臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 103年度南簡字第646號
原 告 黃清強
被 告 侯怡秀
訴訟代理人 陳琪苗 律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，經本院於民國103年9月
23日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國102年6月5日與原告簽訂不動產
買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告以新臺幣（下同）
93萬元買受坐落臺南市○○區○○段○○號、權利範圍1000
0分之40之土地及其上同段6832建號即門牌臺南市○○區○
○路○○○號10樓之18建物（下合稱系爭不動產），原告已給
付訂金10萬元，詎被告卻一直遲未交付資料辦理不動產過戶
事宜，後又說不願出售該不動產，致原告買屋卻無法入住，
因賣方不履行移轉登記義務，依系爭契約第7條第3項之約定
，應以所收款項之總額雙倍返還買方，目前原告已給付之訂
金10萬元尚存放在仲介方，被告應賠償10萬元等語。並聲明
：被告應給付原告10萬元。
二、被告則以：
㈠原告雖提出101年5月22日載有被告及訴外人即被告之子江政
哲簽名之授權書，主張被告簽訂系爭契約係有權代理，然而
前揭授權書上之簽名業經臺灣臺南地方法院檢察署103年度
偵字第1860號不起訴處分書認定非被告及 江政哲 所親簽，顯
見前揭授權書乃無效，被告並未獲得江政哲之授權。又德壹
不動產仲介經紀有限公司代表人 廖國良 、德壹不動產仲介經
紀有限公司仲介人員 杜宜錡 、捷成地政士事務所 徐淑惠 顯然
並非不知被告就系爭不動產買賣事實尚未取得江政哲之書面
授權，簽約時被告一再表示要詢問江政哲之意思，且簽約後
廖國良、杜宜錡及徐淑惠尚拿出一份授權書要被告取得江政
哲之簽名及提供其印鑑，斯時原告亦在場，足見原告就被告
當時尚未取得江政哲之書面授權一事並非不知，亦即被告於
簽訂系爭契約時乃無權代理，是縱令被告以代理人之名義簽
訂系爭契約，然被告係無權代理，應徵得本人之同意始發生
效力，亦即系爭契約須經江政哲之同意方生效力，惟江政哲
並未同意，故系爭契約對江政哲不生效力。
㈡又系爭契約須成立生效後，系爭契約之約定始得拘束契約之
雙方當事人，如非契約之當事人自不受系爭契約約定之拘束
，被告並非系爭契約之當事人，原告依系爭契約請求被告應
加倍返還訂金10萬元，顯非有理。況，系爭契約為無效，已
如前述，原告依無效之系爭契約請求非契約當事人之被告加
倍返還訂金，自屬無據。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
㈠按債權債務之主體，以締結契約之當事人為準，最高法院17
年度上字第906號著有判例意旨可稽，是惟有債權人始得向
債務人請求給付，亦惟有契約債務人始有依契約履行之義務
，若訴訟之一造並非契約當事人，自非屬該契約之債權或債
務主體，兩造間即無債權債務關係可言。又基於債之相對性
，債權人亦僅得對契約名義之債務人行使權利，而不得對於
債務人以外之人請求。本件原告起訴主張其於102年6月5日
與被告簽立系爭契約，約定原告以93萬元買受系爭不動產等
情，業據原告提出系爭契約影本1件為證（見本院卷第14-17
頁），被告就系爭契約上出賣人代理人的名字及交款備忘錄
上「侯怡秀」之字跡為其所親簽乙節，固不爭執，惟辯稱：
被告並非系爭契約之當事人，原告起訴之當事人對象有誤等
語。是本件首應審究者即在於：被告是否為系爭契約之當事
人，就此法律關係成立之要件事實，應由原告負舉證責任。
㈡查系爭契約已載明為「不動產買賣契約書」，即買賣雙方就
不動產所簽立之契約書，自應以買賣雙方始為系爭契約之當
事人，故系爭契約之兩方即甲、乙方即載明係出賣人及承買
人，惟本件被告並非系爭契約之賣方，而僅係賣方之代理人
，此觀系爭契約之簽章欄上有明示出賣人（甲方）為江政哲
，出賣人代理人為被告（見本院卷第16頁），顯見被告並非
以其個人名義，而係以賣方代理人身分與原告簽訂系爭契約
，且原告於103年8月6日起訴補正狀記載：「…侯怡秀係江
政哲代理人，理應認效力及於本人…」等語（見本院卷第13
頁），復到庭陳稱：伊認被告係有權代理…簽約當時代書、
仲介有要被告提出所有權人的授權書是要辦理過戶用，並不
是契約會有問題等語（見本院卷第37頁正、背面），足認原
告亦明知被告與其簽立系爭契約時，僅係基於代理人之身分
與原告簽約，以上均足認被告並非系爭契約之當事人。揆諸
前開說明，被告既非系爭契約當事人，自非應負擔系爭契約
所生之義務之債務人，原告自不得對非債務人之被告請求履
行契約義務。
四、從而，原告依系爭契約第7條第3項之約定，請求被告給付10
萬元，為無理由，不應准許。
五、本件判決結果已明，兩造其餘主張、陳述及攻擊、防禦方法
於判決結果不生影響，爰不一一論述。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，
判決如主文。
中華民國103年10月17日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官黃瑪玲
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年10月20日
書記官邱子萍