臺灣新竹地方法院民事小額判決 108年度竹北小字第572號
原 告 新湖有約社區管理委員會
法定代理人 楊政文
訴訟代理人 丁瓊華
被 告 陳春霞
訴訟代理人 范揚誠
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國109年6月17日辯
論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣新臺幣參萬貳仟陸佰柒拾元，及自民國一
百零九年七月一日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、本件原告聲請核發支付命令，被告業於法定期間內提出異議
，依據民事訴訟法第519條第1項規定，應以原支付命令之聲
請視為起訴。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。查本件視為起訴時，原告係請求被
告給付新臺幣（下同）67,091元，嗣於言詞辯論程序，以言
詞變更請求金額為32,670元及自民國（下同）109年7月1日
起計算遲延利息（本院卷第209至210頁），核屬縮減應受判
決事項之聲明，揆諸上開規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）被告為門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○段○○○號房屋之所有
權人，並為原告社區之區分所有權人，依原告社區規約第
10條之規定及區分所有權人會議之決議，原告社區各區分
所有權人均應按其所有建物坪數及車位個數分攤社區基金
（包含社區基金、社區公基金及汽機車位管理費，以下合
稱管理費），詎被告自106年4月起即未依約繳納，其後雖
於109年1月間繳納43,200元，惟截至109年3月止，尚積欠
管理費32,670元（含107年12月管理費1,530元〈扣抵已繳
納600元〉、108年1月至109年3月管理費31,140元）、106
年4月至108年12月止之遲延利息10,596元、衍生費用688
元（含存證信函寄送費用124元、地政規費20元、支付命
令聲請費用500元及郵資44元）。為此爰起訴請求被告給
付管理費如聲明所示等語。
（二）對被告答辯之陳述：
1.原告社區管理費之修正是透由區權會及區分所有權人提出
方案通過表決才確定實施，原告無權更改之前確立之收費
方式。依照歷屆管理費之收費標準確是依面積坪數來計算
。
2.原告社區1樓住戶並沒有因面積較大而讓原告有較多之相
對支出。
3.原告社區所有住戶均為社區管理費用之既得利益者，管理
費用是依區分所有權人通過表決確定，並無被告所辯稱社
區內多數住戶可以每月只需繳納遠低於單位支出成本價格
之管理費用之情事。
4.管理費係依原告社區規約執行收費並無由樓上146戶多數
決來共同決定亦無比例原則問題。
5.目前1樓住戶除142號房屋住戶外，皆有如期繳納管理費以
利社區正常運作。
6.有關遲延利息之收取係依原告社區規約第10條第5款規定
執行，歷年來所有遲繳之住戶均按該規定補繳管理費及利
息而無異議，並無不合理之情事。
7.關於催繳管理費部分，因142號房屋所有權人有更易，故
之前原告催繳管理費之信件遭退件。經原告召開會議討論
後，原告所屬委員均同意在109年4月前結清管理費之住戶
，得減免一半之遲延利息。
8.原告社區1樓住戶應負擔之合理單位管理成本悉依原告社
區規約第10條第1款之規定計算。
9.管理費項目歷年來依照每年召開區權會調整且決議，皆用
於社區大樓之支出，目前因大樓屋齡已超過10年，許多設
備必須更換致生龐大支出，並無收費不公平情事。
10.依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，公寓大廈管理
費原則上按其共有之應有部分比例分擔，但區分所有權人
會議或規約另有規定者，從其規定。原告社區管理費之分
擔方式一切依法合情合理，並無被告所稱低於單位管理成
本，或住宅面積大小與管理費實際支出無相關連之情事。
二、被告則以：
（一）社區管理費之收入支出應以公平合理負擔為基本原則。又
區分所有權人會議是經由多數決作成決議，則區分所有權
人會議藉由多數決方式，造成對少數區分所有權人不利之
分擔決議或約定時，應有充分理由，始能符合「按應有部
分比例分擔」之原則。再者，社區規約或區分所有權人會
議之決議若對少數區分所有權人造成損害，法院應加以審
查，而本件原告社區規約及區分所有權人會議決議之管理
費收費方式並不合理，且有顯失公平情形，依民法第799
條之1第3項規定，被告得訴請法院撤銷之。
（二）目前原告社區住戶管理費最低收費每月僅710元，與1樓住
戶之被告每月應支付之管理費相差數倍之多，然居住於社
區1樓之被告，除自有出入門口外，且在社區保全的中央
門禁範圍以外，屬非封閉式之公寓大廈性質，平日亦未使
用社區電梯及大樓內部之公設照明用電，顯然被告繳交社
區管理費之受益程度甚小，卻要繳交高於其他住戶數倍之
管理費，不符比例原則及使用者付費原則。按理本就應未
使用部分減免其負擔，況且原告社區管理費之支出，並未
按各住戶面積坪數大小計算，然繳交管理費時卻是按坪數
面積大小計算，若要按面積大小計算收費，原告應舉證面
積大小與管理費收入支出間之合理對等對價關係。
（三）原告社區共有153戶，其中1樓住戶僅有7戶，致1樓住戶在
區權會中根本無力反駁其他146戶住戶之表決結果，形成
對於弱勢少數住戶之多數決暴力。原告社區之管理費收費
方式，應以戶為收費之基本單位，平均分攤開銷。綜合考
量原告社區每月約有15萬元至16萬元不等之經常性支出，
以原告社區總戶數153戶計算，每戶每月約需平均分攤1,0
50元之成本費用，故被告主張每月僅需支付1,200元之管
理費即足以維持原告社區正常運作。
（四）另原告社區規約固規定社區住戶欠繳管理費達4個月時得
向欠繳之住戶收取年息10%之利息，惟有關被告1樓住戶應
繳交之管理費爭議，被告早於106年11月18日即已行文予
原告，並於107年11月11日、11月18日及108年7月31日多
次聯繫原告請求妥善處理，均未獲原告回應，甚至被告於
106年4月間已提前預繳每月1,200元之管理費予原告，並
未刻意拖延，則原告因其自身之作業延宕致未向被告收取
管理費，卻仍按年息10%之計息標準向被告收取高額之利
息，顯非合理，亦致生利息計算複雜之情形。又原告向被
告收取汽車位清潔費，並未專款專用於汽車位之清潔，而
係轉作社區其他項目的財務支出補貼，形成不公平的收費
對待。
（五）再者，臺灣高等法院曾經針對前後任屋主的管理費欠繳問
題召開研討會，最後決議認為，原則上後任屋主無須負擔
前任屋主所積欠之管理費，故原告須分開請求相關欠繳費
用。
（六）綜上所述，原告請求被告給付管理費，顯無理由，應予駁
回等語，資為抗辯。
參、兩造不爭執之事項：
一、被告於107年3月14日以夫妻贈與為原因登記取得新竹縣○○
鄉○○段○○○○○號建物（即門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○
段○○○號房屋）所有權，142號房屋位於原告社區，總面積為
101.06平方公尺，折合坪數為47坪。
二、依目前原告社區規約第10條之規定，原告社區管理費之計算
方式為：坪數×每坪基準＋社區公基金＋地下室汽機車位管
理費。
三、原告社區1樓住戶於106年4月至7月間每月應繳納之社區基金
計算基準為每坪50元，另社區公基金為50元，汽車位清潔費
為200元（有車位所有權者繳納）。依此計算，142號房屋之
住戶於106年4月至7月間每月應繳納管理費2,600元（計算式
：50×47＋50＋200＝2,600）。
四、原告社區106年6月18日區分所有權人會議決議之規約（見本
院卷第91頁、第143頁），106年8月後原告社區1樓住戶之社
區基金之計算基準調整為每坪40元，社區公基金及汽車位清
潔費則維持不變。依此計算，142號房屋之住戶自106年8月
起每月應繳納管理費2,130元（計算式：40×47＋50＋200＝
2,130）。
五、原告社區107年12月16日區分所有權人會議決議之規約（見
本院卷第137頁），地下室汽機車位管理費調整為：有汽車
位者，每車位150元，僅有機車位者，每車位50元；社區基
金每坪計算基準維持不變。依此計算，被告自108年1月起每
月應繳納管理費2,080元（計算式：40×47＋50＋150＝2,08
0）。
六、原告社區108年10月20日區分所有權人會議決議（見本院卷
第93頁、第125頁），自109年1月1日起1樓住戶之社區基金
計算基準調整為每坪30元，地下室汽機車位管理費維持不變
，社區公基金調整為每戶500元。依此計算，被告自109年1
月起每月應繳納管理費2,060元（計算式：30×47＋500＋15
0＝2,060）。
七、依原告社區規約第10條第5項之規定，區分所有權人若在規
定之日期前未繳納金額時，管理委員會得訴請法院命其給付
應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10%計
算。
八、依原告社區104年9月12日區分所有權人會議決議（見本院10
6年竹北小字第135號卷第70頁）臨時動議第4案決議：「原
公告欠繳管理費超過3個月仍未繳納者，第4個月起開始收取
延遲利息，利息計費方式為欠繳總金額5%不合法廢除，依社
區規約第10條第5項，以未繳金額之年息10%計費。
九、原告曾於108年2月15日以存證信函對被告催繳，被告於同年
月18日收受該存證信函（見本院108年度促字第5636號卷第9
至12頁）。
十、被告已於本件訴訟進行中之109年1月間已繳納43,200元。
肆、本件爭點事項整理如下：
一、被告抗辯其所有之142號房屋位於原告社區1樓，自有出入口
，並未使用社區保全之中央門禁，亦未使用原告社區大樓電
梯及公共設施之照明用電，卻遭原告社區區分所有權人會議
以多數決之方式，按面積坪數大小之標準向被告強制收取高
於其他住戶數倍之管理費，汽車位清潔費亦未專款專用，其
管理費之收取不公平等，是否可採？
二、原告請求被告給付自107年12月起至109年3月止之管理費等
，有無理由？
伍、本院判斷：
一、被告抗辯其所有之142號房屋位於原告社區1樓，自有出入口
，並未使用社區保全之中央門禁，亦未使用原告社區大樓電
梯及公共設施之照明用電，卻遭原告社區區分所有權人會議
以多數決之方式，按面積坪數大小之標準向被告強制收取高
於其他住戶數倍之管理費，汽車位清潔費亦未專款專用，其
管理費之收取不公平等，是否可採？
（一）按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理
負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區
分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係
因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分
所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約
另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項
定有明文。
（二）查本件被告雖稱管理費收費標準不公平云云，然系爭社區
規約以坪數計費之方式乃係區分所有權人或住戶間本於社
區私法自治之精神，就與公寓大廈管理使用有關事項所協
議制訂之規範，在不違反法律強制或禁止規定、公序良俗
或誠信原則情形下，尚難認法院有介入或限制自治決議之
必要，且核上揭條文之立法目的以「按應有部分比例分擔
」乃基於使用者付費原則，蓋建物權利範圍較多者，即有
較多使用公共設施的機會，而社區的管理維護本需仰賴管
理費與公共基金，故該規約以坪數計費並無違反立法目的
。至於區分所有權人或住戶實際有無使用公設，為其等自
己規劃利用之問題，本非所問。況且，法律亦無明文區分
所有權人或住戶得自行拋棄使用權利，再據此請求酌減管
理費。又被告如不同意規約有關管理費之收取標準，亦得
經由區分所有權人會議以決議修改規約或透過團體內部之
規制要求改善。如仍不服，另得依公寓大廈管理條例第59
條規定循行政爭訟途徑救濟，或依民法第799條之1第3項
規定，提起撤銷規約訴訟。是在上開規約尚未經法院撤銷
之前，該規約自有效力，被告仍有依該規約繳納管理費之
義務，故被告上開主張，並不可採。
二、原告請求被告給付自107年12月起至109年3月止之管理費等
，有無理由？
（一）按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或
其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間
催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命
其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條
定有明文。另按債權人基於債之關係，得向債務人請求給
付；另遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求
依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其
約定利率，民法第199條第1項、第233條第1項定有明文。
（二）經查，被告既為系爭社區之區分所有權人，負有按期繳納
管理費之義務，惟於107年3月間取得所有權起即欠繳管理
費，且已欠繳逾二期以上，原告即得依上開規定向被告提
起訴訟請求給付。雖被告於本件訴訟進行中之109年1月間
曾繳納43,200元予原告，並稱其係以每月管理費1,200元
為計算標準而預繳至109年3月云云，惟原告系爭社區之規
約既仍屬有效，自有約束區分所有權人之效力，尚不得由
被告任意選擇所需繳納管理費之金額。又被告繳納予原告
以清償107年11月前積欠之管理費，仍剩餘600元，再用以
抵償107年12月之管理費後，尚積欠之管理費為107年12月
管理費為1,530元（計算式：47坪*40元+50元+200元=2,13
0元；2,130元-600元＝1,530），108年1月至12月管理費
為24,960元（計算式：47坪*40元+50元+150元=2,080元
；2,080元*12個月＝24,960元），109年1月至3月管理費
為6,180元（計算式：47坪*30元+500元+150元=2,060元；
2,060元*3個月＝6,180元），是原告請求被告給付積欠之
107年12月以後積欠之管理費32,670元（計算式：1,530元
＋24,960元＋6,180元）及自109年7月1日起至清償日止，
按年息10%計算之利息，洵屬有據。
（三）至於原告請求之支付命令聲請費以外之衍生費用，係屬原
告主張自身權利所為之必須支出費用，尚非被告應繳納管
理費之範圍；另支付命令聲請費本即為訴訟費用之一部，
原告請求被告支付此部分之費用，實屬無據，併予敘明。
（四）綜上所述，原告請求被告給付管理費32,670元，及自109
年7月1日起至清償日止，按年息10%計算之利息，為有理
由，應予准許。
三、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與
判決無影響，爰不一一論述，併此敘明。
四、本件係適用小額訴訟事件為被告部分敗訴之判決，就原告勝
訴部分爰依職權宣告假執行，並於判決時確定被告應負擔之
訴訟費用如主文第三項所示之金額。
五、據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第436條之2
3、第436條第2項、第78條、第436條之19第1項、第436條之
20，判決如主文。
中華民國109年7月1日
竹北簡易庭法官張百見
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，非以違背法令為理由，不得為之，且須於判決
送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人人數附繕本）
；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年7月2日
書記官鄧雪怡