卷一第45至49、102至105頁之租賃契約書及名片）⒊3樓前半部：100年12月至101年11月間轉租 魏啟仁 ，供經
營三腳鼎音樂工作室，每月租金2萬元，102年至104年8月每月租金15,000元。（見卷一第58至62頁之租賃契約書及名片）⒋3樓後半部：98年間曾經轉租 孫窮理 ，供經營臺灣勞工資
訊教育協會、苦勞工作站，每月租金12,000元。（見卷一第63頁之名片）本院之判斷
本件原告主張：原告於93年11月1日將所有系爭房屋租與被告，約定每月租金125,000元，98年11月1日續約時，約定每月租金8萬元，99年10月31日租期屆滿後，兩造間成立不定期租賃關係，系爭房屋所坐落系爭土地於98年至104年間之公告現值由每平方公尺501,320元昇至813,680元等情，被告並不爭執，堪信屬實。
惟原告以系爭房屋基地價值昇高為由，依民法第442條請求自104年7月21日起增加租金，為被告所否認。經查：
㈠「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」民法第442條定有明文；「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」土地法第97條第1項亦有明文。兩造於98年11月1日就系爭房屋續訂租賃契約時，約定每月租金8萬元，嗣成立不定期租賃關係後，迄未另行約定租金額，而系爭房屋坐落於系爭土地，其租金本應按系爭房地之總價計算，系爭土地於98年至104年間之公告現值既已由每平方公尺501,320元昇至813,680元，則原告依民法第442條請求自104年7月21日起增加租金，並非無據。
㈡土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法
第25條規定，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣(市)地政機關估定之價額。所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，又本件兩造同意系爭房屋之價額以課稅現值為準（見卷二第161頁之言詞辯論筆錄），故原告請求自104年7月21日起增加租金，應在土地法第97條規定之限度內，按系爭土地申報地價及系爭房屋課稅現值之總價計算。
㈢審酌系爭房屋鄰近捷運西門站（步行約2分鐘到站），周邊1
樓店面每坪租金2,143元至4,257元不等，與系爭房屋相鄰之門牌衡陽路112號房屋，其登記主要建材及層數均同系爭房屋，總面積約系爭房屋之半數，其基地面積亦約系爭土地之半數，近年曾整修，104年間每月租金99,000元（詳見兩造不爭執事項㈠、㈣、卷二第162頁之言詞辯論筆錄），被告所稱與系爭房屋現狀相近之門牌衡陽路104號房屋，距捷運西門站較遠，基地面積約63坪，1樓店面每月租金約8萬元（見卷二第162頁之105年6月15日言詞辯論筆錄），被告於100年至104年間將系爭房屋轉租他人所獲租金約每月17萬元、165,000元或125,000元（見兩造不爭執事項㈤、卷二第161頁之言詞辯論筆錄）等情，並衡量系爭房屋應建於39年間，相較於鄰近之門牌衡陽路112號房屋，屋況已顯老舊（見兩造不爭執事項㈠、卷一第29、30頁之照片），且系爭房屋總面積雖逾99坪，然分屬3層樓，若分層出租，按週邊1樓店面租金行情，1樓固可獲較高租金，2樓以上則較難按同等行情出租，出租率亦應不如1樓（參見卷二第162頁之言詞辯論筆錄）等情，堪認原告請求自104年7月21日起增加系爭房屋之租金，以按系爭土地申報地價及系爭房屋課稅現值之總價（104年為150,208元/㎡×150/㎡＋424,300元＝22,955,500元，105年為194,208元/㎡×150/㎡＋424,300元＝29,555,500元）調整依年息6%計算（即104年間每月約114,778元，105年間每月約147,778元），較為適當。
㈣至於被告雖辯稱：兩造曾同意系爭房屋之租金額以門牌衡陽
路112號房屋1樓之租金額為準等語，然原告否認之，被告又未舉證，所辯尚不足採。另被告雖以原告未就系爭房屋盡修繕義務為由，拒絕調高租金，惟原告否認未盡修繕義務，且原告應如何依民法第429條、第430條、第437條修繕系爭房屋，與系爭房屋之租金是否應依民法第442條增減無關，被告尚難因此拒絕調高租金。
綜上所述，原告依民法第442條規定，請求自104年7月21日起
增加系爭房屋之租金，於按系爭土地申報地價及系爭房屋課稅現值之總價年息6%計算之範圍內，為有理由，應予准許，逾此之請求為無理由，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
本件訴訟費用為裁判費129,568元（訴訟標的價額13,355,400
元：原告請求將104年間每月租金調高為191,295元，扣除原每月租金80,000元，10年間之差額總數為13,355,400元），其中40,488元應由被告負擔，餘由原告負擔。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法第79條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國105年6月24日
民事第三庭法官林玲玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年6月24日
書記官陳玉鈴