臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
107年度南簡字第1627號
原 告 謝清風
被 告 謝美麗
訴訟代理人 許清 德
上列當事人間請求給付購地款事件，經本院於民國108年4月11日
言詞辯論終結，茲判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟壹佰元由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴請求被告應給付其
新臺幣（下同）20萬元，及自土地移轉日起至清償日止，按
年息百分之5計算之利息。於起訴狀繕本送達被告後，原告
於民國108年1月29日本院言詞辯論期日當庭變更利息起算日
自107年10月23日起算，則核原告所為前揭訴之變更，應係
減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭法條之規定，本院自應
准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：
㈠被告於民國107年8月17日與伊簽訂土地房屋買賣合約書（下
稱系爭買賣契約），以新臺幣（下同）540萬元之價格，向
伊購買坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土
地）應有部分全部，及同段148地號土地應有部分167/1000
，依約被告應於上開2筆土地移轉登記予被告，並由被告持
向銀行抵押貸款，於銀行放款予被告當日全部繳清，而伊已
於107年9月7日將系爭土地之所有權移轉登記予被告，被告
亦已於107年10月22日取得銀行貸款，惟被告於給付伊價款
520萬元後，即以系爭土地有瑕疵等不實理由，拒絕給付尾
款20萬元，屢經伊催討，被告迄未清償。
㈡又被告雖依據民法第227條之1與2之規定為辯駁：惟該法係
於88年4月21日所增訂，其立法理由指明：「債權人因債務
不履行致財產受侵害者，固得依債務不履行之規定求償。..
.再損害賠償債，已有損害之發生及有責任原因之事實，並
二者之間，有相當因果關係為成立要件」。故被告所主張損
害賠償之債不合於此項成立要件，即無損害賠償請求權存在
。因系爭土地部分被占有本為事實，現場有明顯界址，被告
現場看地也知悉，越界圍牆有明顯噴漆記號，界址是前地與
後地是一直線，前面圍牆有界址，有越界約66公分，後面空
地有鋼釘，界址建物有越界很明顯可辯白，非伊可隱匿系爭
土地被越界占有之事實。故損害之發生及責任原因並非由伊
負擔。
㈢被告主張有民法第264條第1項之權利亦不存在，被告聲明伊
需負民法第354條第1項物之瑕疵擔保責任及民法第359條前
段、360條前段主張減少買賣價金亦為無理；因買賣看地時
伊已於現場告知界址與被越界建築事實，並告知被告無法拆
除被占有之建物，僅能要求占有人購買越界的部分土地，或
者出租越界部分之土地，又民法第360條明文：買賣之物，
缺少出賣人所保證之品質者，買受人不得解除契約或請求減
少價金...，伊僅口頭答應幫拆除越界之圍牆，並已實踐拆
除圍牆之承諾，至於排除房屋建物部分則非伊保證之範圍。
㈣且依據伊與被告之夫 許清德 自107年8月起至同年11月9日止
之Line軟體對話紀錄（下稱系爭對話紀錄），其中許清德於
108年8月19日即表明要伊整地，又問伊何時可整理圍牆環境
，伊因考量推高機的費用較高，所以告知被告可先申請電力
，有電伊會派人去拆除。另被告於107年10月22日稱：「餘
款將於界址清楚後以及場域無物，占有人調解證明明確之證
明完備後完付」等語，待伊於107年10月23日通知許清德：
「拆除圍牆時需通知你到場嗎？」，許清德回答：「不用，
只要界址清楚，場域乾淨平整即可」，又待原告於107年11
月7日告知被告：「今天中午13：30會把越界尺寸證明奉送
至府上」，許清德答稱：「請查照台企銀帳戶以匯入壹拾萬
元， 謝謝 幫忙圓滿交易」等語，可證被告事前已知有鄰屋有
占用系爭土地之事實。
㈤另觀諸伊與許清德之系爭對話紀錄，伊於107年8月間即已告
知出售土地範圍除面積為63.44坪之系爭土地外，尚包含伊
與他人所共有，應有部分面積為12.73坪之道路用地，合計
共76.17坪。後兩造於107年8月16日至現場看地，當時伊領
被告夫妻看界址，並告知圍牆有越界，圍牆主人同意由伊或
被告用地時拆除，伊也口頭同意代拆，且告知被告夫妻越界
房屋不能拆，僅可出租越界的土地換取地租，或將越界土地
出售建物所有權人。兩造並同意不紀錄所出售道路用地12.7
3坪面積於系爭買賣契約書內，爾後出示的買地單價就提高
，日後被告將土地出售予越界建築之建物所有權人時，可拉
高該部分土地之售價。所以伊已照口頭合約移轉道路用地，
亦可證明被告事前已知鄰地建物占用系爭土地之事實。
㈥末以被告107年12月6日台南金華郵局220號存證信函所載：
「本人先前去看現場，也未被告知界址正確位址，只被告知
鄰地圍牆有被凸出一點點，鄰地地主後來有拆除，但樓房主
體有越界的事實，卻完全隱瞞。」等語，皆屬違背現實，因
圍牆存在現場地主並沒有拆除，樓房前的界址在地面上，現
場很明顯，標記很清楚，伊無法隱瞞等語置辯等情，爰依民
法買賣法律關係，求為判命：被告應給付伊20萬元，及自10
7年10月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息之判
決等語。
三、被告則以：
㈠伊始終僅獲原告通知，鄰地之圍牆有越界占用系爭土地，並
未獲告知鄰地樓房之房屋本體，也越界占用到所購買之系爭
土地，原告主張伊知情，與經驗法則有違，因伊若知情，不
可能購買，此項對原告有利之事實，依民事訴訟法第277條
前段之規定，原告應負舉證之責。
㈡原告交付被告的地籍圖，是106年2月13日核發的，但事實上
系爭土地早在101年間即由鈞院以101年度南簡字第595號請
求拆屋還地事件審理，並由鈞院命地政測量越界的範圍及面
積，鄰地174地號土地之地主越界占用系爭土地部分有⒈三
層樓房7.55㎡、⒉水泥地5.56㎡、⒊化糞池2.66㎡、⒋水泥
地7.76㎡、⒌水管1.68㎡，以上有鈞院上揭拆屋還地事件命
臺南市歸仁地政事務所於101年6月21日所製作之土地複丈成
果圖可稽，足證原告刻意隱瞞系爭土地有被鄰地房屋越界占
用之事實，有違民法第148條第2項所規定：「行使權利、履
行義務，應依誠實及信用方法」。
㈢兩造於107年8月17日所訂立之系爭買賣契約第3條即明白約
定：「本件土地房屋甲方（即原告）鄭重聲明並無上手來歷
不明又無權利之瑕疵，或其他債務之糾紛，如有第三人對於
本件買賣或對於本件土地房屋所有權等有所主張，或其他糾
葛時，概由甲方負完全責任解決清楚，絕不得對於乙方（即
被告）有絲毫損失」。本件原告所出售之系爭土地，依原告
所提出之LINE對話紀錄，不但不能證明伊夫妻明確知悉系爭
土地有遭鄰地174地號土地上樓房越界占用之事實，反而證
明伊夫許清德一再要求及強調：「界址清楚、場域無物」、
「沒有正式一點的界址嗎？」、「尚有餘額20萬瑕疵保留，
地上所有物一切靜空後，全部奉上。」。此外，原告LINE給
許清德的內容，亦表明：「我答應你的拆除圍牆，我會再排
時間找人去拆」、「今天已通知圍牆主人，已同意我們隨時
拆除，工人要拆除（圍牆時需知你到場嗎？」（許清德：不
用，只要界址清楚，場域乾淨平整即可）、「要來看界址嗎
？在行大二街」、「圍牆已拆除，清好了」（許清德：沒有
正式一點的界址嗎？我有空會到現場，前後的寬度都是6米
10嗎？）、謝清風：「有正式的界址在現場」（許清德未回
應，因原告出賣本件土地，沒有向地政事務所正式申請複丈
界址），事後原告才提供前揭拆屋還地事件之土地複丈成果
圖，許清德才回應：「尚有餘額20萬瑕疵保留，地上所有物
一切淨空後全部奉上」。
㈣按伊夫妻2人購買系爭土地之目地，是將來要自行建築房屋
居住使用，如果知道此筆土地與鄰地有越界建築之糾紛，且
曾經訴訟過，仍無法拆除越界之部分，伊根本不可能購買，
因將來建築房屋及使用之面積將減少，且價值也必減少，原
告依兩造所訂契約及民法第227條第1項、第2項之規定，應
負債務不完全履行及損害賠償責任，被告基於民法第264條
第1項之同時履行抗辯權，主張原告即賣方在未解決越界建
築之前，得拒絕支付尾款20萬元。此外，原告即賣方依民法
第354條第1項應負物之瑕疵擔保責任，被告亦得依民法第35
9條前段、第360條前段主張減少買賣價金，依被占用之面積
比例計算，與前揭民法第227條第2項競合主張損害賠償。準
此，原告請求給付買賣價金尾款20萬元，顯無理由等語置辯
。
㈤並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，准供擔保免
為假執行。
四、本件原告主張被告於107年8月17日與其簽訂系爭買賣契約，
約定以540萬元之價格，向其購買系爭土地應有部分全部，
及同段148地號土地應有部分167/1000，而其已於107年9月7
日將系爭土地之所有權移轉登記予被告，被告亦已於107年
10月22日取得銀行貸款，卻於給付其買賣價金520萬元後，
即拒絕給付其尾款20萬元，屢經伊催討，被告迄未清償等情
，業據原告提出系爭土地登記第一類謄本、臺南市地籍異動
索引、原告與被告之夫許清德於107年8月間至同年11月9日
止之LINE對話紀錄、系爭土地上圍牆拆除前後之照片、界址
及拆除圍牆後越界建築建物後方照片，及被告所提出地籍圖
謄本、系爭土地複丈成果圖、系爭買賣契約、107年9月14日
起至同年11月9日止之LINE對話紀錄、前揭對話紀錄內所附
現場照片、臺南市歸仁地政事務所實價登錄通知單、臺南市
政府財政稅務局107年8月印花稅大額憑證應納稅額繳款書、
不動產買賣成交案件實際資訊申報書、臺南市仁德區公所10
7年8月22日107仁德2120號都市計劃土地使用分區（或公共
設施用地）證明書、系爭土地登記第一類謄本、148地號土
地登記第一類謄本、148地號土地建築改良物所有權買賣移
轉契約書為證，並經本院依職權向臺南市歸仁地政事務所調
閱系爭土地登記申請書及土地登記公務用謄本臺南市地籍異
動索引後查證屬實，且為兩造所不爭執，應堪信為真正。
五、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有
權之義務；物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第37
3條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵
，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法
第348條第1項、第354條第1項本文分別定有明文。經查：
㈠本件兩造於107年8月17日就系爭土地簽訂系爭買賣契約，系
爭契約內載明由原告將系爭土地以540萬元之價格出售予被
告，而原告已於107年9月7日將系爭土地所有權移轉登記予
被告，並於被告給付原告價金520萬元後，於107年11月8日
將系爭土地交由被告占有使用等情，業據被告於本院審理時
所自承（見本院卷第147頁），且為原告所不爭執，應屬實
在。
㈡又系爭土地於交付被告前，即已遭鄰地即坐落臺南市○○區
○○段○○○○號土地上門牌號碼為臺南市○○區○○街○○○巷
○○號之未辦理保存登記建物（下稱系爭建物）之主體及2樓
陽台越界占用系爭土地共7.9655平方公尺，原告曾於101年
間對系爭建物之所有權人即訴外人 盧文清 等7人提起請求拆
屋還地等民事訴訟事件，並經本院合議庭於104年12月31日
以102年度簡上字第95號民事判決駁回原告拆除前揭越界建
築之系爭建物之請求，並已判決確定在案一節，則經被告提
出系爭複丈成果圖為證，並有卷附本院102年度簡上字第95
號民事判決可按，且為兩造所不爭。則被告所辯：原告於將
系爭土地交付於其所有時，系爭土地即因無法請求盧文清等
7人拆屋還地，而有減少系爭土地價值、通常效用或契約預
定效用之瑕疵存在，應由原告依據民法第354條第1項本文之
規定負物之瑕疵擔保責任，即屬可採。
㈢原告雖陳稱：其於被告簽訂系爭買賣契約前之107年8月16日
，即已於系爭土地現場告知被告夫妻系爭土地為系爭建物所
越界占用，且無法請求拆除云云。惟查：
⒈原告前揭所述，已為被告所否認，又原告所提出其與被告之
夫即訴外人許清德間於107年8月至同年11月9日間之系爭對
話紀錄中，許清德雖曾於108年8月19日要求原告整地並整理
圍牆環境，又曾於107年10月22日稱：「餘額將於界址清楚
後以及場域無物，佔有人調解証明明確之証明完備後完付」
等語，待原告於107年10月23日詢問被告是否需通知被告在
拆除圍牆時到場，許清德回答：「不用，只要界址清楚，場
域乾淨平整即可」，又待原告於107年11月7日告知被告：「
今天中午13：30會把越界的尺寸證明奉送至府上」，許清德
隔日即答稱：「請查照台企帳戶以匯入壹拾萬元，謝謝幫忙
圓滿交易」等語。然許清德雖曾於107年10月22日及同年月
23日提及「界址」2字，但觀諸前揭對話紀錄之前後文，可
知許清德於107年8月19日係要求原告整理圍牆、電線桿及肉
地，以利其日後找建築師幫忙現地勘查規劃，當中並未提及
地界之事；而許清德於107年10月22日、23日又分別提及界
址清楚、場域無誤，且占有人調解證明明確之證明完備後付
款；及不需陪同原告到場拆除，僅需界址清楚、場域乾淨平
整等語，則各係針對原告於107年10月3日及同年月22日、23
日所述：「許先生：現在都已辦好，就等你的尾款，看你的
效率會比我更好，妳太太有提我答應你的拆除圍牆，我會再
排時間找人去拆，你會因此把整筆錢扣留嗎？」、「電線桿
上有號碼請聯絡台電來拆，有問題再聯絡我，圍牆因擔心你
申請貸款銀行會吊難你，所以沒馬上拆，現在我會排時間盡
快拆。」「今天已通知圍牆主人，已同意我們隨時拆除，工
人要拆除時須通知你到場嗎？」等語所為之回覆，則可知許
清德於其內所提及之「界址」清楚、場域乾淨，應係指原告
所述系爭土地遭他人圍牆占用部份而言，並不足以證明被告
當時即已知悉系爭土地遭他人越界建築占用之情形。
⒉又以許清德於107年11月3日收到原告所寄送系爭土地拆除圍
牆、整地及界址點之照片後，詢問原告：「沒有正式一點的
界址嗎？我有空會到現場謝謝啦，前後的寬度都是六米十嗎
。」，及原告分別於當日及同年月6日、7日所為回覆：「有
正式ㄉ界址在現場」、「當初答應你們的條件應都有完成，
今天何時方便申請尾款，並順便現場會同指界，讓你們確認
。」、「今天中午13：30會把越界的尺寸證明奉送至府上。
」等語，均可證被告係於107年11月6日實際至現場時，始知
系爭土地之界址於何處，及系爭土地遭系爭建物越界占用之
事實，否則若如原告所稱於107年8月16日簽訂系爭買賣契約
前即已當場指界予被告，被告又豈有於同年11月3日見原告
寄送界址點照片後，復詢問有無清楚界址，且要求當場指界
，並於原告指界後要求原告提供系爭土地遭占用實際位置面
積證明之必要。
⒊況原告於104年12月31日本院102年度簡上字第95號請求拆屋
還地等事件，就系爭建物主體及2樓陽台部份拆除之請求敗
訴確定後，其手中早已取得系爭土地複丈成果圖，明確知悉
系爭建物占用部份之位置及面積。原告卻於107年8月16日與
被告簽訂系爭買賣契約前，僅出示系爭土地之空白地籍圖予
被告，於隔日簽訂系爭買賣契約時，復亦未將系爭建物越界
建築之事記載於契約內，反而延至107年11月7日始將系爭複
丈成果圖交予被告，實與一般不動產買賣當事人為釐清責任
，通常會於簽約時將不動產瑕疵情形載明於契約內，以免日
後爭議之常情不符。是被告辯稱：其係於107年11月6日現場
指界時始經原告告知系爭建物有越界占用系爭土地之事，其
於簽訂系爭買賣契約時，並不知悉此事等情，應屬可採。
⒋至原告雖又陳稱：依據其與許清德於107年8月16日前之系爭
對話紀錄所載：「你好地號171面積63.44坪另持分路12.73
坪總計76.17坪最新優惠價575萬，近期即成交」等語，及被
告所提出系爭土地之地籍圖謄本右下角所記載：「茲出售保
生段171地號與148持分地號兩筆，土地茲收謝美麗小姐頭期
款30萬元整107.8.16土地總價款伍佰肆拾萬元整。」等語，
可知其當初係將系爭土地與同段148地號土地一併出售予被
告，兩造未於系爭買賣契約中載明一併出售148地號土地之
事，係因被告知悉系爭建物越界占用系爭土地之事，同意不
將148地號土地載入系爭買賣契約中，將來可以較高之單位
價格出售被占用之系爭土地予盧文清等7人云云。然原告所
述未將148地號土地一併出售予被告之事記載於系爭買賣契
約，係因被告同意以此方式提高日後出售遭占用系爭土地與
盧文清等7人時之土地單價一節，已為被告所否認。又148地
號土地因屬道路用地，價值自較屬於住宅區之系爭土地為低
一情，已為原告於本院審理時所自承。且系爭土地進出道路
均係經由148地號土地始可為之，若原告出售系爭土地時不
併將148土地一併移轉，一般人即無購買意願系爭土地之意
願，是被告辯稱148地號土地未記載於系爭買賣契約，係因
該路地並無價值，且若不與系爭土地一併移轉，系爭土地成
為袋地將無任何價值，是以原告將之一併移轉予其所有，卻
不寫入系爭買賣契約內，非無依據。此外，原告並未舉證證
明148地號土地未記載於系爭買賣契約內，係因其已於簽約
前告知被告系爭土地遭系爭建物越界占用之事實所致，是其
所述，即屬無據，亦不足採。則原告仍應就系爭土地遭系爭
建物占用之瑕疵負瑕疵擔保之責，應堪認定。
六、又按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情
形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，同法
第359條業已明訂。查本件原告因出售系爭土地予被告，而
於107年11月8日將系爭土地交付於被告占有時，系爭土地即
因無法請求盧文清等7人拆除其等越界占用系爭土地之系爭
建物及返還該部份土地予被告，而有減少系爭土地價值、通
常效用或契約預定效用之瑕疵存在，應由原告依據民法第35
4條第1項本文之規定負物之瑕疵擔保責任一情，已如前述。
則被告所辯，依據同法第359條之規定，其可就系爭土地因
前揭瑕疵所減少之價值請求減少價金，即屬有據。而被告所
辯：系爭土地因本件瑕疵所受損害，應以其購買系爭土地之
總價款540萬元除以系爭土地面積後，乘以遭占用土地面積
之所得為計算方式一節，雖為原告所否認，原告並陳稱：應
以總價金除以系爭土地及148地號土地應有部分面積之加總
後，再乘以遭占用土地面積為計算云云。然兩造於系爭買賣
契約內以載明被告係以540萬元購買系爭土地，其內並未載
明包含148地號土地外，又原告於本院審理時自承148地號土
地為道路用地，其價值顯較系爭土地為低，若將該土地每單
位面積之價值與系爭土地等值計算，顯未合公允；且148地
號土地於被告購買系爭土地時係無償移轉予被告一事，並非
不無可能，前已明敘；再輔以原告於本院102年度簡上字第
95號民事事件中曾主張：「倘被上訴人（即本件原告）必須
讓出被占之土地，被上訴人建築線以上訴人所越界甲部分之
後外牆拉直線至被上訴人前面地及後面地，雖不會造成畸零
地，但建地面寬變窄，該地價值變受損，而減少土地約44.4
6平方公尺，是13.45台坪（寬0.66平方公尺加上凸出窗戶的
雨遮0.48公尺，乘上長39平方公尺），以目前建商詢買價之
市價每坪開價12萬元，因而，被占用部分地價為161萬元，
另被上訴人所受割地而門面變窄之損失求償價，被上訴人所
受之損失難謂小。」等語，可知單就系爭土地被占用部分損
失地價，未論及系爭土地門面變窄之損失，經原告自行計算
，即已高達161萬元。可認被告主張以系爭土地之總價款540
萬元除以系爭土地面積後，乘以遭占用土地面積之方式計算
系爭土地因遭系爭建物占用之瑕疵所受損害，應屬合理。是
被告辯稱：其得就系爭土地因遭系爭建物占用之瑕疵所受之
損害205,110元【計算式：總價金5,400,000元÷系爭土地面
積209.71平方公尺×遭系爭建物占用面積7.9655平方公尺＝
205,110元（元以下4捨5入）】中之20萬元主張減少價金，
是其並未積欠原告買賣系爭土地及148地號土地之價金未清
償，即屬有據，而堪採信。
七、至被告雖辯稱：其於原告未將系爭土地上遭系爭建物占用部
分拆除返還土地前，得向原告主張同時履行抗辯，所約定價
金尾款20萬元云云。然按因契約互負債務者，於他方當事人
未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之
義務者，不在此限，民法第264條第1項固定有明文。另按所
謂同時履行之抗辯，係指因契約互負債務者，於他方當事人
未為對待給付前，得拒絕自己之給付而言，如他方就其所負
債務已為給付，自不生同時履行抗辯之問題（最高法院88年
度台上字第1059號判決意旨參照）。查原告於107年9月7日
將系爭土地所有權移轉登記予被告後，復已同年11月8日將
系爭土地交付予被告占有使用，而被告就系爭土地遭系爭建
物占用之瑕疵部分，於主張減少價金20萬元後，亦已就系爭
土地買賣之其餘價金清償完畢，是兩造間並無互負債務，則
被告辯稱其可對原告主張同時履行抗辯，因而無庸給付原告
系爭土地買賣尾款20萬元，應屬誤會，併此敘明。
八、綜上所述，被告向原告購買系爭土地所餘尾款20萬元，業因
原告應就系爭土地遭系爭建物占用之瑕疵擔保責任之責，而
經被告減少價金20萬元而不存在，則原告依據系爭買賣契約
之約定，請求被告應給付其尾款20萬元，及自107年10月23
日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為
無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與判決結
果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第436條
第2項、第78條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國108年4月29日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官劉秀君
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴
審裁判費。
中華民國108年4月29日
書記官方婉寧