裁判字號：臺灣臺北地方法院97年重訴字第1049號民事判決
裁判日期：民國100年10月14日
裁判案由：返還價金等
臺灣臺北地方法院民事判決97年度重訴字第1049號原告 胡國貞 訴訟代理人 姚念林 律師複代理人 黃啟逢 律師被告 劉中淵 訴訟代理人 顧定軒 律師複代理人 林婉婷 上列當事人間返還價金等事件，本院於民國100年9月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣壹仟叁佰伍拾萬捌仟叁佰壹拾肆元，及其中新台幣壹仟壹佰萬元自民國九十七年四月二十二日起，其中新台幣貳佰伍拾萬捌仟叁佰壹拾肆元自民國九十七年九月九日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣肆佰伍拾萬貳仟柒佰柒拾壹元供擔保後，得為假執行，但被告如以新台幣壹仟叁佰伍拾萬捌仟叁佰壹拾肆元或同額之兆豐國際商業銀行無記名可轉讓定期存單為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限，民事訴訟法第446條第1項定有明文。次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款並定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之（最高法院91年度台抗字第648號判決參照）。經查，原告於起訴時主張業依民法第354條、第359條規定解除兩造間之不動產買賣契約，爰依民法第259條第1、2、5款及第260條之規定，請求被告返還買賣價金新臺幣（下同）1,100萬元及自受領時起之利息，暨原告已支出之裝潢費458,000元、所支付之代書費、契稅50,314元；復依上開契約第12條之約定，請求被告給付懲罰性違約金200萬元，總計13,508,314元。嗣於民國99年1月12日另追加依據民法第359條後段及民法第179條之規定，請求以本件房屋之修復費用2,988,300元，加計所減損之價值4,254,114元，共計7,242,414元為依據減少價金，並請求被告返還溢領之價金7,242,414元及自受領時起之利息，則原告就追加前後主張之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於追加之訴均得加以利用，且無害於被告程序權之保障，依上揭規定及說明，自應准許之。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）原告於97年3月17日經由訴外人三安不動產仲介有限公司（下稱三安仲介公司），向被告購買門牌號碼為臺北市○○街○段○○號7樓之房屋（下稱系爭房屋）及所坐落之基地，並合意登記為原告之配偶即訴外人 陳正 待所有，總價為1,100萬元，兩造乃簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），並約定被告應依第7條第5款約定保證買賣標的於點交前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海沙屋、輻射屋...等瑕疵），如有前開情事除本約另有約定外，被告應負瑕疵擔保責任，又依第12條第3款約定，被告若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除，除應負擔原告所受損害之賠償，及喪失收受買賣價金之權利，及返還原告已支付之償金，並同意按原告已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付原告。惟被告與三安仲介公司於系爭房屋出售過程中，從未告知原告系爭房屋有氯離子含量過高之情形，嗣於系爭房屋點交後，經原告之配偶 陳正待 委託臺灣檢驗科技股份有限公司（下稱臺灣檢驗公司）就系爭房屋檢測硬固混凝土氯離子含量（kg/立方米），竟顯示客廳主樑含量為
0.657、餐廳屋樑為0.786、廚房樑為0.836，平均數值為
0.76，均遠超過國家標準值CNS3090所規定之0.3以下，有該公司於97年7月16日出具之檢測結果報告為證。嗣本院指定之鑑定機關即臺北市土木技師公會（下稱土木技師公會）就系爭房屋所出具之98年11月9日北土技字第9831725號鑑定報告書，亦顯示客廳頂版及主臥浴室頂版之混凝土剝落及鋼筋銹蝕可見3片量測鋼筋腐蝕性電位為-421mv~-538mv，腐蝕電位＜-350mv，顯示鋼筋90%可能腐蝕（參鑑定書第9頁㈡），且餐廳樑、廚房樑之混凝土氯離子含量（kg/立方米）分別為0.4274、0.8107，均大於0.3。由此可知，系爭房屋之混凝土多處氯離子含量遠逾國家標準，且具混凝土最小抗壓強度低於規定值、混凝土剝落及鋼筋銹蝕之損害，不符結構安全性可接受之標準，致影響房屋之結構安全，除足以減少系爭房屋供住宅使用之通常效用及系爭契約所預定之效用外，已具有減損其流通性及減少其交易價值之瑕疵存在，原告因而於97年7月20日、97年8月2日、97年8月7日，分別與被告及其父母相約洽談解除系爭契約及減少價金之事宜，惟均未獲被告處理，原告乃依民法第354條、第359條規定，於97年9月3日致函被告主張解除系爭契約，被告亦已於97年9月4日收受該函件。為此，爰依民法第259條第1、2、5款及第260條之規定，請求被告返還買賣價金1,100萬元及自受領時起之利息，暨原告已支出之裝潢費458,000元、所支付之代書費、契稅50,314元；復依系爭契約第12條之約定，請求被告給付懲罰性違約金200萬元，總計13,508,314元。又如認系爭契約無法解除，則原告依據民法第359條後段之規定，亦得以本件鑑定結果所示之修復費用2,988,300元，加計系爭房屋所減損之價值4,254,114元，共計7,242,414元為據，請求減少價金，且系爭契約之價金既經減少，被告受領買賣價金，就已減少之部分，已無法律上原因，爰依民法第179條規定，請求被告返還溢領之價金共7,242,414元及自受領時起之利息等語。
（二）按本院98年重訴149號、96年重訴1378號判決意旨，可知本院就混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量之容許值，歷來均係採經濟部標準檢驗局於87年6月25日所修正之「新拌預拌混凝土國家標準」所訂之國家標準即0.3㎏/立方米以下，且系爭契約既係於97年3月17日成立，則系爭房屋之鋼筋混凝土氯離子含量自當符合87年6月25日修正後之國家標準即每立方米0.3公斤以下無疑，被告主張83年前之建物應依83年當時0.6之標準云云，顯不足採。
（三）系爭房屋既有氯離子含量超逾國家標準之瑕疵存在，業如前述，又依前開土木技師公會鑑定報告書所認，系爭房屋屋達到通常效用品質狀態之補強修復費用為2,988,300元，是退步言，縱本院認為請求減少7,242,414元之價金過高，則亦應以系爭房屋達到通常效用品質狀態之補強修復費用2,988,300元為減少之金額為妥。再者，參照最高法院73年台上字第4354號判決意旨，可知民法物之瑕疵減少價金請求權，實係形成權，與主張時即發生效力，故原告主張減少價金自屬合法。
（四）聲明：（1）先位聲明：①被告應給付原告13,508,314元，及其中11,000,000元部分，自97年4月22日起，其中2,508,314元部分，自起訴狀繕本送達之翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。②願供擔保，請准宣告假執行。（2）備位聲明：①被告應給付原告7,242,414元，及自97年4月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息。②願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
（一）經查，原告雖提出所謂臺灣檢驗公司之鑑定報告主張系爭房屋存在氯離子含量過高（即俗稱之海砂屋）之瑕疵，然上開報告所涉採樣部分，並未通知被告在場，且亦非本院所囑鑑定單位所為，而僅屬原告單方面委人所製作，自難稱得逕拘束被告。嗣本院雖囑託土木技師公會另為鑑定，然若就臺灣檢驗公司及土木技師公會所為之鑑定報告加以比較，竟發現二者對於系爭房屋之客廳樑、餐廳樑及廚房樑之氯離子含量除廚房樑部分之數值差異較小（但並非無差異）外，其餘客廳樑及餐廳樑部分，竟分別有高達6倍及1倍之差距，則二鑑定報告間，究係何者內容得為可採，自始即非無疑；又進一步細譯土木技師公會之鑑定報告，亦可發現原告主張氯離子含量已超過現行標準之餐廳樑，其抗壓強度卻可高達263kg/c㎡，而遠較標準強度為高，惟依原告所主張未超過現行標準之客廳樑，其抗壓強度卻僅有172kg/c㎡，兩者相較，系爭房屋竟有「符合氯離子含量標準之客廳樑，其抗壓強度竟低於超過氯離子含量標準值之餐廳樑」之不合理情事存在；且報告中雖泛稱「鑑定物之結構體混凝土之中性化深度會繼續慢慢增加，若到混凝土保護層厚度達鋼筋位置，使鋼筋易產生鏽蝕，加上高氯離子含量的混凝土建築物，使鋼筋更加速鏽蝕」云云，然系爭房屋中性化深度平均為2.3cm，實小於混凝土保護層之厚度，足徵系爭房屋並無鋼筋銹蝕之情況；此外，報告亦已言「...2-3.鑑定標的物之混凝土鑽心取樣試體之『平均抗壓強度』為187Kg/c㎡高於規定值0.85fc，＝178.5Kg/c㎡...」等語，則系爭房屋之平均抗壓強度既仍在規定值以上，自應作出「系爭房屋並無結構安全之虞」之結論，詎上開鑑定報告卻稱「系爭房屋結構安全有疑」云云，顯前後矛盾。綜上，均足證系爭土木技師公會之鑑定報告實不足採認。退步言之，縱認上開鑑定報告為可採，惟因系爭房屋為氯離子含量標準值修訂前之建物，則以修訂前氯離子含量標準值0.6kg/立方米觀之，系爭房屋僅於餐廳樑之氯離子含量偏高，更無所謂氯離子含量超過標準可言。且被告就系爭房屋是否係屬俗稱海砂屋者乙節，自始並不知情，此除觀系爭契約不動產標的之現況說明書第15點中，被告所勾選者乃係「系爭房屋未做過海砂屋之檢測」足明外，原告對此亦知之甚詳，故原告所稱被告未告知其系爭房屋有氯離子含量過高之情事云云，實與事實不符。
（二）再者，系爭土木技師公會之鑑定報告係進一步根據上開錯誤之結論而再稱「修復費用高達2,988,300元」云云，自亦難稱適法有理，且觀諸證人 黃昭琳 於本院前往現場勘驗時所證「...九、法官詢問鑑定人，如果有發生混凝土剝落鋼筋鏽蝕狀況，如果進行修補，外表上是否還可以看出，鑑定人黃昭琳先生表示，修補之後可以延緩鋼筋鏽蝕的惡化，而且外表看不出來，而且一般環境下還可耐用1、20年」等語，即可知關於「修補」者，亦可以「延緩」方式為之，且此等方式亦可耐用達1、20年，相對於此，上開鑑定報告所言費用竟高達房價4分之1，足證其所言修補費用，難謂妥適。又原告係於97年9月3日發函向被告為瑕疵通知，然遲至99年1月7日所撰之民事準備書㈡狀始行使價金減少請求權，依民法第365條第1項規定及最高法院96年度台上字第1277號判決之意旨，其請求權顯已逾6個月之法定期間，而不能再予請求。
（三）聲明：（1）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（2）如受不利判決，請准以現金或同面額之兆豐國際商業銀行新店分行無記名可轉讓定期存單供擔保，免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（1）原告於97年3月17日經由訴外人三安仲介公司，向被告購買門牌號碼為臺北市○○街○段○○號7樓之系爭房屋（坐落臺北市○○區○○段三小段58建號，所有權全部）及所坐落之基地土地（坐落臺北市○○區○○段三小段491地號，所有權權利範圍10000分之202），總價計為1,100萬元，並於97年4月16日移轉登記為原告之配偶陳正待所有並交付之。
（2）原告曾於97年9月3日致函被告主張解除系爭契約，被告亦已於97年9月4日收受該函件。
四、得心證之理由：
（一）兩造就上述事實既不爭執，且各自為攻擊、防禦，則本件應審究者為：（1）系爭房屋是否為海砂屋及有結構不安全之情況，符合原告所主張物之瑕疵？（2）原告主張解除系爭契約是否合法，請求返還買賣價金及已支出相關費用，是否有理？（3）原告於備位聲明請求主張減少價金是否合法？減少之價金應為多少？
（二）按經濟部中央標準局（後改制為經濟部標準檢驗局）於83年7月22日修訂「新拌預拌混凝土國家標準」（CNS3090），規定新拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量之容許值為每立方米0.6公斤以下，嗣後經濟部標準檢驗局於87年6月25日再修正上開國家標準為每立方米0.3公斤以下，此有該國家標準附在台北市土木技師公會98年11月9日北土技字第9831725號鑑定報告內可據；又建築物應用之各種材料及設備規格，除中國國家標準有規定者從其規定外，應依建築技術規則之規定為之，為建築技術規則第4條第1項有所明文，是有關新拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量之標準，當以經濟部標準檢驗局所公布之國家標準為據；另上開國家標準雖以新拌預拌混凝土為對象，惟自該國家標準第19條備考所載：「未受外來氯離子污染之硬固混凝土，因水泥之水和作用及物理吸附，其水溶性氯離子含量會隨時間增加較新拌時降低」內容，可知就硬固混凝土採樣檢測所得氯離子含量，更不應超出前揭國家標準；而所以規範新拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量之標準，係因倘建物預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量過高時，會造成鋼筋容易鏽蝕，混凝土強度降低，易造成水泥塊剝落之情事，房屋之耐用年限，亦因此減短，此即社會一般民眾泛稱之「海砂屋」，其意在於房屋混凝土之氯離子含量超過國家標準之規範值；而查兩造就系爭房屋於97年3月17日為買賣契約，並於97年4月16日移轉登記為原告之配偶陳正待所有並交付之事實，為兩造所不爭執，則依民法第354條第1項前段規定，民法有關買賣契約物之瑕疵擔保規範，係以買賣標的物交付時之狀態為判斷依據，則系爭房屋之鋼筋混凝土氯離子含量之判斷基準，自應以97年4月16日交付當時有效之法令為規範準據，從而，系爭房屋之鋼筋混凝土氯離子含量，應符合87年6月25日修正後之國家標準，亦即每立方米0.3公斤以下，核先敘明。
（三）系爭房屋是否為海砂屋及有結構不安全之情況，符合原告所主張物之瑕疵？
（1）查原告主張系爭房屋為「海砂屋」，曾提出臺灣檢驗科技股份有限公司97年7月15日試驗報告1份在卷為證，依據上述試驗報告內容所載，系爭房屋硬固混凝土氯離子含量（kg/立方米）在客廳樑、餐廳樑、廚房樑之試驗結果分別為0.657kg/立方米、0.786kg/立方米、0.836kg/立方米，平均值為0.760kg/立方米，已經逾越87年6月25日修正後之國家標準0.3kg/立方米。
（2）本院於98年6月12日以北院隆民高97年度重訴字第1049號函囑託台北市土木技師公會鑑定：㈠鑑定標的物有關客廳樑、餐廳樑、廚房樑等之硬固混凝土氯離子含量為何？是否屬於俗稱之「海砂屋」是否會影響居住安全？㈡鑑定標的之房屋是否有鋼筋外露、銹蝕等損害之狀況？是否會影響居住安全？㈢第㈠、㈡項之損害狀況能否修復並回復原狀？其修復之方法為何？所需之費用估算數額為多少？經台北市土木技師公會派員進行鑑定，製有98年11月9日北土技字第9831725號鑑定報告書在卷可據，而經檢視鑑定報告書，鑑定結果及分析為：
A、客廳梁、餐廳梁、廚房梁三處混凝土鑽心取樣試體檢驗結果如下：
┌─────┬─────┬─────┬─────┬─────┐│檢測項目│試體1│試體2│試體3│結果日期│││（廚房梁）│（餐廳梁）│（客廳梁）││├─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤│1、氯離子│0.8107│0.4274│0.1719│8月21日││含量（kg/││││││立方米）│││││├─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤│2、抗壓強│127│263│172│8月19日││度（Kg/c㎡││││││）│││││├─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤│3、中性化│2.5│2.3│2.1│8月13日││深度（cm）│││││└─────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
B、鑑定標的物之廚房梁及餐廳梁之混凝土鑽心取樣試體之氯離子含量均大於0.3kg/立方米，是屬於俗稱之「海砂屋」，即高氯離子含量的混凝土建築物，長期加速鋼筋銹蝕造成混凝土剝落，損害房屋結構體縮短房屋壽命，會影響居住安全。
C、查得鑑定標的物有70建字第1886號建築執照（000-0000號使用執照）結構圖說之設計混凝土抗壓強度fc＝210Kg/c㎡。
D、依據內政部「結構混凝土施工規範」（92年實施）18.5節規定，混凝土鑽心取樣試體抗壓強度合格之標準為同組織體之平均抗壓強度不低於規定強度fc之85％，且任一試體之抗壓強度不低於fc之75％。
E、鑑定標的物之混凝土鑽心取樣試體之平均抗壓強度為187.3Kg/c㎡，高於規定值0.85fc＝178.5Kg/c㎡，但廚房梁混凝土鑽心取樣試體1最小抗壓強度127Kg/c㎡低於規定值
0.75fc＝157.5Kg/c㎡。
F、鑑定標的物之混凝土鑽心取樣試體之中性化深度平均為2.3cm。前陽台鄰客廳柱下端、前陽台鄰主臥柱下端、廚房柱上端（室內3支柱）之混凝土保護層厚度平均約4.2cm。廚房梁底面、客廳梁側面、廳梁側面（室內3處梁）之混凝土保護層厚度平均約5.3cm。主臥浴室頂版、餐廳頂版、客廳頂版、廚房頂版（室內4處版）之混凝土保護層厚度平均約3.7cm。
G、鑑定標的物之結構體混凝土之中性化深度會繼續慢慢增加，若到混凝土保護層厚度達鋼筋位置，使鋼筋易產生銹蝕，加上高氯離子含量的混凝土建築物，使鋼筋加速銹蝕。
H、在客廳位於天花板切割開口有頂版混凝土剝落及鋼筋銹蝕可見3片，在主臥浴廁位於檢修口有頂版混凝土剝落及鋼筋銹蝕可見3片，牆混凝土剝落及鋼筋銹蝕可見3片。量測鋼筋腐蝕電位為-421mv～-538mv，腐蝕電位<-350mv，顯示鋼筋90％可能腐蝕。該處有損害房屋結構體之狀況，會影響居住安全。
又鑑定報告書結論則為：
A、鑑定標的物有關客廳樑、餐廳樑、廚房樑等之混凝土氯離子含量為0.1719kg/立方米、0.4274kg/立方米、0.8107kg/立方米，廚房樑及餐廳樑之混凝土氯離子含量均大於0.30kg/立方米，是屬於俗稱之「海砂屋」，即高氯離子含量的混凝土建築物，長期加速鋼筋銹蝕造成混凝土剝落，損害房屋結構體縮短房屋壽命，會影響居住安全。
B、鑑定標的物之客廳天花板鑑定切割開口處頂版、主臥浴室天花板檢修孔處頂版及牆有鋼筋外露、銹蝕損害房屋結構體之狀況，會影響居住安全。
（3）依據上述鑑定報告書所載結論，系爭房屋廚房梁及餐廳梁之混凝土之氯離子含量均已大於0.3kg/立方米之國家標準，且廚房梁混凝土鑽心取樣試體最小抗壓強度低於規定值
157.5Kg/c㎡，在客廳位於天花板切割開口有頂版混凝土剝落及鋼筋銹蝕可見3片，在主臥浴廁位於檢修口有頂版混凝土剝落及鋼筋銹蝕可見3片，牆混凝土剝落及鋼筋銹蝕可見3片，該處量測鋼筋腐蝕電位為-421mv～-538mv，腐蝕電位<-350mv，顯示鋼筋90％可能腐蝕，系爭房屋屬於俗稱之「海砂屋」即高氯離子含量的混凝土建築物，長期加速鋼筋腐蝕造成混凝土剝落，損害房屋結構體縮短房屋壽命，會影響居住安全，自堪認定系爭房屋確屬「海砂屋」及有結構不安全之狀況。
（四）被告雖抗辯上述鑑定報告書之可信性。然查，鑑定人即上述鑑定報告書之製作人 陳秉勇 曾到庭證述：「（原告訴訟代理人問）在鑑定報告有關餐廳梁的氯離子含量0.4274，但抗壓強度卻可達263，但相對而言客廳梁氯離子含量0.1719，但抗壓強度卻是172，被告主張系爭房屋竟有符合氯離子標準之客廳梁，其抗壓強度竟低於超過氯離子含量標準值之餐廳梁，這是否不合理，請說明原因？（證人答）抗壓強度與氯離子含量是兩回事，有關鋼筋混凝土是關於承載的強度，氯離子是有關於鋼筋腐蝕的速度，兩者是不同的。」、「（原告訴訟代理人問）系爭房屋於鑑定過程中，有無看出已經有鋼筋腐蝕的狀況？如何看出？（證人答）在鑑定過程中，在客廳可看到屋頂的頂板有混凝土剝落，鋼筋腐蝕的狀況。主浴的頂板也有同樣的狀況。我還有請試驗室帶儀器去測量，測出的結果是百分之90的鋼筋可能腐蝕。」、「（原告訴訟代理人問）依據鋼筋百分之90可能腐蝕是否會影響到房屋結構的安全？（證人答）這是有損害房屋結構體，且會影響到居住的安全。」、「（原告訴訟代理人問）根據鑑定報告的2-3的鑑定標的物，有講到鑑定標的物之混凝土鑽心取樣是平均抗壓強度為18
7.3，高於規定值的178.5，這二者是否有矛盾？是否還是會影響到房屋結構的安全？（證人答）第一、關於是否矛盾的部分，鑽心取樣的平均的抗壓強度不低於規定強度的百分之85，且任一試體的抗壓強度不得低於百分之75，所以這二個標準都要符合，混凝土的強度才算合格，如果其中一項不合格，就是不合格，本件是不合格。第二、關於房屋結構安全部分，不符合結構安全性可接受的標準。」、「（被告訴訟代理人問）關於鑑定報告第五頁，除了檢測氯離子含量外，為何還要檢測檢測抗壓強度跟中性化深度？（證人答）因為依據臺北市高氯離子混凝土建築物鑑定流程，在混凝土鑑定應該要檢測抗壓強度、氯離子、中性化深度、保護層厚度。」、「（被告訴訟代理人問）中性化深度是否與梁的保護層厚度有關？（證人答）中性化深度於鑑定報告第七頁的3-2有說明，與梁的保護層厚度無關。」、「（被告訴訟代理人問）為何依照第七頁3-3的結論，表示中性化深度與梁的保護層厚度是有關的，而你現在說沒有關係？（證人答）混凝土的中性化深度就如同鑑定報告第七頁3-2所載，所以中性化深度是指混凝土的鈍化保護膜降低，梁的保護層厚度是指它的鋼筋被混凝土包護的厚度。」、「（被告訴訟代理人問）判斷建物結構安全時，是否要考慮中性化深度的與梁的保護層厚度彼此之間的關係？（證人答）中性化深度是跟時間有關，會隨時間慢慢增加，如果是高氯離子含量的建築物，這是一個指標，中性化深度如果到達鋼筋的位置，這建築物會比較不安全。」、「（被告訴訟代理人問）本件有任何一個試體是中性化深度大於梁保護層的嗎？（證人答）目前就抽測的梁的位置的梁的保護層是沒有。」、「（被告訴訟代理人問）依據證人先前所述，是否這樣的抽測的結果表示系爭建築物並沒有比較不安全？（證人答）因為這個鑑定標的物有高氯離子含量的混凝土，混凝土最小抗壓強度低於規定值，還有混凝土剝落及鋼筋鏽蝕的損害狀況，所以不符合結構安全性可接受的標準。」、「（被告訴訟代理人問）你剛剛提到客廳頂板的鋼筋有百分之90可能腐蝕，但依你的檢測客廳梁的氯離子含量是符合我國規定的標準值，為何會如此？（證人答）98年8月13日的會勘氯離子含量是抽測梁的部位，鋼筋鏽蝕是在客廳頂板，兩個不同的部位。」、「（被告訴訟代理人問）如果只是客廳頂板的鋼筋可能腐蝕，並非客廳梁已經發生所謂的百分之90可能腐蝕，為何你會在鑑定報告第九頁的結論直接稱該處有損害房屋結構體的狀況，會影響房屋結構安全？（證人答）混凝土剝落及鋼筋鏽蝕的損害狀況是不符合結構安全性的標準。」、「（被告訴訟代理人問）依照你曾經處理的案例中，有無符合氯離子標準的建物，但是一樣有混凝土剝落的案例？（證人答）沒有。」、「（法官問）關於鑑定報告第九頁，所謂顯示鋼筋百分之90可能腐蝕部分，是如何判斷出來的？（證人答）是依據臺北市建築物工程損害及安全鑑定手冊第八十九頁，表5.3之1，也有附在鑑定報告附件六裡面（禾陸工程股份有限公司所出具的鋼筋腐蝕檢測的表一）。」等語（見本院99年4月27日言詞辯論筆錄）。鑑定人陳秉勇已經就鑑定系爭房屋判斷不符合結構安全的標準所為之判斷基準及各評估數據間之關係為說明。
（五）本院曾至系爭房屋現場勘驗，有關系爭房屋混凝土剝落及鋼筋銹蝕狀況勘驗結果為：一、客廳頂版混凝土剝落及鋼筋銹蝕，如台北市土木技師公會鑑定報告照片編號26所示。二、主臥浴室頂版混凝土剝落及鋼筋銹蝕現象，如勘驗筆錄所附照片1所示。三、廚房外牆有裂縫狀況，如台北市土木技師公會鑑定報告照片編號30所示。四、客房的頂版有修補痕跡，目視從顏色判斷有修補的痕跡，經敲擊疑似修補處與其他位置聲音不同，如勘驗筆錄所附照片5所示。（見本院100年4月6日勘驗測量筆錄）。按照本院現場勘驗結果所示，系爭房屋確實有頂版混凝土剝落及鋼筋銹蝕現象。另外，本院審酌證人即結構土木技師黃昭琳到庭證述：「（法官問）本院發函囑託鑑定的內容有說明請按照臺北市土木技師公會的採樣結果作為鑑定基礎，為何還要再鑽心取樣？（證人答）因為我們認為海砂屋的認定必須嚴謹，取樣的位置跟方法都會影響到結果，還有測試的機器是否定期保養及歸零都會影響測試的結果，而且我們公會認為既然是法院委託鑑定，就鑑定的內容取樣我們公會仍應該有自主權，另外關於再行鑽心取樣的通知及報價，當事人都有同意且去繳費，所以我們認為仍然有再鑽心取樣的必要。」、「（法官問）鑽心取樣是由你們公會或是由你自己做，或還是要委託其他的公司或人員來做？（證人答）我們是會同委託其他有認證的公司一同就我們指定的位置來鑽心取樣。」、「（法官問）所謂有認證的公司是有什麼認證？（證人答）認證有一定的程序，至於什麼認證我忘記了。」、「（法官問）提示臺北市土木技師公會鑑定報告，裡面所載的立鋼國際工程股份有限公司是否是有認證的公司？（證人答）是的。」、「（法官問）國內有認證的公司有幾家？（證人答）有超過十家。」、「（法官問）經過認證的公司所取樣的程序是否沒有問題？（證人答）應該沒有問題。」、「（法官問）就海砂屋的認定是否完成取決於鑽心取樣的試驗結果，或是還要再看其他房屋的狀況來認定？（證人答）氯離子的試驗結果只是判斷是否為海砂屋的依據之一，我們還是要再到現場勘查綜合比對，例如說取樣位置的水泥狀況及其他的房屋現況依據。」、「（法官問）鑽心取樣的位置有無一定的作業標準程序？（證人答）取樣的位置是儘量均勻分佈，至少三個，也會就現場有剝落的地方及沒有剝落的地方都作鑽心取樣，如果是海砂屋的話，不同位置的測試取樣會比較接近。剛提示的臺北市土木技師公會的測試結果數據差距很大。」、「（法官問）提示臺北市土木技師公會鑑定報告中鑽心取樣位置的照片及位置圖，這個取樣的位置有無瑕疵？（證人答）有符合均勻分佈，但是我們希望有剝落的地方也取樣，這樣才能綜合判斷，從照片上來看，取樣的位置並沒有剝落，裂縫也屬於損壞的位置。」、「（法官問）鋼筋腐蝕電位測試為何？（證人答）是在確定房屋是海砂屋之後要評估建物的耐震能力才去做測試。」、「（法官問）鋼筋腐蝕電位測試的有效範圍是多大？（證人答）鋼筋腐蝕電位測試應該是可以反應整棟房子的鋼筋腐蝕狀況，但是我認為準確性比較低，真正準確的是人的眼睛觀察，另外鋼筋腐蝕電位測試的位置除了剝落的位置以外，沒有剝落的地方也必須鑽洞測試。」、「（法官問）海砂屋的症狀有哪些？（證人答）混凝土沿著鋼筋的部分會有裂縫，之後裂縫處會產生混凝土剝落，例如樑的位置是水平，裂縫會成水平狀，柱子是垂直，裂縫會是垂直狀，另外剝落的位置鋼筋是否腐蝕，有些海砂屋嚴重到鋼筋已經腐蝕到斷裂。」、「（法官問）本件你們認為必要要再鑽心取樣的理由是否包括之前鑽心取樣的程序有瑕疵？（證人答）沒有這樣的懷疑，只是就公會的立場不希望替別人的鑑定背書，而且如果之前的數據是有錯誤的，我們做出來的鑑定結果也會有錯誤，另外如果我們再做鑽心取樣，測試的數據可以跟臺北市土木技師公會的數據做比對，結果會更準確。」、「（法官問）是否氯離子含量高於規定標準就認定是海砂屋？（證人答）無論是否有無高於標準都必須另外做現場的檢測損害調查才能判定。」、「（法官問）提示臺北市土木技師公會鑑定報告，就氯離子含量的數據跟之前你做海砂屋的鑑定的相關案例氯離子含量有無差異？（證人答）我之前做過的海砂屋鑑定，每個取樣的氯離子含量大部分都超過0.6以上，但本件三個檢體互相有差異性大，其中一個檢體氯離子含量只有
0.1多，從這個數據看來不一定是海砂屋，還是要從現場現況來檢測。」等語（見本院100年2月14日言詞辯論錄）。證人黃昭琳對於台北市土木技師公會鑑定程序所進行之鑽心取樣的程序否有瑕疵並無懷疑，且證人黃昭琳所證述「海砂屋」鑑定程序，包括鑽心取樣及現場勘測等，亦與台北市土木技師公會所進行之包括鑽心取樣、檢測抗壓強度、中性化深度、保護層厚度、量測鋼筋腐蝕電位等之鑑定程序不相違背，故台北市土木技師公會所製作之鑑定報告書應屬可採。
（六）證人黃昭琳雖曾證述以一般海砂屋來看，台灣地區有海砂屋的建造期間都在民國70年至80年之間，如果以系爭建物的屋齡來判斷，如果系爭建物真是海砂屋，頂版的剝落狀況會比現在還嚴重，樑會呈現水平而柱會呈現垂直裂縫，這是按照之前參與其他鑑定海砂屋的狀況來判斷，頂版剝落狀況有可能是保護層厚度不足，再加上系爭建物是位於頂樓，但當然也不能排除可能是因為海砂的原因，另外浴室的剝落狀況較嚴重，也可能是因為浴室的濕度較高所致等語（見本院100年4月6日勘驗測量筆錄），證人黃昭琳之上述證詞，似對於系爭房屋之現況是否符合海砂屋應有之混凝土剝落及鋼筋銹蝕情況有所懷疑。然本院審酌證人黃昭琳亦同時證述如果有發生混凝土剝落鋼筋銹蝕狀況，如果進行修補，修補之後可以延緩鋼筋銹蝕的惡化，而且外表看不出來，而且在一般環境下還可耐用一、二十年等語（見本院100年4月6日勘驗測量筆錄），而本院至系爭房屋現場勘驗，客房的頂版有修補痕跡，目視從顏色判斷有修補的痕跡，經敲擊疑似修補處與其他位置聲音不同之情，已如勘驗測量筆錄所載，可以懷疑系爭房屋曾經過修補，而修補既能減緩混凝土剝落及鋼筋銹蝕現象，且外觀看不出來，因此，系爭房屋之混凝土剝落及鋼筋銹蝕狀況或不如證人黃昭琳所證述之情況嚴重，但尚未能作為有利於被告之認定依據。
（七）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條定有明文。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條亦有規定。上述所規定物之瑕疵，包括價值瑕疵、效用瑕疵及品質瑕疵，價值瑕疵是指交換價值之瑕疵，而效用瑕疵則指使用價值之瑕疵，又分為通常效用瑕疵及預定效用瑕疵，通常效用瑕疵是指欠缺一般交易觀念上應有之效用，預定效用瑕疵，則指欠缺契約預定效用。查「海砂屋」即高氯離子含量的混凝土建築物，長期加速鋼筋銹蝕造成混凝土剝落，損害房屋結構體縮短房屋壽命，結構安全堪虞，且牆壁泥塊剝落，除修繕成本高昂，每年又須因泥塊剝落而反覆重新粉刷，費時費力，依社會一般交易通念，如為買受人事前知悉，當不可能願意購買，而買受人於不知情之情形下買受，亦甚難再賣出，縱使賣出，亦將低於市價行情甚多，故「海砂屋」之瑕疵情形顯足以嚴重減少使用、交易價值可資確認。而系爭房屋屬於「海砂屋」，且已有結構不安全之狀況，已如上述，足認該房屋顯有不堪使用之重大瑕疵，且該瑕疵亦顯然無法補正，原告自得請求解除契約，並請求被告返還其已交付之價金。是原告向被告主張解除系爭契約，請求返還價金，當無不合，亦甚符衡平。
（八）至於原告主張解除契約後所能請求返還價金部分之金額計算。按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。民法第259條有所明文。原告主張系爭買賣契約之價金為1,100萬元，原告並已支出裝潢費458,000元，另支付代書費、契稅共計50,314元之情，有原告提出系爭契約、工程預算表、收據、匯款申請書在卷為證，被告亦無爭執，則原告據此請求被告返還買賣價金1,100萬元及原告就返還之物已支出之必要及有益費用共計508,314元（458,000＋50,314）及法定遲延利息，自屬有據。
（九）另按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條有所規定。是契約當事人間得就違約金為約定且所約定之違約金，除非特約為懲罰性違約金外，係指賠償性違約金。又按本約簽訂後，乙方（即被告）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除，除應負擔甲方（即原告）所受損害之賠償，及喪失收受買賣價金之權利，及返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。系爭不動產買賣契約書第12條第3項已訂明在案。顯見兩造間就系爭契約如有違約情事，曾約定有懲罰性之違約金。而查被告對系爭房屋應負物之瑕疵擔保責任，原告並據此解除契約之情，已如上述，依據上述契約所約定違約金條款，原告自得請求被告應給付違約金予原告。至於被告應給付違約金之金額，原告係請求被告應給付違約金200萬元，既未逾約定之懲罰性違約金數額，且請求之違約金金額僅為已給付之價金1,100萬元之0.18％，尚屬適當，則原告請求被告應給付懲罰性違約金200萬元，自屬有據，應予准許。
（十）綜上所述，原告主張系爭房屋有重大物之瑕疵，據此主張解除契約，既屬有據，從而，原告請求被告應將自原告處所受領之價金1,100萬元連同自受領時起之利息返還原告，並同時請求被告返還原告已支出之必要及有益費用共計508,314元、懲罰性違約金200萬元及法定遲延利息，為有理由，均應予准許。
五、原告先位主張解除系爭買賣契約既經本院認為有理由，並據此為返還買賣價金之裁判，則原告之備位聲明，請求減少系爭買賣價金，本院即無再審酌之必要，在此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國100年10月14日
民事第四庭法官陳杰正以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年10月14日
書記官王怡屏