裁判字號：臺灣高雄地方法院104年訴字第160號民事判決
裁判日期：民國104年11月06日
裁判案由：確認優先購買權不存在
臺灣高雄地方法院民事判決104年度訴字第160號原告 陳志曜 訴訟代理人 陳忠勝 律師
參加人 黃慶富 訴訟代理人 孫志鴻 律師被告 陳志明 訴訟代理人 何曜男 律師上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，本院於104年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認被告就原告所有高雄市○○區○○段○○○○○號土地應有部分二分之一之優先承買權不存在。
訴訟費用由原告負擔；參加費用由參加人負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段1258、1259、1261、12
64、1268、1269、1270地號等土地（下稱合稱系爭7筆土地；至其中1269地號土地，下稱系爭1269地號土地）為兩造共有，應有部分各1/2。原告欲將系爭7筆土地應有部分合併以新台幣（下同）6733萬元之價格出售予參加人，雙方並於民國102年12月31日訂立買賣契約（下稱系爭買賣契約）。原告於訂約當日即透過訴外人即高雄銀行前金分行經理 佘文豪 詢問被告是否願以相同條件優先購買系爭7筆土地，然遭被告拒絕。原告嗣於103年1月24日再以存證信函詢問被告是否優先承購，被告原應於接獲通知後10日內表明意願，惟其承買之意思表示卻遲至103年2月9日始送達原告，依法優先購買權業已喪失。詎被告竟於原告、參加人共同向地政事務所申請辦理系爭7筆土地所有權移轉登記時，以其有優先購買權為由聲明異議，致土地未能完成移轉登記。原告遂再於103年8月8日以存證信函通知被告備妥價金，以便辦理簽約、過戶等相關手續，然被告於同年月9日收受後，原應於同年月19日前為承諾，卻遲至同年月25日始承諾應買，亦應認其優先購買權已喪失。今參加人催促原告履約，被告優先購買權之存否不確定，有損及原告權益之虞，為此依民事訴訟法第247條第1項前段規定提起本件訴訟，並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：被告否認高雄銀行前金分行經理佘文豪曾詢問願否以相同條件購買系爭7筆土地一事；再者，原告103年1月24日詢問被告是否願優先承購之存證信函，僅揭示系爭買賣契約之價金，未將買賣之交易條件通知被告，致被告無從考慮是否以相同條件承買，自不生通知之效力。嗣原告於103年8月8日復以存證信函通知被告是否優先承買，被告於同年8月9日受送達後，隨即以存證信函對原告為應買之表示，經郵務人員於同年月18日、19日投遞原告均未收受，遂改採寄存送達之方式為送達，原告於103年8月25日始領取該存證信函，依該存證信函之送達期間長達數十日，顯見被告應買之表示為遲到之承諾，原告在受送達後未向被告即發承諾遲到之通知，依民法第159條規定，該承諾視為未遲到等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項及本件爭點（見卷第128頁～第129頁、第86頁）：
㈠兩造不爭執事項：
1.系爭7筆土地為兩造共有，應有部分各1/2。
2.原告於102年12月31日以6733萬元之價格，將系爭7筆土地合併出售予參加人，雙方並簽訂系爭買賣契約。
3.原告於103年8月8日以存證信函檢附系爭買賣契約通知被告行使優先承購權，被告於同年月9日收受後，於103年8月15日對原告寄發表示願優先承購之存證信函。該存證信函經郵務人員於103年8月18日、同年月19日兩度按址投遞未能投交，即繕發招領通知單，原告於103年8月25日持招領通知單前往指定郵局領取。
㈡本件爭點：
被告得否主張優先承購系爭1269地號土地？
四、本院之判斷：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法院52年台上字第1240號判例明揭其旨。經查被告就系爭1269地號土地之優先購買權是否存在，在兩造間有所爭執，此攸關原告與參加人締結系爭買賣契約之效力，原告土地出賣人之法律地位因之處於不安定之狀態。又縱系爭買賣契約係合併出售系爭7筆土地，原告僅就其中系爭1269地號土地提起確認訴訟，惟斟酌本件為確認判決後，不論認定被告就系爭1269地號有、無優先購買權，原告與參加人即得依此重新審視系爭買賣契約之效力，並決定是否繼續履約，據此，原告土地出賣人法律地位之不安狀態，即得經由本件確認判決予以除去。是原告提起本件確認之訴，具有確認利益，應可認定。
㈡次按土地法第34條之1第4項規定，土地共有人得以同一價格
優先承購，係指得請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言（最高法院82年度台上字第631號判決意旨參照）。承此，原告於103年8月8日始以存證信函檢附系爭買賣契約，通知被告願否以同樣條件承買系爭7筆土地，有存證信函暨附件在卷可憑（見訴卷第30頁～第34頁），在此之前原告歷次優先購買權行使之通知，均僅告知系爭7筆土地之售價，而未及於其他交易條件，有各存證信函附卷可憑（見訴卷第14頁～第15頁），參之首揭裁判意旨，自應以原告103年8月8日寄發之存證信函，始為行使優先承購權之合法通知，兩造就此亦未爭執（見訴卷第86頁～第87頁），堪予認定。㈢又按土地法第34條之1第4項所定有優先承購權之其他共有人
，徵求是否優先承購之手續，準用同法第104條第2項「前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄」規定（最高法院69台上1121號判決意旨參照），是優先承購權人受通知後如逾10日仍未行使，其優先權視為放棄，自無許其再主張依同樣條件優先購買之餘地（最高法院79年度台上字第80號判決意旨參照）。另按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項前段定有明文。經查，原告103年8月8日通知被告行使優先承購權之存證信函於同年月9日送達被告後，被告於同年月15日對原告寄發表示願優先承購之存證信函。該存證信函經郵務人員於103年8月18日、同年月19日兩度按址投遞均未能投交，即繕發招領通知單，原告於103年8月25日持招領通知單前往指定郵局領取等情，有存證信函回執、郵局投遞紀錄明細、中華郵政股份有限公司高雄郵局郵務科104年5月16日郵左字第0000000000號函等件在卷可考（見卷第37頁～第38頁、第95頁、第102頁、第118頁～第119頁），且為兩造所不爭執，則堪認被告行使優先購買權之意思表示係於103年8月25日始達到原告之支配範圍，置於其隨時可以瞭解內容之客觀狀態，而生意思表示到達之效力。依此，被告優先購買權之行使因已逾10日（即103年8月19日前）不變期間而不合法，亦同堪認定。
㈣被告固以其行使優先購買權之存證信函係103年8月15日寄出
，卻遲至同年月25日始送達原告，依該存證信函送達期間長達數十日，顯見應為遲到之承諾，原告在受送達後未向被告即發承諾遲到之通知，依民法第159條規定該承諾視為未遲到云云。惟按：
1.承諾之通知，按其傳達方法，通常在相當時期內可達到而遲到，其情形為要約人可得而知者，應向相對人即發遲到之通知。要約人怠於為前項通知者，其承諾視為未遲到，民法第159條固規定甚明，惟該規定所指「按其傳達方法，通常在相當時期內可達到而遲到」，係謂電報故障、信件誤投此等特殊遲到之情形，此際，相對人原可期待契約因適時承諾而成立，依誠信原則，立法始要求要約人應有通知之義務，蓋亦唯有在此種特殊遲到之情形下，要約人始有知悉該承諾係「通常在相當時期內可達到而遲到」之可能。由此，如僅因送達之方式採掛號郵件招領而延遲送達期間，逕課予要約人通知之義務，並於要約人違反義務時，使發生視為承諾未遲到之效力，難認合理。
2.況按國內郵件於候領期間，以候領之次日起算15日為限...逾期未領者，依無法投遞郵件之規定處理，中華郵政股份有限公司郵件業務作業規章第188條第1項規定甚明（見卷第130頁），足見，在郵件以招領方式送達之情形，於候領之次日起算15日內均屬合理之送達期間，據此，該存證信函自被告103年8月15日寄出後至同年月25日送達原告，未逾10日，送達期間尚在合理範圍內，難認符合民法第159條規定「通常在相當時期內可達到而遲到」之要件，是被告前揭所辯，要不足採。
五、綜上所述，被告於受通知後逾10日始行使其對系爭1269地號土地之優先購買權，其優先權已視為放棄，從而，原告請求確認被告就其所有系爭1269地號土地應有部分之優先承買權不存在，為有理由，應予准許。
六、至兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後認與判決結果已不生影響，爰不一一論列。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第86條第1項，判決如主文。
中華民國104年11月6日
民事第四庭法官王琁以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年11月6日
書記官張玉茹