裁判字號：臺灣臺北地方法院93年簡上字第163號民事判決
裁判日期：民國93年06月25日
裁判案由：給付租金
臺灣臺北地方法院民事判決九十三年度簡上字第一六三號
上訴人旭展有限公司法定代理人甲○○上訴人乙○○共同訴訟代理人 金玉瑩 律師
葉雲卿 律師被上訴人丁○○○投資有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人 任順 律師訴訟代理人 萬建樺 律師當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國九十二年十二月二十二日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭九十二年度北簡字第七０九六號第一審判決提起上訴，本院判決如下：
主文原判決關於命上訴人連帶給付超過新臺幣玖拾玖萬壹仟叁佰柒拾肆元及如附表所示之利息，及假執行暨訴訟費用部分之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審及第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔十分之九，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴主張：
（一）上訴人旭展有限公司（下稱旭展公司）於民國（下同）九十年一月十五日以上訴人乙○○為連帶保證人，與伊簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被上訴人將坐落臺北市○○○路○段○○號一一樓Ｂ、Ｃ室房屋（下稱系爭房屋）出租與旭展公司使用，租期自九十年二月一日起至九十三年一月三十一日止，租金每月為新臺幣（下同）八萬八千二百元計付，上訴人旭展公司應於每月一日以前繳納，每次應以十二紙支票繳付一年份租金。詎旭展公司自九十二年二月一日起即未依約繳納租金，尚積欠至同年十二月三十一日止，計十一個月之租金九十七萬零二百元。又被上訴人因提起本件訴訟，另支出律師費用六萬元等情。爰依系爭租約，求為命上訴人應連帶給付１、自九十二年二月一日起至同年十二月三十一日止之租金及律師費用，合計一百零三萬零二百元，並自附表所示利息起算日起至清償日止按年息百分之五計付法定遲延利息。２、於九十三年一月一日連帶給付租金八萬八千二百元，並自同年月二日起至清償日止按年息百分之五計付法定遲延利息之判決。退步言，縱認系爭租約業因旭展公司表示終止而消滅，惟該公司自九十二年二月一日終止租約時起，迄今仍繼續占用系爭房屋，自屬故意不法侵害被上訴人之所有權等情，爰依侵權行為之規定，求為命被告連帶給付相當於租金之損害賠償如前開第１、２項所示，並聲明：駁回上訴。
（二）系爭房屋外牆及頂樓所裝設之排油煙管及相關機具，並非被上訴人所設置，且被上訴人亦無系爭租約第十條所定以系爭房屋供非法使用或存放危險物品致影響公共安全之情事，是上訴人旭展公司執系爭租約第十條之約定終止租約，自屬無據。又訴外人吉星餐廳所承租之同大樓二樓房屋，並非被上訴人所有，被上訴人亦非其出租人，自無同意其裝設與否之權利。倘上訴人認該餐廳裝設排油煙管及相關機具，侵害其權利，應透過公寓大廈管理委員會主張權利，被上訴人對該餐廳並無監督之權利及義務。況旭展公司所屬員工仍繼續占用系爭房屋，並在其內工作及擺放物品，足見上訴人所辯吉星餐廳所裝設之排油煙管嚴重影響旭展公司員工之精神及人身安全云云，顯不足取。又震動及噪音乃現代集合住宅不可避免之現象，故其情形是否影響承租人之使用收益，宜參酌各項客觀情狀以觀。旭展公司既係經營相框設計及販賣事業之公司，則其能否使用收益系爭房屋，應以其得否正常經營事業為斷，其迄今仍利用系爭房屋營業，拒不返還與被上訴人，實難謂其使用收益有何限制。是其以被上訴人未提供合於使用收益狀態之租賃物為由終止租約，或行使同時履行抗辯權，均屬無據。
（三）系爭租約既尚未終止，且上訴人旭展公司亦未返還租賃物，則其是否須對被上訴人負債務不履行之損害賠償責任，尚屬不明，自不得請求返還押租金，是上訴人抗辯以押租金債權，與本件租金債權互為抵銷，於法不合。上訴人另為酌減租金之抗辯，並無法律上之依據。況上訴人旭展公司迄今仍就系爭房屋為使用收益，並無任何影響，自不得請求酌減租金。
（四）又上訴人提出支付協和通商大樓費用明細，為上訴人所製作，被上訴人否認該文書記載內容之真正，且上訴人所繳納之該筆費用，為使用人使用協和通商大樓公共空間，應繳納之維護費用，自非代上訴人所繳，此部分抵銷之抗辯，亦屬無據等語。
二、上訴人則以：
（一）上訴人旭展公司自八十七年二月一日起即向被上訴人承租系爭房屋，惟被上訴人竟未經其同意，容任同大樓之其他承租戶即吉星餐廳於系爭房屋外牆搭建大型排煙風管，並於系爭Ｃ室房屋上方設置數組排油煙管馬達，嚴重危害大樓之公共安全，且因該餐廳係二十四小時營業，故其排油煙管馬達啟動時所造成之巨大聲響及樓板震動，亦嚴重影響該公司員工之精神及人身安全，致該公司員工已無法在系爭房屋內工作。上訴人屢次請求被上訴人排除該等侵害，惟被上訴人均置之不理。是被上訴人既未能履行提供符合約定使用收益之系爭房屋與旭展公司之義務，則依系爭租約第十條及民法第四百二十四條規定，上訴人旭展公司自得終止租約。該公司已於九十一年十二月五日及九十二年一月十三日向原告表示自九十二年二月一日起終止租約。是系爭租約既因終止而消滅，則被上訴人請求上訴人給付租金，實屬無據。
（二）退步言，縱認上訴人終止租約不生效力，惟被上訴人既同意或容任吉星餐廳之前開侵害行為，則其顯未於租賃關係中保持系爭房屋合於約定使用收益之狀態，上訴人亦得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付。況依兩造先前給付租金之習慣，均係被上訴人於每一年度開始時親赴上訴人處所，請求開立租金支票，惟本年度迄今，被上訴人均未前往上訴人處所要求給付租金，是被上訴人既未先履行其義務，則上訴人亦無從為對待給付。
（三）再退步言，倘認上訴人前開抗辯均不足取，則上訴人以押租金十六萬八千元及代墊水電工退休金等費用計一萬七千一百六十七元，與本件租金互為抵銷。
（四）系爭租約第十二條所謂被上訴人因涉訟所繳納之律師費用，由上訴人負責賠償，應僅限於兩造有訴訟必要時所生之律師費用，而非及於所有訴訟。本件上訴人並非藉詞不履行給付租金之義務，實係被上訴人同意或容任第三人有前開侵害行為，而不予解決，致上訴人不得已乃終止租約及為同時履行之抗辯。是本件實無訴訟之必要，故被上訴人請求被告負擔律師費用，實屬無據云云，資為抗辯，並聲明：廢棄原判決不利上訴人之部分，該廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請等語。
三、兩造均不爭執之事實：被上訴人主張上訴人旭展公司於九十年一月十五日邀同上訴人乙○○為連帶保證人，與伊簽立系爭租約，約定由被上訴人將系爭房屋出租與旭展公司使用，租期自九十年二月一日起至九十三年一月三十一日止，租金每月八萬八千二百元，於每月一日以前繳納，每次應以十二紙支票繳付一年份租金，上訴人並已依約給付被上訴人押租金十六萬八千元等事實，為兩造所不爭執，並據被上訴人提出系爭租約為證，自堪信為真實。
四、本件被上訴人對於原審認定系爭租賃契約自九十二年二月一日起經上訴人終止之事實及駁回其將來訴訟部分之認定並不爭執，是前揭被上訴人不爭執之部分，本院即不予審酌。惟上訴人以（一）程序部分：伊並不同意被上訴人於九十二年十月二十八日所為訴之變更追加（二）實體部分：原審判命上訴人給付相當租金之損害賠償金並無理由，且未審酌被上訴人與有過失而酌減租金；又被上訴人提起本件訴訟非屬必要（三）抵銷抗辯部分：原審漏未審酌上訴人以押租金十六萬八千元及代墊水電工退休金等費用互為抵銷之主張等情，為本件上訴人之理由。本院審酌如下：
（一）程序部分：本件原告於原審對於原起訴之變更追加，業經原審審酌准許之，對此該裁定，上訴人依法不得抗告，本院自無審酌之權限，況被上訴人既未於上訴審為訴之變更或追加，上訴人並無置啄之餘地，首先敘明。
（二）實體部分：⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還；對於妨害其所有權者
，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第七百六十七條定有明文。上訴人自九十二年二月一日終止租約時起，仍繼續占用被上訴人所有之系爭房屋迄今，為上訴人所不爭執，是上訴人無權占有系爭房屋，即屬侵害被上訴人之所有權，被上訴人以所有權人之地位，爰依侵權行為之規定，請求上訴人負損害賠償責任，自屬有據。再按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例意旨參照）。上訴人固以系爭租賃標的物因未保持合於使用收益之狀態，致使其實際上欲另行出租時，必導致租金大幅滑落，而認此時被上訴人與有過失，所謂相當租金之損害賠償金，應予酌減云云，然上訴人對於前揭租金將大幅滑落之事實並未舉證以實其說，所辯已難信為真實，況縱使系爭租賃標的物之租金會大幅滑落，亦屬被上訴人將來租金收益之減少，與上訴人無涉，依前揭說明，此時應審酌者為上訴人所受之利益，即因此所未給付之租金利益為是，上訴人此部分抗辯，依法無據；又上訴人復以縱使伊應給付相當租金之不當得利，此時應以九十一年二月至九十二年一月之租金，即每月八萬六千元計付云云，固據其提出九十一年二月至九十二年一月間之房租收付明細表為憑，此為被上訴人所否認。且查，上訴人既自九十二年二月一日起至九十三年一月間無權占有被上訴人所有之系爭房屋，依原租賃契約之約定，上訴人每月應給付八萬八千二百元之租金，此有兩造簽訂之系爭租賃契約附於原審卷為憑，至於上訴人所提出之九十一年二月至九十二年一月間之房屋收付明細表，至多僅能證明九十一年二月間至九十二年一月間之房租金額，對於伊主張九十二年二月一日起之租金，應按八萬六千元計付一節，則未見伊舉證以實其說，是此部分之抗辯，洵無足採。
⑵至上訴人以被上訴人以上訴人旭展公司自九十二年二月一日終止租約時起，仍
繼續占用系爭房屋迄今，爰依侵權行為之規定，應負相當租金之損害賠償責任，是上訴人應自九十二年二月一日起至同年十二月三十一日止，賠償相當每月租金八萬八千二百元之損害賠償金，計九十七萬零二百元（88200元×11月＝970200元），應屬有據；上訴人乙○○為旭展公司之連帶保證人，是被上訴人依連帶保證契約，請求上訴人連帶給付相當於租金九十七萬零二百元，洵屬有據。至於上訴人主張被上訴人與有過失，應酌減渠等之損害賠償責任云云，為被上訴人所否認，經查，本件上訴人係故意占有系爭房屋，侵害被上訴人之所有權，自不得主張被上訴人與有過失，是上訴人此部分抗辯，洵無足採。
⑶被上訴人另以上訴人應賠償伊因提起本件訴訟所支出之律師費用六萬元乙節，
按系爭租約第十二條約定：乙方（即上訴人旭展公司）若有違約情事，致損害甲方（即被上訴人）之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償等語。查上訴人被告旭展公司於終止租約後，迄未遷出並返還系爭房屋與原告，致被上訴人受有相當租金之損害，已如前述，則被上訴人據此提起本件訴訟，因而支出律師費用六萬元，自應由上訴人負賠償之責。上訴人徒以本件並無訴訟之必要為由，抗辯無庸負擔此等費用云云，亦不足取。
（三）抵銷抗辯部分：⑴上訴人以其為被上訴人所代墊水電工退休金等費用為抵銷抗辯一節，固據其提
出由其所製作之旭展代福生公司支付協和通商大樓費用明細為據，然該文書以為被上訴人否認其文書形式及實質真正，上訴人對此亦未舉證以實其說，自難信為真實，是上訴人此部分抵銷之抗辯，亦無足採。
⑵上訴人復以系爭租賃契約之押租金以為抵銷部分，被上訴人已同意返還押租金
十六萬八千元，此有本院九十三年六月十八日之言詞辯論筆錄為憑，然被上訴人主張此項金額，應扣除系爭房屋為上訴人無權占有期間，上訴人所積欠之管理費用六萬九千一百七十四元及上訴審律師費用六萬元等語。經查，被上訴人上訴審律師費用六萬元之事實，業據提出致信律師事務所收據為證，上訴人對於該收據之真正，並未爭執，堪信為真實，是被上訴人依系爭租約第十二條主張上訴人應賠償伊上訴審之律師費用六萬元，依前揭說明，應予准許，茲不贅述。至於上訴人無權占有系爭房屋期間，所積欠之管理費用六萬九千一百七十四元，為上訴人所不爭執，惟以前開金額雖本應由上訴人負擔，但前揭相當租金之損害賠償已包含管理費用云云，經查，系爭房屋係遭上訴人自九十二年二月一日起至九十三年一月間無權占有，上訴人於占有期間，自應支付該管理費用，此為上訴人所不爭執，而前揭相當租金之損害賠償金，並未記入該管理費用，上訴人此部分抗辯，自非有據。綜上，被上訴人主張前揭十六萬八千元應扣除管理費六萬九千一百七十四元及二審律師費用六萬元等語，應屬可採，則被上訴人尚應返還上訴人三萬八千八百二十六元，準此，上訴人主張此部分金額，應予抵銷，亦屬可採，是上訴人尚應給付被上訴人九十九萬一千三百七十四元。
五、綜上所述，被上訴人本於侵權行為法律關係，請求上訴人連帶給付九十九萬一千三百七十四元及如附表所示之起算日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
原審就超過上開准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及其他事證與主張，核對本件判斷均不生影響，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第八十五條第二項，判決如主文。
中華民國九十三年六月二十五日
民事第二庭審判長法官丁蓓蓓
法官吳燁山法官洪純莉正本係照原本作成不得上訴中華民國九十三年六月二十五日
書記官黃慧怡