臺灣屏東地方法院民事判決 100年度屏簡字第90號
法定代理人 楊平山
法定代理人 陳國三
上列當事人間請求確認土地租賃權存在等事件，本院於民國100
年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣陸萬零叁佰柒拾捌元，及自民國一OO年四
月二十三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。被告應自
民國一OO年二月十五日起，在其所有坐落屏東縣屏東市○○段四
一建號、門牌號碼為屏東縣屏東市○○路○號建物得使用之期限
內，按月給付原告新台幣貳萬零壹佰貳拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如以新台幣陸萬零叁佰柒拾捌元
為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落屏東縣屏東市○○段○○○號土地（下稱系爭
土地）及其上之41建號房屋（下稱系爭房屋），原為被告所
有，經法務部行政執行署屏東行政執行處98年度地稅執字第
22801號案件執行拍賣，由伊以新台幣（下同）2,068萬元
得標，並依法取得系爭土地之所有權。故依民法第425條之
1之規定，即推定兩造間就系爭房屋有租賃關係。而因兩造
間就前開土地及房屋間是否存有租賃關係顯有爭議，且租賃
關係是否存在，關係伊是否得以使用租賃物而請求被告給付
租金，對伊而言，顯有受確認判決之法律上利益。爰依民事
訴訟法第247條第一項，提起確認土地租賃權存在之訴訟。
另因系爭土地目前仍為被告占有使用中，其面積除系爭房屋
所占1654.34平方公尺外，尚有附屬建物等設施，均平均散
佈於系爭土地上，原告不能使用系爭房屋以外土地，故應依
全部土地面積給付租金。又系爭土地於民國99年1月之申報
地價為每平方公尺1,506.4元，故參照土地法第105條準用
同法第97條之規定，系爭土地如出租他人每月可收支租金為
38,890元（計算式：（3098平方公尺×1,506.4元＝4,666,
827元）×10%÷12個月＝38,890元，元以下四捨五入），
又系爭房屋係供廠房及辦公室使用，並非僅供居住之房屋，
從若以伊得標之金額20,680,000元以每年百分之3投資報酬
率計算，系爭土地之租金為51,700元（計算式：20,680,000
元×3%÷12個月＝51,700元），從而系爭土地租金之標準
即依上開兩種計算方式之平均即45,295元，應屬合理。而系
爭土地於99年11月15日移轉登記為伊所有後，被告積欠自99
年11月15日起至100年2月15日止共3個月之租金未付，迭
經催討，均置之不理等語，為此提起本件訴訟。並聲明：確
認兩造就伊所有系爭土地及被告所有系爭房屋間，自99年11
月15日起有租賃關係存在；被告應給付伊135,885元，及自
起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計
算利息，並自100年2月15日起，按月給付伊45,295元。
二、被告則以：並非所有城市地方房屋之租金皆一律以申報總價
額年息百分之10來計算標準租金，系爭土地位於屏東市西南
方之工業區內，非繁華之商業區，土地價值不高，生活機能
亦不佳，況系爭土地及房屋目前成荒廢狀態，並無人看管，
原告逕以系爭土地申報地價百分之10及得標金額百分之3之
投資報酬率之平均值計算租金，實屬過高；另依拍賣公告所
示，系爭房屋坐落於系爭土地1651.34平方公尺，附屬建物
54.64平方公尺，非謂原告所稱3098平方公尺等語，資為抗
辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、原告主張系爭房屋所在之系爭土地為面積3098平方公尺之建
地，而被告因積欠地價稅，經屏東縣政府稅務局移送強制執
行，嗣原告經由法院拍賣程序於99年11月15日取得系爭土地
之所有權，並完成移轉登記，為兩造所不爭執，並經本院會
同兩造履勘以及囑託屏東縣屏東地政事務所測量屬實，有該
地政機關製作之複丈成果圖在卷足憑，足堪採為判決之基礎
。
四、得心證之理由：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明
確，致原告在私法上地位有受侵害之危險，而此項危險得以
對於被告之確認判決除去之者，始為存在，最高法院27年上
字第316號判例可資參照。本件原告主張其所有系爭土地，
就被告所有系爭房屋，有民法第425條之1之適用而有租賃
關係存在，惟被告既認原告所有系爭土地與被告所有系爭房
屋間有租賃關係存在，則兩造間此部分法律關係並無不明確
，而系爭土地之租金價值為何係事實問題，尚與原告之私法
地位無涉，是依前揭說明，原告在私法上之地位既無受侵害
之危險，則無受確認判決之法律上利益，原告所稱有確認利
益云云，委無足採，故其提起確認原告所有系爭土地與被告
所有系爭房屋間，自99年11月15日起有租賃關係存在，即無
受確認判決之法律上利益，不應准許。
㈡次按有民法第425條之1第1項之情形，其租金數額當事人
不能協議時，得請求法院定之，為同條第2項所明定。又按
城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年
息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文；而土地法
第97條規定之土地價額，係指法定地價而言，為土地法施行
法第25條所明定。又土地法第148條規定，土地所有權人依
土地法所申報之地價為法定地價；土地法第105條復規定，
同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之，是建築基
地（即土地）之租金，亦按土地申報地價年息百分之10為限
。惟此年息百分之10為限，乃指房屋租金之最高限額而言，
非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息百分之10計算
之，尚須斟酌系爭土地之位置，工商繁榮程度、使用人利用
基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以
為決定（最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071
號判例意旨參照）。經查系爭房屋及其他建物合併占用系爭
土地之面積為2672平方公尺，目前無人使用及看守，亦無任
何機械設備及桌椅之事實，為被告所不爭執，業經本院會同
屏東縣屏東地政事務所測量員勘測現場屬實，此有屏東縣屏
東地政事務所100年9月26日屏所地二字第1000010930號函
所附複丈成果圖及本院現場勘驗筆錄、現場附圖附卷可稽。
而原告所主張租金之計算面積應以系爭土地全部面積3098平
方公尺為計算等語。惟查，民法第425條之1第1項規定之
立法目的，係在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，
以保護房屋既得之使用權，並調和土地、建物不同所有人間
之權益，以符合社會正義之要求，故應僅限於該房屋所占用
之土地範圍內核定租金；原告雖主張因不能使用系爭建物以
外土地，應依全部土地面積3098平方公尺給付租金云云，
然查系爭建物占用系爭土地之面積僅為2672平方公尺，目前
無人使用及看守，自無從防礙原告之使用其餘土地；且其餘
土地大部份位於系爭建物北面，相鄰屏東縣屏東市○○路旁
，有屏東縣屏東地政事務所100年9月26日屏所地二字第
1000010930號函所附複丈成果圖附卷可稽，客觀上亦易於使
用，原告雖主張不能使用系爭建物以外土地等語，尚不足採
據。另查，系爭房屋位處屏東縣屏東市西南方之工業區○○
鄰○○市○○路旁，有一般商家，交通便利，惟現場為廢棄
之磚造工廠，目前無人使用及看守，亦無任何機械設備及桌
椅等情，有本院100年8月18日勘驗筆錄及現場相片可參
，本院審酌系爭土地坐落之地段、交通情形、經濟繁榮程度
、被告使用系爭土地之經濟價值、當前經濟環境等一切狀況
，爰以該土地申報地價百分之6計算租用基地之租金，依此
計算每月租金應為20,126元（計算式：（2672平方公尺×1,
506.4元＝4,025,100.8元）×6%÷12個月＝20,126元，元
以下四捨五入），故核定本件系爭房屋占有系爭土地部分之
租金為每月20,126元。再查，本件系爭土地及房屋原屬被告
所有，嗣於99年間系爭土地因經法院拍賣由原告取得詳如上
述，從而參考前開說明，兩造間無法協議租金數額，是原告
請求被告100年2月15日起至系爭法定租賃關係終止之日止
，每月給付之租金20,126元為有理由，應予准許。末查，被
告自99年11月15日起至100年2月14日止共3個月之租金未
付，原告得向被告請求給付的租金為60,378元（計算式：20
,126元×3＝60,378元），即屬有據，應予准許，逾此範圍
之請求，則無理由，應予駁回。
㈢綜上所述，本件原告請求確認兩造就原告所有系爭土地及被
告所有系爭房屋間，自99年11月15日起有租賃關係存在，為
無理由，不應准許。至原告請求被告給付到期租金部分，於
請求被告給付60,378元及自起訴狀繕本送達翌日即100年4
月23日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並自100
年2月15日起至前開租賃關係消滅之日止，應按月給付原告
20,126元之範圍內，為有理由，應予准許；逾此部分之請求
，則屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後
，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論駁，併此敘
明。
六、本件判決第一項，係就民事訴訟法第427條第4項訴訟適用
簡易程序，所為被告敗訴之判決，爰依同法第389第1項第
3款規定，依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項、
第3項規定，依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預
供擔保，得免為假執行。
七、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依
民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3
款、第392條第2項、第3項，判決如主文。
中華民國100年10月31日
屏東簡易庭法官李麗芳
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年10月31日
書記官滕一珍