裁判字號：臺灣屏東地方法院109年訴字第308號民事判決
裁判日期：民國110年02月19日
裁判案由：給付違約金
臺灣屏東地方法院民事判決109年度訴字第308號原告以勒房屋仲介有限公司法定代理人 邱瀞葵 訴訟代理人 許勝堂 被告 林意義 訴訟代理人 劉家榮 律師
郭泓志 律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國110年1月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾參萬捌仟捌佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十二，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣參拾柒萬玖仟陸佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰壹拾參萬捌仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。
三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。原告原起訴聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）210萬9,000元，並自起訴狀送達翌日起至清償日止以週年利率百分之5計算之利息。嗣於民國109年7月23日當庭以計算錯誤為由變更原起訴聲明為：
被告應給付原告219萬元，並109年7月24日起至清償日止以週年利率百分之5計算之利息（見本院卷第79頁）。原告上開擴張請求應受判決事項之聲明，所主張之事實與起訴事實均屬同一委託銷售契約所生之糾紛，證據資料大致一致，僅為金額之擴張，核與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
㈠、緣被告於108年12月21日委託伊公司出售坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○號土地，及其上建物（門牌號碼屏東縣○○鄉○○路○○○號）（下合稱系爭房地），並簽訂專任委託銷售契約（下稱系爭銷售契約），約定委託銷售期間為10
8年12月21日起至109年3月22日，委託銷售價格為新臺幣（下同）5,500萬元，於同日另簽訂委託銷售變更契約內容同意書（下稱系爭銷售變更同意書），其中約定「二、委託期間延長至109年4月22日」，「三、其他變更內容：3,65
0萬元的售價從109年3月22日後生效」，其餘約定則未變更，且委託銷售價格包含土地價值及移轉畜牧場登記證書、主要畜牧設備及廢汙水排放證明（下稱系爭證明文件及設備）。 嗣伊 覓得訴外人 李榮春 、 鄧天養 （下稱李榮春等2人）欲購買系爭房地，並於109年4月21日與李榮春等2人簽訂買賣議價委託書，約定買賣價金為3,650萬元，議價保證金為365萬元。伊旋即於109年4月22日上午9點半許，親赴被告處所告知被告已收受議價保證金並提示買賣議價委託書。為慎重起見，又以左營新莊仔郵局395號存證信函通知被告應於109年4月30日至伊處所簽訂買賣議價委託書及買賣契約書。詎被告於109年4月27日以高雄瑞豐郵局第108號存證信函否認系爭變更銷售契約內容，表示委託銷售標的係同段1061、1072、1083地號土地，條件為上開3筆土地一併出售，始一併移轉系爭證明文件及設備，而拒絕簽訂買賣契約書。顯已違反系爭銷售契約書第6條第8項之義務。
㈡、伊為銷售此案，除有人員積極跟進外，各大網站皆有刊登廣告，對潛在買方寄出400餘封信件，且系爭房地遠在屏東，伊公司人員往返距離高達80公里，仍短時間內帶看8組客戶，又須至屏東縣政府調閱相關畜牧資料，勞心費時且支出不斐之成本。被告上開行為，業已違反系爭銷售契約及系爭銷售變更同意書，依系爭銷售契約第11條規定，被告應給付以委託銷售總價百分之6計算之違約金即219萬元（計算式：
3,650萬元×6%＝219萬元）等語。並聲明：⑴被告應給付原告219萬元，並自起訴狀送達翌日（即109年7月24日，見本院卷第79頁）起至清償日止以週年利率百分之5計算之利息。⑵願供擔保以為假執行。
二、被告則以：
㈠、伊委託原告銷售之條件為同段1061、1072、1083地號2筆土地，需一併出售，始一併移轉畜牧場登記證書及主要畜牧設備，委託銷售價格為5,500萬元。而原告與李榮春等2人簽訂之買賣議價委託書，未符合上開條件，依系爭銷售契約第
6條第8項約定，伊無配合配合簽認要約書或議價委託書等相關契約之義務，伊自無原告所指違約之情事。
㈡、退步言，於系爭銷售契約及系爭銷售變更同意書之內容，均無約定併同出售畜牧場登記證書及畜牧設施，然於李榮春等
2人之買賣議價委託書中載有「賣方現有畜牧場登記證書（農畜牧登字第219967號）及該證書內載第五條之（主要畜牧設施）應一併無償移轉予買方，及應附廢汙水排放證明。」，顯然李榮春等2人購買內容與兩造約定之委託銷售內容不符，買賣價金亦未達成一致。伊無須依系爭銷售契約第6條第8項約定履行之義務。若本院認原告得請求違約金，伊認為違約金過高，應予酌減。
㈢、綜上，伊並無違約之情事，原告之主張顯無理由等語置辯。並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如或不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第207至208頁）
㈠、被告於108年12月21日委託原告出售系爭房地，並簽訂系爭銷售契約，約定委託銷售期間為108年12月21日起至109年
3月22日，委託銷售價格為5,500萬元，並於同日另簽訂系爭銷售變更同意書，其中約定「二、委託期間延長至109年
4月22日」，「三、其他變更內容：3,650萬元的售價從10
9年3月22日後生效」，其餘約定未變更。
㈡、原告覓得李榮春等2人欲購買系爭房地，而與李榮春等2人於109年4月21日簽訂買賣議價委託書，約定買賣價金為3,
650萬元，議價保證金為365萬元。
㈢、原告以左營新莊仔郵局395號存證信函（下稱395號存證信函）通知被告應於109年4月30日至伊公司處所簽訂買賣議價委託書及買賣契約書。
㈣、被告於109年4月27日以高雄瑞豐郵局第108號存證信函否認系爭銷售契約內容，表示委託銷售標的係同段1061、1072、1083地號土地，條件為上開3筆土地一併出售，始一併移轉畜牧場登記證書及主要畜牧設備，而拒絕簽訂買賣契約書。
四、得心證之理由原告主張被告違反系爭銷售契約書第6條第8項之配合簽訂買賣契約之義務應給付違約金，被告則以前揭情詞置辯，是本件兩造爭執事項厥為：㈠、被告簽訂系爭銷售契約及系爭銷售變更同意書是否以出售系爭房地及1061地號時，始同意一併移轉畜牧登記證書及主要畜牧設備予買方，及附廢汙水排放證明？㈡、若為肯定，則原告得否請求被告給付違約金？得請求給付之金額為若干？茲分敘如下：
㈠、被告委託原告出售系爭房地，且同意一併交付移轉系爭證明文件及設備予買方，及附廢汙水排放證明。
⒈按兩造簽立之系爭銷售契約第6條第8項約定委託期間，若
原告已覓得符合底價之買方時，原告應配合簽認要約書或議價委託書等相關契約。此有原告提出之專任委託銷售契約書在卷足參（見本院卷第25頁）。且兩造另簽訂系爭銷售變更同意書，其中約定「二、委託期間延長至109年4月22日」，「三、其他變更內容：3,650萬元的售價從109年3月22日後生效」，其餘約定未變更，及原告覓得李榮春等2人購買系爭房地，而與李榮春等2人於109年4月21日簽訂買賣議價委託書，約定買賣價金為3,650萬元，議價保證金為36
5萬元等情，為被告所不爭執（見上開不爭執事項㈠、㈡）。是原告主張其於被告委託期間內已覓得李榮春等2人購買系爭房地，被告應依上開約定配合簽訂買賣契約，應屬有據。
⒉被告雖辯稱其委託出售內容為系爭房地及同段1061地號土地
併同出售，始一併交付移轉系爭證明文件及設備，且其僅委託出售系爭房地未同意交付移轉系爭證明文件及設備云云。
然查：
⑴兩造簽立之系爭銷售契約、系爭銷售變更同意書委託銷售之
標的，土地部分為：屏東縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○號、權利範圍全部，建築改良物部分為：屏東縣長治鄉332號，且於系爭銷售變更同意書並無變更委託銷售標的之記載，亦無附加條件之約定。此有系爭銷售契約、系爭銷售變更同意書在卷足稽（見本院卷第23頁）。則被告陳稱其係委託原告銷售系爭房地及同段1061地號土地，方願意併同交付移轉系爭證明文件及設備，誠屬有疑。
⑵再參之被告於108年12月21日簽立之重要事項說明其中第五
點：不動產說明書為不動產買賣契約書之一部分，並於簽約時，交付買賣雙方。而該不動產說明書內即包括被告提供之農畜牧登字第219967號畜牧場登記證書影本（見本院卷第23
9頁），又畜牧場登記證書詳細記載之場地面積、主要畜牧設施、廢水處理設施及飼養家畜家禽種類規模與原告售屋資料相符（見本院卷第213頁），且兩造並未就系爭證明文件及設備另行約定出售價格或條件。由此可證，兩造約定不動產說明書之內容為買賣契約書之一部分，被告確係於簽立系爭銷售契約及不動產說明書之同日交付畜牧場登記證書影本予原告，供原告確認出售之標的內容，俾利委任事務之完成，被告當下亦知悉並同意於系爭房地出售時，應無償交付系爭證明文件及設備甚明。倘被告未同意出賣系爭房地即交付系爭證明文件及設備，自無庸交付前揭畜牧場登記證書影本為不動產說明書之一部分，是被告辯稱除系爭房地外，原告應一併出售同段1061地號土地，始願交付系爭證明文件及設備云云，顯與事實不符，而非可採。
⒊被告再辯稱李榮春等2人係附條件出價3650萬元，乃要求被
告應一併交付移轉系爭證明文件及設備，與兩造約定之委託銷售未包括系爭證明文件及設備之約定不符，買賣價金亦未達成一致云云。惟兩造簽立之系爭銷售變更同意書僅將銷售價格自5,500萬元自109年3月22日起變更為3,650萬元，並延長銷售日期至109年4月22日，其餘約定並無異動，而被告委託原告銷售之標的為系爭房地，且同意出售時即已交付前揭畜牧場登記證書影本，成為買賣契約之一部分，並簽立重要事項說明之所有權人聲明，該聲明內容為本人已確認本不動產說明書，悉依本人所提供之資料製作無誤，對於本不動產說明書之內容並已明確瞭解。並於其上親自簽名（見本院卷第217頁）。故被告委託原告銷售之標的除系爭房地外尚及於系爭證明文件及設備甚明。是被告辯稱原告覓得之李榮春等2人要求交付系爭證明文件及設備，與被告委託原告系爭銷售契約之內容不符，其無依系爭銷售契約第6條第
8項配合簽定買賣契約之義務，仍無足取。⒋被告又辯稱其於109年4月23日收到原告寄發之395號存證
信函，始知悉李榮春等2人願買受，顯已遲誤委任銷售之10
9年4月22日之期間。惟觀之原告與李榮春等2人於109年
4月21日即簽立之買賣議價委託書及斡旋書附件，且收受李榮春等2人交付365萬元之新光銀行禁止轉讓背書支票，並於109年4月22日寄發395號存證信函告知被告簽約時間一節，此有買賣議價委託書、斡旋書及支票影本附卷可憑（見本院卷第37至45頁），足認原告主張其於委託銷售期間已依約覓得符合底價之買方之情，應屬非虛。被告固辯稱其收受原告395號存證信函通知已逾最終委託銷售日，然通知被告已有買主一事，不以書面通知為要件，手機聯絡、當面告知之亦非不可，衡以買賣成立原告即收取委任費用，自當立即通知被告上開情事，而無故意推諉隱瞞之理，是原告主張其於109年4月22日上午即已赴被告處所告知收受議價保證金（支票）並提示，再於同日寄發上開存證信函以示慎重，尚合乎常情，而為可採。是原告既已於委任銷售期間為被告覓得買主，被告亦於109年4月22日收受原告通知，自應依約配合簽立買賣契約，被告辯稱其收受395號存證信函之日已逾委託期間，其無配合簽約之義務云云，亦屬無理，而無可採。
⒌基上，被告違反兩造間系爭銷售契約第6條第8項之約定，
原告主張被告應依第11條第1項第3款委託人違反第6條第
8項之義務或拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽訂不動產買賣契約書者，仍應支付受託人以委託銷售總價百分之6計算之違約金，並應全額一次付予受託人，自屬有據。
㈡、原告得請求之違約金為113萬8,800元。⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。系爭銷售契約第11條第1項第3款約定，委託人違反第6條第8項之義務或拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽訂不動產買契約書者，仍應支付受託人以委託銷售總價百分之6計算之違約金‧並應全額一次付予受託人，觀諸該條款文義即係在使有可歸責事由之委託人，應賠償受託人因完成委託任務預期可得之佣金報酬，性質上係屬損害賠償額預定性質違約金之約定至明。
⒉次按約定之違約金額過高者，得減至相當之數額，民法第25
2條定有明文。至於違約金之金額是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。本院審酌原告於系爭房地買賣成立，原可自被告收取銷售總價3%仲介費（見本院卷第35頁系爭銷售變更同意書），亦得向買方李榮春等2人收取銷售總價2%仲介費用（見本院卷第82頁），惟因被告未依約履行致系爭買賣契約未能成立，原告迄未能獲取上開利益；復依系爭銷售契約觀之，原告所應履行之受託義務包含廣告企劃、買賣交涉、協助辦理過戶及貸款手續等（參本院卷第25頁），而原告就系爭房地之銷售已4個月之履行廣告企劃、帶看土地、斡旋買賣價金等事務，如被告依系爭買賣契約履行，原告仍須協助辦理過戶或貸款手續等工作，因被告違約，原告亦省卻處理系爭房地相關之過戶、點交等事宜所需付出之人事、勞務費用，是考量上情及社會經濟狀況等一切情狀，認原告請求以銷售總價6%計算之違約金容有過高，應以委託銷售價6%之52%計算，較屬合理。從而，原告得請求被告給付之金額為113萬8,800元（計算式：3650萬元×6%×52%＝113萬8,800元）為合理，逾此範圍請求，尚嫌過高，不應准許。
⒊再者，違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損
害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，此為民法第250條第2項所明定。申言之，違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同，前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償；當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之，如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第項規定，視為賠償性違約金。經查，系爭銷售契約第11條固標明係「違約之『處罰』」，惟其第3款係約定因委託人違反第6條之義務時，應一次給付按委託銷售總價6%計算之違約金予原告，而非與日俱增或其他強制被告履行債務之特性，揆諸前揭說明，該約款所定違約金應屬賠償性違約金。又違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時，被上訴人除請求違約金外，固得依民法第233條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害；如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害（最高法院62年台上字第1394號判決意旨參照）。而原告所得請求之前述違約金既屬賠償性，應視為該違約金為被告不履行系爭銷售契約所定出賣義務所生損害之賠償總額，即不得再請求被告給付該違約金之遲延利息。
五、綜上所述，被告既有違反系爭銷售契約第6條第8項情事，且本院已依職權酌減原告依約可請求違約金之數額，則原告依系爭銷售契約第11條第1項第3款請求被告給付原告113萬8,800元，為有理由。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。本件原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核就原告勝訴部分，並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依同法第392條第2項之規定，宣告被告預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第79條、第85條，判決如主文。
中華民國110年2月19日
民事第一庭法官陳怡先正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年2月20日
書記官張孝妃