臺灣桃園地方法院民事簡易判決 100年度桃簡字第554號
原 告 鄒惠珍
訴訟代理人 鄒秀婷
被 告 吳文蘋
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於中華民國100年7月14
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告與訴外人友立房屋仲介有限公司（下稱友立
公司）於民國100年1月8日簽立「買方給付服務報酬承諾書
」、「要約書」，委託友立公司仲介居間購買原告所有座落
桃園縣楊梅市○○段00000-000建號建物（門牌號碼為桃園
縣楊梅市○○○路○段○○○巷○○號，下稱系爭建物）及坐落同
段0000-0000地號土地（下合稱系爭房地），承購價款為新
臺幣（下同）400萬元，嗣友立公司依被告承購條件與原告
達成協議，經原告於100年1月13日簽署要約書承諾同意被告
之承購條件。而要約書第8條約定「本要約書經賣方承諾並
送達買方後，因可歸責於買方或賣方之事由致無法簽訂買賣
契約時，他方即得請求違約方給付按房地成交總價百分之三
計算之違約金為損害賠償。」，另依民法第153條第1項、第
345條規定，兩造就買賣標的物與價金達成合意，買賣契約
業已成立，惟嗣後被告拒絕與原告簽訂買賣契約書並依約履
行。系爭建物並無漏水，僅有壁癌，壁癌不只一處，但原告
並未為任何修飾，故被告於首次看屋時應已知情。爰依要約
書第8條約定，請求被告給付違約金，並聲明：被告應給付
原告12萬元，及自支付命令繕本送達之翌日起至清償日止，
按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：友立房屋亦受原告委託出賣系爭房地，且原告於
友立公司所提供之「不動產標的現況說明書」（下稱現況說
明書）第8點建築改良物是否有滲漏水之情形勾選「否」，
被告首次看屋時因天氣良好並未下雨，且未仔細看，並未發
現滲漏水，然被告於簽立要約書後再次看屋時，發現系爭建
物滲漏水之情形嚴重，包括1樓窗戶上方、樑柱、3至4樓樓
梯間、3樓房間、5樓房間等多處均有滲漏水現象，顯與現況
說明書之記載不符，被告自得拒絕購買有瑕疵之標的物等語
資為抗辯，並聲明：如主文第一項所示。
三、原告主張被告與友立公司於100年1月8日簽立「買方給付服
務報酬承諾書」、「要約書」，委託友立公司仲介居間購買
原告所有系爭建物，承購價款為400萬元，原告於100年1月
13日簽署要約書承諾同意被告之承購條件，被告主張原告於
友立公司所提供之現況說明書第8點建築改良物是否有滲漏
水之情形勾選「否」等情，有原告所提買方給付服務報酬承
諾書、要約書、被告所提系爭房地不動產說明書、產權調查
、物件個案調查、現況說明書、土地、建物登記第二類謄本
、所有權狀等附卷可稽，並為兩造所不爭，自堪信為真實。
惟原告主張被告已簽署要約書後無故不與原告簽訂買賣契約
書，應依要約書第8條規定給付違約金，則為被告所否認，
並以前詞置辨。
四、按「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解
除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人
故意不告知物之瑕疵者亦同。」，民法第360條定有明文。
而買受人既得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之
損害賠償，則舉重以明輕，自亦得解除契約。本件兩造就買
賣標的物與價金等買賣契約必要之點業經達成合意，買賣契
約即已成立。而原告既於現況說明書中就系爭建物有無滲漏
水情形勾選「否」，並簽名確認，顯已擔保買賣標的物並無
滲漏水之瑕疵，保證系爭建物具無滲漏水之品質。再原告訴
訟代理人即系爭房地所有權人鄒秀婷表示對被告所提錄音譯
文與照片並無爭執（見100年7月14日言詞辯論筆錄第3頁）
。而依被告所提其與訴外人友立公司 黃錦燦 店長之通聯譯文
所示，於原告簽立要約書後，被告男友與黃錦燦至系爭建物
看屋時，發現有水痕，系爭建物確有滲漏水現象，友立公司
接受原告委託時，曾請原告確認系爭建物有無滲漏水，原告
之認知為沒有，但黃錦燦曾向原告表示系爭建物確有滲漏水
之情形，並請原告修復，且原告確曾修復過一次，友立公司
接受委託時，現況係由屋主勾選，屋主認知並無漏水，該公
司即無法強令屋主勾選有滲漏水，但該公司事後發現滲漏水
情況後，已通知原告修復（見被告所提通聯譯文第1至2頁）
，核與被告所提照片顯示系爭建物1樓窗戶上方、樑柱、3至
4樓樓梯間、3樓房間、5樓房間等多處均有滲漏水之現象相
符，則系爭建物確有滲漏水之瑕疵，洵堪認定。系爭建物既
有滲漏水之瑕疵，顯已缺乏原告所保證之品質，則被告自得
依首揭民法第360條規定解除買賣契約（即要約書），尚難
認此係可歸責於被告之事由致無法簽訂買賣契約。而要約書
既經被告合法解除，原告再依該要約書規定請求被告給付違
約金，亦顯乏所據。
五、綜上所述，原告確曾向被告保證系爭建物並無滲漏水之瑕疵
，而系爭建物確有滲漏水之瑕疵，則買賣契約無法簽訂，難
認係因可歸責於被告之事由所致，且要約書既經被告合法解
除，原告自亦已不得再依要約書規定請求被告給付違約金，
是原告主張並無理由，應予駁回。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第
78條，判決如主文。
中華民國100年8月4日
桃園簡易庭法官王筆毅
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年8月4日
書記官辜伊琍