臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
113年度南簡字第10號
原告 林建 中
訴訟代理人 林祐任 律師
被告 陳士銘
上列當事人間113年度南簡字第10號確認優先購買權存在事件，於中華民國113年5月1日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
一、確認原告對財政部國有財產署南區分署逾期未辦繼承登記不動產標售案民國112年度第23批第60號標號於民國112年10月17日所拍定「臺南市○○區○○段00地號面積189平方公尺所有權全部」之優先購買權存在。
二、訴訟費用新臺幣3,622元由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條定有明文。所謂其他因不動產涉訟，係指因不動產之物權或其分割或經界以外，與不動產有關之一切事項涉訟者而言（最高法院98年度臺抗字155號裁判意旨參照）。查，本件原告係對坐落「臺南市○○區○○段00地號，面積189平方公尺，所有權全部」之土地（下稱系爭土地）起訴請求確認有優先承買權存在，乃確認優先承買權存在或不存在之訴訟，核屬不動產之物權或其分割或經界以外與不動產有關之事項而涉訟，依上開規定及說明，本院有管轄權，先予敘明。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決予以除去者而言。經查，原告主張對系爭土地有優先購買權，既為被告所否認，是原告對系爭土地有無優先購買權即屬未明，而致原告私法上地位有受侵害之危險，此危險並得以確認之訴判決除去之，依前開說明，應認原告提起本件確認之訴有確認之利益，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告之祖父 林瑤 與系爭臺南市○○區○○段00地號土地之登記所有人 林袋 為同宗親族關係，早於日治時期林瑤即向林袋購買系爭土地，惟僅交付系爭土地使用而未辦理過戶，後雖經原告父親 林水田 即林瑤之子遍尋林袋後人請求辦理土地移轉登記，惟因林袋之繼承人搬離該處，且難以聯絡，以致無法辦理過戶登記。而系爭土地因於林袋百年之後，其繼承人逾期未辦理繼承登記，而由財政部國有財產署南區分署代管系爭土地，並委託訴外人台灣金融資產服務股份有限公司（下稱金服公司）於民國112年10月17日拍賣系爭土地，由被告得標。然原告為林瑤之子林水田之繼承人，伊於民國49年間即在系爭土地上興建土磚混合屋（門牌號碼：臺南市○○區○○○0號，下稱系爭房屋）居住，嗣因莫拉克風災侵襲，上開土磚混合屋毀壞，原告原地改建鐵皮房屋繼續使用，除建築房屋使用外，其餘土地原告有種植農作物持續使用中，是以，原告主張其為土地法之第73條之1第3項合法使用人，就系爭土地有優先購買權，為此以拍定之人為被告提起確認之訴等語，並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：其係由國有財產署依正常程序取得系爭土地，據金服公司回覆稱原告資料不符合優先購買權資格，又原告主張之房屋占有使用之土地並非系爭土地，縱認係占有使用系爭土地，原告亦僅得就房屋使用部分主張優先購買權云云，並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由
㈠按土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記，並以書面通知繼承人；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除；前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關書面通知繼承人及將該土地或建築改良物清冊移請財政部國有財產署公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過五年者，於標售後以五年為限；依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告三個月，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後三十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄，土地法第73條之1第1項至第3項分別定有明文。次按財政部國有財產署為執行土地法第73絛之1第2項至第5項規定之標售等作業，於行為時適用之111年9月30日公布修正逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點第8點第1項規定：「標售不動產經繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍主張優先購買，按其檢附之證明文件無法認定，或使用範圍依第十一點規定無法認定或有爭議者，主張優先購買權人應於執行機關通知之期限內，以得標人為被告向法院提起確認之訴；得標人對於優先購買權之存否或使用範圍有爭執者，應以主張優先購買權人為被告循民事訴訟程序訴請法院審理；主張優先購買權人為二人以上，對於使用範圍有爭議者，應於執行機關通知期限內自行協議或向法院提起確認之訴。」。經查，本件金服公司就系爭土地之拍賣案係於112年10月17日拍定由被告得標，原告於拍定後30日內之112年11月15日即向金服公司主張優先購買權而申請優先購買，並以拍定人為被告向本院提起本件訴訟，原告主張優先購買權及提起本件訴訟之程序，堪認適法，合先敘明。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段規定。而上揭土地法第73條之1第3項所謂之合法使用人，係指基於物權或債權等合法使用權源占有不動產者而言。是原告欲依土地法第73條之1第3項規定主張優先購買權者，即應對系爭土地有合法使用權源以及占有使用之事實，負舉證責任。經查：
⒈原告主張對系爭有合法使用權源部分，原告請求傳喚證人 湯林雪珠 到院作證，經證人於113年5月1日到庭結證稱：「（問：你們老家有住過龍崎區的龍船窩嗎?）答：有，祖先都住在哪裡。」、「（問：現在還有住在那裏嗎?）答：現在沒有了，我們很早就舉家搬到高雄市內門區。」、「（問：就你的記憶大概幾歲的時候搬出去的?）答：大約在我國小之前，我國小就在內門國小就讀。」、「（問：你們搬離開後還有回去過嗎?）答：搬家後我爸還有帶我回去龍船窩一次，我們用走的，走回去認識附近，還有跟親屬打招呼。說一些淵源。」、「（問：你大概國小五六年級的時候你父親帶你回去龍船窩，有跟你說過你們有一塊龍船窩的地?）答：是。」、「（問：你的父親還有說什麼嗎?）答：他說因為內門的土地比較多，龍船窩只有一塊，所以他就賣掉了。」、「（問：他是在帶你回去龍船窩的那次說土地賣給林水田?）答：是。」、「（問：你的父親大概是哪時候往生?）答：民國86年。」、「（問：辦理繼承登記時土地有龍船窩這塊土地嗎?）答：沒有。父親去世時我是第一個回去的，我弟弟有拿一些東西出來。」、「（問：你何時知道有這筆土地?）答：102年間突然收到一份地價稅的繳費單。我覺得很疑惑因為父親說龍船窩那邊沒有土地了。可是繳費單上的土地所有人是林建，林建是我父親。我打電話去問，他們說以前只有100多元所以沒有催繳，現在金額比較多就會催繳，我詢問弟弟後覺得應該要去繳，所以才繳。」、「（問：你剛剛說國小時回去龍船窩那次有說到有一塊土地，後來父親還有說到這件事情嗎?）答：我國中的時候，弟弟出生後他還有說過，說龍船窩的土地已經賣給林水田的祖先，以後不用我們處理。我想說父親這樣交代就沒有去管，直到去年知道土地要拍賣我才把之前的地價稅繳費單都找出來。」、「（問：你們在龍船窩就只有龍船窩67地號土地，還有其他土地?）答：我父親就是說這一塊，其餘的都在內門。」、「（問：你剛剛說你爸爸說龍船窩的土地有賣掉，應該要有契約?）答：我都是聽我爸爸說，以前我五年級的時候弟弟還沒有出生，可能覺得是我要承擔家裡的事情，所以爸爸才跟我說這些。爸爸說我跟你交代一下龍船窩這塊地早就賣給林水田的祖先，賣了就賣了就沒有寫契約了。」、「（問：除了契約以外還有其他東西可以證明?）答：我父親去世的時候留下的東西比如說存摺等，也沒有這塊地的所有權狀，父親說的我也沒有去質疑他，是後來102年有繳稅單我們就去繳，我當時就覺得可能當初賣土地的手續沒有辦，所以就去繳稅。」、「（問：你剛剛說土地賣掉後的稅金是誰在繳?）答：土地不是我賣掉的，是我爸爸交代土地有賣給誰，沒有繳稅單。」、「（問：剛才被告問你有沒有收到稅單，你說沒有，102年才收到，你那時候才知道土地沒有賣給林水田的祖先，你的意思是否這樣?）答：是。」、「（問：你跟林袋有何關係?）答：他是我的曾祖父。」、「（問：你有聽你父親說龍船窩的土地賣給林水田?）答：我爸爸說土地賣給林水田。我爸爸叫我叫他『 田叔 』，他以前會來我家找我爸爸。」、「（問：你父親說地是賣給林水田還是林水田的祖先?）答：是林水田的祖先。」、「（問：你102年的地價繳稅單遺失了?）答：是，但我記得很清楚，第一張寄來的時候我有打電話去問過，對方說100元以下不用繳，現在土地升值了超過100元所以要繳，所以我跟弟弟討論後接下來收到繳費單都有繳。我們就遵守爸爸的交代說土地賣掉了，但是不想欠稅所以都有去繳稅。」、「（問：地價稅的納稅義務人『林袋管理人-林建』與你有何關係?）答：林建是我爸爸。他80幾年就往生了。」，上開內容有本院113年5月1日言詞辯論筆錄在卷可稽（本院卷第99至107頁），證人湯林雪珠之證言配合原告提出之林瑤、林袋、 林清切 、林建、湯林雪珠等人之戶籍謄本，以及證人提出之系爭土地103至112年之地價稅稅單等證物內容相互勾稽，堪認系爭土地之登記所有人林袋早於日治時期即已將系爭土地出售予原告之祖先，只是迄今未辦理移轉登記之事實，是以，原告就系爭土地有合法使用權源乙節，堪已認定。
⒉至於原告現仍占有使用系爭土地乙節，原告提出臺南市政府工務局112年11月24日南市工使二字第1121456502號函、臺南市○○區○○○0號房屋之房屋稅籍證明書、系爭土地之使用現狀照片等件為證（本院卷第23至29、93頁），依臺南市政府工務局上開函及系爭房屋稅籍證明書等件內容足堪認定，系爭房屋早於53年7月起即經設有房屋稅籍登記列管，並持續使用至今，而系爭土地之其餘部分，原告持續有耕種使用，是以，原告就系爭土地全部範圍有持續使用之事實，亦已認定屬實。
四、綜上所述，原告為系爭土地之合法使用人，其依土地法第73條之1之規定，請求確認其就系爭土地，有優先購買權存在，為有理由，應予准許。
五、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第1項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為3,622元（即第一審裁判費2,760元及證人湯林雪珠之日、旅費862元），而原告之請求為有理由，爰確定被告負擔之訴訟費用如主文第二項所示。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 5 月 15 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官 侯明正
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 15 日
書記官陳惠萍