臺灣高雄地方法院100年度簡上字第527號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院100年簡上字第527號民事判決

裁判日期：民國101年02月24日

裁判案由：給付違約金等

臺灣高雄地方法院民事判決100年度簡上字第527號上訴人 曾淵聖 訴訟代理人 曾永霖 被上訴人愛河不動產有限公司法定代理人 陳明水 上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於民國100年10月27日本院高雄簡易庭99年度鳳簡字第948號簡易程序第一審判決提起上訴，經本院於民國101年2月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人主張：上訴人於民國99年3月1日，與伊簽立就上訴人所有門牌號碼高雄市○○區○○街○○號房地（下稱系爭房地）之專任委託銷售契約（下稱系爭委售契約），委託伊銷售系爭房地，委託期限為99年3月1日至同年5月31日，原委售價格為新台幣（下同）1,480萬元，嗣於同年4月間變更委售價格為1,380萬元，並於系爭委售契約第12條第1項第2款約定，在委託期間內，若上訴人自行將委託買賣標的出售或另行委託第三者仲介或片面終止系爭委售契約者，上訴人應給付委託總價額4％與伊。惟上訴人先於99年4月30日片面向伊口頭終止系爭委售契約，復於同年5月2日寄發存證信函通知伊終止系爭委售契約，已符合前揭約款，爰依系爭委售契約第12條第1項第2款之規定，向上訴人請求委託總價額之4％即414,000元等語。並聲明：上訴人應給付被上訴人414,000元，並自起訴狀繕本送達上訴人翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、上訴人則以：就系爭房地，伊訴訟代理人即伊之父親曾永霖以代理人名義，前後與被上訴人簽立兩次委售契約，第一次係於97年11月19日，第二次於99年3月1日，即為系爭委售契約，均約定委售期間為3個月，惟僅第一次有提出伊之授權書，而第二次未提出，故系爭委售契約之當事人非伊，而為曾永霖，被上訴人持系爭委售契約向伊請求，應屬無據。又系爭委售契約第12條第1項之約定，違反民法第549條第
1項所定契約當事人之任何一方得隨時終止委任契約之法律強行規定，應屬無效，被上訴人自不得據以請求。且因被上訴人公司之店長 陳儷方 於處理系爭委售契約時，未盡善良管理人之誠實告知義務，有可歸責情事，故曾永霖於99年4月21日以電話口頭告知被上訴人將於99年4月30日終止系爭委售契約，並非任意片面終止系爭委售契約。而嗣後曾永霖於99年4月30日至被上訴人營業處拿回系爭房地之鑰匙，被上訴人承辦系爭委售契約之經紀人陳儷方即囑託店員將系爭房地鑰匙交還曾永霖，並讓曾永霖簽立收據，嗣後並將刊有系爭房地銷售圖樣之大型廣告布幔拆下，亦可認兩造已於該時合意終止系爭委售契約，然因曾永霖未及注意被上訴人已拆除廣告布幔一事，嗣後才會再寄發存證信函予被上訴人。另按在委售期間，若委任人自行賣出或由別家公司出售，則委任人僅付1％佣金給受任人作廣告費用，系爭委售契約第19條之「特別約定事項」，有兩造明文約定，此約款自屬前揭第12條第1項之特別約定，而可排除其適用。是縱認伊未依法終止系爭委售契約，亦應依該款認定被上訴人可請求之數額，否則有違比例原則。並聲明：被上訴人之訴駁回。
四、原審審理結果，認被上訴人請求上訴人給付138,000元及法定遲延利息部分有理由，逾此部分則無理由，而駁回被上訴人其餘請求。上訴人不服提起上訴，除援用原審之主張及陳述外，另補稱：被上訴人主張依委任契約請求伊給付服務報酬，又主張依系爭委售契約第12條第1項請求違約金，論述自相矛盾，又被上訴人就表見代理之主張，乃係法院逾越闡明權之行使後始提出之攻擊方法，況伊與另與住商不動產簽約後，亦於委售期滿前1個月合意終止契約，並未遭訴求違約金等語，並聲明：㈠原判決關於不利於上訴人部分廢棄。㈡前開廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴。被上訴人則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
五、兩造於原審不爭執事項：㈠上訴人於本件之訴訟代理人曾永霖於99年3月1日，以上訴
人代理人名義，就系爭房地與被上訴人簽訂系爭委售契約書，約定委售期間至99年5月31日止。除契約既定約款外，於第19條「特別約定事項」並約定：「在委售期間，若委任人自行賣出或由別家公司出售，則委任人僅付1%佣金給受任人作廣告費用！即可！」，此約款業經雙方同意簽章生效。
㈡嗣曾永霖於99年4月30日前往被上訴人營業處將系爭房地之鑰匙收回，並就鑰匙部分簽立領據。
㈢曾永霖曾就系爭房地於被上訴人處，以上訴人代理人名義簽
立兩次委售契約，第一次於97年11月19日簽立，嗣於99年3月1日簽立系爭委售契約。於第一次曾永霖有提出上訴人之授權書，惟於第二次即系爭委託事件則無交付。
㈣上訴人於99年4月30日另就系爭房地與住商不動產市府加盟
店墾錠廣告有限公司（下稱住商不動產）簽立專任委託銷售契約書，自00年0月0日生效。
六、得心證之理由：被上訴人主張上訴人就系爭房地與其簽立系爭委售契約，惟於委售期間屆至前，片面終止系爭委售契約，違反系爭委售契約第12條之約定，爰依該約定請求上訴人給付委售價額4％之違約金一情，業據被上訴人於原審提出系爭委售契約書、授權書、存證信函等件為證，而上訴人則以前詞置辯，是本件爭點應為：㈠系爭委售契約之當事人為何人？是否為上訴人授權曾永霖簽訂？或為曾永霖無權代理上訴人而簽訂？是否有表見代理之適用？㈡兩造就系爭委售契約是否合意終止？㈢系爭委售契約第12條與第19條之關係為何？被上訴人得請求之金額為若干？玆分述如下：
㈠按代理人雖未明示本人名義，而相對人明知其代理或可得知
者，仍不能對於代理人主張其自為；換言之，授權人已將授權於他人之事通知或公告或為相對人所知悉，其人所為之行為，雖未明示以本人名義為之，仍應對於本人發生效力，是為隱名代理，最高法院86年度台上字第3180號判決意旨足供參照。又締約之主體究為何人，則應觀諸締約當時及過去之事實、依其契約目的、社會一般認知及一切證據資料認定之。被上訴人主張於99年簽立系爭委售契約時，曾永霖即稱前次已交付授權書，毋庸再為交付，而其亦信任曾永霖為上訴人之父且為執業律師，應不至有無權代理情事，且曾永霖亦以上訴人代理人身分簽立系爭委售契約，故認定曾永霖已獲上訴人授權代為簽立系爭委售契約等語。而曾永霖雖先稱系爭委售契約雖係其以上訴人代理人身分與被上訴人簽立，惟此乃因系爭房地為上訴人所有，故為人頭，系爭委售契約之當事人為曾永霖等語（見原審卷第29至30頁）；復稱曾永霖確係以上訴人代理人身分與被上訴人簽立等語（見原審卷第33頁），是就系爭委售契約之締約當事人，其說法已有不一。而觀諸系爭委售契約，就「立契約書人」一欄，委託人甲方係載明為「代理人曾永霖」（見原審卷第9頁），可知曾永霖當初並非立於契約當事人地位簽立系爭委售契約；且查，曾永霖就系爭房地於被上訴人處以上訴人代理人名義簽立兩次委售契約，第一次於97年11月19日簽立，嗣於99年3月
1日簽立系爭委售契約一情，業據兩造所不爭執，已如前述，而於第一次委售時，曾永霖確實提出上訴人將系爭房地之出賣等事務委由曾永霖代理之授權書（見原審卷第6頁），可知就系爭房地之委售，曾永霖確實受到上訴人之委任，惟因該次系爭房地在逾委售期間後仍未賣出，嗣後兩造才又就系爭房地簽立第二次即系爭委售契約，故可認被上訴人所述該時曾永霖稱已獲委任，沿用前次授權書等語，尚非不實；另對照與系爭委售契約約同時期即99年4月30日，曾永霖就系爭房地與住商不動產簽立之專任委託銷售契約書，其上委託人部分亦載明「曾永霖（曾淵聖代理人）」等字樣（見原審卷第80頁），而曾永霖亦未否認前揭住商不動產之專任委託銷售契約書確係其受上訴人委託而訂立，應可認就系爭房地之委售一事，曾永霖確係受到上訴人委託，而屬有權代理，上訴人前部分抗辯，難認可採。再查，系爭委售契約於簽立時，就「立契約書人」一欄，委託人甲方係載明為「代理人曾永霖」，雖未載明本人名義，然被上訴人已知悉對造即上訴人，而曾永霖就系爭房地之委售確係為有權代理，業如前述，故系爭委售契約之當事人自為被上訴人及上訴人兩造，而對兩造均生效力。至原審及本院均未認定本件有表見代理之適用，是上訴人主張被上訴人於原審提出表見代理之攻擊方法，乃係原審逾越闡明權之行使而提出，於原審及本院之判斷並無影響，併此敘明。
㈡就被上訴人主張上訴人片面終止系爭委售契約，已違反系爭
委售契約之約定一情，上訴人先抗辯稱其係因被上訴人公司之經紀人違反契約義務而終止等語，惟就被上訴人公司之經紀人如何違反善良管理人之誠實告知義務，上訴人卻未提出證據以實其說，此部分上訴人之抗辯應不足採。上訴人復抗辯稱系爭委售契約業經兩造合意終止等語，惟按本契約非經雙方書面同意，不得單方任意變更或終止之，此見系爭委售契約第15條前段約定可知，依上開約定，系爭委售契約之終止須以書面為之，始符要件。上訴人雖抗辯稱此定型化契約條款違反民法第549條第1項之強制規定，應屬無效等語。
惟定型化契約條款非必定對消費者明顯不利或違反誠信原則，故仍須就個案為具體審查，不可遽認定型化約款即不利於消費者或違反誠信原則。而民法第539條第1項並非強制規定，當事人自得以特約排除其適用；且依一般不動產之委託銷售，受任人一方為媒介不動產之買賣，須投入相當之成本，支出市場調查、廣告企畫、諮商服務、差旅出勤及交涉等費用，此觀系爭委售契約第7第3款規定亦明，受任人亦非房屋所有權人，為求慎重，並確立己身具代理權，約定在合意終止時須由雙方書面為之，並無顯失公平情事，此約定應屬有效。再者，如許委任人一方可自由終止，恐讓受任人遭受難測之損害，是就委任人片面終止情形訂立違約金，亦難認與民法第539條第1項規定之立法意旨有違，上訴人上開主張，尚非可採。據查，就系爭委售契約之終止，曾永霖稱其之前曾以電話口頭告知，嗣後於99年4月30日再至被上訴人處拿回系爭房地鑰匙並簽立領據，被上訴人並撤下廣告布幕，兩造自屬合意終止等語，惟為被上訴人所否認，稱系爭房地鑰匙既為上訴人所有，其代理人欲拿回鑰匙，被上訴人自無權扣留；且既經上訴人強力要求，被上訴人僅有撤下廣告布幔以避免再生糾紛，並無合意終止之意等語。上訴人既未能提出兩造已合意終止之書面，且觀諸上開鑰匙簽收單，其簽收事由係勾選「合約到期」，原因則係載明「99.4.21已電話告知於今終止委售契約並拆除廣告布幔」等語，並無任何兩造合意終止之記載（見原審卷第91之1頁），足見該簽收單確無法作為兩造已合意終止之書面證據；且曾永霖嗣後於99年5月2日寄發存證信函予被上訴人，其上亦載明：
曾永霖於系爭委售契約期滿前之99年4月21日先以電話口頭告知欲於同年月30日正式終止契約，惟至99年4月30日，被上訴人公司之店長陳儷方僅命職員將鑰匙交還予本人收取並簽立領據，拒絕作廢銷毀系爭委售契約等語（見原審卷第10、11頁），更可證知兩造遲至99年5月2日均未書面合意終止系爭委售契約。上訴人曾稱該份存證信函僅係因曾永霖誤會被上訴人未撤回廣告布幔所發，然觀諸上開文句，不僅涉及廣告布幔撤下與否，已涉及兩造該時就系爭委售契約終止之態度，自足以作為認定系爭委售契約是否業經兩造合意終止之依據。故依上述，就系爭委售契約之終止，上訴人既無法提出法定終止事由之依據，兩造亦未依約定以書面合意終止，故上訴人稱已於99年4月30日合法終止，應不可採。
㈢再按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事
人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意，此觀最高法院98年度台上字第1925號判決意旨可知。又按在委售期間，若委任人自行賣出或由別家公司出售，則委任人僅付1％佣金給受任人作廣告費用；在委託期間內，若上訴人自行將委託買賣標的出售或另行委託第三者仲介或片面終止系爭委售契約者，上訴人應給付委託總價額4％與被上訴人，系爭委售契約第19條之「特別約定事項」及第12條第1項第2款之「違約罰則」各有明定。而就此2條約定觀之，均係約定在委售期間內，系爭房地之銷售應由受任人即被上訴人全權處理，委任人即被告不得將系爭房地由自己或委由他人出售，一旦違反，而委任人應給付一定成數之委託價額作為違約金，是此2條約定之法律要件相同，規範目的亦相同，而第19條既屬兩造個別磋商所定，考量立約時當事人真意、契約全文及交易上習慣，應認第19條屬第12條第1項第2款之特別約定，故如有前揭約定之情事發生，應優先適用第19條，而排除第12條第1項第2款之適用。系爭委售契約未經合法終止，已如前述，而上訴人於99年4月30日另就系爭房地與住商不動產簽立專任委託銷售契約書，自00年0月0日生效一情，已為兩造所不爭執，自應有上開第19條約定之適用。而該條約定應付1％佣金予受任人作廣告費用，參酌第12條第1項第2款之文字，可認當事人真意係將1％之委託銷售價額作為違約金之意，而系爭委售契約之委託銷售價額已變更為1,380萬元，故被上訴人自可請求138,000元之違約金。至上訴人請求本院再傳訊證人 林奇樂 即住商不動產經紀人，以證明其至住商不動產簽訂契約時，有告知林奇樂已與被上訴人合意解約完畢，且其與住商不動產簽約後，亦於委售期滿前1個月合意終止契約，並未遭訴求違約金等情；惟縱上訴人確有告知林奇樂已與被上訴人合意解約完畢，此乃屬上訴人告知他人之事項，並無從證明兩造確有合意解約之事實，又上訴人與其他房屋仲介公司間之約定及是否有遭請求違約金，亦與兩造間之糾紛無涉，是本院認並無傳訊證人林奇樂之必要，併此敘明。
七、綜上所述，被上訴人依系爭委售契約之法律關係，請求上訴人給付138,000元，及自起訴狀繕本送達上訴人翌日即99年10月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息範圍內，為有理由，應予准許；逾此部分則屬無據，應予駁回。原審就此認事用法尚無違誤，自應予以維持，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判為無理由，自應予駁回其上訴。
八、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條規定，判決如主文。
中華民國101年2月24日
民事第四庭審判長法官劉定安
法官林岳葳法官盧怡秀上為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國101年2月24日
書記官林雅婷