裁判字號：臺灣高等法院96年上易字第446號民事判決
裁判日期：民國96年12月18日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院民事判決96年度上易字第446號上訴人乙○○兼上一人訴訟代理人丙○○被上訴人丁○○訴訟代理人 薛銘鴻 律師
林麗芬 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國96年3月26日臺灣台北地方法院95年度訴字第6186號第一審判決，提起上訴，本院於中華民國96年12月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落於台北縣新店市○○段○○○○號之土地（下稱系爭土地），為被上訴人與訴外人 陳志誠 分別共有，應有部分各為二分之一，上訴人二人無權占有系爭土地，並於其上搭建房屋並設有門牌號碼台北縣新店市○○路○○巷○○號（下稱系爭房屋），爰依民法第767條及821條之規定，求為命上訴人乙○○應將系爭土地上如原判決附圖所示系爭房屋之一、二層、屋頂突出物及車庫拆除，並將該部分土地騰空返還被上訴人及共有人全體。上訴人丙○○應自系爭土地上如原判決附圖所示系爭房屋騰空，將該部分土地騰空返還予被上訴人及共有人全體等語。
二、上訴人則以：上訴人乙○○與訴外人丞府建設有限公司（下稱丞府公司）於民國（下同）68年4月30日簽訂委建房屋合約書，建造系爭房屋，乙○○並向丞府公司負責人 林國良 之子 林世崇 買受系爭房屋之基地如原判決附圖所示土地，以供建造房屋之用。嗣丞府公司因故倒閉，而林世崇並未依約將土地所有權移轉登記予上訴人，卻將土地所有權移轉登記予訴外人戊○○（即被上訴人之父），嗣戊○○未經上訴人同意而將土地移轉予其下屬即訴外人甲○○，甲○○又移轉予被上訴人。因此，被上訴人取得系爭土地並非合法。且參照最高法院48年度台上字第1457號判例意旨，應認為被上訴人明知系爭土地上有上訴人所有之房屋，足以推斷被上訴人有默許上訴人繼續使用土地之意思，足證上訴人占有系爭土地有正當權源等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人勝訴之判決。上訴人提起上訴，求為廢棄原判決，並駁回被上訴人於原審之訴。其除引用於原審之陳述外，補陳略以：上訴人乙○○早在68年4月30日簽委建合約，72年7月20日經台北縣政府核准使用執照。建商倒閉，被上訴人之父戊○○取得自救會主導權，將系爭土地移轉至其名下，再於74年7月19日移轉至其當時員工甲○○名下，最後於94年2月15日移轉至其女即被上訴人名下，並提起本訴，被上訴人之父戊○○利用上訴人將印章存放於建商之處，以其主導之自救會接管時，不法利用該印章移轉產權，上訴人係合法使用房屋及土地等語。
四、被上訴人則求為駁回上訴，其除引用於原審之陳述外，補陳略以：
㈠系爭房屋於丞府公司無法興建後，即由買受者組成自救會興
建，證人戊○○為自救會會長，當初協議須加錢興建，上訴人乙○○未曾參加自救會，亦未繳錢興建，更未繳交尾款予建商，乃由戊○○先出錢向地主買地，並先墊錢另外委請承包商興建，迄至興建完成，自救會人員方給付金錢予戊○○，再由戊○○移轉過戶房子、土地予自救會之成員，而上訴人乙○○之房子因建商已大約完成九成，且上訴人乙○○未簽立協議書同意繳錢繼續興建，故戊○○亦未幫上訴人乙○○處理系爭房子，至於上訴人之土地乃地主賣予戊○○，並已為土地所有權登記，無論戊○○或自救會均非丞府公司之契約承擔者，尤以，契約承擔須得債權人同意，上訴人乙○○既未同意契約承擔，殊不得認戊○○或自救會已與上訴人乙○○0生契約承擔之效，戊○○或自救會與上訴人乙○○間並無任何契約關係，被上訴人與丞府公司亦無任何法律關係，上訴人乙○○與丞府公司間之債權關係，自不得對抗現行土地之物上所有權人即被上訴人。
㈡被上訴人之前手戊○○於72年5月2日向訴外人 施湘瀛 購買新
店大坪林段七張小段603地號時，其應有部分係該603地號之四分之三，尚未分割，系爭房子之建照所示之地號亦有多筆，換言之，系爭房子實際坐落地號不明，戊○○於取得603地號土地時，並不知其嗣後分割所得之土地，最後與訴外人陳志誠之房子共同坐落於603之22地號(嗣後變更為518)，難謂戊○○於購買系爭土地時，已知其上有上訴人乙○○未興建完成之房子。故戊○○乃屬善意，應受保護，其後手亦同。尤以，系爭518地號，亦曾因訴外人 陳添洋 (即陳志誠之父）向鄰地以每坪十萬元購買土地，使得518地號之面積從355.71平方公尺增加至現在之412.24平方公尺，換言之，上訴人乙○○之房子乃占用被上訴人與陳志誠共有之土地，而非僅占用被上訴人單獨所有之土地。上訴人屢辯稱被上訴人之前手戊○○非法取得土地，難不成系爭土地共有人陳志誠亦是非法取得系爭土地，本件聲明係請求拆除系爭房子返還於全體共有人，則上訴人對訴外人陳志誠亦屬無權占有乙節，又何從置辯。上訴人不思其未向建商繳清房子款項，亦未向地主購買土地，徒占有使用系爭土地二十幾年迄今，實不受權利保護之必要。
㈢上訴人乙○○自始即非系爭土地之所有權人，戊○○既合法
自土地所有權人處買受土地，再轉賣予甲○○，復轉賣予被上訴人，上訴人乙○○縱受有損害，亦應向丞府公司或地主求償。
五、被上訴人主張系爭土地上原由丞府公司興建系爭房屋出售，因丞府公司倒閉，由買受者組成自救會，戊○○為自救會會長，戊○○於72年5月2日購買系爭土地，嗣因分割及重測變更為518地號，戊○○於購買系爭土地後，輾轉移轉為被上訴人名義，上訴人於系爭土地有如原判決附圖之土地上之系爭房屋等情，為上訴人所不爭，並有被上訴人提出之土地登記簿謄本、上訴人提出之台北縣政府92年3月13日北府工使字第0920072253號函、73使字第894號使用執照存根、台北縣政府建設局建造執照設計變更通知書、變更起造人申請書、委建房屋合約書、台北縣政府建設局建造執照、繳款收據、舊式土地登記簿謄本、五峯山莊廣告、自救會會長戊○○通知可稽（見原審卷第6、27-541、72-77頁及本院卷第55-110頁），堪信被上訴人之主張為真正。惟上訴人否認為無權占有，並以前揭情詞置辯。是本件首應審酌者為上訴人就其所有之系爭房屋使用系爭土地是否無權占有，茲分述如下：㈠被上訴人主張系爭土地，為伊與訴外人陳志誠分別共有，應
有部分各為二分之一，上訴人二人無權占有系爭土地，並於其上搭建系爭房屋等語。
㈡上訴人則以系爭土地係由原地主交給建商丞府公司興建系爭
房屋，並由上訴人與丞府公司簽訂委建房屋合約書，嗣系爭房屋建造完成並經台北縣政府核發使用執照，但因丞府公司倒閉，致未完成系爭房屋所有權登記及其基地之移轉登記，而未完工部分，則由買受者組成自救會繼續施工完成，戊○○為自救會會長，明知系爭土地業經地主交給丞府公司興建房屋，其以自救會會長之便，就上訴人系爭房屋之土地移轉登記為自己所有，再輾轉移轉登記為其女兒即被上訴人名下，上訴人就系爭房屋所坐落之土地，自非無權占有等語。
㈢按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而
真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例參照）。本件上訴人與建築系爭房屋之丞府公司所訂委建房屋合約書，核其內容係上訴人將價款交付丞府公司，於房屋建成後，由該公司將土地及房屋過戶與上訴人，名為委建，其實質仍為房屋及土地（基地）之買賣。
㈣次按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第一
百四十八條第二項定有明文。又，土地所有權移轉登記與土地之交付係屬兩事，前者為所有權生效要件，後者為收益權行使要件（最高法院44年台上字第266號判例參照）。本件上訴人與丞府公司簽訂委建房屋合約書，實質上係房屋及土地之買賣，有如前述，而丞府公司興建五峯山莊，原坐落台北縣新店市○○○段七張小段583、584、603、604、585、584-1等地號，嗣603地號因分割重測變更為五峰段518地號，有建造執照及土地登記簿謄本可稽。而603地號土地原為訴外人施湘瀛、林世崇所有並為五峯山莊之原始起造人。嗣以施湘瀛、林世崇名義為起造人部分出售上訴人及其他承買人，並變更起造人，亦有建造執照及起造人、變更起造人名冊可稽（見原審卷第29-30及41-45頁）。按聲請建築執照，其聲請書應載明起造人之土地權利，並附具證明文件，為建築法第三十條所明定。所謂起造人之土地權利，當指起造人對於聲請建築房屋基地之所有權或租賃權或借用權等而言。如為所有權，須附有所有權狀或土地登記簿謄本，租賃權須附租約書，借用權須附借約證書，或土地所有權人出具之土地使用權同意書，皆屬上述條款所謂起造人應具備之證明文件（最高法院55年判字第33號判例參照）。訴外人施湘瀛、林世崇原為系爭土地之所有人及起造人，嗣將其系爭土地及所建造之房屋，以丞府公司名義出售予上訴人及其他承買人（委建合約書第19條參照），並變更承買人為起造人，然訴外人施湘瀛、林世崇既將土地交丞府公司占有，同意土地由丞府公司建造系爭房屋，則買受人即因施湘瀛、林世崇同意而有使用土地之權利，在未經向施湘瀛、林世崇合法終止使用之合意前，尚難謂買受人為無權占有，上訴人抗辯其非無權占有，尚非無據。
㈤再按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，
且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院四十八年台上字第一四五七號判例參照）。其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，並依民法第四百二十五條之一有關推定租賃關係存在之規定，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求。本件系爭房屋與土地原均為起造人即訴外人施湘瀛、林世崇所有，嗣再以丞府公司名義出售予上訴人及其他承買人，上訴人所有系爭房屋業經建造完成，有前揭使用執照可稽，並為戊○○證述明確，惟因丞府公司倒閉，未及將土地所有權移轉登記為上訴人所有，而系爭房屋起造人及系爭土地所有人，本即屬於訴外人施湘瀛、林世崇所有，則系爭土地由第三人（被上訴人）取得所有權，係由其父即戊○○而來。戊○○於本院證稱：「被上訴人丁○○是我女兒」、「我買的房子我（也）是向丞府建設買的。」、「與上訴人的房子同批蓋的。」、「當時丞府建設公司發生財務危機，我是自救會會長，都是別墅獨棟房子，大概20多戶，他們選我當自救會會長。」、「（後來如何處理？）每一戶先拿錢出來把房子蓋好。當時房子大約蓋到七、八成，都是二層的，有的只有蓋到基礎。房子沒有蓋的，錢也沒有交，只是交定金，交了錢之後才由自救會來幫忙完成，完成後把房子交給購買戶使用。」、「（丞府建設把已經完成的工地交給你們？）是的。是自救會完工後就把房子交給購買戶。」、「（土地為何沒有移轉給買戶？）帳結清後，我們都把土地給他，後來土地有繳錢的都有移轉給購買戶。」、「（上訴人部分土地為何會過到你女兒名下？）當時他的房子大約百分之九十完成，他沒有來參加自救會，沒有繳增加的錢，好像與丞府建設間也沒有繳完價金，所以他的土地沒有移轉。因為他一直沒有來與我結帳，甲○○想要買這個地，就把這地過戶給他，之後又過戶到我女兒名下。最早是林世崇過戶到我名下，林世崇是丞府建設負責人林國良的兒子。」、「他的房子建商大概完成九成，」（見本院卷第112-114頁）是上訴人之系爭房屋已完成九成，嗣因丞府公司倒閉後，由自救會就未完成部分接續完成，並辦理建物及土地所有權移轉登記，而上訴人部分因已近完工而未參加自救會，被上訴人之父親就系爭土地與系爭房屋之關係知之甚稔，且系爭土地之共有人陳志誠，就系爭土地應有部分二分之一，係其房屋之基地，有前揭土地登記簿謄本可稽，則被上訴人取得系爭土地所有權其餘應有部分二分之一後，揆諸上開說明，自應推斷其默許上訴人繼續使用系爭土地，始無悖於誠信原則及社會正義之要求。
六、綜上所述，上訴人抗辯，自屬可信，被上訴人主張，為不足採。從而，被上訴人本於民法第767條、第821條之法律關係，請求上訴人將如原判決附圖所示之建物拆除並將其土地返還被上訴人及其他共有人，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之陳述及其攻擊防禦方法，經審酌核與判決結果不生影響，不再一一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中華民國96年12月18日
民事第八庭
審判長法官劉勝吉
法官鄭威莉法官連正義正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國96年12月18日
書記官張永中