裁判字號：臺灣新北地方法院111年重訴字第533號民事判決
裁判日期：民國113年09月30日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣新北地方法院民事判決111年度重訴字第533號原告 王萬福
王張對 王美釧 王藝霖 王振 暘 郭貞佑 郭豐瑜 上七人共同訴訟代理人 劉炳烽 律師
陳冠甫 律師被告 沈惟嬸
王湧銓 王振賦 沈家豪
洪淑月
王文賢 劉 張修齊 王柏偉 王識誠
王傳仁 王美羚
劉勝文 （即 劉新富 之承受訴訟人）上三人共同訴訟代理人 蔡炳楠 律師被告 陳王振
陳明 揚
邱葉秀惠 林王慧 王淑惠
王淑靜 葉王愷
張 黃秀玉 沈美蓮 凌 王雪霞 訴訟代理人 凌見臣 律師複代理人 高啓航 律師被告 王銘融
馬于楨 劉蘋慧 劉采琪 （原名 劉家利 ）
劉宏祥 劉宏毅 劉孟蓁
劉宜昌 （即劉新富之承受訴訟人）
參加人 羅采芳 訴訟代理人 黃秀禎 律師
蔡祁芳 律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國113年5月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受者，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟。當事人不聲明承受訴訟時，法院亦得依職權，以裁定命其續行訴訟。民事訴訟法第168條、第175條及第178條分別定有明文。查被告劉新富於本件訴訟繫屬中即民國111年12月27日死亡，其法定繼承人為劉宜昌、劉勝文，經原告提出繼承系統表、戶籍謄本在卷可稽（見本院卷二第213至219頁），並經原告於113年1月30日具狀對其聲明承受訴訟（見本院卷二第209至211頁），合於前揭規定，應予准許。
二、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加。民事訴訟法第58條第1項定有明文。又所謂有法律上利害之關係之第三人，係指本訴訟之裁判效力及於第三人，該第三人私法上之地位，因當事人之一造敗訴，而將致受不利益，或本訴訟裁判之效力雖不及於第三人，而第三人私法上之地位因當事人之一造敗訴，於法律上或事實上依該裁判之內容或執行結果，將致受不利益者而言（最高法院104年度台抗字第146號裁定意旨參照）。參加人前於110年12月19日與被告就兩造共有之新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），然本件原告起訴主張其等就系爭土地行使優先承買權，請求被告應移轉系爭土地之所有權登記，如被告受敗訴判決確定，確將影響參加人對於系爭土地之所有權限，是參加人為輔助被告而聲請參加本件訴訟，於法尚無不合，應予准許。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴原訴之聲明為：被告應於原告給付新臺幣（下同）7,727萬6,675元之同時，將系爭土地應有部分移轉登記予原告，按附表所示比例維持共有（見本院卷一第15頁），嗣變更聲明為：
被告應就系爭土地應有部分，依110年12月19日與參加人羅采芳所訂買賣契約之同一條件，與原告簽訂書面契約，並於原告給付7,727萬6,675元之同時，應將系爭土地所有權移轉登記予原告，並按附表所示比例維持共有（見本院卷二第238頁），請求之基礎事實應屬同一，核與前揭法條規定相符，應予准許。
四、本件被告沈惟嬸、王湧銓、沈家豪、洪淑月、王文賢、 劉張修齊 、王柏偉、王識誠、陳王振、 陳明揚 、邱葉秀惠、王淑靜、葉王愷、 張黃秀玉 、沈美蓮、王銘融、馬于楨、劉蘋慧、劉采琪、劉宏祥、劉宏毅、劉孟蓁、劉宜昌經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造共有坐落新北市○○區○○段000地號土地即系爭土地，惟被告王傳仁、王美羚、王湧銓、王振賦、沈家豪、洪淑月、王文賢、劉張修齊、王柏偉、王識誠、劉勝文、陳王振、陳明揚、邱葉秀惠、林王慧王淑惠、王淑靜、葉王愷、張黃秀玉、沈美蓮、王銘融、馬于楨、劉蘋慧、劉家利、劉宏祥、劉宏毅、劉孟蓁、劉勝文、劉宜昌、劉新富等30人（下稱出售被告等30人），於111年8月22日委託 蕭旭峰 地政士寄發存證信函，通知其等欲將系爭土地以1億531萬800元出售予參加人羅采芳，然依土地法第34條之1規定原告依法享有優先承買權，函知原告應於函到15日内回覆優先承買之意思。而原告於同年9月1日寄發存證信函主張優先承買，原告與出售被告等30人遂約定於000年0月00日下午5時30分派員至位於新北市○○區○○路00號之有 巢氏 房屋簽約室進行簽約及備證。詎料，有巢氏房屋之仲介竟要求原告負擔原買受人即參加人羅采芳應付之仲介費218萬9,052元，經原告現場檢視系爭買賣契約，並無買方仲介費給付之相關約定，且參加人羅采芳應付之仲介費係基於參加人羅采芳與有巢氏房屋間之居間契約，依債之相對性原則，實無拘束主張優先承買人或由優先承買人繼受之理。原告因此拒絕同意給付參加人羅采芳應付之仲介費，有巢氏房屋即拒絕原告簽訂不動產買賣契約。原告遂於111年9月14日寄發存證信函函請被告於111年9月I7日下午2時出席位於臺北市中正區博愛路之法律事務所簽訂不動產買賣契約，惟仍因原告拒絕給付參加人羅采芳應付之仲介費而未能另行簽訂不動產買賣書面契約。嗣後，出售被告等30人竟於111年9月19日以存證信函通知原告視為放棄優先購買權。爰依土地法第34條之1及系爭買賣契約，提起本件訴訟等情。並聲明：被告應就系爭土地應有部分，依110年12月19日與參加人羅采芳所訂買賣契約之同一條件，與原告簽訂書面契約，並於原告給付7,727萬6,675元之同時，應將系爭土地所有權移轉登記予原告，並按附表所示比例維持共有。
二、被告沈惟嬸、王湧銓、沈家豪、洪淑月、劉張修齊、王柏偉、王識誠、陳王振、陳明揚、邱葉秀惠、王淑靜、葉王愷、張黃秀玉、沈美蓮、王銘融、馬于楨、劉蘋慧、劉采琪、劉宏祥、劉宏毅、劉孟蓁、劉宜昌未於言詞辯論期日到場作何聲明或陳述，亦未提出書狀爭執或抗辯。被告王傳仁、王美羚、劉勝文、 凌王雪霞 、林王慧、王淑惠、王振賦、王文賢則聲明：原告之訴駁回。並答辯如下：
㈠被告王傳仁、王美羚、劉勝文部分：系爭土地之買賣由於牽
涉共有人眾多，被告王傳仁、王美羚、劉勝文部分共有人為能順利出售遂共同委託有巢氏房屋三峽學勤店作為仲介端，期盼解決系爭土地長期複雜之共有關係。為能順利出售系爭土地，必須徵求共有人同意，在仲介不斷來回奔走下難辛取得2分之1以上共有人同意，惟因未能取得全部共有人同意，僅得依據土地法34條之1規定辦理相關出售作業。然於徵求同意書期間，本件原告當然亦在仲介積極接洽之對象，在爭取原告同意出售系爭土地過程，原告一再與仲介進行磋商，也表達共同出售系爭土地之意願，並且多次與仲介了解相關契約書文件及仲介服務費用等細節，因此，原告對於系爭土地出售條件包括賣方負擔（成交價）4％及買方（成交價）2％之仲介費用甚明。詎料，原告一方面表達願意共同委託出售系爭土地之意願，另一方面卻不斷藉詞整合家族成員，遲遲不願簽署授權書及買賣契約書。惟因部分共有人旅居海外，雖有簽署授權書委託辦理不動產出售事宜，但因授權期間限制，導致出售被告等30人無法再繼續等候原告，被迫依據土地法34之1條辦理出售系爭土地程序，並依法通知包括原告在内之其他共有人行使優先購買權之意願。在原告表達行使優先承買權後，雙方本約定於111年9月12日於有巢氏房屋之簽約室簽署契約，詎原告竟當場表示不願負擔原買方應負擔之仲介費用218萬9,052元，惟買方之仲介費用不僅為原告所明知，且在系爭買賣契約及履保申請書均有提及買方必須負擔仲介費用，而原告等自知理虧後，當場有提出願支付80萬之仲介費用，但此與原契約條件顯然不同，出售被告30人及仲介方均難以接受。嗣雙方再約於111年9月17日至原告代理人事務所進行第二次協商，本次會議原告不僅未再提出新方案，反而表示不願給付任何買方仲介服務報酬。至此，出售被告30人方明確知悉原告不願依原買賣條件為履行，出售被告30人始再委請代書發函通知原告視為已放棄優先購買權。
原告行使優先購買權亦必須以同一買賣價格、買賣條件行使之，而系爭土地之價金為1億531萬800元，買賣價格亦應以此為準，縱令原告有可得分配買賣價金，亦不應先予扣除。
況原告亦未計算渠等應該分擔之稅規費等相關費用（例如：代書費、仲介費、鑑界費、無套繪證明費用等），單以持分比例計算可分配之買賣價金予以扣除，當不符本件買買條件等語。
㈡被告凌王雪霞部分：被告凌王雪霞雖非系爭買賣契約之當事
人，惟仲介即有巢氏房屋於買賣雙方簽立系爭買賣契約之前，確曾詢問被告凌王雪霞是否有意願出售其持分並出具授權書委託仲介辦理不動產出售事宜，有巢氏房屋並說明系爭土地之賣方仲介費為成交價4％，買方仲介費則為成交價2％，即買二賣四之比例，而被告凌王雪霞最終並未同意出售其持分。被告凌王雪霞亦未行使優先購買權，仲介有傳系爭買賣契約相關文件，系爭買賣契約買方應負擔2％仲介費等語。
㈢被告林王慧部分：希望事情可以趕快處理掉，事情再拖下去很麻煩等語。
㈣被告王淑惠部分：家族很多人年紀很大，希望事情可以趕快
處理，若是家族的人買去，其實沒有意見，但是應該要依法處理等語。
㈤被告王振賦部分：系爭買賣契約買方應負擔2％仲介費等語。㈥被告王文賢部分：原告應負擔仲介費用等語。
三、參加人輔助被告陳稱：㈠被告所寄發行使優先承購權之通知函已載明願優先購買者須
於15日内以存證信函回覆。然依原告所寄發之存證信函所載，原告郭豐瑜係委託訴外人 王晨媛 代為其行使優先承購權，惟該函内並未附有授權書或任何相關證明文件，且王晨媛並非共有人，並無土地法第34之1條第4項共有人優先承購權可行使，又未於存證信函内附上經原告郭豐瑜授權之證明，徒稱其受原告郭豐瑜委託行使，難認原告郭豐瑜已於期間内合法行使優先承購權。縱認原告所寄發之存證信函無需檢附原告郭豐瑜授權王晨媛之證明，為免架空法規對優先承購權行使期間之限制，請原告郭豐瑜應提出其於被告之通知函送達後15日内確有授權王晨媛代其行使優先承購權之證明，否則王晨媛代其行使優先承購權自不合法，原告郭豐瑜未於期間内合法行使，應視為放棄其優先承購權。
㈡再者，系爭買賣契約第4條第7項即有約定除不動產買賣契約
書外，價金履約保證申請書、價金履約保證書等亦屬系爭買賣契約之一部。又履保申請書第1條第5項已明文約定買賣雙方各有其應負擔之仲介費用，然原告竟主張其對仲介費之約定並不知情，惟仲介早已將系爭買賣契約、價金履約保證申請書、價金履約保證書、特別約定條款等文件告知原告方負責接洽之人，原告卻一再主張系爭買賣契約無買方仲介費給付相關約定，且參加人與有巢氏房屋間約定依債之相對性不得拘束原告或要求原告繼受云云。況且，被告所寄發之通知函附頁第9條第2項早已特別載明如主張優先承購者仍須支付買方仲介費等詞，則原告若欲主張優先承購權，自應給付買方仲介費始符合「同一條件」，而原告接到通知後先回函稱願優先承購，然111年9月12日、9月17日洽商簽約時，卻均拒絕支付買方應付之仲介費，蓋所謂相同條件係指所有買賣條件均相同，是買賣契約既有仲介費之相關約定。是原告明確拒絕以相同條件優先承購，其優先承購權之行使顯不合法等語。
四、本院之判斷：㈠查原告、被告為系爭土地之共有人；出售被告30人依土地法
第34條之1第1項規定出售系爭土地予參加人羅采芳，並於110年12月19日與羅采芳簽署系爭買賣契約，並委由蕭旭峰地政士於000年0月間寄發新竹光華街郵局第167號存證信函告知原告得依行使優先承買權（土地法第34條之1第4項），原告於000年0月間寄發板橋中正路郵局第97號存證信函回覆蕭旭峰地政士告知原告欲依行使優先承買權，嗣原告與出售被告30人之代理人曾於111年9月12日於新北市○○區○○路00號之有巢氏房屋辦公室會面（下稱有巢氏會面）、於111年9月17日於臺北市○○區○○路00號7樓宏道法律事務所會面（下稱宏道法律會面），然原告迄未能就系爭土地另簽訂買賣契約等節，為兩造所不爭執（見本院卷一第15至18頁、本院卷二第241至245頁、第349至351頁），並有系爭土地地籍謄本、前揭存證信函及回執、系爭買賣契約書、板橋中正路郵局104號存證信函、新竹光華街郵局187號存證信函在卷可參（見本院卷一第25至63頁、第153至180頁），該部分事實應堪認定。
㈡系爭買賣契約是否就買方應負擔仲介費用有為約定：⒈查系爭買賣契約書第4條規定：甲乙雙方同意本買賣契約依合
泰建 經機構之價金履約保證（以下簡稱履保）之相關手續辦理，有關價金履約保證事項之相關規定，概以「價金履約保證申請書」及「價金履約保證書」內容為準等語，有系爭買賣契約書在卷可稽（見本院卷一第47至55頁）。觀諸系爭買賣契約係使用範圍甚廣之「相關手續」、「相關規定」語句，足見系爭買賣契約確已引入與系爭土地買賣有關之價金履約保證申請書、價金履約保證書作為系爭買賣契約之一部甚明。
⒉又觀諸卷附價金履約保證申請書、價金履約保證書（見本院
卷一第321至324頁），其中價金履約保證申請書第1條第5款記載：五、甲方應給付之費用（包括但不限於仲介服務報酬、地政士費用、預收規費…等語）得於簽約後匯入本履保專戶，並依第2條約定給付等語，履約保證申請書第2條記載：一、為確保交易安全，甲乙雙方同意買賣價金款項撥付悉由 合泰建 經依本申請書之約定意旨自履保專戶中，代甲乙雙方支付下列款項，和泰建經僅以書面進行形式審查，對於書面之真偽不負認定之責，且曱乙雙方同意下列各款事項係不可撤銷：㈠甲方依第一條第五項匯入應給付申辦店之服務報酬(支付時機：依甲方與申辦店之書面約定）及地政士費用㈢乙方應給付之仲介服務報務報酬（支付時機：依乙方與申辦店之書面约定）等語。由前揭敘述已可知系爭買賣契約已規定買方、賣方各有應負擔之仲介費用。
⒊再者，參加人羅采芳於本院亦陳稱：系爭買賣契約已約定買
方、賣方各有其應負擔之仲介費用，買方應負擔之仲介費為買賣總價款2％，且已引為附件等語（見本院卷一第348至349頁、第233至235頁），核與出售被告30人中之被告王傳仁、王美羚、劉勝文、王振賦主張相符（見本院卷二第233至235頁），亦與受告知得行使優先承買權之被告凌王雪霞於本院主張一致（見本院卷二第235頁）。
⒋觀諸卷附有巢氏房屋仲介傳送原告王萬福女兒通訊軟體對話
（見本院卷一第107至142頁）中亦包含有系爭買賣契約、價金履約保證申請書等件，並有提及「210地號共13.8坪目前的狀況確認要賣的買下」、「總價賣方4％買方2％服務費」等語，亦核與被告王傳仁、王美羚、劉勝文、王振賦、凌王雪霞、參加人羅采芳前揭主張相符，並與卷附委託銷售契約書、買方給付服務費承諾書（見本院卷一第335至345頁、第359頁）所載相符。
⒌綜上所述，堪認系爭買賣契約已將價金履約保證申請書、價
金履約保證書引入作為契約之一部，系爭買賣契約賣方、買方各有應負擔之仲介費用，且為賣方負擔仲介費（約以成交總價4％計算）、買方負擔仲介費（約以成交總價2％計算）甚明。原告前揭主張系爭買賣契約並不包括仲介費用負擔之約定云云，顯與卷內事證不符，尚難憑採。
㈢原告是否知悉系爭買賣契約含有前揭仲介費用負擔約定並拒絕負擔買方仲介費用：
⒈查通知得行使優先承買權之新竹光華街郵局167號存證信函已
提及「主張優先購買者仍須支付買方仲介費及稅規費等相關費用」等語，有新竹光華街郵局167號存證信函在卷可稽（見本院卷一第37至39頁）。
⒉卷附有巢氏房屋仲介傳送原告王萬福女兒通訊軟體對話（見
本院卷一第107至142頁）中亦包含有系爭買賣契約書、價金履約保證申請書等件，並有提及「210地號共13.8坪目前的狀況確認要賣的買下」、「總價賣方4％買方2％服務費」，且有提及對話內容多有提及家父狀況或「國外家人問」、「收到我再傳給國外家人過目」等語，更就系爭土地之買受人何以是參加人羅采芳而非家登精密工業股份有限公司等細節詳為詢問仲介並稱「文字說明…方便我轉PO」，足見其對系爭買賣契約所知甚深且有將所得資訊轉知其家人。
⒊系爭買賣契約有將價金履約保證申請書、價金履約保證書直
接作為契約附件一節，業據之被告王傳仁、王美羚、劉勝文、凌王雪霞陳明在卷（見本院卷二第233至235頁）。⒋原告於起訴狀亦陳明：原告有檢視系爭買賣契約書，且基於
債之相對性，原告於有巢氏房屋會面、宏道法律會面均拒絕同意給付買方即參加人羅采芳應付之仲介費等語（見本院卷一第16至17頁）。惟系爭買賣契約第4條既已提及價金履約保證申請書、價金履約保證書，原告豈能推諉不知，又衡諸常情，涉及仲介費用具體規定係載明於價金履約保證申請書，倘原告於會面時就仲介費負擔依據有所爭執，自以出售被告30人或其等之代理人提供價金履約保證申請書等件加以說明依據較為合理，遑論有巢氏房屋仲介早已傳送金履約保證申請書等件予原告王萬福女兒。綜合以觀，被告前揭主張較為可信，原告辯稱其無從得知該等文件存在或迄本件訴訟中始取得該等文件云云，尚難採信。從而，堪認原告於前揭會面前或會面時已取得系爭買賣契約及價金履約保證申請書等件。
⒌又原告係取得系爭買賣契約及價金履約保證申請書等件，經
檢視後，自當知悉系爭買賣契約已將價金履約保證申請書、價金履約保證書引入作為契約之一部，且系爭買賣契約賣方、買方各有應負擔之仲介費用。
⒍綜上所述，依卷內事證，本件堪認原告知悉系爭買賣契約含
有前揭仲介費用負擔約定（賣方負擔仲介費約以成交總價4％計算、買方負擔仲介費約以成交總價2％計算）並拒絕負擔買方仲介費用。
㈣按共有土地之處分，共有人依土地法第34條之1第1項規定出
賣共有土地之全部時，他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分，依同條第4項規定應有優先承購之權利，其目的既在減少共有人數，簡化共有關係，俾利土地之管理與利用，則該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。故他共有人行使優先承購權，應接受出賣之共有人與他人所訂買賣契約之一切條件，不得部分不接受或予以變更，否則即非合法行使優先承購權（最高法院102年度台上字第141號判決意旨參照）。又按土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表接受，始有合法行使優先承購權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權（最高法院98年度台上字第1285號判決意旨參照）。本件原告既拒絕給付系爭買賣契約所規定買方負擔仲介費（買方負擔仲介費約以成交總價2％計算），原告自未合法行使土地法第34條之1第4項之共有人優先承買權，從而，原告依土地法第34條之1、系爭買賣契約所為本件請求，自為無理由，應予駁回。
五、綜上，原告依土地法第34條之1、系爭買賣契約，請求被告應就系爭土地應有部分，依110年12月19日與參加人羅采芳所訂買賣契約之同一條件，與原告簽訂書面契約，並於原告給付7,727萬6,675元之同時，應將系爭土地所有權移轉登記予原告，並按附表所示比例維持共有，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國113年9月30日
民事第四庭法官胡修辰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國113年9月30日
書記官蘇莞珍附表：
原告持分比例王萬福1080/1150王張對56/1150王美釧6/1150王藝霖2/1150 王振暘 2/1150郭貞佑2/1150郭豐瑜2/1150