裁判字號：臺灣高等法院臺中分院113年上字第167號民事判決
裁判日期：民國113年09月04日
裁判案由：解除契約等
臺灣高等法院臺中分院民事判決113年度上字第167號上訴人 王金來 訴訟代理人 楊佳勲 律師被上訴人 張巧君 訴訟代理人 陳嘉樂 律師
邱奕賢 律師上列當事人間請求解除契約等事件，上訴人對於中華民國113年1月31日臺灣臺中地方法院111年度訴字第1078號第一審判決提起上訴，本院於113年8月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國110年7月30日簽立土地買賣契約書（下稱系爭契約），伊以新臺幣（下同）1,980萬元向上訴人購買坐落臺中市○○區○○段00○00地號土地（下合稱系爭土地，分稱其地號），作為建築工廠使用，兩造並委由訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經公司）辦理買賣價金履約保證，伊於同日簽發面額100萬元及98萬元之支票2紙，交予訴外人 邱桂鳳 地政士將第一期簽約款198萬元存至履約保證專戶。上訴人於「不動產委託銷售標的現況使用說明書（土地）」第5項「是否被他人無權占用或被越界建築之情形」勾選「否」，惟伊於聲請指定建築線取得系爭土地測量圖後，發現00地號土地遭同段0、0、00地號土地所有人共用之溝渠占用、00地號土地遭鄰旁○○○建物占用，而有減少契約預定效用之瑕疵，伊委由律師於110年12月1日寄發律師函予上訴人解除系爭契約，經上訴人於同年月6日收受， 爰先位 依民法第259條第1款規定，請求上訴人返還已受領之價金198萬元。倘瑕疵未達解除契約之程度，則備位依民法第359條規定，請求就前開占用部分減少價金，以系爭土地遭占用面積與總面積之比例計算應減少價金63萬3,600元，依民事訴訟法第247條第1項規定，請求確認系爭契約價金減少為1,916萬6,400元，並依系爭契約請求上訴人應於伊給付上開款項同時，將系爭土地及其上門牌號碼臺中市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋）移轉並交付予伊等語（原審就先位聲明為被上訴人勝訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：被上訴人於簽訂系爭契約前經仲介說明，知悉系爭土地有遭鄰地占用，依民法第355條第1項規定，伊不負瑕疵擔保之責。又被上訴人依約應於110年9月30日前給付第二期款，兩造經仲介及代書協調後於同年11月3日簽立協議書（下稱系爭協議書），約定第二期款於被上訴人申請搭排完成約111年1月7日給付，被上訴人竟於110年12月1日委請律師發函解除系爭契約，該解約不生效力。伊委由律師於111年2月7日發函催告被上訴人給付第二期款未果，再由律師於同年月23日發函解除系爭契約，系爭契約經伊合法解除，伊自得依系爭契約第8條規定沒收被上訴人已支付之簽約款198萬元。僑馥建經公司尚未將沒收款交予伊，被上訴人先位請求伊給付198萬元並無理由；且因伊已依合法解除系爭契約，被上訴人備位請求減少價金，暨辦理系爭土地及系爭房屋所有權移轉登記並交付等，均無理由等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第70至71頁）：㈠兩造於110年7月30日簽訂系爭契約，被上訴人向上訴人購買
系爭土地，買賣總價為1,980萬元，上訴人應將00地號土地上系爭房屋稅籍一併移轉予被上訴人。
㈡系爭契約第12條其他約定事項約定，本買賣標的應可供建築
使用，簽約後由買方於給付用印款前查詢完成；如無法供建築使用，雙方同意無條件解約，並退還價金給買方。
㈢兩造就系爭契約委由僑馥建經公司辦理不動產買賣價金履約
保證，由僑馥建經公司將價金信託存於中國信託商業銀行信託專戶帳號00000000000000號帳戶（下稱信託專戶）。
㈣被上訴人於110年7月30日簽約時，簽發面額共198萬元之支票
予地政士邱桂鳳，以支付第一期簽約款，該款項已兌現存放於信託專戶。
㈤兩造於110年11月3日簽訂系爭協議書，合意系爭契約用印日
期為被上訴人申請搭排完成日，即約111年1月7日，如搭排證明無法合法核發，雙方同意無條件解約。被上訴人並未申請搭排證明。
㈥被上訴人委由律師於110年12月1日寄發律師函予上訴人，以
系爭土地遭他人占用為由解除系爭契約，並請求返還簽約款198萬元，經上訴人於同年月6日收受。
㈦上訴人委由律師於111年2月7日寄發律師函予被上訴人，催告
於10日內給付第二期款，被上訴人於翌日收受後迄未給付，上訴人乃於同年月23日寄發律師函予被上訴人，表示解除系爭契約並沒收簽約款198萬元，經被上訴人於同年月25日收受。
㈧系爭土地遭第三人占用之地上物、位置及面積，如臺中市豐原地政事務所複丈日期111年7月14日土地複丈成果圖所示。
四、得心證之理由：㈠系爭契約係由上訴人合法解除：
⒈按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀
念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年度台上字第1173號判決參照）。查被上訴人於110年7月30日向上訴人購買系爭土地，雙方簽訂系爭契約，系爭契約第12條其他約定事項約定本買賣標的應可供建築使用，簽約後由被上訴人於給付用印款前查詢完成（見原審卷第35頁），是兩造就系爭土地有約定可供建築使用，堪以認定。
⒉嗣臺中市豐原地政事務所於110年8月12日就系爭土地進行鑑
界，有土地複丈成果圖可參（見原審卷第315頁），被上訴人於同年月25日委請訴外人 林竑翰檢 附地籍圖謄本、法定都市計畫圖、測量成果圖、現況照片，向臺中市政府都市發展局（下稱都發局）就00地號土地申請指定建築線，經都發局於同年10月21日指定以東北側臨接現有巷道中心線退縮３公尺為建築線等情，亦有都發局建築線指定申請書、建築線指定注意事項等在卷足憑（見原審卷第153至171頁），足見系爭土地確可供建築使用。⒊依證人即買方經紀人 廖聖榮 於原審證述：當初我帶被上訴人
帶看時，現場告知也許有可能土地被占用，詳細須以鑑界為準，簽約當天上訴人有說土地可能有被占到廟及排水溝，兩造只有口頭提到酌減價金，110年8月12日申請地政事務所來鑑界，測量完的成果圖被上訴人看過後當下沒有意見，後來被上訴人去申請指定建築線，110年11月3日兩造有討論系爭土地被第三人占用要如何處理，當時有說占用幾坪扣掉幾坪總價金等語（見原審卷第362至365頁）；又證人即賣方經紀人 蔡東霖 於原審證稱：兩造於簽約前、簽約後都有就系爭土地遭第三人之物占用乙事溝通，上訴人有說水溝的部分可能是鄰地占用的，那時候我們說要以鑑界為主，被上訴人於鑑界時明確知道系爭土地遭第三人占用，並表示可以接受，當時沒有談到減價，後來建築線下來後兩造有約見面，上訴人有說會請占用排水溝的人將水溝退回去，否則會補償被上訴人價金，宮廟地基是協議可以存在，如果被上訴人不願意，上訴人可以協助割掉或減少價金等語（見原審卷第367至375頁）；證人邱桂鳳證述：簽約前或簽約時我聽到仲介告知有可能被旁邊的廟有一些些的占用，實際情形以測量為主等語（見原審卷第377頁）。由上可知，被上訴人於證人廖聖榮帶看系爭土地及簽訂系爭契約時，均知悉系爭土地有可能遭鄰地占用，惟實際有無占用及占用情形仍以鑑界結果為準。⒋又系爭土地確有遭第三人之地上物占用，占用範圍為東南側
及南側邊緣之水溝、地基，占用面積合計17.36平方公尺，經原審會同地政事務所測量明確（見原審卷第209頁），而系爭土地面積為544.06平方公尺（見原審卷第71至77頁），是占用面積約系爭土地面積之百分之3。兩造並於110年11月3日簽立系爭協議書，合意將給付第二期用印款之日期，由110年9月30日變更為被上訴人以系爭土地申請搭設排水系統完成日，約於111年1月7日（見原審卷第231頁）。另被上訴人自承其於聲請指定建築線、取得系爭土地測量圖後即110年10月21日，始發現系爭土地有遭他人占用之情（見原審卷第323頁、本院卷第68、93頁）。則系爭土地固因遭第三人占用致實際可用面積不足出賣之面積，足使物之價值或效用有欠缺，然被上訴人於110年10月21日知悉系爭土地遭他人占用後，猶於同年11月3日與上訴人簽立系爭協議書，同意將第二期用印款之給付日期延後至被上訴人申請搭設排水系統完成時，參酌證人蔡東霖、邱桂鳳於原審均證述被上訴人並未表示因土地遭他人占用而不願買等語（見原審卷第372、377頁），依民法第359條但書規定，佐以前述買賣之情形及系爭土地遭占用之位置及面積等節，認被上訴人於110年12月1日寄發律師函予上訴人（見原審卷第85至89頁），以系爭土地遭他人占用為由解除系爭契約係顯失公平，僅得請求減少價金。
⒌再按當事人預期不確定事實之發生，以該事實發生時為債務
之清償期者，倘債務人以不正當行為阻止該事實之發生，類推適用民法第101條第1項規定，應視為清償期已屆至（最高法院87年度台上字第1205號判決參照）。兩造以系爭協議書約定第二期款應於被上訴人申請搭設排水系統完成時給付，惟被上訴人拒絕依系爭協議書申請搭設排水系統，致主管機關無法核發搭排證明等情，為兩造不爭執（見本院卷第70頁）。而被上訴人解除契約並不合法，已如前述，被上訴人復未說明有何拒絕履行之正當理由，其顯係以不正當行為阻止搭排證明申請完成之事實發生，揆諸前揭說明，類推適用民法第101條第1項規定，視為第二期款清償期已屆至。
⒍被上訴人固以本件起訴狀繕本向上訴人為減少價金之通知（
見原審卷第19頁），惟上訴人於第二期款清償期屆至後，已委由律師於111年2月7日寄發律師函予被上訴人，催告被上訴人於10日內給付第二期款，被上訴人於翌日收受後迄未給付，上訴人復於同年月23日委由律師寄發律師函予被上訴人，表示解除系爭契約並沒收簽約款198萬元，經被上訴人於同年月25日收受（見原審卷第121至131頁），而被上訴人解除契約並不合法，其不得以此為由拒絕給付價金，是上訴人於111年2月25日解除系爭契約，即屬合法有據。
㈡基上所述，上訴人於111年2月25日合法解除系爭契約，並依
系爭契約第8條第2項約定沒收被上訴人已付價金198萬元作為懲罰性違約金，則被上訴人先位依民法第259條第1款規定，請求上訴人返還已付價金198萬元；及備位依民法第359條規定，請求就遭占用部分減少價金，並依民事訴訟法第247條第1項規定，請求確認系爭契約價金減少為1,916萬6,400元，暨依系爭契約請求上訴人應於被上訴人給付上開價金之同時，將系爭土地及系爭房屋移轉並交付予被上訴人，均非有據。又被上訴人並未主張違約金酌減後依民法第179條規定請求返還（見本院卷第92頁），關於上訴人依系爭契約第8條第2項約定沒收被上訴人已付價金作為懲罰性違約金是否過高，自無庸審酌，併此敘明。
五、綜上所述，被上訴人先位依民法第259條第1款規定，請求上訴人給付198萬元本息；及備位依民事訴訟法第247條第1項規定，請求確認系爭契約價金應減少為1,916萬6,400元，並依系爭契約請求上訴人應於被上訴人給付上開價金之同時，將系爭土地及系爭房屋移轉登記並交付予被上訴人，均無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中華民國113年9月4日
民事第七庭審判長法官陳得利
法官黃玉清法官廖欣儀正本係照原本作成。
被上訴人得上訴。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官王麗珍中華民國113年9月4日